„Jetzt zahlungspflichtig bestellen“ muss das wirklich beim Online-Maklervertrag sein?

Wer Maklerverträge online mit Verbrauchern abschließt, muss die sogenannte Button-Lösung ernst nehmen. Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 9. Oktober 2025 (I ZR 159/24) entschieden, dass ein Maklervertrag, der im elektronischen Geschäftsverkehr unter Verstoß gegen § 312j Abs. 3 BGB geschlossen wird, nicht nur schwebend, sondern endgültig unwirksam ist. Damit hat der BGH die frühere Auffassung des OLG Stuttgart (Az. 3 U 233/22) verworfen, wonach der Mangel unter Umständen durch späteres Verhalten des Kunden überwunden werden könne.

Für Makler ist das ein erheblicher Unterschied. Ist der ursprünglich online geschlossene Vertrag unwirksam, reicht bloßes späteres Tätigwerden des Kunden grundsätzlich nicht aus, um den Mangel des ersten Vertragsschlusses zu „heilen“. Möglich bleibt aber, dass später ein eigenständiger neuer Maklervertrag zustande kommt. Genau das hat der BGH offengelassen und die Sache deshalb an das OLG Stuttgart zurückverwiesen. Entscheidend ist also nicht, ob der erste Klickprozess irgendwie nachträglich gerettet werden kann, sondern ob später ein neuer, rechtlich selbstständiger Vertrag wirksam geschlossen wurde.

Nach § 312j Abs. 3 Satz 1 und 2 BGB muss der Unternehmer die Bestellsituation so gestalten, dass der Verbraucher ausdrücklich bestätigt, sich zu einer Zahlung zu verpflichten. Erfolgt der Vertragsschluss über eine Schaltfläche, ist diese Pflicht nur erfüllt, wenn der Button gut lesbar mit nichts anderem als „zahlungspflichtig bestellen“ oder mit einer entsprechend eindeutigen Formulierung beschriftet ist. Der BGH hat außerdem klargestellt, dass ein Maklervertrag ein Vertrag ist, bei dem sich der Verbraucher im Sinne dieser Vorschrift zu einer Zahlung verpflichtet. Das gilt auch dann, wenn die Provision nur unter weiteren Voraussetzungen, also etwa nur im Erfolgsfall, anfällt.

Für die Praxis bedeutet das: Die gesetzesnahe Formulierung „zahlungspflichtig bestellen“ ist der sicherste Weg. Auch andere Formulierungen können ausreichen, wenn sie die Zahlungspflicht ebenso eindeutig zum Ausdruck bringen. Wer das Risiko minimieren will, sollte sich aber möglichst eng am Gesetz orientieren. Eine Formulierung wie „Jetzt provisionspflichtig beauftragen“ kann vertretbar sein, ist jedoch nicht in gleicher Weise höchstrichterlich abgesichert wie die gesetzesnahe Variante. Unzureichend sind demgegenüber Beschriftungen wie „Senden“, „Anfrage absenden“ oder „Weiter“, sofern es sich dabei um die letzte, vertragsauslösende Schaltfläche handelt. Wichtig ist außerdem die Abgrenzung: § 312j Abs. 2 bis 4 BGB greift nur dann, wenn tatsächlich ein standardisierter elektronischer Vertragsschluss mit Verbrauchern vorliegt. Wer auf seiner Website lediglich Objekte präsentiert und eine reine Kontaktaufnahme ermöglicht, ohne dass dort bereits ein Maklervertrag per strukturiertem Online-Prozess abgeschlossen wird, fällt regelmäßig nicht unter die Button-Lösung. Anders ist es, wenn der Interessent über ein Web-Exposé oder einen vergleichbaren digitalen Ablauf unmittelbar in einen vorgefertigten Vertragsschluss hineingeführt wird.

Makler, die Makler-Software wie onOffice, Propstack oder Flowfact nutzen, sollten sicherstellen, dass dort beschreibbare Buttons verfügbar sind. onOffice beispielsweise bietet diese Funktion an, sodass Makler die richtige Formulierung selbst hinterlegen können.

Entspricht die Beschriftung der Abschluss-Schaltfläche nicht den gesetzlichen Anforderungen, kommt der über diesen Prozess geschlossene Maklervertrag nach § 312j Abs. 4 BGB nicht wirksam zustande. Der Makler kann seine Provision dann nicht auf diesen Vertrag stützen. Hat der Kunde bereits gezahlt, kommen Rückforderungsansprüche in Betracht. Der BGH hat zudem ausdrücklich hervorgehoben, dass ein Provisionsanspruch in einem solchen Fall auch nicht ohne Weiteres über das Bereicherungsrecht aufgefangen werden kann, weil das den Schutzzweck der Vorschrift unterlaufen würde.

