Gewerbliche Einheiten in Wohneigentumsanlagen und Umsatzsteuer
In vielen Wohneigentumsanlagen befinden sich neben den Wohnungen auch Einheiten, die gewerblich genutzt werden. Zivilrechtlich handelt es sich um Teileigentum (§ 1 Abs. 3 WEG). Wenn die Nutzer die Räume zur Erbringung von Leistungen verwenden, die der Umsatzsteuer unterliegen, wollen sie die in den Betriebskosten und Erhaltungsaufwendungen der GdWE enthaltene Umsatzsteuer als Vorsteuer abziehen. Insbesondere wenn größere Baumaßnahmen geplant sind, besteht daran ein erhebliches Interesse.
Komplexe umsatzsteuerliche Gestaltung erforderlich
Um dies zu erreichen, ist eine etwas komplizierte Gestaltung erforderlich. Denn anders als in der Einkommensteuer ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) umsatzsteuerlich ein selbstständiger Unternehmer. Es liegen deshalb mehrere Leistungen vor: Die Handwerker oder das Versorgungsunternehmen erbringen ihre Leistungen an die GdWE, diese erbringt damit eine Leistung an die einzelnen Eigentümer. Hat der Eigentümer sein Sondereigentum vermietet, liegt eine weitere Leistung des Vermieters an seinen Mieter vor.
Voraussetzungen für den Vorsteuerabzug des Vermieters
Der Vermieter ist nur dann zum Abzug der in den an die GdWE gerichteten Rechnungen enthaltenen Umsatzsteuer als Vorsteuer berechtigt, wenn die GdWE auf die Steuerfreiheit ihrer Leistungen an die Eigentümer nach § 4 Nr. 13 UStG verzichtet und bei der Abrechnung der Nebenkosten die Umsatzsteuer offen ausweist. Hat die GdWE nicht auf die Umsatzsteuerfreiheit nach § 4 Nr. 13 UStG verzichtet und stellt dem Eigentümer die Nebenkosten brutto in Rechnung, kann der Vermieter seinem Mieter die Kosten ebenfalls brutto in Rechnung stellen, sodass der Mieter Umsatzsteuer auf die in den Kosten enthaltene Umsatzsteuer zahlen muss. Dies hat der Bundesgerichtshof (BGH) mit Urteil vom 15. Januar 2025 (XII ZR 29/24) entschieden.
Leitsätze
- Haben die Parteien eines gewerblichen Mietverhältnisses vereinbart, dass der Mieter die Umsatzsteuer auf Miete und Nebenkosten übernimmt, wenn eine solche anfällt, kann der Vermieter die zusätzliche Zahlung des Umsatzsteuerbetrags nur dann vom Mieter verlangen, wenn er selbst tatsächlich umsatzsteuerpflichtig ist (Anschluss an Senatsurteil vom 30. September 2020 – XII ZR 6/20, IMR 2021, 66).
- Der Vermieter kann auf die Befreiung von der Umsatzsteuerpflicht nach § 4 Nr. 12 a UStG nur dann verzichten, wenn der Mieter Unternehmer ist und die Mieträume für unternehmerische Zwecke nutzt (im Anschluss an Senatsurteil vom 21. Januar 2009 – XII ZR 79/07, IMRRS 2009, 0507 = NJW-RR 2009, 593).
- Legt der zum Vorsteuerabzug berechtigte Vermieter bei der Vermietung von Sondereigentum in einer Wohnungseigentumsanlage der Betriebskostenabrechnung umlagefähige Kostenpositionen zugrunde, die in der vom Verwalter für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer erstellten Jahresabrechnung nach § 28 Abs. 2 Satz 2 WEG enthalten sind, muss er diese nicht von den darin enthaltenen Umsatzsteueranteilen befreien, wenn die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ihrerseits nicht auf die Steuerbefreiung nach § 4 Nr. 13 UStG verzichtet hat.
