Alle Infos rund ums Gebäudemodernisierungsgesetz

Der Bundestag hat am 10. Juli 2026 das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) beschlossen. Es ersetzt das Gebäudeenergiegesetz (GEG) aus dem Jahr 2023 und bringt zahlreiche Änderungen für Eigentümer und Vermieter mit sich.

„Viele Eigentümer fragen sich derzeit, welche Heizungsanlage sie künftig noch einbauen dürfen. Mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz werden einzelne Regelungen vereinfacht. Allerdings kommen auch neue Belastungen auf Vermieter zu “, so Henner Schmidt, Energieexperte des Immobilienverband Deutschland IVD.

Eine der Änderungen: Die bisherige Pflicht, mehr als 30 Jahre alte Konstanttemperaturkessel stillzulegen, entfällt. Bestehende Heizungen dürfen weiter betrieben werden, solange sie technisch funktionieren. Auch die komplizierten Sonderregelungen für Gas-Etagenheizungen werden abgeschafft. Künftig gelten für sie dieselben Vorschriften wie für andere Gasheizungen.

Das Gesetz eröffnet Eigentümern wieder die Möglichkeit, neue Gas- und Ölheizungen einzubauen. Bedingung ist allerdings, dass diese schrittweise steigende Anteile von Biobrennstoffen oder Wasserstoff nutzen. Die so genannte „Biotreppe“ beginnt ab 2029 mit einem Anteil von zehn Prozent, steigt bis 2035 auf 30 Prozent und soll ab 2040 60 Prozent erreichen. Diese Verpflichtung kann auch durch Hybridheizungen, die zu einem kleineren Anteil Gas- oder Öl nutzen und zu einem größeren Anteil eine Wärmepumpe, Solarthermie oder feste Biomasse, erfüllt werden. Auch wer Anlagen zur Wärmerückgewinnung installiert, ist von der Biotreppe befreit.

Eigentümer erhalten dadurch tatsächlich wieder mehr Wahlfreiheit, der jedoch bei vermietenden Eigentümern durch die Wirtschaftlichkeitsbetrachtung Grenzen gesetzt sind: Nach den neuen Regelungen tragen Vermieter nämlich künftig die Hälfte der Kosten für beigemischtes Biogas, Gasnetzentgelte und CO₂-Kosten.

„Für vermietete Wohngebäude machen diese zusätzlichen Belastungen für Vermieter den Einbau einer neuen Gasheizung in der Regel unwirtschaftlich. 2035, wenn der Biogasanteil 30 Prozent erreicht, kann der Anteil des Vermieters ein Viertel der gesamten Heizkosten betragen. Auch die Wirtschaftlichkeit von Gas-Hybridheizungen sinkt gegenüber heute“, sagt Schmidt.

„Hinzu kommt, dass in den nächsten Jahren Teile der Gasnetze schrittweise stillgelegt werden und damit mancherorts die Option für eine Gasheizung entfällt. Auch dieser Aspekt muss bei einer langfristigen Investitionsentscheidung berücksichtigt werden“, so Schmidt.

• Bestehende Heizungen dürfen weiter betrieben werden.
• Neue Gas- und Ölheizungen sind wieder zulässig.
• Für neue Gas- und Ölheizungen gilt künftig eine stufenweise Beimischung von Biobrennstoffen oder Wasserstoff („Biotreppe“).
• Hybridheizungen sind von dieser Verpflichtung ausgenommen.
• Für Vermieter entstehen neue Belastungen durch die Beteiligung an den Kosten für Biobrennstoffe, Gasnetzentgelte und CO₂-Abgaben.
• Gas- und Ölheizungen sind eine neue Option für selbst genutzte Ein- und Zweifamilienhäuser, für vermietete Gebäude sind sie in der Regel unwirtschaftlich.

Auch wenn immer wieder Änderungen an bestehenden Gesetzen beschlossen werden, bleibt die Wahl der passenden Heiztechnik eine langfristige Entscheidung. Neben den gesetzlichen Anforderungen sollten Eigentümer deshalb insbesondere die Entwicklung der Energie- und CO2-Kosten, die Versorgungssicherheit sowie die individuellen Gegebenheiten ihrer Immobilie berücksichtigen. Der IVD empfiehlt daher, geplante Heizungsmodernisierungen frühzeitig gemeinsam mit qualifizierten Energieberatern und Fachbetrieben zu prüfen.

