Immobilienverband

Grundsteuerreform: Alle Entwicklungen im Überblick

Reform der Grundsteuer

Am 25.6.2019 haben sich die Bundestagsfraktionen der CDU/CSDU und der SPD auf einen Gesetzesentwurf zur Reform der Grundsteuer geeinigt, mit dem das Gesetzgebungsverfahren eingeleitet wurde (BT-Drucksache 19/11085). Der Deutschen Bundestag hat das von der Bundesregierung und den Koalitionsfraktionen eingebrachte Gesetzespaket am 18. Oktober 2019 beschlossen.

Nach dem Gesetzentwurf der Großen Koalition soll für die Erhebung der Steuer bei Wohngrundstücken zukünftig der Ertragswert maßgeblich sein. Für die Bundesländer ist eine Öffnungsklausel vorgesehen, damit sie die Grundsteuer nach anderen Bewertungsverfahren erheben können.

 

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Hans-Joachim Beck

Leiter Abteilung Steuern

Telefon: 0 30 / 27 57 26 - 0
E-Mail: beck@ivd.net

Grundsteuerreform: Mit Steuererhöhungen ist zu rechnen

Heute hat der Bundesrat das Gesetz zur Reform der Grundsteuer und des Bewertungsgesetzes zugestimmt. Der IVD bedauert, dass die Grundsteuerreform nun doch Steuererhöhungen zur Folge haben kann.  Das Versprechen der Bundesregierung, dass es zu keiner Steuererhöhung kommen wird, kann voraussichtlich nicht erfüllt werden. „Über die Höhe der Steuer entscheiden allein die Gemeinden, die den Hebesatz selbständig festsetzen dürfen. Finanzklamme Gemeinden werden ihren Hebesatz keineswegs so weit herabsetzen, dass der Anstieg der Grundstückswerte ausgeglichen wird“, sagt Jürgen Michael Schick, Präsident des IVD.  Darüber hinaus ist es nicht gelungen, die vom Bundesverfassungsgericht geforderte Reform zu einer grundlegenden Vereinfachung zu nutzen. Der Verwaltungsaufwand, der auf Bürger und Finanzverwaltung zukommt, steht in keinem Verhältnis zum Steueraufkommen. „Der Wunsch nach Einzelfallgerechtigkeit steht offenbar über aller Vernunft“, so Schick.

„Wir würden es begrüßen, wenn sich die Länder auf ein einfaches Flächenmodell einigen, das dann überall in Deutschland eingeführt wird“, ergänzt Schick. Aufgrund der neuen Öffnungsklausel im Grundgesetz, haben die Länder das Recht, einfachere Verfahren einzuführen. Welche Länder davon Gebrauch machen werden, steht noch nicht fest. In den Ländern wird noch berechnet, wie sich die Reform auswirken würde.

Mit dem Bundesratsbeschluss steht der Einführung der neuen Grundsteuer nichts mehr im Wege. Zu begrüßen ist, dass es dem Gesetzgeber gelungen ist, das neue Gesetz noch vor Ablauf des Jahres 2019 zu verabschieden. Denn anderenfalls stünden die Gemeinden nächstes Jahr ohne die Einnahmen aus der Grundsteuer da.

Reform der Grundsteuer: Große Chance zur Steuervereinfachung verpasst

„Mit der Grundsteuerreform haben wir eine große Chance zur Steuervereinfachung verpasst.“ Das sagt der Leiter der Abteilung Steuern beim Immobilienverband IVD, Hans-Joachim Beck, anlässlich der heutigen Bundestagssitzung. Der Deutschen Bundestag hat heute (18. Oktober 2019) das von der Bundesregierung und den Koalitionsfraktionen eingebrachte Gesetzespaket zur Reform der Grundsteuer beschlossen.

Nach dem Gesetzentwurf der Großen Koalition soll für die Erhebung der Steuer bei Wohngrundstücken zukünftig der Ertragswert maßgeblich sein. Für die Bundesländer ist eine Öffnungsklausel vorgesehen, damit sie die Grundsteuer nach anderen Bewertungsverfahren erheben können.

„Der Aufwand für die Grundstückseigentümer und die Finanzverwaltung steht in keinem Verhältnis zu den Steuereinnahmen. Die Steuer ist keineswegs gerecht, weil unterschiedliche Wohnungsmieten nicht ausreichend abgebildet werden und der Grundstückswert vor allem von dem Bodenwert bestimmt wird“, sagt Beck. Der IVD-Steuerexperte weiter: „Steigende Bodenwerte werden zu einem ständigen Anstieg der Grundsteuer führen. Die Anwendung des Sachwertverfahrens für Geschäftsgrundstücke wird gegenüber dem Ertragswertverfahren zu sehr viel höheren Werten führen.“

Die Einführung einer Öffnungsklausel im Grundgesetz begrüßt der IVD hingegen ausdrücklich. „Hoffentlich nutzen die Länder ihre Chance, ein einfacheres Gesetz einzuführen. Der Länderfinanzausgleich steht dem glücklicherweise nicht mehr im Wege“, kommentiert Beck. 

Der Vorschlag der CDU/CSU sowie der SPD, den Anwendungsbereich der Grundsteuer C für baureife aber unbebaute Grundstücke zu konkretisieren, trifft auf verhaltene Zustimmung beim IVD. Grundsätzlich lehnt der Steuerexperte die Grundsteuer C ab. „Ohnehin dürfte die Einführung einer solchen Steuer nicht die gewünschten Effekte haben. In den 60er Jahren hat der Gesetzgeber die Grundsteuer C bereits kurze Zeit nach ihrer Einführung aufgehoben, weil sie sich als nicht sinnvoll erwiesen hat“, so der ehemalige Vorsitzende Richter des Finanzgerichts Berlin-Brandenburg.

