Im Dialog mit Senator Christian Gaebler, SPD: „Ein Mietenstopp gefährdet die Instandhaltung“

Christian Gaebler: Für mich stehen zwei Säulen im Mittelpunkt: erstens Neubau, weil wir nur so den Mangel überwinden, und zweitens Schutz der Mieterinnen und Mieter vor Missbrauch in der Mangellage. Beim Neubau erwarten wir für die Zeit zwischen 2022 bis Ende 2026 rund 80.000 neue Wohnungen, das entspricht Wohnraum für mehr als 160.000 Menschen. Parallel treiben wir Erleichterungen voran, etwa mit dem Schneller Bauen Gesetz und dem Einfach Bauen Berlin Gesetz sowie dem Bau-Turbo. Beim Schutz vor Missbrauch setzen wir die Instrumente um, die der Bund bereitstellt, und stärken auf Landesebene Beratung und Prüfung, etwa über die von uns gegründete Mietpreisprüfstelle. Wichtig ist: Nicht alle über einen Kamm scheren, aber schwarze Schafe müssen Konsequenzen spüren – auch im Interesse der vielen Vermieter, die korrekt und mit Augenmaß handeln.

Für mich ist das kein Entweder-oder: Wir müssen das Bauen schneller, einfacher und verlässlicher machen – vor allem in Planung und Genehmigung, wo Verfahren heute oft umständlich sind und sich oft in Schleifen verlieren. Gleichzeitig müssen wir die bestehenden Standards kritisch prüfen. Problematisch ist, wenn DIN-Normen in der Praxis automatisch als zwingender Mindeststandard gelten. Normen dienen der Standardisierung von Produkten; sie sind nicht in jedem Punkt gleichbedeutend mit dem, was für sicheres und bezahlbares Bauen zwingend erforderlich ist.

Zur sozialen Marktwirtschaft gehört die Gemeinwohlorientierung. Leitplanken sind dort richtig, wo stark renditegetriebene Modelle Dinge aus dem Ruder laufen lassen – diese Leitplanken sollen aber nicht Investitionen abwürgen.

Ich möchte die europäische Dimension des Wohnens stärker in den Mittelpunkt stellen, konkret den „Affordable Housing Plan“, die Gebäuderichtlinie und weitere EU-Regularien, die das Bauen nicht immer erleichtern. Dazu kommen Beihilfethemen, die den Wohnungsbau der landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften erschweren können.

Erstens die Baugesetznovelle und den Bau-Turbo nach Paragraph 246e BauGB: Wie weit ist der Bund, was ist daraus für die Umsetzung in den Ländern zu tun – und wie kommt das in der Praxis an? Zweitens den Gebäudetyp E: Es geht um rechtssichere Spielräume für einfacheres Bauen; dafür müssen Bau- und Justizressort eng zusammenarbeiten. Ziel ist, dass wir bis zum Herbst so weit sind, dass wir konkret über die Umsetzung sprechen können. Entscheidend ist, dass daraus praktische Erleichterungen werden.

Berlin hat zwölf Bezirke – jeder einzelne ist eine Großstadt für sich. Deshalb ist es sinnvoll, dass vor Ort entschieden wird und nicht alles zentral auf der Senatsebene. Richtig ist aber: Es muss einheitlicher werden und damit verlässlicher. Dafür haben wir den Rahmen im Gesetz zur Ausführung des Baugesetzbuchs gesetzt. An einzelnen Stellen muss das noch durch Verwaltungsvorschriften konkretisiert werden.

Dafür haben wir seit dem 1. Januar 2026 mit dem neuen Landesorganisationsgesetz zusätzliche Instrumente aus der Verwaltungsreform. Wir können mit Zielvereinbarungen arbeiten und – wenn ein Bezirk Vorgaben nicht umsetzt – als für den Wohnungsbau und die Stadtentwicklung zuständige Fachverwaltung Weisungen erteilen oder Aufsichtsmaßnahmen ergreifen. Das ist aber differenziert zu betrachten: In den Bezirken funktioniert eine ganze Menge, wir lösen vieles kooperativ. Die neuen Instrumente sind für die Fälle gedacht, in denen es nicht funktioniert.

