Immobilienmarkt: Kaufpreise in Berlin haben die Talsohle erreicht

Die Zahl der Immobilienverkäufe in der Hauptstadt befindet sich zwar weiterhin auf einem niedrigen Niveau, aber der Rückgang hat sich im Vergleich zum Vorjahr deutlich abgeschwächt. Bei den Eigentumswohnungen sowie den Einfamilienhäusern wurden bis zum dritten Quartal 2024 rund 6 Prozent weniger Kauffälle registriert als im Vorjahreszeitraum.

Preisentwicklung bei den Eigentumswohnungen

Der durchschnittliche Kaufpreis für eine Eigentumswohnung in Berlin beträgt laut dem IVD Immobilienpreisservice rund 4.810 Euro pro Quadratmeter. Das bedeutet einen Rückgang von 2 Prozent gegenüber dem Vorjahr.

• In den östlichen City-Bezirken Mitte, Prenzlauer Berg und Friedrichshain sind Eigentumswohnungen mit durchschnittlich 6.240 Euro pro Quadratmeter am teuersten.
• Die günstigsten Kaufpreise wurden in Spandau mit rund 3.150 Euro pro Quadratmeter verzeichnet.
• Vermietete Eigentumswohnungen kosten im Durchschnitt rund 24 Prozent weniger als bezugsfreie Wohnungen.
• Der Preisrückgang für vermietete Eigentumswohnungen fiel mit rund 3 Prozent höher aus als bei bezugsfreien Wohnungen. Hier waren die Preise stabil.
• In Wedding und Lichtenberg kosten vermietete Eigentumswohnungen durchschnittlich nur 2.770 Euro pro Quadratmeter und bieten damit gute Chancen für Immobilieneinsteiger.
• Nachkriegsbauten der Baujahre 1950 bis 1979 nähern sich weiter dem allgemeinen Preisniveau an und liegen nur noch 9 Prozent unter dem Durchschnitt, was auf die Modernisierungsaktivitäten der letzten Jahre zurückgehen dürfte.
• Die teuersten Bestandswohnungen gibt es in Objekten der Baujahre 2005 bis 2019.

Häuser sind teurer als Wohnungen

Einfamilienhäuser sind in Berlin mit rund 5.480 Euro pro Quadratmeter im Schnitt etwas teurer als Eigentumswohnungen. Im Vergleich zum Vorjahr haben die Preise hier etwa 4 Prozent nachgegeben.

• Die teuersten Häuser mit durchschnittlich 12.300 Euro pro Quadratmeter stehen traditionell in Wilmersdorf in den Ortsteilen Grunewald und Schmargendorf.
• Die besten Chancen für Käufer bieten sich derzeit in Reinickendorf, Wedding, Pankow und Weißensee mit Preisen jeweils unter 5.000 Euro pro Quadratmeter.
• Die höchsten Kaufpreise wurden für Häuser der Baujahre 1990 bis 2019 analysiert.
• Die Heterogenität des Marktes für Einfamilienhäuser zeigt sich an der unterschiedlichen Kaufpreisentwicklung in den Berliner Bezirken. Während die Kaufpreise in Spandau um rund 14 Prozent zulegten, sanken sie in Britz, Buckow und Rudow um durchschnittlich 11 Prozent.

„Die Verschärfungen durch das Gebäudeenergiegesetz wirken sich offenbar nur auf die Preise für Immobilien älterer Baujahre aus. Die Talfahrt der Transaktionszahlen und der Kaufpreise für Immobilien in Berlin hat sich abgeschwächt. Käufer und Verkäufer nähern sich in ihren Preisvorstellungen wieder an, wenn sie von Immobilienprofis gut beraten werden“, sagt Andreas Habath, Immobiliensachverständiger und Projektverantwortlicher für den IVD Immobilienpreisservice Berlin.

Ortsübliche Mieten in den Bezirken

Auch die Bestandsmieten in der Hauptstadt analysiert der neue Immobilienpreisservice des IVD. Demnach orientiert sich die Miete für über 90 Prozent der Mieterhaushalte an der ortsüblichen Vergleichsmiete. Diese liegt in Berlin insgesamt bei 9,24 Euro pro Quadratmeter und ist im Vergleich zum Vorjahreszeitraum annähernd stabil geblieben.

• Zwischen den begehrten innerstädtischen Lagen (Berliner Ring) und den guten bis sehr guten Wohnlagen im Südwesten Berlins (Steglitz-Zehlendorf) bestehen nur sehr geringe Mietunterschiede.
• Am höchsten sind die ortsüblichen Mieten mit durchschnittlich 11,19 Euro pro Quadratmeter netto-kalt im Monat in der östlichen City, gefolgt von 10,70 Euro in der westlichen City und 10,17 Euro in Steglitz-Zehlendorf. Günstiger wohnen die Mieter mit durchschnittlich 7,07 Euro pro Quadratmeter in Spandau sowie in den östlichen Berliner Bezirken Hohenschönhausen, Marzahn-Hellersdorf und Lichtenberg. Hier liegt die ortsübliche Vergleichsmiete bei 7,25 Euro pro Quadratmeter.
• Mietangebote in öffentlichen Portalen beziehen sich meist auf möblierte Wohnungen und befristete Vermietungen. Deutlich zugenommen hat außerdem das Angebot an Zimmern, die zur Untervermietung angeboten werden.

„Wir sehen: Berlin ist vieles, aber keine Mietwucherstadt. Neuvermietungen von unmöblierten und unbefristeten Wohnungen finden aber fast nur noch unter der Hand statt. Dies ist das Ergebnis der verfehlten Mietenpolitik der letzten Jahre. Der Markt ist kaputtreguliert“, sagt Kerstin Huth, die Vorsitzende des IVD Berlin-Brandenburg. „Anreize für den Neubau fehlen. Und selbst wenn wieder gebaut wird, werden die Mieten insgesamt weiter steigen. Anders lassen sich die notwendigen energetischen Modernisierungen nicht finanzieren.“