Makler, die Neubauwohnungen verkaufen, erhalten von dem Käufer häufig die Frage, ob sie hierfür die Sonderabschreibung nach § 7 b EstG in Anspruch nehmen können. Insbesondere wollen sie wissen, ob die sog. Baukostenobergrenze von 5.2000 Euro/Quadratmeter eingehalten ist, und von dem Makler möglichst einen Nachweis über die Baukosten erhalten. Als Makler hat man natürlich Schwierigkeiten, die Baukosten darzulegen. Häufig sind die Wohnungen auch noch im Bau, sodass die Baukosten beim Verkauf nicht feststehen. Dies ist jedoch unbeachtlich.
Wenn der Investor Käufer der Wohnung ist, kommt es nämlich nicht auf die Baukosten an, sondern auf die Anschaffungskosten. Entscheidend ist, ob der Gebäudewertanteil der Anschaffungskosten die Obergrenze von 5.200 Euro/m² überschreitet. Obwohl man die Regelung des § 7b Absatz 2 Satz 2 Nr. 1 und 2 EStG üblicherweise als Baukostenobergrenze bezeichnet, ist in Anschaffungsfällen nicht die Höhe der Baukosten, sondern die der Anschaffungskosten maßgeblich. Nur wenn der Investor der Bauherr ist, kommt es auf die Höhe der Baukosten an.
Das Bundesministerium der Finanzen hat hierzu in seinem Schreiben vom 21. Mai 2025 ausführlich Stellung genommen. Die Randziffern in dem folgenden Text beziehen sich auf dieses BMF-Schreiben.
„Baukostenobergrenze“ (Rz 48 ff)
Die Sonderabschreibungen nach § 7 b EStG können nur in Anspruch genommen werden, wenn die Anschaffungskosten eine bestimmte Obergrenze nicht überschreiten. Für Wohnungen, die aufgrund eines nach dem 31.12.2022 und vor dem 1.10.2029 gestellten Bauantrags hergestellt werden, beträgt die Obergrenze 5.200 €/m². Überschreiten die Anschaffungskosten diese Grenze, ist eine Inanspruchnahme der Sonderabschreibung nach § 7 b EStG insgesamt ausgeschlossen.
Für die Prüfung der Obergrenze sind die gesamten Anschaffungskosten auf die gesamte Fläche zu verteilen, für die diese Kosten aufgewendet wurden. Bei der Anschaffung eines neuen Gebäudes sind nach Ansicht des BMF die Anschaffungskosten des gesamten Gebäudes anzusetzen, auch soweit es nicht begünstigt ist, etwa, weil es sich um Gewerberäume handelt. Dementsprechend sind diese Kosten auch durch die Nutzfläche des gesamten Gebäudes zu dividieren. Sonderausstattungen der Gewerberäume bleiben jedoch unberücksichtigt. Bei der Anschaffung einer Eigentumswohnung ist die den Eigentumsrechten entsprechende Nutzfläche des Gebäudes maßgeblich (Rz. 49). Bei Eigentumswohnungen ist daher die gesamte Nutzfläche des Gebäudes mit den Miteigentumsanteilen zu multiplizieren, die dieser Wohnung zuzuordnen sind.
Die Nutzfläche ist in sinngemäßer Anwendung der Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche (WoFlV) zu ermitteln (vgl. R 4.2 Abs. 6 Satz 4 EStR). Abweichend von § 2 Abs. 3 WoFlV sind dabei auch Neben- und Zubehörräume wie etwa Bodenräume, Fahrrad- und Kinderwagenräume einzubeziehen (Rz. 50). Auch die zu der Wohnung gehörenden Garagen sind einzubeziehen. Statt der Wohnfläche kann auch die Bruttogrundfläche (BGF) des entstandenen Gebäudes nach DIN 277 herangezogen werden (Rz. 51). Dies in aller Regel sehr viel günstiger für den Steuerpflichtigen, das die Bruttogrundfläche größer ist als die Wohnfläche.
Mehraufwendungen für Sonderausstattungen einzelner Wohnungen (z. B. barrierefreies Wohnen) gehen in die allgemeine Kostenaufteilung ein und werden nicht vorab der betreffenden Wohnung zugerechnet. Mehraufwendungen bleiben jedoch unberücksichtigt, wenn sie nicht den begünstigten Wohnungen, sondern anderen Flächen zuzuordnen sind, etwa Gewerberäumen (Rz. 52).