Dass die von den Grünen und auch den Linken geforderte Abschaffung der Umlage der Grundsteuer auf die Miete nicht umgesetzt wurde, bezeichnet der IVD-Steuerexperte als zumindest vorläufigen Sieg der Vernunft und der Gerechtigkeit. Allerdings gibt es im Bundesrat weitere Bemühungen, die Umlage abzuschaffen. „Das würde zahlreiche Gemeinden ermuntern, die Hebesätze weiter anzuheben“, so Beck.

Kernpunkte des Gesetzesentwurfs

  • Das Bewertungsverfahren ist wertabhängig. Wohngrundstücke werden im Ertragswertverfahren bewertet, Geschäftsgrundstücke im Sachwertverfahren. Unbebaute Grundstücke werden mit dem Bodenrichtwert bewertet.
  • Die Gemeinden behalten das Recht, den Hebesatz in eigener Zuständigkeit festzusetzen.
  • Bei Wohngrundstücken (z.B. Ein-, Zweifamilienhäuser und Mehrfamilienhäuser) wird zur Ermittlung der Bemessungsgrundlage an die aus dem Mikrozensus des Statistischen Bundesamtes abgeleiteten durchschnittlichen Nettokaltmieten angeknüpft. Um Unterschiede zwischen den Gemeinden zu erfassen werden Zu- und Abschläge entsprechend den Mietniveaustufen gemacht.
  • Für gemischt genutzte Grundstücke sowie Geschäftsgrundstücke ist ausschließlich ein vereinfachtes Sachwertverfahren anzuwenden.
  • Das land- und forstwirtschaftliche Vermögen wird nach einem standardisierten, ertragswertorientierten Verfahren bewertet, und zwar bundeseinheitlich nach dem Eigentümerprinzip. Die land- und forstwirtschaftlichen Wohngebäude werden im Grundvermögen erfasst und der Grundsteuer B unterworfen.
  • Die Steuermesszahl, die auf den Grundsteuerwert anzuwenden ist, wird vor dem Hintergrund der angestrebten Aufkommensneutralität (Grundsteueraufkommen bundesweit derzeit etwa 14,7 Mrd. €) ausdifferenziert und beträgt bei den wirtschaftlichen Einheiten des Grundvermögens 0,34 v. T und bei den wirtschaftlichen Einheiten des land- und forstwirtschaftlichen Vermögens 0,55 v.T.
  • Die Steuermesszahl ermäßigt sich um 25 % für Wohngrundstücke, wenn es sich um öffentlich geförderten Wohnraum handelt oder sich die Wohnungen im Eigentum bestimmter Rechtsträger befinden (Gebietskörperschaften, gemeinnützige Wohnungsbaugesellschaften oder von der Körperschaftsteuer befreite Genossenschaften und Vereine).
  • Die Gemeinden erhalten die Möglichkeit, für baureife aber unbebaute Grundstücke eine Grundsteuer C mit einem höheren Hebesatz einzuführen.
  • Die erste Hauptfeststellung nach neuem Recht erfolgt auf den Stichtag 1.1.2022, die darauf folgende Hauptfeststellung auf den 1.1.2029. Der Hauptfeststellungszeitraum beträgt damit sieben Jahre.
  • Die neuen Grundsteuerwerte sollen den Grundsteuerfestsetzungen durch die Kommunen ab dem 1.1.2025 zugrunde gelegt werden.
  • Die konkurrierende Gesetzgebungsbefugnis des Bundes wird festgeschrieben, unabhängig davon, ob die Voraussetzungen des Art. 72 Abs. 2 GG erfüllt sind.
  • Durch eine Änderung des Grundgesetzes wird den Ländern die Möglichkeit verschafft, abweichende Modelle einzuführen.

Folgen

Durch die neue Bewertung werden die Werte der Grundstücke gegenüber den bisherigen Einheitswerten erhebliche ansteigen. Bei Wohngrundstücken gilt dies insbesondere für Gebiete, in denen die Bodenwerte in den letzten Jahren angestiegen sind. Um dies auszugleichen wird zwar die Steuermesszahl, mit der der Grundstückswert multipliziert wird, erheblich abgesenkt, für Wohngrundstücke beispielsweise von bisher 3,5 vom Tausend auf 0,34 vom Tausend. Dass die Grundsteuerbelastung durch die neue Bewertung nicht ansteigt, kann dadurch jedoch nicht garantiert werden. Denn die Höhe der Steuerbelastung wird letztlich allein durch den Hebesatz bestimmt, den die Gemeinde beschließt. Solange die Grundsteuer bei vermieteten Grundstücken auf die Mieter als Teil der Betriebskosten umgelegt wird, dürften der Anhebung der Hebesätze politisch Grenzen gesetzt sein. Sollte die Umlagefähigkeit ganz oder teilweise abgeschafft werden, muss damit gerechnet werden, dass die Hebesätze erheblich angehoben werden, um die Wertsteigerungen der Immobilie abzuschöpfen.

Die tatsächliche Höhe der Miete spielt letztlich bei der Ermittlung des Grundstückswertes keine Rolle mehr, da stattdessen typisierte durchschnittliche Mieten angesetzt werden. Überwiegend wird daher der Grundstückswert in Zukunft von dem Bodenwert bestimmt. Wohngrundstücke mit einer guten Lage und relativ niedrigen Mieten werden deswegen im Verhältnis zu Wohngrundstücken mit hohen Mieten und einer schlechteren Lage benachteiligt. Innerhalb einer Gemeinde werden sich dadurch erhebliche Verschiebungen der Steuerlast ergeben.

