Die tatsächliche Bebauung eines Grundstücks, welche hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung über dasjenige des Bodenrichtwertgrundstücks hinausgeht, indiziert die mögliche bauliche Nutzung. Bei der Ableitung des Bodenwertes aus dem Bodenrichtwert mittels der durch den Gutachterausschuss veröffentlichten Umrechnungskoeffizienten ist daher die tatsächliche und nicht die planungsrechtlich zulässige Nutzung zugrunde zu legen.
Gutachten
Der Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts gemäß § 198 BewG ist trotz Änderung der Vorschrift durch das GrStRefUG für Bewertungsstichtage bis zum 22.07.2021 nur durch Gutachten öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger möglich; Gutachten von nur gemäß DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen reichen nur für spätere Bewertungsstichtage aus.
Leitsätze des Gerichts
- Bedarfsbewertung, typisiertes Verfahren:
Die tatsächliche Bebauung eines Grundstücks, welches hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung über dasjenige des Bodenrichtwertgrundstücks hinausgeht, indiziert die mögliche bauliche Nutzung und ist daher regelmäßig bei der Ableitung des Bodenwertes aus dem Bodenrichtwert mittels der durch den Gutachterausschuss veröffentlichten Umrechnungskoeffizienten zugrunde zu legen (wie FG Berlin-Brandenburg, 3. Senat, gegen FG München). - In den Innenstadtbezirken von Westberlin ist die Festsetzung der zulässigen GFZ von 1,5 durch den Baunutzungsplan aus dem Jahr 1958 in vielen Bereichen offensichtlich funktionslos geworden und daher automatisch außer Kraft getreten (wie OVG Berlin-Brandenburg und BVerwG).
- Bedarfsbewertung, Gutachten.Der Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts gemäß § 198 BewG ist trotz dessen Änderung durch das GrStRefUG für Bewertungsstichtage bis zum 22.7.2021 nur durch Gutachten öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger möglich; Gutachten von nur gemäß DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen reichen nur für spätere Bewertungsstichtage aus.
- Die Zugrundelegung einer in einem alten Bebauungsplan festgesetzten höchstzulässigen GFZ bei der Bestimmung des Bodenwertes aus dem Bodenrichtwert ist nicht plausibel begründet, wenn sich der Gutachter nicht mit der Frage auseinandersetzt, ob die Festsetzung nach der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung offensichtlich funktionslos geworden und daher außer Kraft getreten ist.
Bei der Ermittlung des Ertragswerts eines Gebäudes mit vermieteten Wohnungen kann eine geringere marktübliche Nettokaltmiete als die tatsächlich vereinbarte Nettokaltmiete nicht allein durch den Hinweis plausibel begründet werden, dass die vereinbarte Miete die zivilrechtlich (nach den Vorschriften über die sog. Mietpreisbremse) zulässige Miete übersteigt.
Der Umstand, dass die zulässige Miethöhe gesetzlich begrenzt ist, führt nicht von selbst zu einer gesetzlichen Begrenzung des am Markt erzielbaren und zulässigen Grundstückspreises. Es wäre im Rahmen der Bewertung hinzunehmen, falls sich potenzielle Käufer bei ihren Erwägungen, welche Preise sie zu zahlen bereit sind, an den tatsächlich vereinbarten Mieten und nicht an den gemäß den Vorschriften des BGB zur Mietpreisbremse zulässigen Mieten orientierten.
Angewendete Vorschriften
BewG § 179 Satz 1 und Satz 2, § 184 Abs. 2, § 198 Abs. 1 und Abs. 2, § 265 Abs. 12, § 9 Abs. 2
ImmoWertV § 31 Abs. 2
BGB §§ 556d Abs. 1, § 556g Abs. 1, § 558 Abs. 2, § 558d Abs. 3
Das ausführliche Urteil vom 18.12.2024 – Az. 16 K 17071/23 finden Sie hier: https://gesetze.berlin.de/bsbe/document/NJRE001605596
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