Unternehmer vertrauen uns ihr Lebenswerk an
Der Markt der Immobilienbetreuung wird derzeit noch von vielen kleinen und mittelständischen Unternehmen geprägt. In vielen dieser Immobilienunternehmen steht nun die Nachfolge an. Doch was, wenn kein Nachfolger in Sicht ist?
Über 30.000 Unternehmen sind in Deutschland mit dem Unternehmensschwerpunkt Hausverwaltung registriert. Mit der Privatisierungswelle und dem Geschäft der Aufteilung von Bestandsgebäuden in Wohneigentum sind in den 80er und 90er Jahren Wohneigentumsund Mietverwaltungsgesellschaften entstanden. Insbesondere in den neuen Bundesländern hat sich diese Entwicklung auch zu Beginn der 2000er Jahre fortgesetzt. Hier waren es zunächst die Verkäufe der sanierten Systembauten, die nach dem Altschuldenhilfegesetz privatisiert wurden.
Anschließend drängten Bauträger in die Speckgürtel der Metropolen und schufen Immobilienbestände, für deren Bewirtschaftung durch viele mutige Unternehmerinnen und Unternehmer selbstständige Verwaltungsgesellschaften gegründet wurden. Diese Unternehmer haben über Jahrzehnte erfolgreich ihre Geschäfte geführt und durch zahlreiche Marktveränderungen wie die Modernisierungen des Wohneigentums und zahlreiche Mietnovellen navigiert.
Potenzielle Nachfolger sind selten
In diesen Unternehmen steht nun das Lösen der operativen Nachfolge ins Haus. Der demoskopische Peak der Babyboomer, der in den 2010er Jahren noch voll in die Altersklasse der Führungskräfte und Betriebsinhaber hineinreichte, ist zwischenzeitlich in den Bereich der Ruheständler und Privatiers gerutscht. Ähnlich unternehmerisch denkende Mitarbeiter als Grundlage für eine erfolgreiche operative Nachfolge sind rar gesät.
Einer wachsenden Zahl an übergabebereiten Unternehmen steht aktuell eine vernachlässigbare Zahl an investitionsbereiten Jungunternehmern gegenüber. Traten früher bei Generationswechseln in Unternehmen noch die Kinder von Inhabern, sonstige Familienmitglieder oder interessierte Mitarbeiter in den Fokus, so bietet sich diese Möglichkeit heute oft nicht mehr.
Im Vergleich zur Zeit der Gründung dieser Unternehmen hat sich die Lage am Arbeitsmarkt und in der Gesellschaft grundlegend gewandelt. Musste man früher als Facharbeiter den Weg in die Selbständigkeit wagen, um sich hinsichtlich des Gehaltes nicht nur linear entwickeln zu können, so treffen gut qualifizierte und motivierte Mitarbeiter heute auf Unternehmen, die bereits Teamleiter und Spezialisten deutlich leistungsgerechter und attraktiver vergüten. Hinzukommt, dass in einem klassischen Angestelltenverhältnis der Ausgleich von Beruf und Freizeit sowie Urlaub und Sicherheit ein hohes Gut darstellt und sich öfters nicht mit dem Alltag einer Führungskraft in einer Hausverwaltung vereinbaren lässt.
Verwalter sind von zunehmender Komplexität oft überfordert
Weil die Aufgaben einer Immobilienverwaltung immer komplexer werden, die Gesetzgebung sich rapide ändert, Arbeitskräfte fehlen, die Personalgewinnung immer herausfordernder wird und viele Unternehmer auch aus Altersgründen abgeben müssen, berichten Marktteilnehmer immer häufiger von Konsolidierungstendenzen. Die Anforderungen an Datenschutz, Digitalisierungszwänge und Fortbildungsverpflichtungen können selbst mittelgroße Verwaltungsunternehmen oft wirtschaftlich nicht mehr mittragen. Der berechtigte Wunsch nach 20 bis 30 Jahren erfolgreichem Unternehmertum Komplexität im Leben abzubauen, erscheint nur angemessen. Für Inhaber kann es hilfreich sein, sich mit einem Partner für die gemeinsame Lösung der Nachfolge zusammenzutun.
Prokuras ist eine überregional agierende Gruppe von Unternehmen der Haus- und Immobilienverwaltung. Wir verstehen uns explizit nicht als „Übernehmer“. Vielmehr sind wir bestrebt, den Verwaltungsunternehmen größtmögliche Selbstständigkeit zu erhalten. Verkaufsbereite Unternehmer vertrauen uns schließlich ihr Lebenswerk mit Kunden- und Mitarbeiterbeziehungen an und möchten es so gut wie möglich fortgeführt wissen. Neben klassischen Altersnachfolgen mit und ohne Einbeziehung der „Abgeberfamilie“ haben wir bereits auch zeitlich unbefristete Wachstumspartnerschaften umgesetzt, bei denen sich beide Seiten bringen.
Unterstützender Partner sein ohne Freiheit zu beschneiden
Eine jede Immobilienverwaltung ist zu individuell, um diese technisch oder zwischenmenschlich über einen Kamm zu scheren: Gewerbe in Berlin ist anders als Wohnen in Dresden und wieder anders als Wohneigentum in München. Unsere Rolle beschreiben wir dabei als den „Helfer im Hintergrund“, der den Alltag durch Übernahme der Aktivitäten links und rechts vom eigentlichen Tagesgeschäft erleichtert. Beispielsweise unterstützen wir bei der Beschaffung und Weiterentwicklung von Mitarbeitern, rechtlich notwendigen Themen wie Datenschutz oder der Bereitstellung von Einschätzungen zu Sondersachverhalten nach WEG- und Mietrecht. Auch überarbeiten wir Verwalterverträge, aktualisieren Beschlussvorlagen und stellen über die Gruppe den Zugang zu Fachanwälten und spezialisierten Dienstleistern bereit. Wir vereinen das Wissen aus mehreren Jahrzehnten Geschäftsführung in der Immobilienverwaltung. Die täglichen Entscheidungen werden weiter im jeweiligen Unternehmen getroffen.
In den uns zugehörigen Unternehmen gilt der Grundsatz, dass nur Fachleute die uns anvertrauten Immobilien betreuen dürfen. Dazu zählen in dualen Ausbildungen geprüfte Immobilienspezialisten, Absolventen von Hochschulen mit Immobilienschwerpunkten, aber auch Quereinsteiger, die wir für ihre Aufgaben ertüchtigen und dann anschließend zertifizieren lassen. Wir stehen für eine qualifizierte Dienstleistung, da nur eine solche den außerordentlichen Herausforderungen der Rechtsprechung und der Kunden gerecht werden kann.
Der Wert eines Unternehmens bestimmt sich dabei nach der besonderen Beziehung des Inhabers zu seinen Kunden, dem Bestand der Mitarbeiter und auch der Wahrscheinlichkeit des Gelingens einer geregelten Nachfolge. Eine Lösungskonstellation muss dabei für beide Seiten sinnvoll sein und immer auch Freude bereiten.
Veröffentlicht im AIZ-Immobilienmagazin, AIZ 6-7 / 2024