Um diese Effekte zu vermeiden, wollen einige Länder wie insbesondere Bayern von der neuen Öffnungsklausel im Grundgesetz Gebrauch machen und ein wertunabhängiges Flächenmodell einführen.

Ermittlung des Grundstückswertes für Wohngrundstücke

Die Ermittlung des Grundstückswertes dürfte für Wohngrundstücke ohne übermäßigen Aufwand möglich sein. Erforderlich ist nur die Ermittlung der Wohnfläche, die Nettokaltmiete lt. Anlage 39 zum BewG, die für die Gemeinde geltende Mietniveaustufe, das Baujahr des Gebäudes, der Bodenrichtwert und die Grundstücksgröße.

Nach § 250 Abs. 2 BewG-E werden die Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke und das Wohnungseigentum im Ertragswertverfahren bewertet.

Dem Ertragswertverfahren liegt der Gedanke zugrunde, dass sich der Wert eines Grundstücks aus seinem nachhaltig erzielbaren Reinertrag ergibt. Im Ertragswertverfahren ist daher der auf den Bewertungsstichtag bezogene Barwert (Gegenwartswert) aller zukünftigen Erträge zu ermitteln. Hierbei ist allerdings zu beachten, dass die Nutzungsdauer eines Gebäudes – im Gegensatz zum Grund und Boden – begrenzt ist. Während die Erträge oder Ertragsanteile für ein Gebäude nur für die am Bewertungsstichtag verbleibende Restnutzungsdauer des Gebäudes kapitalisiert werden können, sind die dem Grund und Boden zuzurechnenden Anteile des Ertrags für eine unbegrenzte Nutzungsdauer als „ewige Rente“ zu kapitalisieren. Diesem Verfahren liegt die Überlegung zugrunde, dass ein Teil der Mieten für den Grund und Boden gezahlt wird und nach Ablauf der Restnutzungsdauer des Gebäudes nur der Wert des Grund und Bodens verbleibt. Im Ergebnis wird daher der jährliche Reinertrag des Grundstücks entsprechend der Restnutzungsdauer des Gebäudes kapitalisiert und der Wert des Grund und Bodens entsprechend der Restnutzungsdauer auf den Bewertungsstich tag abgezinst.

Für Wohngrundstücke wird nicht der tatsächliche Mietertrag berücksichtigt, sondern ein typisierter durchschnittlicher Sollertrag angesetzt, der vor allem von der von der Lage des Grundstücks abhängt. Dadurch soll eine weitestgehend automatisierte Feststellung von Grundsteuerwerten ermöglich werden. Den Unterschieden der einzelnen Grundstücksarten wird durch den Ansatz verschiedener Bewirtschaftungskosten und Liegenschaftszinssätze Rechnung getragen.

Ermittlung des kapitalisierten Reinertrags

Nach § 254 BewG-E ergibt sich bei Wohngebäuden der Rohertrag des Grundstücks aus den in Anlage 39 zum BewG-E angegebenen monatlichen Nettokaltmieten je Quadratmeter Wohnfläche. Die Zahlen sind aus dem Mikrozensus des Statistischen Bundesamtes abgeleitet worden. Danach ist die Höhe der Miete von Bundesland, Gebäudeart, Wohnungsgröße und Baujahr des Gebäudes abhängig. Dadurch erübrigt sich in Fällen, in denen die Wohnung zu eigenen Wohnzwecken genutzt oder unentgeltlich überlassen wird, die Ermittlung einer üblichen Miete i.S. des § 79 Abs. 2 BewG.

Für Wohnungseigentum gelten die Nettokaltmieten für Mietwohngrundstücke. Für einen Garagenstellplatz (Einzelgarage/Tiefgarage) soll die Nettokaltmiete mit einem Festwert in Höhe von 35 €/Monat angesetzt werden.

Teil I der Anlage 39 zu § 254 BewG-E enthält folgende monatlichen Nettokaltmieten in EURO je Quadratmeter Wohnfläche (Auszug)

(Wertverhältnisse zum 1.Januar 2022):

Land Gebäudeart Wohnfläche

(je Wohnung)