Absehbar rollen die Bagger dort nicht. Wir haben erst einmal andere Bauvorhaben, die wir voranbringen müssen. Im Stadtentwicklungsplan Wohnen haben wir Projekte und die Flächen identifiziert, mit denen wir über 220.000 Wohnungen realisieren können. Weil wir aber wissen, dass nicht alles in der jeweiligen Größenordnung an einer Stelle realisiert wird, brauchen wir eine gesamtstädtische Reserve für den Bau von 50.000 Wohnungen – und eine Randbebauung des Tempelhofer Feldes sehe ich als Teil dieser Reserve.

Milieuschutz ist bundesrechtlich geregelt – im Paragraph 172 Baugesetzbuch. Milieuschutzgebiete heißen offiziell Soziale Erhaltungsgebiete. Es geht um Schutz vor Verdrängung und den Erhalt der sozialen Mischung. Berlin hat 82 soziale Erhaltungsgebiete, etwa 1,3 Millionen Menschen leben dort. Ja, es gibt einen Zielkonflikt: Verdrängungsschutz einerseits, die Schaffung von zeitgemäßen Wohnbedingungen andererseits.

Wir haben bei energetischer Sanierung, Barrierefreiheit und Denkmalschutz bereits Fortschritte erzielt, auch gestützt durch die Rechtsprechung. Entscheidend ist jetzt eine Verwaltungsvorschrift für die sozialen Erhaltungsgebiete, um berlinweit Klarheit zu schaffen, was möglich ist und was nicht. Flexibilität vor Ort soll möglich bleiben, aber auf Basis einer gemeinsamen Leitlinie. Zu starke Luxuselemente und damit höhere Kosten für die Mieterinnen und Mieter sollen weiterhin nicht zugelassen werden.

Es gibt grundsätzliche Bedenken, weil man sich bei einem angespannten Wohnungsmarkt angreifbar machen kann, wenn Abrisse zugelassen werden. Zugleich brauchen wir einen klaren Rahmen, der die Blockade in der Praxis beendet.

Wir arbeiten an einer Lösung im Rahmen des Wohnraumsicherungsgesetzes. Im zweiten Durchgang prüfen wir, ob wir die Problematik dort ausdrücklich regeln; ergänzend kann es im parlamentarischen Verfahren noch Anpassungen geben. Ziel ist, das Gesetz bis zur Sommerpause zu verabschieden. Dabei soll ein klarer rechtlicher Rahmen erhalten bleiben, zugleich aber die Blockade in der Praxis beendet werden.

Rechtliche Vorgaben wirken nur, wenn sie auch überprüft und durchgesetzt werden. In der Praxis stoßen die Bezirke dabei häufig an Grenzen – von der Mietpreisbremse bis hin zu Fällen der Mietpreisüberhöhung nach dem Wirtschaftsstrafrecht. Die Verfahren sind komplex, vielen Mietern ist zudem nicht bekannt, wo sie eine Prüfung veranlassen können. Und nicht jeder Verdacht ist belastbar oder belegbar.

Deshalb setzen wir an zwei Stellen an: Erstens haben wir ein neutrales, niedrigschwelliges Angebot geschaffen – die Mietpreisprüfstelle. Dort können Mieten im Hinblick auf die Mietpreisbremse und andere Regelungen kostenlos geprüft werden. Wird ein Verstoß festgestellt, wird das dokumentiert. Schließlich erhält der Mieter eine Bescheinigung, mit der er zunächst das Gespräch mit dem Vermieter führen kann. Häufig lässt sich so eine Einigung erzielen, ohne dass sofort geklagt werden muss. Zweitens stärken wir die Bezirke personell. Zunächst haben wir zwölf Beschäftigte in die Bezirke geschickt, in diesem Jahr sollen neunzehn weitere hinzukommen – verteilt nach dem zu erwartenden Aufkommen. Zum konkreten Fall gilt: Maßstab ist die ortsübliche Vergleichsmiete. Der Berliner Mietspiegel ist qualifiziert erstellt und mit den Interessenverbänden anerkannt – aus unserer Sicht ein stabiles Fundament. Die Frage ist daher weniger, ob der Mietspiegel „zu grob“ ist, sondern ob im Einzelfall die zulässige Miete überschritten wurde und ob die Voraussetzungen für den Tatbestand „Wuchermiete“ vorliegen. Das ist eine Frage der rechtlichen Bewertung.

