Vorsicht – kurze mietrechtliche Verjährung!

Auch Ansprüche aus Mietverhältnissen können der Verjährung unterliegen. Dabei gilt im Mietrecht unter Umständen sogar eine besonders kurze Verjährungsfrist von nur sechs Monaten. Sie erfasst nicht alle Ansprüche aus einem Mietverhältnis, aber sehr wohl wichtige Ansprüche im Zusammenhang mit seiner Abwicklung. Mieter, die hier trickreich vorgehen, können sich einen finanziellen Vorteil zu Lasten des Vermieters verschaffen. Deshalb ist es für alle Verwaltungen, die vor den vermietenden Eigentümern stehen, erforderlich, wachsam zu sein. Das gilt besonders dann, wenn ein Mietverhältnis bereits gekündigt wurde, aber noch nicht beendet ist.

Dass Ansprüche ganz allgemein verjähren können, dürfte weithin bekannt sein. Auch die regelmäßige Verjährungsfrist von drei Jahren darf man wohl zur juristischen Allgemeinbildung zählen. Viel weniger bekannt ist demgegenüber, welche Besonderheiten das Mietrecht insoweit vorsieht. Hier gibt es eine spezielle Vorschrift, die jedenfalls grundsätzlich sowohl für Wohnraummietverhältnisse als auch für gewerbliche Mietverhältnisse gilt. Gemeint ist § 548 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), den der Gesetzgeber im allgemeinen Teil der Vorschriften über die Miete platziert hat. Danach unterliegen bestimmte Ansprüche aus Mietverhältnissen – das können sowohl Ansprüche des Vermieters als auch Ansprüche des Mieters sein – einer sehr kurzen Verjährungsfrist von nur sechs Monaten. Nach dem Ablauf dieses Zeitraumes kann die Leistung verweigert werden, wenn zuvor keine rechtlichen Gegenmaßnahmen ergriffen wurden. Davon betroffene Ansprüche verlieren alsdann ihre Durchsetzbarkeit und werden wertlos. Das ist vom Gesetzgeber so gewollt. Er hat angestrebt, dass die Abwicklung von Mietverhältnissen jedenfalls in Bezug auf den Zustand der überlassenen Räume zwischen den Parteien beschleunigt erfolgt.

548 BGB wirkt in zwei verschiedene Richtungen, was in zwei Regelungsabsätzen zum Ausdruck kommt. Vermieter sollten vor allem Absatz 1 kennen. Der bestimmt, dass Ersatzansprüche wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache in sechs Monaten verjähren (Verjährungsfrist). Diese Frist beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter die Mietsache zurückerhält. Daneben gilt auch für bestimmte Ansprüche des Mieters eine kurze Verjährungsfrist (Absatz 2). Das Gesetz benennt insoweit den Ersatz von Aufwendungen und die Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung. Beginn der Verjährungsfrist ist hier ausdrücklich das Ende des Mietverhältnisses. Beide Zeitpunkte – Ende des Mietverhältnisses und Rückerhalt der Mietsache – können, aber müssen nicht identisch sein.

Für Vermieter geht es also in erster Linie um Ersatzansprüche, die aus dem Zustand der vermieteten Räumlichkeiten resultieren. Maßgebliche Frage ist, ob die Mietsache verändert oder verschlechtert wurde, sodass dem Vermieter daraus ein Ersatzanspruch erwachsen ist. Die recht abstrakte Formulierung des Gesetzes lässt sich leichter erfassen, wenn man konkrete Beispiele betrachtet. Ersatzansprüche in diesem Sinne ergeben sich daraus, dass der Zustand der Mietsache bei Rückgabe nicht dem geschuldeten Zustand entspricht, beispielsweise, weil Schönheitsreparaturen nicht oder unzureichend ausgeführt wurden, bauliche Veränderungen nicht beseitigt wurden oder die Mietsache beschädigt wurde. Nicht hierher gehört jedoch der Anspruch des Vermieters auf Zahlung von Miete; das ist nämlich kein Ersatzanspruch und hat auch mit einer Veränderung der Mietsache nichts zu tun. Beginn der Verjährungsfrist für den Vermieter im Hinblick auf solche Ersatzansprüche ist der Rückerhalt der Mietsache. Ab diesem Zeitpunkt läuft die Frist; Verjährung tritt bei ungehindertem Ablauf sechs Monate später ein, wobei tagesgenau gerechnet wird. Innerhalb dieser Frist muss also gehandelt werden, um rechtliche Nachteile für den Vermieter zu vermeiden.