Baujahr des Gebäudes
bis 1948 1949 bis 1978 1979 bis 1990 1991 bis 2000 ab
2001
Baden-
Württemberg
Einfamilienhaus unter 60 m² 6,60 6,79 6,86 7,12 7,44
von 60 m² bis unter 100 m² 5,72 5,87 5,94 6,16 6,44
100 m² und mehr 5,74 5,90 5,96 6,18 6,46
Zweifamilienhaus unter 60 m² 6,73 6,93 7,01 7,26 7,58
von 60 m² bis unter 100 m² 5,70 5,87 5,94 6,15 6,43
100 m² und mehr 5,50 5,66 5,72 5,92 6,20
Mietwohn-
grundstück
unter 60 m² 7,16 7,38 7,45 7,73 8,07
von 60 m² bis unter 100 m² 6,44 6,64 6,71 6,95 7,26
100 m² und mehr 6,34 6,54 6,60 6,84 7,15
Bayern Einfamilienhaus unter 60 m² 7,23 7,56 7,55 7,40 8,34
von 60 m² bis unter 100 m² 6,26 6,54 6,53 6,41 7,22
100 m² und mehr 6,28 6,56 6,55 6,43 7,24
Zweifamilienhaus unter 60 m² 7,01 7,32 7,30 7,18 8,07
von 60 m² bis unter 100 m² 5,95 6,20 6,19 6,08 6,84
100 m² und mehr 5,72 5,98 5,97 5,86 6,60
Mietwohn-
grundstück
unter 60 m² 8,24 8,60 8,59 8,43 9,49
von 60 m² bis unter 100 m² 7,41 7,74 7,73 7,58 8,54
100 m² und mehr 7,30 7,61 7,61 7,47 8,42
Berlin Einfamilienhaus unter 60 m² 7,55 7,48 7,27 8,75 9,00
von 60 m² bis unter 100 m² 6,53 6,47 6,28 7,58 7,79
100 m² und mehr 6,55 6,49 6,31 7,60 7,81
Zweifamilienhaus unter 60 m² 7,50 7,43 7,22 8,70 8,95
von 60 m² bis unter 100 m² 6,36 6,31 6,13 7,37 7,58
100 m² und mehr 6,13 6,07 5,91 7,10 7,31
Mietwohn-
grundstück
unter 60 m² 6,90 6,84 6,65 8,00 8,23
von 60 m² bis unter 100 m² 6,21 6,15 5,98 7,19 7,40
100 m² und mehr 6,12 6,06 5,88 7,09 7,29
Brandenburg Einfamilienhaus unter 60 m² 6,87 6,66 6,59 8,15 8,85
von 60 m² bis unter 100 m² 5,94 5,76 5,70 7,05 7,66
100 m² und mehr 5,96 5,78 5,72 7,08 7,68
Zweifamilienhaus unter 60 m² 6,46 6,26 6,20 7,66 8,32
von 60 m² bis unter 100 m² 5,46 5,29 5,24 6,49 7,04
100 m² und mehr 5,27 5,10 5,06 6,26 6,79
Mietwohn-
grundstück
unter 60 m² 6,41 6,21 6,15 7,61 8,26
von 60 m² bis unter 100 m² 5,76 5,59 5,54 6,84 7,44
100 m² und mehr 5,68 5,51 5,45 6,75 7,32

 

Zur Berücksichtigung von Unterschieden im Mietniveau verschiedener  Gemeinden eines Bundeslandes sind diese Nettokaltmieten durch Ab- oder Zuschläge nach Teil II der Anlage 39 zum BewG-E anzupassen. Dabei handelt es sich um gemeindebezogene Mietniveaustufen, die auf der Eingruppierung nach § 12 Abs.3 des Wohngeldgesetzes i.V. mit § 1 Abs. 3 und Anlage 1 der Wohngeldverordnung beruhen.

Mietniveaustufen
Mietniveaustufe 1 - 22,5 %
Mietniveaustufe 2 - 10,0 %
Mietniveaustufe 3 +/- 0 %
Mietniveaustufe 4 + 10,0 %
Mietniveaustufe 5 + 20,0 %
Mietniveaustufe 6 und höher + 32,5 %

Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (vgl. § 8 Abs. 3 ImmoWertV) werden im Rahmen der Wertermittlung nicht berücksichtigt. Hierzu gehören z. B. Baumängel und Bauschäden, wirtschaftliche Überalterung, sowie Bodenverunreinigungen.

Das Ertragswertverfahren nach den §§ 252 bis 257 BewG-E stellt sich somit schematisch wie folgt dar:

 

  Jährlicher Rohertrag (§ 254 BewG-E, Anlage 39 zum BewG-E)
./. nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten (§ 255 BewG-E, Anlage 40 zum BewG-E)
= jährlicher Reinertrag (§ 253 Abs. 1 BewG-E)
x Vervielfältiger/Barwertfaktor (§ 253 Abs. 2, § 256 BewG-E, Anlage 37, 38 zum BewG-E)
= Barwert des Reinertrags (§§ 252, 253 BewG-E)
+ abgezinster Bodenwert (§ 257 BewG-E, Anlage 41 zum BewG-E)
= Grundsteuerwert (§ 252 BewG-E)

 

 

 

Bundesratsinitiative Berlins zur Abschaffung der Umlagefähigkeit der Grundsteuer: IVD fordert Entlastung der Mieter durch Senkung der Hebesätze

Der Berliner Senat beabsichtigt, die Umlagefähigkeit der Grundsteuer auf die Mieter abzuschaffen. Der IVD kritisiert dieses Vorhaben und plädiert dafür, stattdessen die Hebesätze zu senken.

Die Abschaffung der Umlagefähigkeit hätte für viele Vermieter fatale Konsequenzen. „Die Erzielung einer kostendeckenden Miete ist durch die Mietpreisbremse, die demnächst weiter verschärft werden soll, bereits erheblich eingeschränkt. Wie das Bundesverfassungsgericht am 20. August ausgeführt hat, ist die Mietpreisbremse zwar gerade noch verfassungsgemäß. Würde man aber die Verteilung der Belastung zwischen Mietern und Vermietern weiter zulasten der Eigentümer verschieben, wäre die verfassungsrechtlich gebotene Balance nicht mehr gewahrt“, kommentiert Jürgen Michael Schick, Präsident des Immobilienverband Deutschland, den Vorstoß des Landes Berlin im Bundesrat. Der finanzielle Spielraum, den die Bewirtschaftung der Wohnung Vermietern lässt, sei häufig extrem eng, da von der Miete der Kapitaldienst sowie die Instandhaltung finanziert werden müssen. Komme jetzt noch die Grundsteuer dazu, sei die Wirtschaftlichkeit nicht mehr gesichert.

