Im Dialog mit Prof. Dr.-Ing. Lamia Messari-Becker, KIT: „Nicht jede Effizienzmaßnahme ist effizient“

Prof. Dr.-Ing. Lamia Messari-Becker: Ich nenne drei Fehleinschätzungen. Erstens, dass es „die“ Lösung gibt, die für alle Gebäude, alle Nutzungen, ob Wohngebäude oder Schule, Eigentümer oder Nutzer überall und gleich gut funktioniert. Das Gegenteil ist richtig. Jedes Gebäude hat andere technische Voraussetzungen, Infrastrukturen, andere Zwänge, jede Region hat andere regionale Besonderheiten oder Ressourcen. Zweitens, dass jede energetische Sanierung automatisch wirtschaftlich ist. Richtig ist: Es kommt auf die Ausgangssituation, die Betrachtungsdauer, das Eigenkapital, die Sanierungstiefe und manches an. Drittens, dass jede Sanierung umweltwirksam ist. Also nach dem Motto: Mehr Sanierung bringt per se weniger Energieverbrauch und CO₂-Ausstoß. Fakt ist: Auch Maßnahmen haben ihren energetischen und CO₂-Kippunkt. Ein Beispiel: Ab einer bestimmten Dämmdicke ist die aufgewendete Produktionsenergie höher als die Einsparung durch noch mehr Dämmung. Dann ist auch der CO₂-Kipppunkt nicht weit entfernt. Es gilt also differenziert zu bewerten und zu agieren. Die Frage ist also nicht, ob wir sanieren, sondern wie wir sanieren.

Nicht ausreichend. Es ist wichtig, die Ziele vorzugeben, aber den Weg dahin, die Technik dafür offen zu lassen und auch die Förderprogramme in diesem Sinne zu diversifizieren. Ein Weg könnte ein Sanierungsfahrplan sein, der Sanierungsschritte klug aufeinander abstimmt. Ein Beispiel: Es macht oft wenig Sinn, zuerst die Heizung auszutauschen und erst danach den Heizbedarf durch Dämmung zu senken. Dann ist nämlich die Heizungsanlage zu groß dimensioniert und arbeitet schon allein deshalb ineffizient. Im Übrigen reagiert unsere Förderpolitik kaum auf Eigentümerstrukturen oder demographische Entwicklungen.

Etwas mehr als die Hälfte der Haushalte in Deutschland lebt zur Miete, knapp die Hälfte wohnt im Eigentum. Die Eigentümer, die ja zur Sanierung verpflichtet werden können, sind zu mehr als ein Drittel im Rentenalter. Da sind Kreditaufnahmen keine Selbstverständlichkeit. Hier bräuchte es passgenaueren Angebote. Ebenfalls gibt es kaum Anreize, für ältere Menschen im Alter ihre Wohnfläche zu verkleinern, was ohnehin im heutigen Wohnmarkt erschwert wird. Denn im hohen Alter die Wohnfläche zu verkleinern, heißt vielerorts für die Betroffenen, für weniger Wohnfläche mehr Miete zu zahlen.

Definitiv in Sachen Wirtschaftlichkeit, Baukapazitäten und Fachkräftemangel. Was die Effizienzziele angeht, muss man hinterfragen: Tritt das, was wir auf Papier ermitteln auch wirklich in der Nutzungsrealität ein? Meine Erfahrung sagt, dass das Nutzerverhalten sehr großen Einfluss auf den Energiebedarf eines Gebäudes hat. Ein weiteres Ärgernis ist, dass die Energienetze für den Umstieg auf erneuerbare Energien im Gebäudebereich kaum vorbereitet sind, egal ob es um Wärmepumpen und Stromnetze in Ballungszentren oder um kommunale Wärmepläne geht. Hier sehe ich grundlegende strukturelle Probleme.