Das Bundeskabinett hat am 13.05.2026 den Entwurf des neuen Gebäudemodernisierungsgesetzes (GModG) beschlossen. Dieser ist viel mehr als nur eine Novelle des GEG aus dem Jahr 2023 („Heizungsgesetz“), er setzt gleichzeitig große Teile der Europäischen Gebäudeeffizienzrichtlinie (EPBD) in deutsches Recht um. Zu beachten ist, dass die gesetzliche Vorgabe der Klimaneutralität zum 01.01.2045 weiterhin gilt: fossile Brennstoffe dürfen ab diesem Datum auch zur Beheizung von Gebäuden nicht mehr genutzt werden.

Dies sind die wesentlichen Regelungen des GModG:

Gas- und Ölheizungen sind nun auch nach dem 01.07.2026 als Option wieder allgemein zugelassen. Sie müssen aber einen stufenweise steigenden Anteil an Biobrennstoffen oder Wasserstoff nutzen („Biotreppe“). Dieser beginnt 2029 mit 10% ist 2035 bei 30% und erreicht 2040 60% Dies ist keine völlig neue Regelung. Auch heute schon müssen neue Gas- und Ölheizungen eine solche stetig steigende Beimischungsquote erfüllen. Diese wird nun über den 01.07.2026 hinaus verlängert, der Wert für 2029 wird geändert (von 15% auf 10%), alle anderen Werte und Stufen für die Beimischungsquote bleiben wie bisher bestehen. In vermieteten Gebäuden muss aber nun im Gegenzug der Vermieter die Hälfte der Kosten des beigemischten Biogases, der Gasnetzentgelte und der CO₂-Kosten zahlen, unabhängig vom Zustand des Gebäudes.

Wer Gas-/Öl- Hybridheizungen (in Verbindung mit einer Wärmepumpe oder mit Solarthermie oder mit fester Biomasse) neu einbaut, wird von der „Biotreppe“ befreit.

Weitere zugelassene Heizungslösungen sind (unverändert): Wärmepumpen, solarthermische Anlagen, Biomasse (fest, flüssig, gasförmig) oder der Anschluss an ein Wärmenetz. In bestimmten Fällen (bei sehr hoher Gebäudeeffizienz) sind auch Stromdirektheizungen zulässig.

Die Regelung, dass über 30 Jahre alte Konstanttemperaturkessel stillgelegt werden müssen, wurde gestrichen. Damit kann jede bestehende Heizung weiterbetrieben werden, solange sie noch funktioniert.

Der Neubaustandard wird erst einmal nicht verändert. Ab 2030 sind jedoch alle neuen Gebäude als Nullemissionsgebäude zu errichten. Zum ersten Mal werden auch Sanierungszwänge im Gebäudebestand gesetzlich verankert und zwar für Nichtwohngebäude. Diese müssen zum 1.1.2030 und zum 1.1.2033 bestimmte Mindestwerte der Gebäudeeffizienz erreichen.

Die europäische Vorgabe, die Effizienz des gesamten Wohngebäudebestandes im Mittel zu erhöhen, wird dadurch angegangen, dass bei größeren Renovierungen („10% Regelung“) ein deutlich höheres Effizienzniveau als bisher erreicht werden muss. Eine Regelung, die den europäischen Ansatz umsetzt, gezielt die schlechtesten Gebäude anzugehen („worst first“), sieht das GModG dagegen nicht vor.

Für Nichtwohngebäude werden neue Gebäudeeffizienzklassen auf einer neuen Skala von A bis G definiert, für Wohngebäude bleiben die Gebäudeeffizienzklassen unverändert, obwohl die EPBD eine neue Klassifizierung fordert.

Energieausweise werden in Zukunft deutlich umfangreicher. Bestehende Energieausweise behalten aber innerhalb ihrer Geltungsdauer (10 Jahre) ihre Gültigkeit. Der Energieausweis als Verbrauchsausweis ist in Zukunft nur noch bei reinen Wohngebäude zugelassen, ansonsten ist ein Bedarfsausweis zu erstellen.

Das GModG setzt zusätzlich auch Vorgaben zu Solarpflichten, Gebäudeautomation und zu errichtender Elektromobilitäts-Infrastruktur aus der EPBD um. Dabei werden die europäischen Regelungen 1:1 übernommen. Solarpflichten bestehen demnach nur für Nichtwohngebäude und Neubauten, nicht für Wohngebäude im Bestand. Mehrere Bundesländer haben jedoch solche Solarpflichten bereits eingeführt. Bei den Vorgaben zur  Elektromobilitäts-Infrastruktur werden gegenüber dem heutigen GEIG die Schwellenwerte abgesenkt und die Verpflichtungen zur Errichtung von Ladeverkabelungen und Ladestationen erhöht.

