Grüne Versprechen: neue Abmahnfallen für Makler und Verwalter

Es klingt so überzeugend: Die angebotene Immobilie ist „nachhaltig“, die Immobilienvermittlung „klimaneutral“ und die Hausverwaltung selbstverständlich „grün“. Ein Blatt im Firmenlogo, eine Photovoltaikanlage auf dem Dach und der Erwerb einiger CO₂-Zertifikate scheinen auszureichen, um das eigene Unternehmen und die vermarkteten Immobilien in ein umweltfreundliches Licht zu rücken. Ab dem 27. September 2026 wird diese Form der Werbung jedoch zu einem erheblichen Abmahnrisiko.

Grund hierfür ist die sogenannte EmpCo-Richtlinie der Europäischen Union. Ihr vollständiger Name lautet „Richtlinie zur Stärkung der Verbraucher für den ökologischen Wandel durch besseren Schutz gegen unlautere Praktiken und durch bessere Informationen“. Der deutsche Gesetzgeber hat die Richtlinie inzwischen durch das Dritte Gesetz zur Änderung des Gesetzes gegen den unlauteren Wettbewerb in deutsches Recht umgesetzt. Die neuen Vorschriften des Gesetzes gegen den unlauteren Wettbewerb treten am 27. September 2026 in Kraft und sollen insbesondere das sogenannte Greenwashing verhindern. Betroffen sind nicht nur Waren, sondern auch Immobilien sowie Makler- und Verwalterdienstleistungen.

Allgemeine Umweltaussagen werden riskant

Besondere Vorsicht ist künftig bei allgemeinen Umweltaussagen geboten. Hierunter fallen Aussagen wie „umweltfreundlich“, „umweltschonend“, „grün“, „ökologisch“, „klimafreundlich“, „energieeffizient“ oder „nachhaltig“, wenn nicht klar und hervorgehoben auf demselben Werbemedium erläutert wird, worauf diese Aussage konkret beruht. Nach der neuen Nummer 4a des Anhangs zu § 3 Absatz 3 des Gesetzes gegen den unlauteren Wettbewerb („Schwarze Liste“) sind derartige Aussagen stets unzulässig, wenn das Unternehmen keine anerkannte hervorragende Umweltleistung nachweisen kann, welche die Aussage rechtfertigt.

Für Makler bedeutet dies: Die Bezeichnung einer Immobilie als „nachhaltiges Zuhause“ oder „klimafreundliches Wohnobjekt“ sollte künftig unterbleiben, wenn sie lediglich auf einer Wärmepumpe, einer Photovoltaikanlage oder einer guten Energieeffizienzklasse beruht. Sicherer ist es, die konkret nachweisbaren Eigenschaften zu benennen. Statt der pauschalen Bezeichnung „nachhaltige Immobilie“ sollte es konkret heißen: „Beheizung durch Luft-Wasser-Wärmepumpe, Photovoltaikanlage mit einer Leistung von zehn Kilowatt-Peak, Endenergiebedarf 20 Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr, Energieeffizienzklasse A+.“ Der Verbraucher erhält dadurch überprüfbare Informationen, ohne dass aus einzelnen Eigenschaften eine umfassende Umweltqualität des gesamten Gebäudes abgeleitet wird.

Einzelne Merkmale reichen nicht

Denn auch die Reichweite einer Umweltaussage ist künftig gesetzlich geregelt. Nach der neuen Nummer 4b des Anhangs zu § 3 Absatz 3 des Gesetzes gegen den unlauteren Wettbewerb ist es stets unzulässig, eine Aussage über ein gesamtes Produkt oder die gesamte Geschäftstätigkeit zu treffen, wenn sie tatsächlich nur einen bestimmten Aspekt betrifft. Eine Photovoltaikanlage macht nicht das gesamte Gebäude „ökologisch“. Ebenso wenig wird eine Hausverwaltung insgesamt „grün“, nur weil sie im eigenen Büro Ökostrom bezieht oder Rechnungen digital versendet. Zulässig bleibt die konkrete Aussage, dass das Verwaltungsbüro seit einem bestimmten Zeitpunkt mit Strom aus erneuerbaren Energien versorgt wird. Unzulässig kann dagegen die daraus abgeleitete Behauptung sein, sämtliche Verwaltungsleistungen würden klimafreundlich erbracht.

