Erbschaftsteuer

von Hans-Joachim Beck

Nachweis des niedrigeren Verkehrswertes eines Grundstücks (Die Escape Klausel des § 198 BewG)

Mit gleichlautenden Erlassen der Länder vom 7.12.2022 (BStBl. I 2022, S. 1671) hat die Finanzverwaltung zum Nachweis des niedrigeren Verkehrswertes gem. § 198 BewG Stellung genommen und erklärt, wer zur Erstellung des Sachverständigengutachtens berechtigt ist, und wann auf einen stichtagsnahen Kauf zurückgegriffen werden kann. Anlass war die Änderung des § 198 BewG durch das Grundsteuerreform-Umsetzungsgesetz vom 22.7.2021 (BGBl. I 2021, 2931), mit dem die Vorschrift um den Absatz 3 erweitert wurde. Danach kann als Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts auch ein Kaufvertrag dienen, der innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag zustande gekommen ist. Eine entsprechende Regelung war bisher nur in den Richtlinien zum Bewertungsgesetz enthalten (R B 198 Abs. 4 Satz 1 und 2 ErbStR 2019).

Nach § 198 BewG kann der Steuerpflichtige nachweisen, dass der tatsächliche Verkehrswert des erworbenen Grundstücks niedriger ist als es sich aus den §§ 179 und 182 bis 196 BewG ergibt. Der Nachweis ist für die gesamt wirtschaftliche Einheit zu führen. Die Vorlage von Auszügen aus der Kaufpreissammlung genügt hierfür nicht. Der Nachweis kann nur durch ein Gutachten oder einen stichtagsnahen Kaufvertrag erbracht werden.

Sachverständigengutachten

Das Gutachten ist von

• dem zuständigen Gutachterausschuss i.S. der §3 192 ff BauGB,
• von öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken oder
• von Personen, die von einer nach den DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle als Sachverständige oder Gutachter für die Wertermittlung von Grundstücken nach entsprechender Norm zertifiziert worden sind,

zu erstellen.

Zur Ordnungsmäßigkeit des Gutachtens gehören methodische Qualität und eine zutreffende Erhebung und Dokumentation der Grundlagen des Gutachtens. Für den Nachweis gelten die Vorschriften der ImmoWertV.

Danach sind sämtliche wertbeeinflussenden Umstände zu berücksichtigen. Hierzu gehören auch die den Wert beeinflussenden Rechte und Belastungen privatrechtlicher und öffentlich-rechtlicher Art, wie z. B. Grunddienstbarkeiten und persönliche Nutzungsrechte. Mit Ausnahme des Nachweises der ist Ein Nachweis des niedrigeren Wertes einzelner in den §§ 179 und 182 bis 196 BewG enthaltenen Bewertungsgrundlagen, z. B. hinsichtlich der Bewirtschaftungskosten, nicht zulässig. Eine Ausnahme gilt nur für die üblichen Miete (RB 186.5 Absatz 5 ErbStR 2019).

Stichtagsnaher Kaufpreis

Als Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts kann gem. § 198 Absatz 3 BewG auch der Kaufvertrag dienen, der innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag zustande gekommen ist. Maßgeblich für die Frist ist das Datum des notariellen Kaufvertrags. Wurde der Kaufvertrag vor Ergehen des Steuerbescheides abgeschlossen, kann man gegen den Bescheid Einspruch einlegen und den Kaufvertrag vorlegen. Ist die Einspruchsfrist bereits abgelaufen, kann man einen Antrag auf Änderung des Bescheides nach § 173 Abs. Nr. 2 Abgabenordnung (AO) stellen. Voraussetzung für eine Änderung des Bescheides ist, dass dem Finanzamt der Verkauf bei Erlass des Bescheides nicht bekannt war und den Steuerpflichtigen kein grobes Verschulden daran trifft, dass das Finanzamt von dem Verkauf erst nach Erlas des Bescheides erfahren hat.

Ist das Grundstück erst nach Erlass des Bescheides verkauft worden, kann man eine Änderung des Bescheides nach § 175 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 AO beantragen. Liegen sowohl ein Sachverständigengutachten als auch ein zeitnah abgeschlossener Kaufvertrag vor, hat der Kaufvertrag Vorrang.

Bewertungsgesetz (BewG)
§ 198 Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts

(1) Weist der Steuerpflichtige nach, dass der gemeine Wert der wirtschaftlichen Einheit am Bewertungsstichtag niedriger ist als der nach den §§ 179, 182 bis 196 ermittelte Wert, so ist dieser Wert anzusetzen. Für den Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts gelten grundsätzlich die auf Grund des § 199 Abs. 1 des Baugesetzbuchs erlassenen Vorschriften.

(2) Als Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts kann regelmäßig ein Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses im Sinne der §§ 192 ff. des Baugesetzbuchs oder von Personen, die von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle als Sachverständige oder Gutachter für die Wertermittlung von Grundstücken bestellt oder zertifiziert worden sind, dienen.

(3) Als Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts kann ein im gewöhnlichen Geschäftsverkehr innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag zustande gekommener Kaufpreis über das zu bewertende Grundstück dienen, wenn die maßgeblichen Verhältnisse hierfür gegenüber den Verhältnissen am Bewertungsstichtag unverändert sind.