Die 2025 ausgelaufene „Innovationsklausel“ (§103 GEG/GModG) wird bis 2030 wieder verlängert. Demnach können im Neubau und bei Renovierung die gesetzlich festgelegten Gebäudeeffizienzvorgaben durch andere Maßnahmen ersetzt werden, die zu gleichwertigen Treibhausgasemissionen des Gebäudes  führen. Dies bietet dem Gebäudeeigentümer mehr Optionen, mit welchen Maßnahmen er die CO₂-Emissionen des Gebäudes reduzieren möchte

Das GModG soll 2030 einer Revision unterworfen werden, wenn die Klimaziele im Gebäudesektor nicht erreicht werden (was wahrscheinlich ist). Das Gesetz hat damit quasi ein eingebautes Verfallsdatum. Somit besteht weiter Unsicherheit, wie die gesetzlichen Vorgaben ab 2030 neu gestaltet werden.

Kommentar von Henner Schmidt

Der Entwurf des Gebäudemodernisierungsgesetzes ist an den Zielen zu messen, mit denen er verbunden wurde: Es sollte einfacher, technologieoffener, pragmatischer und machbarer werden sowie Bürokratie abbauen. Diese Ziele werden mit dem vorliegenden Entwurf nur eingeschränkt erreicht.

Wie wirken sich die neuen Regelungen auf die Wahlfreiheit bei der Heizungstechnologie aus? Die Antwort ist je nach Heizungstyp zu differenzieren:

• Gas- und Ölheizungen
  Neue Gas- und Ölheizungen wieder zuzulassen, erhöht die Auswahl für Hauseigentümer. Im vermieteten Bestand wird diese Option durch die neu im Mietrecht geschaffenen Kosten und Risiken für Vermieter de facto aber unmöglich gemacht. Keinem Vermieter kann geraten werden, sich auf das Risiko einzulassen, große Teile der Heizkosten selbst bezahlen zu müssen, unabhängig vom Verbrauchsverhalten der Mieter.Für Einfamilienhäuser werden Gas und Öl dagegen wieder mögliche Optionen. Allerdings werden die Gasnetze zum Teil zurückgebaut werden. Das Bundeskabinett hat dazu gerade die gesetzlichen Regeln für den Gasnetzrückbau verabschiedet. Demnach können Gasnetzbetreiber ihren Kunden mit einer Frist von zehn Jahren den Gasanschluss kündigen und Neuanschlüsse abweisen. Deshalb ist dringend zu raten, die Wärmeplanung der eigenen Kommune und die Pläne des lokalen Gasnetzbetreibers zur Zukunft des Gasnetzes zu prüfen. Ebenso sind die künftigen Kostenentwicklungen bei Erdgas, Biogas und CO₂-Kosten im Auge zu behalten.
• Gasetagenheizungen
  Die Sonderregelungen für Gasetagenheizungen wurden gestrichen. Hier wurde Bürokratieaufwand abgebaut.
• Wärmenetze
  Fern- und Nahwärme werden als Optionen eher unattraktiver. Die ungelöste Reform der Wärmelieferverordnung bremst weiterhin viele Projekte. Gleichzeitig könnten von der Bundesregierung angedachte neue Regelungen die Preise weiter erhöhen. Eine faire Regulierung der Wärmelieferung bleibt dringend erforderlich.
• Weitere technische Lösungen
  Anders als im bisherigen GEG ist im GModG der Katalog möglicher Heizungslösungen abgeschlossen. Die Offenheit für mögliche weitere Technologien wie im alten GEG („Der Gebäudeeigentümer kann frei wählen, mit welcher Heizungsanlage die Anforderungen … erfüllt werden.“) ist entfallen; es wird nur noch allgemein auf „innovative Lösungen“ verwiesen.Stromdirektheizungen werden im GModG noch restriktiver gehandhabt als bisher im GEG, insbesondere der Ersatz schon bestehender Stromdirektheizungen erschwert.Die Wasserstoff-Option wird vereinfacht und auf zusätzliche Wasserstoffarten erweitert.Im Ergebnis bleibt es in der Praxis im Wesentlichen bei den Lösungen des alten GEG: Wärmepumpen, Biomasseheizungen und Hybridheizungen stehen weiterhin im Vordergrund, außerdem, mit Einschränkungen, der Anschluss an ein Wärmenetz.

Bei der Gebäudeeffizienz ist die Bewertung gemischt:

• Sanierung von Nichtwohngebäuden im Bestand
  Die Sanierungspflichten der EPBD für Nichtwohngebäude werden vergleichsweise pragmatisch umgesetzt.
• Sanierung von Wohngebäuden im Bestand
  Der gewählte Ansatz erscheint nicht zielführend. Besonders ineffiziente Gebäude der heutigen Klassen G und H werden nicht gezielt adressiert, obwohl der europäische Ansatz („worst first“) genau darauf abzielt. Zusätzliche Instrumente sind daher erforderlich.