Vermieter und Mieter verband ein Mietvertrag über eine Halle und weitere Flächen. Vereinbart war, dass sich das Mietverhältnis für die gesamten Flächen nach Ablauf des ersten Jahres ab Übergabe weiterer Teilflächen jeweils um ein Jahr verlängert, falls es nicht von einer Vertragspartei unter Einhaltung einer Frist von drei Monaten vor Ablauf der Mietzeit gekündigt wird. Maßgeblicher Stichtag war insoweit der 5. Juni. Mit Schreiben vom 10. März 2020 erklärte die Mieterin die Kündigung des Mietverhältnisses zum nächstmöglichen Zeitpunkt, den sie als 17. Juni 2020 angab. Der Vermieter erwiderte darauf, dass das Mietverhältnis erst deutlich später ende. Die Mieterin nutzte das Mietobjekt noch bis zum 31. Dezember 2020 weiter und warf dann an diesem Tag die Schlüssel in den Hausbriefkasten des Vermieters. Mit Schreiben vom 7. Januar 2021 erklärte dieser, die Rückgabe der Schlüssel sei gegen seinen ausdrücklichen Willen erfolgt und er wolle sie nicht.

Im Juni 2021 forderte der Vermieter die Mieterin schriftlich unter Androhung der Selbstvornahme auf, Mängel und Schäden an der Mietsache zu beseitigen. Nach Ablauf der insoweit gesetzten Frist verlangte er die Zahlung von Schadensersatz sowie die Begleichung rückständiger Mieten. Im August 2021 leitete der Vermieter wegen dieser Forderungen die gerichtliche Verfolgung ein. Die Mieterin hat hinsichtlich der geltend gemachten Schadensersatzansprüche die Einrede der Verjährung erhoben und die Ansprüche im Übrigen nach Grund und Höhe bestritten. Damit hat sie zumindest teilweise Erfolg. Das Landgericht verurteilte sie zwar zur Zahlung der rückständigen Mieten, nicht jedoch zur Zahlung von Schadensersatz. Insoweit greife nämlich der Verjährungseinwand durch. Diese rechtliche Bewertung hält auch dem kritischen Auge des Bundesgerichtshofs (BGH) stand.

Nüchtern betrachtet lässt sich der Fall auf die Frage zuspitzen, ob die kurze Verjährungsfrist des § 548 Absatz 1 BGB überhaupt anlaufen oder sogar ablaufen kann, wenn das Mietverhältnis noch nicht einmal beendet ist. Denn sein Ende trat vorliegend erst im Juni 2021 ein. Der BGH bejaht die Frage und stellt dabei maßgeblich darauf ab, dass die gesetzliche Vorschrift von einem Rückerhalt der Mietsache spricht. Dieser Rückerhalt habe aber bereits Ende Dezember 2020 stattgefunden. Bis Ende Juni 2021 – sechs Monate bei tagesgenauer Berechnung – hätte der Vermieter demnach verjährungshemmende Maßnahmen einleiten können; im August – mehr als sieben Monate nach Rückerhalt – war es dafür schon zu spät. Allerdings stellt der BGH auch klar, welche Anforderungen an einen Rückerhalt in diesem Sinne zu richten sind. Erforderlich ist, dass ein vollständiger Besitzwechsel vom Mieter auf den Vermieter stattfindet und der Vermieter hiervon Kenntnis erlangt. Das war spätestens am 7. Januar 2021 nachweislich (Schreiben des Vermieters!) der Fall.

Vorsicht ist also angebracht, wenn man plötzlich vom Mieter die Schlüssel zugeschickt oder übergeben bekommt. Die naheliegende Frage, ob sie nicht einfach an den Mieter zurückgesendet werden können, hat auch der BGH gesehen. Er scheint sie zu bejahen, wenngleich dies nicht ausdrücklich gesagt wird. Empfehlenswert dürfte das kaum sein – schon wegen des drohenden Hin-und-her-Spiels mit dem Mieter. Der sicherste Weg geht im Augenblick dahin, die Schlüssel zu behalten und sich beizeiten Kenntnis vom Zustand der Mietsache zu verschaffen. Klargestellt hat der BGH in diesem Zusammenhang nämlich auch, dass der Mieter bis zum Vertragsende trotzdem weiter Miete zu bezahlen hat. In der Zwischenzeit kann die Vermieterseite die Realisierung von Ersatzansprüchen vorbereiten. Damit sollte man ungefähr fünf Monate nach Rückerhalt fertig sein, damit noch etwas Zeit für die gerichtliche Geltendmachung bleibt.