BGH, Urteil vom 15. Januar 2025 – XII ZR 29/24
Der Fall:
Die Klägerin (Mieterin) hat von dem Beklagten (Vermieter) Gewerberäume in einer Wohn- und Teileigentumsanlage angemietet. Im Mietvertrag war vereinbart, dass die Mieterin die vereinbarte Miete samt Nebenkosten und die monatlichen Vorauszahlungen zuzüglich der jeweils geltenden Umsatzsteuer zu zahlen hat. Der Vermieter hat gemäß § 9 Abs. 1 und 2 UStG auf die Umsatzsteuerfreiheit der Vermietung (§ 4 Nr. 12 a UStG) verzichtet. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) hat jedoch nicht auf die in § 4 Nr. 13 UStG geregelte Umsatzsteuerfreiheit ihrer Leistungen an die Wohnungs- und Teileigentümer verzichtet.
In der Abrechnung für das Jahr 2018 hat die GdWE dem Vermieter die Betriebskosten einschließlich der von ihm gezahlten Umsatzsteuer (brutto) in Rechnung gestellt. Der Vermieter hat die betreffenden Betriebskosten der Mieterin in der Nebenkostenabrechnung zuzüglich 19 % Umsatzsteuer in Rechnung gestellt. Die Mieterin hat dem Vermieter die abgerechneten Kosten zunächst in vollem Umfang bezahlt, verlangte aber später die in der Abrechnung der GdWE enthaltenen Umsatzsteuerbeträge zurück.
Die Entscheidung des BGH
Das Amtsgericht hat den Vermieter zunächst antragsgemäß verurteilt, das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Die hiergegen von der Mieterin eingelegte Revision wurde vom Bundesgerichtshof zurückgewiesen. Der BGH hat seine Entscheidung wie folgt begründet:
Die Mieterin ist verpflichtet, an ihren Vermieter Umsatzsteuer auf die Miete und die Nebenkosten zu zahlen, weil dies vertraglich so vereinbart ist und der Beklagte wirksam auf die Umsatzsteuerfreiheit der Vermietung verzichtet hat.
Wenn der Vermieter zum Abzug der in den Betriebskosten enthaltenen Umsatzsteuer als Vorsteuer berechtigt wäre, dürfte er der Mieterin nur die Nettobeträge der Betriebskosten in Rechnung stellen. Denn in diesem Fall wäre er nur mit den Nettobeträgen belastet. Ein Vorsteuerabzug des Vermieters würde jedoch voraussetzen, dass er über die Betriebskosten eine an ihn gerichtete Rechnung besitzt, in der die Umsatzsteuer offen ausgewiesen ist. Die Abrechnung der GdWE genügt diesen Anforderungen jedoch nicht, da die GdWE in der Abrechnung keine Umsatzsteuer ausgewiesen hat und hierzu auch nicht berechtigt wäre, weil ihre Umsätze an die Eigentümer gemäß § 4 Nr. 13 UStG von der Umsatzsteuer befreit sind.
Die Rechnungen der Unternehmen, die die den Betriebskosten zugrunde liegenden Leistungen erbracht haben, berechtigen den Vermieter nicht zum Vorsteuerabzug, weil sie zwar die Umsatzsteuer offen ausweisen, jedoch nicht an den Vermieter als Leistungsempfänger gerichtet sind, sondern an die GdWE.
Daher hat die Mieterin dem Vermieter Umsatzsteuer für die Bruttobeträge der ihm von der GdWE in Rechnung gestellten Betriebskosten zu zahlen.
Anmerkung
Die Entscheidung ist juristisch richtig, im Ergebnis aber höchst unbefriedigend und ärgerlich. Denn die Mieterin zahlt im vorliegenden Fall Umsatzsteuer auf Umsatzsteuer. Der „Fehler“ beruht darauf, dass die GdWE nicht auf die Umsatzsteuerfreiheit ihrer Leistung an den Eigentümer verzichtet hat. Auch wenn die GdWE dem Eigentümer Ablichtungen ihrer Eingangsrechnungen zur Verfügung stellen würde, könnte er die darin enthaltene Umsatzsteuer nicht als Vorsteuer abziehen, weil diese Rechnungen nicht an ihn als Empfänger der Leistungen gerichtet sind.