Die Grundsteuer beruht auf dem Äquivalenzprinzip und stellt ein Entgelt für die Nutzung der gemeindlichen Infrastruktur dar. Daher ist es folgerichtig, dass die Grundsteuer von den Nutzern der Infrastruktur getragen wird. Eine einseitige Belastung der Vermieter würde die Grundsteuer hingegen zu einer besonderen Vermögenssteuer für vermietete Immobilien machen. Dann müsste man bei der Bemessung der Grundsteuer aber auch berücksichtigen, in welchem Umfang der Eigentümer das Grundstück mit Fremdmitteln finanziert hat, so Schick.

„Wenn der Berliner Senat wirklich an einer Verringerung der Kosten für Mieter interessiert wäre, sollte er einfach den Hebesatz senken“, sagt Schick. Mit einem Hebesatz von 810 Prozent hat Berlin einen der bundesweit höchsten Grundsteuer-Hebesätze und belegt damit Platz 22 unter den rund 11.000 deutschen Gemeinden.

Zu befürchten sei außerdem, dass einige Gemeinden die Hebesätze für die Grundsteuer weiter anheben, wenn die Steuer nicht mehr von den Bewohnern der Gemeinde getragen werden muss, sondern von den Vermietern, die möglicherweise in einer anderen Gemeinde wohnen. „Im Zuge der Grundsteuerreform ist ohnehin ein Anstieg der Grundsteuer zu befürchten, der nur durch eine Senkung der Hebesätze zu vermeiden ist“, warnt Schick.

Reform der Grundsteuer

Kernpunkte des Gesetzesentwurfs

  • Das Grundgesetz wird geändert. In Art. 105 Abs. 2 GG wird die konkurrierende Gesetzgebungsbefugnis des Bundes festgeschrieben, unabhängig davon, ob die Voraussetzungen des Art. 72 Abs. 2 GG erfüllt sind. In Art. 72 Abs. 3 GG wird der Katalog der Abweichungsbefugnisse der Länder um die Grundsteuer erweitert, so dass die Länder die Möglichkeit haben, eigenständige Grundsteuergesetze mit eigenständigen Bewertungsregelungen zu erlassen.
  • Das durch Bundesgesetz geregelte Bewertungsverfahren ist wertabhängig.
  • Die Grundsteuer wird weiterhin in einem dreistufigen Verfahren ermittelt: Feststellung des Grundsteuerwerts (1), Festsetzung des Grundsteuermessbetrags durch die Finanzämter (2) und Festsetzung der Grundsteuer durch die Kommunen als Steuergläubiger (3).
  • Die Hauptfeststellung nach neuem Recht erfolgt auf den Stichtag 1.1.2022, die darauf folgende Hauptfeststellung auf den 1.1.2029. Der Hauptfeststellungszeitraum beträgt damit sieben Jahre.
  • Die neuen Grundsteuerwerte sollen den Grundsteuerfestsetzungen durch die Kommunen ab dem 1.1.2025 zugrunde gelegt werden.
  • Mit der Ergänzung des 125b GG um einen Absatz 3 wird bestimmt, dass abweichendes Landesrecht der Erhebung der Grundsteuer frühestens für Zeiträume ab dem 1.1.2025 zugrunde gelegt werden darf. Bis dahin muss bundeseinheitlich das bisherige Grundsteuerrecht angewendet werden.
  • Unbebaute Grundstücke werden mit dem Bodenrichtwert bewertet.
  • Bei Wohngrundstücken (z.B. Ein-, Zweifamilienhäuser und Mehrfamilienhäuser) wird zur Ermittlung der Bemessungsgrundlage an die aus dem Mikrozensus des Statistischen Bundesamtes abgeleiteten durchschnittlichen Nettokaltmieten angeknüpft. Um Unterschiede zwischen den Gemeinden zu erfassen werden Zu- und Abschläge entsprechend den Mietniveaustufen gemacht.
  • Für gemischt genutzte Grundstücke sowie Geschäftsgrundstücke ist ausschließlich ein vereinfachtes Sachwertverfahren anzuwenden.
  • Die Gemeinden erhalten das Recht, für baureife aber unbebaute Grundstücke eine besondere Grundsteuer C zu erheben.
  • Das land- und forstwirtschaftliche Vermögen wird nach einem standardisierten, ertragswertorientierten Verfahren bewertet, und zwar bundeseinheitlich nach dem Eigentümerprinzip. Die land- und forstwirtschaftlichen Wohngebäude werden im Grundvermögen erfasst und der Grundsteuer B unterworfen.
  • Die Steuermesszahl, die auf den Grundsteuerwert anzuwenden ist, wird vor dem Hintergrund der angestrebten Aufkommensneutralität (Grundsteueraufkommen bundesweit derzeit etwa 14,7 Mrd. €) ausdifferenziert und beträgt bei den wirtschaftlichen Einheiten des Grundvermögens 0,34 v. T und bei den wirtschaftlichen Einheiten des land- und forstwirtschaftlichen Vermögens 0,55 v.T.
  • Die Steuermesszahl ermäßigt sich um 25 % für Wohngrundstücke, wenn es sich um öffentlich geförderten Wohnraum handelt oder sich die Wohnungen im Eigentum bestimmter Rechtsträger befinden (Gebietskörperschaften, gemeinnützige Wohnungsbaugesellschaften oder von der Körperschaftsteuer befreite Genossenschaften und Vereine).
  • Die erste Hauptfeststellung für die Grundsteuerwerte nach § 221 BewG-E wird auf den 1.1.2022 durchgeführt. Bei Fortschreibungen und Nachfeststellungen der Grundsteuerwerte sind die Wertverhältnisse im Hauptfeststellungszeitpunkt zugrunde zu legen (§ 227 BewG-E).
  • Die Bewertung des Grundbesitzes für Zwecke der Grundsteuer ab 1.1.2022 wird in einem neuen Siebenten Abschnitt des Bewertungsgesetzes geregelt (§§ 218 bis 266 BewG-E).

