Im Dialog mit Arnt von Bodelschwingh, RegioKontext GmbH: „Wir müssen den Wohnungsmarkt wieder in Bewegung bringen“

Arnt von Bodelschwingh: Die Öffentlichkeit schaut vor allem auf den Bereich des Immobilien- und Wohnungsmarktes, in dem viel Dynamik spürbar wird: auf Preise bei neuen Mietverträgen, auf die Zahl der neu gebauten Wohnungen, auf die Konditionen für dieses Marktsegment und so weiter. Dieses eher agile Marktende ist aber nur teilweise aussagekräftig für das gesamte Marktgeschehen. Viel mehr Wohnungen befinden sich im Bestand, und sehr viele Wohnungen sind zurzeit gar nicht am Markt verfügbar. Die große Zahl laufender Mietverträge bleibt vielfach unsichtbar. Auch wir Datenanalysten können uns den dortigen Bedingungen nur mittelbar annähern.

Das Bild legt den Fokus auf den „unsichtbaren Riesen Bestand“. Es illustriert unseren Befund, dass im Wohnungsbestand derzeit immer weniger passiert. Aus unterschiedlichsten Gründen wird immer seltener umgezogen. Das hat mit der Spreizung zwischen Neuvertragsmieten und laufenden Bestandsmieten zu tun, aber auch mit Unsicherheiten über die künftige Kaufkraft und einem fehlenden Angebot im Nahraum. Im Ergebnis verliert der Wohnungsmarkt immer mehr die Fähigkeit, Wohnraum bedarfsgerecht zu verteilen.

Exakt. Wenn es uns gelänge, das Umzugsgeschehen wieder in Gang zu bringen, hätten mehr Haushalte die Chance, eine besser passende Wohnung zu finden. Denn machen wir uns nichts vor: Die Pro-Kopf-Wohnfläche, die wir heute in Deutschland haben, ist rechnerisch eigentlich auskömmlich. Das Problem liegt auf einer anderen Ebene: Wir können bei Wohnungen nicht beliebig einen Quadratmeter abgeben oder hinzutun.

Sie sprechen ein großes Dilemma an: Auf der analytischen Ebene haben wir es mit Köpfen und Quadratmetern zu tun. Auf der Handlungsebene, also am Markt, geht es hingegen um angebotene Wohnungen und nachfragende Haushalte. Hinzu kommt: Die Haushalte werden in Deutschland durchschnittlich immer kleiner. Das bedeutet, dass wir selbst bei stabiler Bevölkerung eine wachsende Zahl an Haushalten haben. Solange wir keine tiefgreifenden Schrumpfungseffekte verzeichnen, wird die Dynamik der Haushaltszahlen deutlich höher sein als die der Bevölkerung. Seit 2000 kamen in Deutschland über 3,5 Millionen Haushalte hinzu.

So ist es. Der demografische Wandel macht uns eher noch einen weiteren Strich durch die Rechnung. Durch die steigende Lebenserwartung zementieren sich ungünstige Wohnflächenverteilungen noch länger. Wenn wir dieses Eis nicht gebrochen bekommen, müssen wir rechnerisch immer mehr Neubau realisieren, um alle Haushalte angemessen zu versorgen — in Zeiten unsicherer Zinsen und steigender Baukosten.

Mein Eindruck ist, dass das Problem inzwischen erkannt und verstanden wird. Statt „bauen, bauen, bauen“ hören wir in letzter Zeit sehr häufig das Beispiel der eigenen Eltern, die „auf so viel Wohnfläche wohnen“. Aber es fehlen die Instrumente. . Und um Instrumente einsetzen zu können, fehlen auch wichtige Informationsgrundlagen.

Manchmal hat man den Eindruck, wir sind Weltmeister der Mittelwerte. Aber Durchschnitte bedeuten nicht automatisch auch Durchblick. Wir wissen aus der Wohnungswirtschaft, dass es aus unterschiedlichsten Gründen sehr wenig Informationen über die Wohnsituationen hinter laufenden Mietverträgen gibt. Je länger ein Mietvertrag besteht und je weniger eine Wohnungsgesellschaft über den Haushalt weiß, der in der konkreten Wohnung lebt, desto schwieriger wird die Planung.