Man könnte deshalb allenfalls fragen, ob sich der Eigentümer des Teileigentums seinem Mieter gegenüber schadenersatzpflichtig gemacht hat, weil er es unterlassen hat, die GdWE darum zu bitten, ihm gegenüber auf die Umsatzsteuerfreiheit zu verzichten. Dies ist aber fraglich. Denn eine Vereinbarung im Mietvertrag, dass die Miete zuzüglich der geltenden Umsatzsteuer zu zahlen ist, verpflichtet den Vermieter nicht dazu, auf die Steuerfreiheit nach § 4 Nr. 12 a UStG zu verzichten, und erst recht nicht dazu, darauf hinzuwirken, dass die GdWE auf die Umsatzsteuerfreiheit nach § 4 Nr. 13 UStG verzichtet.
Man sollte daher in einem Mietvertrag, in dem vereinbart wird, dass der Mieter die Miete zuzüglich der geltenden Umsatzsteuer zu zahlen hat, vorsorglich regeln, dass der Vermieter verpflichtet ist, zur Umsatzsteuer zu optieren. Man könnte auch formulieren, dass der Mieter die Miete und die Nebenkosten zuzüglich der gesetzlichen Umsatzsteuer nur schuldet, wenn der Vermieter wirksam auf die Umsatzsteuerfreiheit nach § 4 Nr. 12 a UStG verzichtet hat. Eine vergleichbare Formulierung hatten die Parteien im vorliegenden Fall getroffen, weil der Mieter zur Zahlung der Umsatzsteuer verpflichtet war, „wenn diese anfällt“.
Handelt es sich um ein Teileigentum, sollte außerdem vereinbart werden, dass der Vermieter verpflichtet ist, sich darum zu bemühen, dass auch die GdWE ihm gegenüber auf die Umsatzsteuerfreiheit des § 4 Nr. 13 UStG verzichtet. Noch besser steht der Mieter, wenn man vereinbart, dass er die Umsatzsteuer nur auf die Nettobeträge der Nebenkosten zu zahlen hat, unabhängig davon, ob der Vermieter zum Abzug der Vorsteuer berechtigt ist. Denn dann trägt der Vermieter das Risiko, dass er mangels Option der GdWE die Vorsteuer aus den Betriebskosten nicht abziehen kann.
Der Vermieter muss allerdings beachten, dass in diesem Fall die Umsatzsteuer, die er an das Finanzamt abführen muss, höher ist als die Umsatzsteuer, die ihm der Mieter bezahlt. Denn Bemessungsgrundlage für die dem Finanzamt geschuldete Umsatzsteuer ist trotz dieser Vereinbarung im Mietvertrag der Bruttobetrag der Nebenkosten. Der Vermieter muss daher die von ihm an das Finanzamt zu zahlende Umsatzsteuer aus der Zahlung des Mieters mit 19/119 „herausrechnen“.
Um zu vermeiden das Umsatzsteuer auf Umsatzsteuer gezahlt werden muss, sind folgende Maßnahmen erforderlich:
Betreffen die Leistungen das Sondereigentum, kann der Eigentümer die in den Rechnungen enthaltene Umsatzsteuer als Vorsteuer abziehen, da er Empfänger der Leistung ist.
Betreffen die Leistungen das Gemeinschaftseigentum, benötigt der Eigentümer eine Rechnung der GdWE, in der die Umsatzsteuer offen ausgewiesen ist. Dies setzt voraus, dass die GdWE auf die Umsatzsteuerfreiheit der Leistungen an den Eigentümer nach § 4 Nr. 13 UStG verzichtet hat.
1.
Verzicht der GdWE auf die Umsatzsteuerfreiheit nach § 4 Nr. 13 UStG
Dieser Verzicht kann auf die Leistungen gegenüber einzelnen Eigentümern und auf einzelne Leistungen an sie beschränkt werden. Von dem Verzicht können also die Leistungen ausgenommen werden, die dem Grunde nach umsatzsteuerfrei sind. Die jeweiligen Leistungen der GdWE an die Eigentümer können umsatzsteuerlich auch hinsichtlich der Höhe der Umsatzsteuer gesondert behandelt werden, weil es sich nicht um Nebenleistungen zu einer Hauptleistung handelt. Zwischen der GdWE und den Eigentümern gibt es nämlich – anders als im Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter – keine Hauptleistung. Da die umsatzsteuerpflichtigen Umsätze der GdWE in der Regel unterhalb der Kleinunternehmergrenze des § 19 UStG liegen, muss die GdWE außerdem auch auf die Anwendung der Kleinunternehmerregelung verzichten (Doppeloption).