Klimaneutralität unter strengen Regeln

Noch strenger werden die Regeln für die Werbung mit Klimaneutralität. Nach der neuen Nummer 4c des Anhangs ist eine Aussage stets unzulässig, wenn aufgrund der Kompensation von Treibhausgasemissionen behauptet wird, ein Produkt oder eine Dienstleistung habe eine neutrale, verringerte oder positive Auswirkung auf die Umwelt. Eine „klimaneutrale Immobilienvermittlung“ oder „CO₂-neutrale Hausverwaltung“ darf daher nicht mehr damit begründet werden, dass das Unternehmen Kompensationszertifikate erworben oder Klimaschutzprojekte finanziell unterstützt hat. Über eine solche Unterstützung darf weiterhin sachlich informiert werden. Sie macht die eigene Dienstleistung jedoch nicht klimaneutral. Beruht die behauptete Klimaneutralität lediglich auf einer Kompensation außerhalb der eigenen Leistung, ist die Aussage künftig unabhängig von einer Erläuterung verboten.

Auch Versprechen für die Zukunft werden deutlich schwieriger. Aussagen wie „Wir werden bis 2030 klimaneutral“, „Unser verwalteter Gebäudebestand ist bis 2035 CO₂-frei“ oder „Wir stellen unsere Immobilienvermittlung vollständig auf nachhaltige Prozesse um“ sind nach § 5 Absatz 3 Nummer 4 des Gesetzes gegen den unlauteren Wettbewerb nur noch zulässig, wenn dahinter klare, objektive, öffentlich einsehbare und überprüfbare Verpflichtungen stehen. Erforderlich sind ein detaillierter und realistischer Umsetzungsplan, messbare und zeitgebundene Ziele, die Bereitstellung der notwendigen Ressourcen und eine regelmäßige Überprüfung durch einen unabhängigen externen Sachverständigen. Dessen Erkenntnisse müssen den Verbrauchern zugänglich gemacht werden.

Nachhaltigkeitssiegel auf dem Prüfstand

Strengere Vorgaben gelten künftig zudem für Nachhaltigkeitssiegel. Nach der neuen Nummer 2a des Anhangs zu § 3 Absatz 3 des Gesetzes gegen den unlauteren Wettbewerb darf ein solches Siegel nur noch verwendet werden, wenn es auf einem gesetzlich näher bestimmten Zertifizierungssystem beruht oder von einer staatlichen Stelle festgesetzt wurde. Selbst entworfene Blätter, Bäume oder Globussymbole mit Bezeichnungen wie „Green Property“, „Sustainable Office“ oder „klimabewusst verwaltet“ können deshalb unzulässig sein, wenn sie beim Verbraucher den Eindruck einer unabhängig überprüften Auszeichnung hervorrufen. Auch bei fremden Zertifikaten muss genau geprüft werden, was tatsächlich zertifiziert wurde, wie lange die Zertifizierung gilt und ob die konkrete Werbeaussage über deren Reichweite hinausgeht.

Werbung jetzt überprüfen

Makler und Verwalter sollten deshalb nicht bis zum 27. September 2026 warten. Zu überprüfen sind bereits jetzt sämtliche Webseiten, Immobilienportale, Exposé-Vorlagen, Beiträge in sozialen Medien, Broschüren, Präsentationen, Newsletter, Unternehmenslogos und E-Mail-Signaturen. Dabei sollten allgemeine Umweltbegriffe möglichst durch konkrete, nachweisbare Tatsachen ersetzt, selbst geschaffene Nachhaltigkeitssiegel entfernt und kompensationsbasierte Klimaneutralitätsaussagen gestrichen werden. Angaben von Eigentümern, Bauträgern oder Projektentwicklern sollten nicht ungeprüft übernommen werden. Für jede verbleibende Umweltaussage sollte dokumentiert sein, worauf sie beruht und wie ihre Richtigkeit nachgewiesen werden kann.

Es bleibt die Frage: Darf künftig überhaupt noch mit den ökologischen Vorzügen einer Immobilie oder eines Unternehmens geworben werden? Selbstverständlich – jedoch nicht mehr mit grünen Schlagworten, sondern mit überprüfbaren Tatsachen. Wer statt einer vollmundigen Nachhaltigkeitsbotschaft die konkrete Heiztechnik, den gemessenen Energiebedarf, die vorhandene Photovoltaikanlage oder die tatsächlich erreichte Einsparung nennt, informiert nicht nur rechtssicherer, sondern auch glaubwürdiger. Denn auch bei grüner Werbung gilt: Je größer das Versprechen, desto größer das Abmahnrisiko.