Genau da liegt das Problem. Wir haben kein Gefühl dafür, ob Mieterhaushalte eigentlich in angemessenen oder ungünstigen Verhältnissen wohnen. Wir wissen nicht, ob die Wohnung in einigen Jahren genauso gut passen wird wie heute. Und wir wissen schon gar nicht, ob die Probleme vom Haushalt selbst überhaupt wahrgenommen werden.

Das erfordert viel Fingerspitzengefühl. Wir erproben derzeit verschiedene Zugänge. Oft kommt es auf den Absender an. Außerdem spielt eine große Rolle, für welchen Zweck man um diese Informationen bittet. Da macht es einen großen Unterschied, ob der Vermieter oder die Bürgermeisterin fragt, ob es ein Forschungsinstitut oder die Förderbank ist — oder jemand ganz anderes.

Es geht um die Verbindung von Wohnung, Haushalt und Lebenssituation. Die berühmten Durchschnittswerte verschlucken die entscheidenden Details. Wenn wir heute rechnerisch 50 Quadratmeter pro Kopf zur Verfügung haben, sehen wir nicht, dass Millionen Menschen auch in viel zu kleinen Wohnungen wohnen — oder auf sehr großzügiger Fläche. Der Mittelwert kennt den konkreten Fall und die konkrete Verteilung nicht. Das möchten wir knacken, indem wir zwischen Passgenauigkeit, Langfristigkeit und Zufriedenheit eine statistische Schnittmenge bilden.

Unsere bisherigen Analysen zeigen, dass die Zielgenauigkeit in der Ansprache stark von diesen drei Themen abhängt. Stellen Sie sich eine ältere Dame im Ruhestand vor, die allein in einer Wohnung lebt, die sie früher mit ihrem inzwischen verstorbenen Ehemann und den ausgezogenen Kindern geteilt hat. Bei der Passgenauigkeit liegen die Fragen auf der Hand. Aber ist die Wohnung auch im hohen Alter geeignet? Denken wir etwa an Barrieren oder an die Unterhaltung einer so großen Wohnung. Solange diese Person zufrieden mit ihrer Situation ist, müssen wir sie ganz anders ansprechen als jemanden, der schon länger mit seiner Wohnsituation fremdelt. Mit unzufriedenen Menschen kommt man in der Regel gut ins Gespräch.

Unsere bisherigen Analysen zeigen, dass die Zielgenauigkeit in der Ansprache stark von diesen drei Themen abhängt. Stellen Sie sich eine ältere Dame im Ruhestand vor, die allein in einer Wohnung lebt, die sie früher mit ihrem inzwischen verstorbenen Ehemann und den ausgezogenen Kindern geteilt hat. Bei der Passgenauigkeit liegen die Fragen auf der Hand. Aber ist die Wohnung auch im hohen Alter geeignet? Denken wir etwa an Barrieren oder an die Unterhaltung einer so großen Wohnung. Solange diese Person zufrieden mit ihrer Situation ist, müssen wir sie ganz anders ansprechen als jemanden, der schon länger mit seiner Wohnsituation fremdelt. Mit unzufriedenen Menschen kommt man in der Regel gut ins Gespräch.

Die Faktoren sind vielfältig und individuell sehr unterschiedlich gewichtet. Häufig bildet sich über die Zeit ein Bündel von Umzugsmotiven, bis ein konkreter Anlass den Ausschlag gibt: ein neuer Job, ein Enkelkind in der Nähe oder eine Wohnsituation, die schon länger nicht mehr passt.

Wenn in einem Siedlungszusammenhang überhaupt keine kompakten Mietwohnungen vorhanden sind oder angeboten werden, werden wir niemanden zum Umzug bewegen können, der eine eigentlich zu große Wohnung freimachen will. Neubau kann hier wichtige Impulse setzen, wenn er treffsicher erfolgt und gezielt die Anforderungen bedient, die in der jeweiligen Situation bestehen.

Ja. Bedürfnisse ändern sich, und damit ändern sich auch die Anforderungen an den Wohnraum. Selbst bei stagnierender Bevölkerungszahl haben wir eine wachsende Nachfrage. Bestehende Gebäude kommen ans Ende ihrer Lebenszeit und sind ab einem bestimmten Punkt sinnvollerweise zu ersetzen. Und wir müssen unsere Städte weiterbauen und besser machen. Gerade um eine bessere Nutzung des Bestehenden zu induzieren, braucht es am eingefrorenen Wohnungsmarkt den Neubau als Impulspunkt.