1. Unbebaute Grundstücke

Gemäß § 247 Abs. 1 Satz 1 BewG-E bestimmt sich der Grundsteuerwert unbebauter Grundstücke regelmäßig nach ihrer Fläche und den Bodenrichtwerten. Nach § 196 Abs. 1 Satz 1 BauGB sind aufgrund der Kaufpreissammlung (§ 195 BauGB) flächendeckend durchschnittliche Lagewerte für den Boden unter Berücksichtigung des unterschiedlichen Entwicklungszustands zu ermitteln. In bebauten Gebieten sind Bodenrichtwerte mit dem Wert zu ermitteln, der sich ergeben würde, wenn der Boden unbebaut wäre. Die Bodenrichtwerte sind von den Gutachterausschüssen (§§ 192 ff. BauGB) zum jeweiligen Hauptfeststellungszeitpunkt zu ermitteln, zu veröffentlichen und nach amtlich vorgeschriebenem Datensatz durch Datenfernübertragung den zuständigen Finanzämtern zu übermitteln.

2. Wohngrundstücke

Nach § 250 Abs. 2 BewG-E werden die Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke und das Wohnungseigentum im Ertragswertverfahren bewertet.

Dem Ertragswertverfahren liegt der Gedanke zugrunde, dass sich der Wert eines Grundstücks aus seinem nachhaltig erzielbaren Reinertrag ergibt. Im Ertragswertverfahren ist daher der auf den Bewertungsstichtag bezogene Barwert (Gegenwartswert) aller zukünftigen Erträge zu ermitteln. Hierbei ist allerdings zu beachten, dass die Nutzungsdauer eines Gebäudes – im Gegensatz zum Grund und Boden – begrenzt ist. Während die Erträge oder Ertragsanteile für ein Gebäude nur für die am Bewertungsstichtag verbleibende Restnutzungsdauer des Gebäudes kapitalisiert werden können, sind die dem Grund und Boden zuzurechnenden Anteile des Ertrags für eine unbegrenzte Nutzungsdauer als „ewige Rente“ zu kapitalisieren. Diesem Verfahren liegt die Überlegung zugrunde, dass ein Teil der Mieten für den Grund und Boden gezahlt wird und nach Ablauf der Restnutzungsdauer des Gebäudes nur der Wert des Grund und Bodens verbleibt. Im Ergebnis wird daher der jährliche Reinertrag des Grundstücks entsprechend der Restnutzungsdauer des Gebäudes kapitalisiert und der Wert des Grund und Bodens entsprechend der Restnutzungsdauer auf den Bewertungsstich tag abgezinst.

Für Wohngrundstücke wird nicht der tatsächliche Mietertrag berücksichtigt, sondern ein typisierter durchschnittlicher Sollertrag angesetzt, der vor allem von der von der Lage des Grundstücks abhängt. Dadurch soll eine weitestgehend automatisierte Feststellung von Grundsteuerwerten ermöglich werden. Den Unterschieden der einzelnen Grundstücksarten wird durch den Ansatz verschiedener Bewirtschaftungskosten und Liegenschaftszinssätze Rechnung getragen.

Ermittlung des kapitalisierten Reinertrags

Der Reinertrag eines Grundstücks ergibt sich aus dem Rohertrag des Grundstücks (§ 254 BewG-E) abzüglich der – nicht umlagefähigen – Bewirtschaftungskosten (§ 255 BewG-E). Die nicht abzugsfähigen Bewirtschaftungskosten für Verwaltung, Instandhaltung und Mietausfall ergeben sich pauschaliert aus der Anlage 40 in Abhängigkeit von der Grundstücksart und der Restnutzungsdauer. Zur Ermittlung des Barwerts ist der Reinertrag gemäß § 253 Abs. 2 BewG-E mit dem Vervielfältiger (Barwertfaktors) zu multiplizieren, der sich aus der Anlage 37 zum BewG-E ergibt. Maßgeblich für die Vervielfältiger, die aus der Anlage 1 zu § 20 ImmoWertV übernommen wurden, ist zum einen der Liegenschaftszinssatz und zum anderen die Restnutzungsdauer des Gebäudes. Liegenschaftszinssätze sind die Zinssätze, mit denen der Wert von Grundstücken je nach Grundstücksart durchschnittlich und marktüblich verzinst wird (§ 256 Abs. 1 BewG-E).

Die Restnutzungsdauer wird nach der wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer des Gebäudes und dem Gebäudealter zum Bewertungsstichtag ermittelt. Eine typisierende Regelung der Gesamtnutzungsdauer findet sich in Anlage 38 zum BewG-E. Bauliche Maßnahmen (z. B. im Rahmen einer Kernsanierung), aus denen sich eine wesentliche Verlängerung der wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer des Gebäudes ergibt, führen zu einer entsprechend verlängerten wirtschaftlichen Restnutzungsdauer. Beispielsweise kann von einer verlängerten wirtschaftlichen Restnutzungsdauer auszugehen sein, wenn nicht nur der Ausbau (u. a. Heizung, Fenster und Sanitäreinrichtungen) umfassend modernisiert wurde, sondern auch der Rohbau (Fundamente, tragende Innen- und Außenwände, Treppen, Dachkonstruktion sowie Geschossdecken) teilweise erneuert worden ist.

