Bundesgerichtshof (BGH) – Grundsatzentscheidungen zur maklerrechtlichen Einordnung eines Einfamilienhauses und zur vollständigen Überwälzung der Provision auf den Käufer

Der BGH hat entschieden, dass der Anwendungsbereich des Halbteilungsgrundsatzes nach § 656c BGB eröffnet ist, wenn das angebotene Objekt erkennbar Wohnzwecken der Mitglieder eines einzelnen Haushalts dient. Entscheidend ist dabei der Wohnzweck des Erwerbers, nicht der bisherige Nutzungszweck des Verkäufers. Auch eine Einliegerwohnung oder eine untergeordnete gewerbliche Nutzung stehen der Einstufung als Einfamilienhaus nicht entgegen (Urteil vom 6. März 2025 – I ZR 32/24).

In dem vom BGH beurteilten Fall vertrat die klagende Maklerin die Auffassung, dass der Büroanbau, der etwa ein Fünftel der Gebäudefläche ausmacht, die Eigenschaft als Einfamilienhaus aufhebe und deswegen eine reine Außenprovision möglich sei. Dieser Argumentation folgte der BGH nicht. Ebenso sah der BGH es als unbeachtlich an, dass nicht der Käufer den Maklervertrag geschlossen hat, sondern dessen Ehefrau. Zwar nimmt der Halbteilungsgrundsatz ausdrücklich nur Bezug auf den Käufer, doch ist die Vorschrift entsprechend anzuwenden, wenn nicht der Käufer selbst, sondern ein Dritter den Maklervertrag abschließt. Der Zweck besteht darin, Verbraucher davor zu schützen, dass Maklerkosten unter Ausnutzung ihrer aufgrund der Marktsituation geschwächten Verhandlungsposition in unbilliger Weise auf sie abgewälzt werden, unabhängig davon, ob der Maklervertrag mit einer Kaufvertragspartei oder einem Dritten geschlossen wird.

Die Entscheidung des BGH schafft zwar nun Klarheit, dass es bei der Einordnung des zu beurteilenden Objekts auf den Erwerbszweck ankommt. Aus der Perspektive der Immobilienmakler wäre es aber rechtssicherer, wenn der BGH auf rein objektive Kriterien abgestellt hätte. Immerhin meint der BGH, dass der Erwerbszweck hinreichend für den Makler erkennbar sein müsste.

Makler sollten bei der Einordnung eines Objekts im Zweifel von einem Einfamilienhaus ausgehen. Sollten sie davon abweichen wollen und eine reine Außenprovsion verlangen wollen, müssten sie die Interessenten nach der beabsichtigten Nutzung fragen.

In einem weiteren Verfahren ging es um die Frage, ob eine vollständige Abwälzung der Provisionslast auf den Käufer im Gegenzug zu einer Reduzierung des Kaufpreises zulässig ist. Der BGH hat dies verneint (Urteil vom 6. März 2025 – I ZR 138/24). Da die Käufer im Innenverhältnis zur Verkäuferin verpflichtet waren, den Maklerlohn in voller Höhe zu bezahlen, blieb die Verkäuferin als die Partei, die den Maklervertrag abgeschlossen hat, nicht im Sinne des § 656d BGB zur Zahlung des Maklerlohns mindestens in gleicher Höhe verpflichtet. Die Kaufpreisreduzierung ändert daran nichts.

Die Möglichkeit der Abwälzung hat ihre Berechtigung, auch wenn sie in der Praxis nicht häufig angewendet wird. Denn aus rechtlicher Perspektive hat sie den Vorteil, dass der Makler nur einen Vertragspartner hat. Die Abwälzung und die dazugehörige Vereinbarung erfolgen im Verhältnis zwischen Verkäufer und Käufer.

Wenn eine solche Vereinbarung getroffen wird, ist jedoch strikt darauf zu achten, dass: 1. sie notariell beurkundet wird (dies war im vom BGH entschiedenen Fall nicht der Fall), 2. maximal nur die Hälfte der Provisionslast auf den Käufer abgewälzt wird und 3. keine Verrechnung mit einer Kaufpreisreduzierung vorgenommen wird.