Immobilienmarkt Berlin: Die Preise ziehen wieder an

Während die Zahl der Immobilienverkäufe 2023 und 2024 noch rückläufig gewesen war, nahmen die Transaktionen 2025 spürbar zu. Auch das Kaufpreisniveau stieg erstmals seit 2022 wieder an. Bei Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern wurden bis zum dritten Quartal 2025 20 Prozent mehr Kauffälle registriert als im Vorjahreszeitraum. Lediglich bei unbebauten Grundstücken des individuellen Wohnungsbaus gab es ein leichtes Minus mit 2 Prozent zu verzeichnen.

Preisentwicklung bei den Eigentumswohnungen

Der durchschnittliche Kaufpreis für eine Eigentumswohnung in Berlin beträgt laut dem IVD Wohnimmobilienpreisservice rund 4.980 Euro pro Quadratmeter. Das bedeutet eine Steigerung von 3,5 Prozent gegenüber dem Vorjahr (4.810 Euro).

• In der City-Ost (Mitte, Prenzlauer-Berg, Friedrichshain) sind Eigentumswohnungen mit durchschnittlich 6.500 Euro pro Quadratmeter am teuersten.
• Die günstigsten Kaufpreise wurden in Spandau mit rund 3.170 Euro pro Quadratmeter analysiert.
• Vermietete Eigentumswohnungen kosten im Durchschnitt rund 26 Prozent weniger als bezugsfreie Wohnungen.

„Die teuersten Bestandswohnungen sind Neubauten der Baujahre 2005 bis 2019“, erklärt Andreas Habath, Immobiliensachverständiger und Projektverantwortlicher für den IVD Wohnimmobilienpreisservice Berlin. „Daran erkennen wir, dass die Käufer vermehrt auf den energetischen Zustand der Gebäude achten.“

Häuser sind teurer als Wohnungen

Einfamilienhäuser sind in Berlin mit rund 5.550 Euro pro Quadratmeter im Schnitt etwas teurer als Eigentumswohnungen. Im Vergleich zum Vorjahr (4.980 Euro) gab es eine leichte Preissteigerung von 1 Prozent. Die Heterogenität des Teilmarktes zeigt sich an der unterschiedlichen Kaufpreisentwicklung in den Berliner Bezirken: Während die Kaufpreise in den guten Wohnlagen von Pankow um rund 5 Prozent zulegten, sanken sie in Tempelhof um durchschnittlich 7 Prozent.

Mieten leicht gestiegen

Die ortsübliche Vergleichsmiete für Mietwohnungen des IVD beträgt in Gesamt-Berlin 9,56 Euro nettokalt pro Quadratmeter und Monat. Das bedeutet ein Plus von 3 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum (9,24 Euro).

• Am teuersten wohnt es sich in der Berliner City bei einer Quadratmetermiete von durchschnittlich 11,14 Euro (West) beziehungsweise 11,61 Euro (Ost).
• Günstiger wohnen die Mieter in Spandau (7,28 Euro pro Quadratmeter) und den östlichen Berliner Bezirken (Hohenschönhausen, Marzahn-Hellersdorf und Lichtenberg) mit 7,49 Euro.
• Neuvermietungen von unmöblierten und unbefristeten Wohnungen finden fast nur noch „unter der Hand“ statt. Dagegen sind Mietangebote in öffentlichen Portalen meist möbliert und/oder befristet.

Energiekosten und Grundsteuer drücken auf die Nebenkosten

Die Mietnebenkosten nehmen durch steigende Energiepreise, den Wegfall von Energiepreisbremsen und die allgemeine Inflation weiter zu. Aktuell liegen sie im Schnitt bei 4,50 Euro pro Quadratmeter. Auch die neue Grundsteuer und die CO²-Umlage erhöhen den Druck auf die Nebenkosten und verteuern so das Wohnen. Durch die verpflichtenden, energetischen Sanierungen werden nach Einschätzung des IVD Berlin-Brandenburg außerdem Modernisierungsumlagen auf die Nettokaltmiete zukünftig unausweichlich sein.

„Die Kaltmieten im Bestand sind nicht der Kostentreiber. Deshalb sind Mietregulierungen der falsche Ansatz. Aber Nachfrage und damit der Druck auf bezugsfreie Mietwohnungen sind nach wie vor vorhanden und nehmen weiter zu, weil zu wenig gebaut wird. Gleichzeitig steigt durch die hohen Nebenkosten die Gesamtmietbelastung für Mieterinnen und Mieter“, kommentiert Andreas Habath. „Wir brauchen dringend Vereinfachungen beim Wohnungsneubau, um einfacher und schneller zu bauen. Ansonsten werden wir keine Entspannung auf dem Wohnungsmarkt sehen.“