Gem. § 253 Abs. 2 Satz 5 BewG-E ist mindestens eine Restnutzungsdauer in Höhe von 30 % der wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer anzusetzen. Die Regelung macht bei älteren Gebäuden häufig die Prüfung entbehrlich, ob die restliche Lebensdauer infolge baulicher Maßnahmen wesentlich verlängert wurde.

Ermittlung des Rohertrags

Nach § 254 BewG-E ergibt sich bei Wohngebäuden der Rohertrag des Grundstücks aus den in Anlage 39 zum BewG-E angegebenen monatlichen Nettokaltmieten je Quadratmeter Wohnfläche. Die Zahlen sind aus dem Mikrozensus des Statistischen Bundesamtes abgeleitet worden. Danach ist die Höhe der Miete von Bundesland, Gebäudeart, Wohnungsgröße und Baujahr des Gebäudes abhängig. Dadurch erübrigt sich in Fällen, in denen die Wohnung zu eigenen Wohnzwecken genutzt oder unentgeltlich überlassen wird, die Ermittlung einer üblichen Miete i.S. des § 79 Abs. 2 BewG.

Für Wohnungseigentum gelten die Nettokaltmieten für Mietwohngrundstücke. Für einen Garagenstellplatz (Einzelgarage/Tiefgarage) soll die Nettokaltmiete mit einem Festwert in Höhe von 35 €/Monat angesetzt werden.

Teil I der Anlage 39 zu § 254 BewG-E enthält folgende monatlichen Nettokaltmieten in EURO je Quadratmeter Wohnfläche (Auszug)

(Wertverhältnisse zum 1. Januar 2022):

Land Gebäudeart Wohnfläche

(je Wohnung)

Baujahr des Gebäudes
bis 1948 1949 bis 1978 1979 bis 1990 1991 bis 2000 ab
2001
Baden-
Württemberg
Einfamilienhaus unter 60 m² 6,60 6,79 6,86 7,12 7,44
von 60 m² bis unter 100 m² 5,72 5,87 5,94 6,16 6,44
100 m² und mehr 5,74 5,90 5,96 6,18 6,46
Zweifamilienhaus unter 60 m² 6,73 6,93 7,01 7,26 7,58
von 60 m² bis unter 100 m² 5,70 5,87 5,94 6,15 6,43
100 m² und mehr 5,50 5,66 5,72 5,92 6,20
Mietwohn-
grundstück
unter 60 m² 7,16 7,38 7,45 7,73 8,07
von 60 m² bis unter 100 m² 6,44 6,64 6,71 6,95 7,26
100 m² und mehr 6,34 6,54 6,60 6,84 7,15
Bayern Einfamilienhaus unter 60 m² 7,23 7,56 7,55 7,40 8,34
von 60 m² bis unter 100 m² 6,26 6,54 6,53 6,41 7,22
100 m² und mehr 6,28 6,56 6,55 6,43 7,24
Zweifamilienhaus unter 60 m² 7,01 7,32 7,30 7,18 8,07
von 60 m² bis unter 100 m² 5,95 6,20 6,19 6,08 6,84
100 m² und mehr 5,72 5,98 5,97 5,86 6,60
Mietwohn-
grundstück
unter 60 m² 8,24 8,60 8,59 8,43 9,49
von 60 m² bis unter 100 m² 7,41 7,74 7,73 7,58 8,54
100 m² und mehr 7,30 7,61 7,61 7,47 8,42
Berlin Einfamilienhaus unter 60 m² 7,55 7,48 7,27 8,75 9,00
von 60 m² bis unter 100 m² 6,53 6,47 6,28 7,58 7,79
100 m² und mehr 6,55 6,49 6,31 7,60 7,81
Zweifamilienhaus unter 60 m² 7,50 7,43 7,22 8,70 8,95
von 60 m² bis unter 100 m² 6,36 6,31 6,13 7,37 7,58
100 m² und mehr 6,13 6,07 5,91 7,10 7,31
Mietwohn-
grundstück
unter 60 m² 6,90 6,84 6,65 8,00 8,23
von 60 m² bis unter 100 m² 6,21 6,15 5,98 7,19 7,40
100 m² und mehr 6,12 6,06 5,88 7,09 7,29
Brandenburg Einfamilienhaus unter 60 m² 6,87 6,66 6,59 8,15 8,85
von 60 m² bis unter 100 m² 5,94 5,76 5,70 7,05 7,66
100 m² und mehr 5,96 5,78 5,72 7,08 7,68
Zweifamilienhaus unter 60 m² 6,46 6,26 6,20 7,66 8,32
von 60 m² bis unter 100 m² 5,46 5,29 5,24 6,49 7,04
100 m² und mehr 5,27 5,10 5,06 6,26 6,79
Mietwohn-
grundstück
unter 60 m² 6,41 6,21 6,15 7,61 8,26
von 60 m² bis unter 100 m² 5,76 5,59 5,54 6,84 7,44
100 m² und mehr 5,68 5,51 5,45 6,75 7,32

 

Zur Berücksichtigung von Unterschieden im Mietniveau verschiedener  Gemeinden eines Bundeslandes sind diese Nettokaltmieten durch Ab- oder Zuschläge nach Teil II der Anlage 39 zum BewG-E anzupassen. Dabei handelt es sich um gemeindebezogene Mietniveaustufen, die auf der Eingruppierung nach § 12 Abs.3 des Wohngeldgesetzes i.V. mit § 1 Abs. 3 und Anlage 1 der Wohngeldverordnung beruhen.