Die GdWE muss deshalb Umsatzsteuererklärungen abgeben und für die Leistungen an die Eigentümer Umsatzsteuer zahlen. Die Vorsteuer aus den Eingangsrechnungen kann sie abziehen. Die Umsatzsteuer stellt sie den Eigentümern mit der Nebenkostenabrechnung in Rechnung.
Viele Verwalter tun sich mit den umsatzsteuerlichen Besonderheiten einer Option zur Umsatzsteuer und den sich daraus ergebenden umsatzsteuerlichen Pflichten schwer und wollen die zusätzlichen Arbeiten nicht übernehmen. Die Frage ist auch, ob sie nach dem Steuerberatungsgesetz berechtigt sind, die Umsatzsteuererklärungen abzugeben. Auch wenn diese Frage nach herrschender Meinung zu bejahen ist, sollte man bedenken, dass die Haftpflichtversicherung des Verwalters diese Tätigkeit in der Regel nicht abdeckt. Empfehlenswert ist es daher, hierfür einen Steuerberater einzuschalten. Die dadurch entstehenden Kosten sollte derjenige Eigentümer tragen, der von der Option profitiert.
Der Verwalter der GdWE darf auf die Umsatzsteuerfreiheit nur aufgrund eines Beschlusses der GdWE verzichten. Meines Erachtens hat der einzelne Eigentümer einen Anspruch auf einen derartigen Beschluss, wenn er sich verpflichtet, die dadurch verursachten Kosten zu tragen, die etwa durch die Beauftragung eines Steuerberaters entstehen.
2.
Der Verwalter muss in der Abrechnung über die Betriebskosten und Erhaltungsaufwendungen dem betreffenden Eigentümer die Umsatzsteuer gesondert ausweisen. Diese Abrechnung stellt die Rechnung dar, die den Eigentümer zum Abzug der Vorsteuer berechtigt. Dabei können umsatzsteuerfreie Leistungen, wie die Versicherungsprämien, dem Eigentümer umsatzsteuerfrei in Rechnung gestellt werden, während Wasserlieferungen mit 7 % Umsatzsteuer ausgewiesen werden.
3.
Wenn der Eigentümer sein Sondereigentum an einen Unternehmer vermietet, der die Räume zur Ausführung umsatzsteuerpflichtiger Umsätze nutzt, setzt der Vorsteuerabzug des Mieters voraus, dass auch der Vermieter auf die Umsatzsteuerfreiheit der Vermietung verzichtet und ihm über die betreffenden Kosten eine Rechnung mit offenem Ausweis der Umsatzsteuer erteilt.
Da der Vermieter die Umsatzsteuer aus den ihm von der WEG-Verwaltung in Rechnung gestellten Kosten als Vorsteuer abziehen kann, darf er dem Mieter nur die Nettokosten in Rechnung stellen. Darauf – und auf die Miete – hat der Mieter die Umsatzsteuer zu zahlen.
Da die Leistungen, die den Nebenkosten zugrunde liegen, unselbständige Nebenleistungen zur Hauptleistung Vermietung darstellen, unterliegen im Verhältnis zum Mieter sämtliche Nebenkosten dem Regelsteuersatz von 19 %. Dies gilt also auch für die Lieferung von Wasser, obwohl hierfür der ermäßigte Steuersatz von 7 % gilt, wenn es sich um eine selbständige Leistung handelt. Gleiches gilt für Beiträge zu einer Versicherung, obwohl diese nicht der Umsatzsteuer unterliegen. Der Vermieter entlastet also die ihm in Rechnung gestellten Nebenkosten von der darin enthaltenen Umsatzsteuer und belastet sie gegenüber dem Mieter insgesamt mit 19 % Umsatzsteuer.
Damit der Mieter diese Umsatzsteuer als Vorsteuer abziehen kann, muss der Vermieter sie offen ausweisen.
Ansprechpartner
Bundesverband
Rechtsberater Referat Steuern