Das bedeutet allerdings nicht, dass jeder Fall endgültig verloren ist. Der BGH hat ausdrücklich anerkannt, dass der Verbraucher einen neuen Vertrag auch später noch bestätigen und damit neu begründen kann. Eine solche Bestätigung muss aber ihrerseits den Anforderungen des § 312j Abs. 3 BGB genügen, also die Zahlungsverpflichtung ausdrücklich erkennen lassen. Gerade deshalb sollte eine nachträgliche Provisions- oder Nachweisbestätigung nicht bloß auf den ursprünglich fehlerhaften Online-Vertrag verweisen, sondern als eigenständige, in sich vollständige Vertragserklärung ausgestaltet sein.

In der Praxis arbeiten viele Makler mit gesonderten Provisionsbestätigungen oder Nachweisbestätigungen. Das kann weiterhin sinnvoll sein. Entscheidend ist aber, dass diese Erklärung nicht lediglich den unwirksamen Erstvertrag wiederholt oder auf ihn Bezug nimmt, sondern selbst die maßgeblichen Vertragsbestandteile enthält und die Zahlungspflicht klar erkennen lässt. Der BGH hat in dem entschiedenen Fall gerade deshalb zurückverwiesen, weil noch zu prüfen war, ob die vom Kunden unterzeichnete „Vermittlungs- und Nachweisbestätigung“ oder sonstige E-Mails außerhalb des ursprünglichen Systems einen eigenständigen wirksamen Maklervertrag begründet haben.

Wer auf Nummer sicher gehen will, sollte deshalb einen eigenständigen Neuabschluss dokumentieren. Dazu gehört nicht nur eine klare Provisionsregelung, sondern bei Fernabsatzsituationen regelmäßig auch eine ordnungsgemäße Widerrufsbelehrung samt vollständiger Dokumentation.

Unabhängig von der Button-Lösung ist bei Maklerverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser § 656a BGB zu beachten. Danach bedarf der Maklervertrag der Textform. Das betrifft also eine weitere, eigenständige Wirksamkeitsvoraussetzung. Selbst wenn die Schaltfläche korrekt beschriftet ist, reicht das allein nicht aus, wenn der Gesamtprozess die Textform nicht wahrt. Angebot und Annahme müssen so organisiert sein, dass die Erklärungen auf einem dauerhaften Datenträger abgegeben werden können und der Erklärende erkennbar ist. In der Praxis geschieht das meist rechtssicher per E-Mail oder durch einen entsprechend dokumentierten digitalen Ablauf.

Dabei sollten die wesentlichen Vertragsbestandteile aus der Erklärung selbst oder jedenfalls aus einer eindeutigen Bezugnahme hervorgehen. Dazu gehören insbesondere die Parteien, das Objekt beziehungsweise die nachgewiesene Vertragsgelegenheit und die Provisionsregelung. Vorsicht ist bei der Annahme geboten, eine bloße Reaktion des Kunden auf ein Exposé oder die Bitte um einen Besichtigungstermin genüge schon. Das OLG Celle hat am 2. Oktober 2025 entschieden, dass Immobilienmaklerverträge, die § 656a BGB unterfallen, nicht formwirksam allein durch lediglich konkludente Willenserklärungen geschlossen werden können. Die Revision wurde allerdings zugelassen, sodass die weitere Entwicklung im Blick behalten werden sollte.

Makler sollten Online-Abschlussstrecken so gestalten, dass die letzte Schaltfläche die Zahlungspflicht des Verbrauchers unmissverständlich ausdrückt. Die gesetzesnahe Formulierung „zahlungspflichtig bestellen“ bleibt der sicherste Weg. Wer andere Formulierungen verwendet, bewegt sich schneller in einem diskutablen Bereich. Wird die Button-Lösung verfehlt, ist der darüber geschlossene Maklervertrag nach der Rechtsprechung des BGH unwirksam. Die Lage kann dann nur noch dadurch gerettet werden, dass später ein eigenständiger wirksamer Vertrag zustande kommt, etwa durch eine sauber formulierte Bestätigung oder einen neuen Abschluss außerhalb des fehlerhaften Klickprozesses.

Zusätzlich muss bei Verträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser stets geprüft werden, ob § 656a BGB eingehalten ist. Button-Lösung und Textform sind unterschiedliche Anforderungen, die beide erfüllt sein müssen. Wer beides sauber umsetzt und den Neuabschluss im Zweifel eigenständig dokumentiert, verbessert die Durchsetzbarkeit seines Provisionsanspruchs erheblich.

Prüfen Sie Ihre Online-Prozesse und stellen Sie sicher, dass Sie rechtskonforme Buttons verwenden und das Textformerfordernis eingehalten wird.