Mehr Klarheit bei Sanierungen: BMF aktualisiert Kriterien für Erhaltungsaufwendungen und Herstellungskosten

Inhaltlich bestätigt das BMF zunächst die bekannte Systematik:

• Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen an einem Gebäude sind grundsätzlich Erhaltungsaufwendungen und sofort als Betriebsausgaben oder Werbungskosten abziehbar, während
• Maßnahmen, die ein Gebäude in einen betriebsbereiten Zustand versetzen, erweitern oder wesentlich verbessern, zu aktivierungspflichtigen Anschaffungs‑ oder Herstellungskosten führen.

Besonders hervorgehoben wird erneut die sogenannte Standardhebung, die ein wesentliches Kriterium für die Einordnung von Modernisierungsmaßnahmen darstellt. Der Standard eines Wohngebäudes richtet sich nach den zentralen Ausstattungsmerkmalen einer Wohnung. Diese umfassen ausschließlich die folgenden vier Bereiche:

• Umfang und Qualität der Heizungsinstallation,
• Umfang und Qualität der Sanitärinstallation,
• Umfang und Qualität der Elektroinstallation sowie
• Umfang und Qualität der Fenster.

Das BMF hält daran fest, dass eine wesentliche Verbesserung grundsätzlich nur vorliegt, wenn mindestens drei dieser vier zentralen Ausstattungsmerkmale deutlich angehoben werden. Darüber hinaus wurde in dem BMF-Schreiben klargestellt, dass bereits die Hebung in zwei Bereichen ausreicht, wenn gleichzeitig eine Erweiterung vorliegt, die ihrer Art nach immer zu Herstellungskosten führt.

Neu ist, dass es bei der Beurteilung der Standardhebung ausdrücklich unerheblich ist, ob die handelsbilanzielle Beurteilung zu einem anderen Ergebnis kommt. Das BMF stellt in diesem Zusammenhang klar, dass eine wesentliche Verbesserung erst dann vorliegt, wenn die Maßnahmen zur Instandsetzung und Modernisierung eines Gebäudes in ihrer Gesamtheit den Gebrauchswert des Gebäudes insgesamt deutlich erhöhen, wobei eine Minderung des Endenergiebedarfs oder -verbrauchs herbei per se unbeachtlich ist. Diese Klarstellung ist insofern beachtenswert, als sie von der Sicht des IDW abweicht, welches im Standard IDW RS IFA 1 n.F. die energetische Verbesserung als eigenständiges Kriterium für eine handelsbilanzielle wesentliche Verbesserung einordnet.

Das neue BMF‑Schreiben schafft zwar mehr Klarheit für die steuerliche Abgrenzung von Sanierungsmaßnahmen, setzt aber bewusst eigene Akzente gegenüber der handelsrechtlichen Sicht. Für die Immobilienbranche bedeutet dies, dass steuerliche und handelsrechtliche Aspekte in der Planung von Modernisierungsmaßnahmen künftig noch stärker miteinander abgestimmt werden müssen. Weiterhin offen bleibt die Forderung nach einer gesetzlichen Regelung zur Behandlung energetischer Sanierungen im Einkommensteuergesetz. Eine solche Regelung könnte dazu beitragen, Rechtssicherheit zu schaffen und hierdurch die notwendigen Investitionen im Gebäudesektor zu unterstützen.