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"Mit großer Spannung schaut die Immobilienwirtschaft auf das Wahljahr 2017. Neben den drei Landtagswahlen im Saarland (26.3.), in Schleswig-Holstein (7.5.) und Nordrhein-Westfalen (14.5.) erwartet die Immobilienbranche von der Bundestagswahl, dass mit ihr neue Weichen für den Wohnungsbau gestellt werden." Das sagt Jürgen Michael Schick, Präsident des Immobilienverbandes IVD, heute in Berlin. Schick blickt auf die wichtigsten Themen, die 2017 die Immobilienwirtschaft betreffen.

Bundestagswahl 2017: Chance für eine neue Immobilienpolitik

"Der IVD erhofft sich von der neuen Bundesregierung eine ausgewogenere Immobilienpolitik, die nicht nur Mieterschutz, sondern auch Maßnahmen zur Förderung von Wohneigentum umfasst", sagt der IVD-Präsident. Wohneigentum müsse dringend im Hinblick auf die drohende Rentenlücke in Deutschland eine höhere Priorisierung durch die Politik erfahren. Schick weiter: "Die Bildung von Wohneigentum ist der Königsweg der kapitalgedeckten Altersvorsorge. Und wer in die eigenen vier Wände zieht, macht Wohnraum für andere frei und entlastet dadurch den angespannten Mietwohnungsmarkt."

Der IVD setze sich daher dafür ein, dass das Thema Wohneigentumsförderung im Koalitionsvertrag der nächsten Bundesregierung einen Platz findet. "Politisches Ziel sollte sein, die Wohneigentumsquote bis 2020 auf mindestens 50 Prozent zu erhöhen. Derzeit liegt sie bei 44,9 Prozent. Das ist die zweitschlechteste Quote im europäischen Vergleich", so Schick. Der IVD hoffe zudem, dass 2017 nicht zusätzliche vermieter- und eigentümerfeindliche Regelungen - wie eine weitere Verschärfung des Mietrechts - getroffen werden. Das würde den dringend benötigten Wohnungsneubau verhindern und auch den Weg zu Wohneigentum weiter erschweren.

Mit Blick auf die Bundestagswahl bringt der IVD-Präsident eine neue Ressort-Struktur ins Gespräch. "Die bisherigen Zuschnitte in zwei Ministerien haben gezeigt, dass das nicht zu den gewünschten Ergebnissen führt. Ich halte ein eigenständiges Bauministerium für dringend notwendig, weil die energetischen Herausforderungen, der Wohnungsbau, das bezahlbare Wohnen oder die Eigentumsbildung allesamt Zukunftsthemen sind, die unter ein Dach gehören", so Schick. Er warnt außerdem vor einem „Leerlauf“ in den nächsten Monaten. "Ich hoffe, dass die anstehenden Wahlkämpfe in Bund und Ländern nicht zu einem politischen Stillstand führen werden. Denn es sind Lösungen gefragt, wenn ich nur an den Wohnungsbau denke. Allein nach Berlin ziehen jedes Jahr 40.000 Menschen, es werden aber nur 10.000 Wohnungen neu gebaut. Es gibt also eine deutliche Diskrepanz zwischen Nachfrage und Angebot. Der Bau neuer Wohnungen muss also dringend forciert werden", so Schick.

Nachbesserungen bei der Umsetzung der EU-Wohnimmobilienkreditrichtlinie

Als weiteres wichtiges Thema 2017 sieht der IVD nach wie vor die Wohnimmobilienkreditrichtlinie. "Wir machen seit Mitte des Jahres auf die unnötige Überregulierung der Kreditvergabe infolge der Wohnimmobilienkreditrichtlinie aufmerksam und legen Lösungsvorschläge dar. Doch leider bleibt der Großteil unserer Erwartungen weiter nicht erfüllt, auch wenn die Regelungen jetzt entschärft werden sollen", kritisiert Schick.

Die Länder Baden-Württemberg, Hessen und Bayern hatten zur Entschärfung der Regelungen zur Umsetzung der EU-Wohnimmobilienkreditrichtlinie eine Bundesratsinitiative gestartet. Am 21.12.2016 verabschiedete das Bundeskabinett zudem einen Gesetzesentwurf, der in dieselbe Richtung geht. Neben einer Korrektur der Umsetzung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie sieht das Gesetz auch neue Regelungen zur Verhinderung einer Überhitzung des Immobilienmarkts vor. Kommt das Gesetz, dann könnte das zu weiteren Einschränkungen bei der Kreditvergabe führen.

Durch die Umsetzung der EU-Richtlinie in deutsches Recht ist laut Kredit- und Immobilienwirtschaft seit März 2016 in bestimmten Bereichen eine Kreditklemme entstanden. Insbesondere Menschen, die älter als 60 Jahre sind, sowie junge Paare erhielten kaum noch Kredite zur Anschaffung der selbstgenutzten Wohnung.

"Der Gesetzgeber befasst sich zwar nun mit der Wohnimmobilienkreditrichtlinie, aber fasst nicht die nötigen Stellschrauben an", so Schick. Aus Sicht des IVD werde das Gesetz nach der jüngsten Kabinettsbefassung praktisch nicht geändert, sondern es würden nur Ermächtigungen geschaffen, mit der das Bundesjustizministerium und das Bundesfinanzministerium gemeinsam eine Verordnung über die Kreditwürdigkeitsprüfung erlassen können. "Grundsätzlich betrifft die neue Rechtsverordnung auch die oftmals mit dem Gesetz verbundene Altersdiskriminierung. So ein wichtiger Punkt gehört aber in das Gesetz und nicht in eine Rechtsverordnung, zumal völlig unklar ist, ob die Ministerien eine entsprechende Regelung aufnehmen", so Schick. Dafür werde sich der IVD im weiteren parlamentarischen Beratungsverfahren einsetzen.