Das ist der wundeste Punkt in der gesamten Debatte. Die gebäudebezogenen CO₂-Emissionen werden vom Bestand dominiert, nicht vom Neubau. Insofern ist die Sanierung des Bestands für Energieeffizienz und Klimaschutz zentral. Aber es stellt sich die Frage nach den besten Wegen. Wir haben in der Bundesstiftung für Baukultur Sanierungsmaßnahmen hinsichtlich Kosten und CO₂-Einsparung, und zwar inklusive der sogenannten grauen Energie und des CO₂-Fußabdrucks, exemplarisch an einem Einfamilienhaus bewerten lassen. Das Ergebnis? Ein solider Mittelweg, eine einfache Sanierung, ist der kosten- und CO₂-effizienteste Weg. Umfassendes Sanieren, annähernd auf Neubau-Niveau, kann sogar im Lebenszyklus mehr CO₂-Emissionen verursachen. Sprich, nicht jede noch so gepriesene Effizienzmaßnahme ist am Ende auch effizient.

Ich plädiere dafür, mehr Quartiersansätze zu etablieren. Was steckt dahinter? Im Quartiersmaßstab lassen sich Sanierungsprojekte kosten- und umwelteffizienter und sozialverträglicher realisieren. Quartiersansätze sind Einzelgebäudebetrachtungen überlegen. Ein anderer Aspekt ist die Energieversorgung von Neubau und Bestand zusammenzudenken. Nur ein Beispiel: Wenn ein Quartier mit Altbauten mit Fernwärme versorgt wird, betragen die Rücklauftemperaturen in den Leitungen mehr als 50 Grad Celsius. Das sind paradiesische Temperaturen für Wärmepumpen, die dann nahegelegene Neubauten versorgen könnten. Um die großen Potentiale im Bestand zu erschließen, müssen wir tatsächlich groß denken. Insbesondere der Gesetzgeber muss der Versuchung widerstehen, Technik regieren zu wollen. Ziele klar definieren, aber der Weg dahin maximal offenlassen. Alles andere geht nach hinten los.

Die letzten Komma-Stellen sind die teuersten. Entscheidend ist fast nie automatisch die tiefste Maßnahme, sondern die kluge Kombination mehrerer Schritte in der richtigen Reihenfolge. Zudem haben Maßnahmen ihren energetischen und CO2-Kippunkt. Ab einer bestimmten Dämmdicke ist die aufgewendete Produktionsenergie höher als die Einsparung durch noch mehr Dämmung. Dann ist auch der CO2-Kipppunkt nicht weit entfernt. Oder wenn ich beim Heizungsaustausch grundlegend an den Rohbau muss, ist der Mehrwert oft zu hinterfragen. Nutze ich aber die Gelegenheit, ohnehin einen anderen Zuschnitt zu realisieren, sieht die Situation anders aus. Zielführender sind deshalb flexible Förderprogramme, die verschiedene Ziele klug kombinieren oder zumindest zulassen. Denken Sie etwa an Wohnraumschaffung im Zuge energetischen Umbaus: Wenn dabei aus einer großen Wohnung zwei kleine Wohnungen entstehen, werden über diesen oft unterschätzten Flächenhebel CO2-Emissionen pro Quadratmeter de facto halbiert.

Jedes Gebäude ist ein Prototyp, noch individueller sind seine Nutzer. Daher ist die Frage kaum pauschal zu beantworten. Aber es gibt kleine Maßnahmen, die ich, ohne nachzudenken, durchführen würde, etwa einen hydraulischen Abgleich oder die Dämmung der Heizungsrohre im Keller. Die Fassadendämmung und neue Fenster würde ich wie erwähnt grundsätzlich vor dem Heizungsaustausch durchführen. Die Modernisierung der Heizung muss gut durchdacht sein. Hier sind wir dann bei der pauschalen Forderung der Politik, etwa der 65-Prozent-Regel. Diese lässt sich zwar im Neubau problemlos per Wärmepumpe erreichen, im Bestand aber – je nach Ausgangslage und energetischer Qualität oder technischer Voraussetzungen – eben nicht effizient erreichen. Eine weitere Option, die für den Bestand fast immer sinnvoll ist, ist eine versorgungsseitige Lösung im Quartier, ob über Fernwärme, Blockheizkraftwerke, Groß-Wärmepumpen oder solarthermische Speicher.