Für Neubau- und Sanierungsentscheidungen sind verlässliche Rahmenbedingungen zentral. Aus meiner Sicht hatte die Entwicklung der Bauzinsen deutlich mehr Einfluss auf Neubau und Sanierung als Debatten über einen Mietenstopp – zumal die Spielräume durch Mietpreisbremse und ähnliche Instrumente ohnehin begrenzt sind. Die Vergesellschaftungs- und Enteignungsdebatte hat dagegen viele irritiert. Deshalb finde ich es gut, dass die SPD-Fraktion in Berlin gesagt hat, sie wolle keine Enteignung. Über gemeinwohlorientierte Vorgaben nachzudenken halte ich für richtig, sie müssen aber wirtschaftliches Handeln ermöglichen. Beim Mietenstopp gilt: Starre Modelle gefährden die Instandhaltung des Bestands. Deshalb braucht es Augenmaß: Regeln ja, aber so, dass Bewirtschaftung, Instandhaltung und auch angemessene Bezahlung der Beschäftigten in der Wohnungswirtschaft möglich bleiben.

In Berlin wohnen 85 Prozent der Menschen zur Miete. Insofern ist klar, dass das Thema bezahlbarer Mietwohnraum im Moment eine höhere Priorität hat als die Eigentumsbildung. Es gibt politische Kräfte, die Wohneigentum grundsätzlich eher negativ sehen. Wir betrachten Wohneigentumsbildung dagegen als legitimes Ziel und stehen Förderansätzen offen gegenüber. Wir haben als Koalition die Eigentumsförderung auch im Landeshaushalt verankert.

Die Frage, wie man fördert und in welcher Höhe, können wir auf Landesebene nur begrenzt lösen. Deshalb wollen wir, dass es vom Bund entsprechende Programme gibt. Für Berlin ist wichtig, genauer hinzuschauen, wie wir Eigentumsbildung auch bei dem, was wir an Wohnbebauung zulassen, stärker mitdenken, und wie wir sie für mittlere Einkommen zugänglich machen. Es darf nicht der Eindruck entstehen, Eigentumswohnungen seien automatisch Luxuswohnungen. Das ist falsch. Viele Eigentümer wohnen am Ende günstiger als zur Miete, abgesehen von möglichen Umlagen, auf die man vorbereitet sein muss. Eigentumsförderung ist also nicht ausgeschlossen, steht aber aktuell nicht im Mittelpunkt.

Die Frage, wie man fördert und in welcher Höhe, können wir auf Landesebene nur begrenzt lösen. Deshalb wollen wir, dass es vom Bund entsprechende Programme gibt. Für Berlin ist wichtig, genauer hinzuschauen, wie wir Eigentumsbildung auch bei dem, was wir an Wohnbebauung zulassen, stärker mitdenken, und wie wir sie für mittlere Einkommen zugänglich machen. Es darf nicht der Eindruck entstehen, Eigentumswohnungen seien automatisch Luxuswohnungen. Das ist falsch. Viele Eigentümer wohnen am Ende günstiger als zur Miete, abgesehen von möglichen Umlagen, auf die man vorbereitet sein muss. Eigentumsförderung ist also nicht ausgeschlossen, steht aber aktuell nicht im Mittelpunkt.

Wir haben dafür bewährte Formate und Instrumente. Zentral ist die Wohnungsbauleitstelle in der Stadtentwicklungsverwaltung, die Projekte intensiv begleitet und Lösungen vorantreibt. Im Bündnis für Wohnungsneubau und bezahlbares Wohnen stimmen wir uns unter Vorsitz des Regierenden Bürgermeisters regelmäßig mit Vertretern der Immobilienwirtschaft ab. Flankierend können auch Private unsere Förderprogramme nutzen, die Investitionen in den sozialen Wohnungsbau und bei Modernisierung unterstützen.

Veröffentlicht im AIZ-Immobilienmagazin, AIZ 03/ 2026