„Jetzt zahlungspflichtig bestellen“- Muss das im Maklervertrag sein?

– sog. Button-Lösung (OLG Stuttgart (07.08.2024 – 3 U 233/22))

Das Oberlandesgericht Stuttgart hat in seinem Urteil vom 7. August 2024 (Az. 3 U 233/22) klare Vorgaben für Makler aufgestellt, die online Maklerverträge mit Kunden abschließen. Besonders die Gestaltung der Bestellschaltfläche („Button-Lösung“) ist entscheidend für die Wirksamkeit des Vertrags. Wird diese nicht korrekt umgesetzt, ist der Maklervertrag zunächst schwebend unwirksam – kann aber durch nachträgliche Kommunikation mit dem Kunden doch noch wirksam werden. Das ist dann der Fall, wenn beispielsweise Besichtigungen vereinbart und durchgeführt werden. Wenn dem Kunden dabei klar ist, dass im Erfolgsfall eine Provision zu zahlen ist, ist der Mangel einer unzureichenden Schaltfläche überwunden.

Makler, die zwar Angebote auf ihrer Webseite haben, aber keine direkte Möglichkeit zum Abschluss eines Maklervertrages anbieten, sind von den Vorgaben des § 312j BGB („Button-Lösung“) befreit.

Zwar handelt es sich nur um eine OLG-Entscheidung. Es spricht aber viel dafür, dass auch andere Gerichte so urteilen würden, möglicherweise auch der Bundesgerichtshof.

1. Die Button-Lösung: Worauf Makler achten müssen

Nach § 312j Abs. 3 BGB muss die Schaltfläche, mit der der Kunde den Maklervertrag online abschließt, eindeutig auf die Zahlungsverpflichtung hinweisen. Eine Schaltfläche mit „Senden“ oder „Anfrage absenden“ reicht nicht aus. Makler, die zwar Angebote auf ihrer Webseite haben, aber keine direkte Möglichkeit zum Abschluss eines Maklervertrages anbieten, sind von den Vorgaben des § 312j BGB befreit.

So muss der Button korrekt beschriftet sein:

✅ „Jetzt provisionspflichtig beauftragen“ (in der Maklerbranche etabliert)
✅ „Maklervertrag zahlungspflichtig abschließen“
✅ „Kostenpflichtig bestellen“ (juristisch korrekt, aber weniger gebräuchlich)

Diese Beschriftungen sind unwirksam:

❌ „Senden“
❌ „Anfrage absenden“
❌ „Weiter“

Makler, die Makler-Software wie onOffice, Propstack oder Flowfact nutzen, sollten sicherstellen, dass dort beschreibbare Buttons verfügbar sind. onOffice beispielsweise bietet diese Funktion an, sodass Makler die richtige Formulierung selbst hinterlegen können.

2. Was tun, wenn der Button nicht den Vorgaben entspricht?

Falls die Button-Beschriftung nicht den gesetzlichen Anforderungen genügt, ist der Vertrag zunächst schwebend unwirksam. Das bedeutet:

Der Kunde kann sich darauf berufen, dass kein wirksamer Vertrag zustande gekommen ist.
Eine Provisionsforderung könnte dann nicht durchgesetzt werden.

Dieser Mangel kann geheilt werden, wenn der Kunde im Nachhinein durch sein Verhalten zeigt, dass er den Vertrag doch akzeptiert.

Beispiel aus dem Urteil:

Der Kunde hatte auf der Plattform nur einen „Senden“-Button geklickt.
Danach erhielt er aber eine E-Mail mit der Bestätigung, dass die Maklerleistung provisionspflichtig ist.
Er antwortete später per E-Mail und forderte eine Besichtigung an.
Diese Handlung wurde vom Gericht als nachträgliche Bestätigung des Vertrags gewertet.

Falls der Button also fehlerhaft ist, sollten Sie in der weiteren Kommunikation deutlich machen, dass die Maklerleistung provisionspflichtig ist, und den Kunden zu einer Handlung bewegen, die als vertragliche Bestätigung gewertet werden kann (z. B. Anforderung eines Besichtigungstermins).

Fazit: So sichern Makler ihre Provision ab

Makler müssen sicherstellen, dass die Bestellschaltfläche auf ihrer Website korrekt beschriftet ist. Der Button „Jetzt provisionspflichtig beauftragen“ hat sich in der Branche etabliert.
Software-Anbieter wie onOffice bieten beschreibbare Buttons an, sodass Makler ihre Schaltflächen individuell anpassen können.
Falls der Button fehlerhaft ist, muss der Makler nachträglich eine Bestätigung des Kunden einholen, z. B. per E-Mail mit einer Anfrage zur Besichtigung.
Die Widerrufsbelehrung muss ordnungsgemäß erteilt und dokumentiert werden.

Prüfen Sie Ihre Online-Prozesse und stellen Sie sicher, dass Sie rechtskonforme Buttons verwenden. Falls bereits Verträge mit fehlerhaften Schaltflächen abgeschlossen wurden, dokumentieren Sie die nachträgliche Kommunikation mit den Kunden sorgfältig.