Unser Bauen ist zu kompliziert. Das Baurecht ist 50 Jahre alt und nicht mehr in der Lage, gesellschaftlichen Wandel zu begleiten, geschweige zu erleichtern. Man hat immer mehr Verordnungen und Gesetze erlassen und selten etwas abgeschafft. Unsere Standards, ob in Schall- oder Brandschutz, auch unsere Komfortvorstellungen, unser Hang zur Einzelfallgerechtigkeit oder zu mehr Fläche – All das verteuert das Bauen und erschwert Reformen.

Da wo es unbezahlbar und absurd wird. Konkret: Da wo Decken und Wände die dicksten sind, um etwa in einer belebten Innenstand Flüsterniveau im Wohnzimmer als Schallschutz zu haben. Diese Grenze ist eigentlich längst klar, aber es fehlt der Mut, das Baurecht radikal zu entschlacken.  Aber so einfach ist es nicht. Die Baukosten pro Quadratmeter Wohnfläche haben sich in den letzten 25 Jahren um das 2,5-Fache erhöht, wobei technische Gewerke wie Heizung, Lüftung und Elektrik sogar um das 4,5-fache angestiegen sind. Die stärkste Kostensteigerung liegt im technischen Ausbau. Wenig überraschend ist eine Verschiebung der Kostenanteile vom Rohbau hin zum Ausbau festzustellen. Das liegt daran, dass die technische „Übersetzung“ der gesetzlichen Vorgaben überwiegend im technischen Ausbau stattfindet. Diese Kostenverschiebung senkt die mittlere Nutzungsdauer eines Gebäudes, weil die teuersten Teile häufiger ausgetauscht werden müssen. Sekundäre Strukturen haben kürzere Wartungs- und Austauschzahlen. Vereinfacht ausgedrückt: Eine Betondecke wird in 50 Jahren Betrachtungszeit selten geändert und praktisch nie ausgetauscht, Dämmung, Heiz- oder Lüftungsanlage dagegen schon. Die Überregulierung kostet längst Ressourcen, und zwar in jeder Hinsicht.

Sie erinnern die Energieeinsparverordnung, die 2019 durch das Gebäudeenergiegesetz abgelöst wurde. Diese wurde alle drei Jahren novelliert und dabei wurden Anforderungen an den Bestand stufenweise verschärft. Man konnte meines Erachtens damit aber noch gut planen, ebenso mit dem 2019 erlassenen Gebäudeenergiegesetz. Die Unplanbarkeit begann mit seiner Novellierung unter der Ampelkoalition. Und diese hatte extrem kurze Fristen vorgesehen, auf die weder die Eigentümer, noch die Energienetze, noch die Handwerker vorbereitet waren. Nun hat die Bundesregierung Eckpunkte zur Reform des GEG vorgelegt. Ich erwarte, dass solche Fehler nicht nochmal passieren und dass der Gesetzentwurf ausgewogen wird ohne die Klimaschutzziele aus den Augen zu verlieren.

Dass die 65-Prozent-Regel nicht pauschal gelten soll und nun auch Quoten beigemischter Energieträger vorgesehen werden, ist in der Sache zielführend. Zusammen mit Fernwärme, Geothermie, Solarthermie, Biomasse, Wasserstoff und erneuerbaren Strom besteht nun die Möglichkeit, die jeweils insgesamt sinnvolle Option zu wählen und ein breites Technologieangebot zu nutzen: von Wärmepumpen, über Brennwerttechnologie, Blockheizkraftwerke, bis hin zu beigemischten Energieträgern, Grüngas- und Wärmenetzen. Davon würden Bürger, Planer, Handwerker und Klein- und Mittelstand profitieren. Und es bleibt viel zu tun: Die kommunale Wärmeplanung muss zünden. Quartiersansätze, Sanierungspfade sowie CO₂-Bilanz im Gebäudelebenszyklus sollten mit Blick auf die nationale Umsetzung der europäischen Gebäudeeffizienzrichtlinie EPBD schrittweise etabliert werden. Wenn es einen guten Kompromiss gibt, kann das helfen, Vertrauen in die Klimapolitik für den Gebäudesektor zurückzugewinnen.

Veröffentlicht im AIZ-Immobilienmagazin, AIZ 04/ 2026