Kleine Wohnungen im Neubau helfen größeren Haushalten dann, wenn sie auf kleine Haushalte abzielen, die aktuell noch familientaugliche Wohnungen belegen. Über fünf Millionen Einpersonenhaushalte wohnen aktuell auf 80 Quadratmetern und mehr. Diese Haushalte können wir nicht zwingen umzuziehen. Wir können sie nur durch besser passende, bezahlbare und im räumlichen Nahfeld lokalisierte neue Angebote aktivieren. Hier muss ein wirklich attraktiver Strauß gebunden werden.

Die Nähe zum angestammten Wohnort ist immens wichtig. Wir sagen immer, dass die neue Wohnung innerhalb der angestammten Gassirunde liegen muss. Dann kann das Angebot schnell überzeugend werden. Wir müssen dieses Thema auch im Zusammenhang von selbstgenutzten Eigenheimen und passenden Angeboten im Geschosswohnungsbau denken. Wenn dieser Transfer gelingt, werden wir nennenswerte Hebeleffekte sehen.

Bei uns bewähren sich Makler und Verwalter wie auch andere Akteure schon heute als wichtige Elemente eines Frühwarnsystems. Ihre Befunde entstehen sehr nah am Marktgeschehen. Ein gutes Beispiel ist das Wohnungsmarktbarometer für Berlin, das wir seit mehr als 15 Jahren für die Investitionsbank Berlin durchführen. Darin werden alle wichtigen Akteure gebeten, ihre aktuelle Markteinschätzung zu geben. Dieses Instrument hat sich sehr bewährt und weist regelmäßig frühzeitig auf kommende Problemlagen hin.

Ja. Mir ist völlig klar, dass Bezahlbarkeit ein sehr individuelles Kriterium ist. Aber eine „Lösung“, die nicht bezahlbar ist, kann keine echte Lösung werden. Wichtig ist, alle Komponenten der Wohnkosten im Blick zu behalten. Es geht nicht nur um die Nettokaltmiete, sondern auch um kalte und warme Betriebskosten — und um Aspekte wie die Angemessenheit der Wohnung oder die Dauerhaftigkeit der Wohnsituation. Erst im Gesamtpaket kann man Bezahlbarkeit tatsächlich bewerten.

Wenn wir ehrlich sind, beneidet doch niemand die Politik um dieses Dilemma. Allein mit weniger Verwaltung, Regulatorik oder Fördermitteln wird man die Herausforderungen nicht bewältigen. Wir müssen neue Wege einschlagen — technisch, in der Organisation des Wohnens und in der Verknüpfung von Neubau und Bestand. Es muss innovativer, intelligenter und integrierter werden.

Wir sehen mit Sorge, dass zwischen einem teils stark subventionierten Bereich und den Spitzenmieten die Lücke immer größer wird. Für die Mitte der Gesellschaft fehlen die passenden Wohnungen. Dadurch erhöht sich die Nachfrage in den Segmenten darunter — dort, wo sie ohnehin schon am höchsten ist. Zugleich sehen wir zunehmend rechnerisch überbelegte Wohnungen: Nach der Definition der EU-Sozialstatistik leben in Deutschland bis zu zehn Millionen Menschen in zu kleinen Wohnungen. Gerade für die mittleren Nachfragesegmente sehe ich Chancen, im Bestand Potenziale zu erschließen. Sonst schaut der gesellschaftliche Mittelstand immer mehr in die Röhre.

Das Wirtschaftsgut Wohnimmobilie wird weiter funktionieren. Es ist aber nichts für Glücksritter, sondern für Menschen mit langfristiger Perspektive, Ausdauer und der Fähigkeit, neue Entwicklungen zu antizipieren. Zentral wird sein, Klarheit darüber zu gewinnen, wie der eigene Bestand wirksam dekarbonisiert werden kann. Mit den neuen Energielösungen werden wir stärker in der Logik der warmen Wohnkosten denken müssen. Damit sind wir wieder bei der Bezahlbarkeit.