Neues Gesetz zur Verhinderung einer Überhitzung des Immobilienmarkts

Wie bereits beschrieben, hat das Bundeskabinett ein Gesetzentwurf beschlossen, um einer möglichen Immobilienblase entgegenzuwirken. Noch im Frühsommer 2017 soll das Gesetz verabschiedet werden. Die Gesetzesinitiative sieht der IVD sehr kritisch, weil sie möglicherweise Kreditvergaben einschränkt. Die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) sollte ursprünglich die alleinige Kompetenz erhalten, bestimmte Regularien für die Kreditvergabe in Kraft zu setzen, wenn sie eine Überhitzung des Immobilienmarktes sieht. Geregelt werden sollen unter anderem die erforderliche Eigenkapitalquote, die Darlehenslaufzeit, die Mindesttilgung und der Grad der zulässigen Verschuldung. "Nach dem vom Bundeskabinett verabschiedeten Gesetzentwurf müssen jetzt neu das Bundeswirtschaftsministerium, das Bundesjustizministerium und das Bundesbauministerium sowie der Finanzausschuss des Bundestages und die Spitzenverbände der Kreditwirtschaft beteiligt werden. Das ist gut. Besser wäre jedoch, wenn auch die Spitzenverbände der Immobilienwirtschaft angehört werden. Dafür setzen wir uns in den nächsten Wochen ein", so Schick.

Verschärfung der Klimaschutzziele im Gebäudesektor

Auch der Klimaschutzplan 2050 wird aus Sicht des IVD Anfang 2017 weiter für Gesprächsstoff sorgen. Die Bundesregierung hatte im November in einem Schnellschuss den Klimaschutzplan beschlossen. Dieser sieht eine Verschärfung der Einsparziele im Gebäudesektor um acht Millionen Tonnen CO2 bis zum Jahr 2030 vor. Dabei ist beim Klimaschutz der Gebäudebereich bereits Klassenbester. Von 1990 bis 2014 hatte die Branche bereits 43 Prozent Kohlendioxid eingespart. "Wir benötigen hier Lösungen im Dialog, derweil lassen wir die Mitarbeit im Bündnis für bezahlbares Wohnen und Bauen ruhen", sagt der IVD-Präsident. Bis Ende Januar soll mit den zuständigen Fachministerien geklärt werden, inwieweit bei den Klimaschutzzielen ein gemeinsamer Weg gefunden werden kann.

Sachkundenachweis wird 2017 verkündet

"Als historische Jahreszahl wird das Jahr 2017 in die Chronik der Immobilienwirtschaft eingehen. Seit mehr als 90 Jahren ist der Sachkundenachweis für Makler und Verwalter eine Forderung unseres Verbandes und seiner Vorgängerorganisationen. Er wird unserer Branche zu höherem Ansehen und Vertrauen verhelfen und den Verbraucher noch mehr schützen", ist Schick überzeugt. Vor gut drei Jahren war der Start um das Gesetz im Koalitionsvertrag niedergeschrieben worden. Jetzt befinde sich das Gesetz auf der Zielgeraden. Zwischen März und Mai 2017 könnte nach jetzigem Stand das Gesetz zur Berufszulassungsregelung für Makler und Verwalter verkündet werden. Nach den notwendigen Umsetzungs- und Übergangsfristen wird das Gesetz dann erst ein oder sogar anderthalb Jahre später in Kraft treten. Wer den Beruf des Immobilienmaklers und des Verwalters ergreifen möchte, muss von da an seine Sachkunde durch eine Prüfung nachweisen.

"Die Anforderungen an den Makler und auch den Verwalter sind in den vergangenen Jahren um ein Vielfaches gestiegen. Denn insbesondere der Makler ist nicht mehr nur Vermittler, sondern er ist vielmehr Berater der Kaufvertragsparteien in allen Belangen rund um den Immobilienerwerb und -verkauf. Egal, ob es um Fragen der Preisermittlung oder der Bebaubarkeit geht: Der Makler muss als kompetenter und qualifizierter Immobilienberater zur Verfügung stehen. Der Makler ist von der ersten Minute (etwa die Besichtigung) bis zur letzten Minute (der Notarverträge) Ansprechpartner des Kunden. Diese Zeitspanne und die Aufgaben dazu sprechen für sich. Der Verwalter hingegen hat sehr viel offensichtlicher, Verantwortung für sein Fachwissen und die Auswirkungen seines Handels zu tragen. Dieser Entwicklung wird der Sachkundenachweis für beide Berufsgruppen gerecht werden", so der IVD-Präsident.

Reform der Grundsteuer

Voraussichtlich 2017 wird auch die Reform der Grundsteuer beschlossen. Viele Kommunen fürchten, dass das Bundesverfassungsgericht die derzeitige Regelung, die auf den Einheitswerten fußt, für verfassungswidrig erklärt und ihnen ihre wichtigste Einnahmequelle wegbricht. Der IVD weist dabei auf die Probleme der geplanten Neureglung hin. "Die Berücksichtigung der vollen Bodenwerte wird zu einer ständigen Dynamisierung der Grundsteuer und zu einer erheblichen Mehrbelastung der Mieter führen. Abgesehen davon, dass die Verwaltung durch den Bewertungsaufwand eine enorme Belastung erfahren würde", so Schick. Der IVD spricht sich für den ursprünglich von den Ländern Bayern, Baden-Württemberg und Hessen vorgelegten Gesetzentwurf aus. Bei diesem sogenannten "Südländer Modell" werden als Berechnungsbasis für die Grundsteuer ausschließlich die Grundstücks- und Gebäudegrößen verwendet.