Mietniveaustufen

Mietniveaustufe 1 - 22,5 %
Mietniveaustufe 2 - 10,0 %
Mietniveaustufe 3 +/- 0 %
Mietniveaustufe 4 + 10,0 %
Mietniveaustufe 5 + 20,0 %
Mietniveaustufe 6 und höher + 32,5 %

 

Beispiel 1:

Einfamilienhaus in Berlin,  Baujahr bis 1948, Wohnfläche 120 qm.

 

Ermittlung der monatlichen Nettokaltmiete

  
  Gesetzlich normierte durchschnittliche Nettokaltmiete für Berlin (Anlage 39 zum BewG-E, Teil I) 

6,55 €/qm

+ Zuschlag für Berlin nach der Mietniveaustufe 4
(Anlage 39 zum BewG-E, Teil II)
10 % 0,65 €/qm
  monatliche Nettokaltmiete  7,20 €/qm

 

Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (vgl. § 8 Abs. 3 ImmoWertV) werden im Rahmen der Wertermittlung nicht berücksichtigt. Hierzu gehören z. B. Baumängel und Bauschäden, wirtschaftliche Überalterung, sowie Bodenverunreinigungen.

Das Ertragswertverfahren nach den §§ 252 bis 257 BewG-E stellt sich somit schematisch wie folgt dar:

 

  Jährlicher Rohertrag (§ 254 BewG-E, Anlage 39 zum BewG-E)
./. nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten (§ 255 BewG-E, Anlage 40 zum BewG-E)
= jährlicher Reinertrag (§ 253 Abs. 1 BewG-E)
x Vervielfältiger/Barwertfaktor (§ 253 Abs. 2, § 256 BewG-E, Anlage 37, 38 zum BewG-E)
= Barwert des Reinertrags (§§ 252, 253 BewG-E)
+ abgezinster Bodenwert (§ 257 BewG-E, Anlage 41 zum BewG-E)
= Grundsteuerwert (§ 252 BewG-E)

 

2. Sachwertverfahren

Im Sachwertverfahren werden gemäß § 250 Abs. 3 BewG-E Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzten Grundstücke, das Teileigentum sowie die sonstigen bebauten Grundstücke bewertet.

2 a Grund und Boden

Gemäß § 258 Abs. 1 BewG-E erfolgt beim Sachwertverfahren die Wertermittlung für den Grund und Boden sowie der Gebäude gesondert. Sonstige bauliche Anlagen, insbesondere Außenanlagen, und der Wert der sonstigen Anlagen sind durch den Ansatz des Boden- und Gebäudesachwerts abgegolten. Zur Berücksichtigung von baulichen Außenanlagen (wie beispielsweise Außenstellplätze, Erschließung und Einfriedung) wurden die Normalherstellungskosten pauschal um 3 % erhöht. Der Bodenwert ist gem. § 258 Abs. 2 BewG-E mit dem Wert des unbebauten Grundstücks nach § 247 BewG-E anzusetzen.

Die Summe aus dem gesondert zu ermittelnden Bodenwert (§ 258 Abs. 2, § 247 BewG-E) und dem gesondert zu ermittelnden Gebäudesachwert (§ 259 BewG-E) ergibt gemäß § 258 Abs. 3 BewG-E den vorläufigen Sachwert. Dieser wird mit Hilfe einer Wertzahl (§ 260 BewG-E) an die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt angepasst wird.

 

2 b Gebäudesachwert

Bei der Ermittlung des Gebäudesachwerts ist von den Normalherstellungskosten gemäß der Anlage 42 zum BewG-E auszugehen (§ 259 Abs. 1 BewG-E). Die Differenzierung der Normalherstellungskosten entsprechend dem Baustandard erfolgt nach der Anlage 24 zum BewG. Da die Normalherstellungskosten auf dem Kostenstand 2010 ermittelt worden sind, müssen sie nach Maßgabe der zum Hauptfeststellungszeitpunkt einschlägigen Baupreisindizes angepasst werden (§ 259 Abs. 3 BewG-E).

Zur ‚Berücksichtigung der Wertminderung wegen Alters sind die Gebäudenormalherstellungswert entsprechend dem Alter des Gebäudes zu mindern (§ 259 Abs. 4 Satz 1 BewG-E). Die typisierte Gesamtnutzungsdauer ist der Anlage 38 zum BewG-E zu entnehmen. Bei der Alterswertminderung wird von einer linearen jährlichen Wertminderung ausgegangen (§ 23 Satz 2 ImmoWertV).

Zur Marktanpassung ist der vorläufige Sachwert an die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem örtlichen Grundstücksmarkt anzupassen. Im typisierten Sachwertverfahren nach §§ 258 bis 260 BewG-E werden hierfür  marktübliche Sachwertfaktoren als Wertzahlen gesetzlich vorgegeben (Anlage 43 zum BewG-E).

Nach § 251 Satz 1 BewG-E, muss der für ein bebautes Grundstück anzusetzende Wert mindestens 75 % des Werts betragen, mit dem der Grund und Boden allein als unbebautes Grundstück zu bewerten wäre (§ 247 BewG-E).

 

Einigung zur Grundsteuer nur zweitbeste Lösung

Offensichtlich ist Bundesfinanzminister Olaf Scholz (SPD) zu einem Kompromiss bei der Grundsteuerreform bereit. Danach soll es ein Bundesgesetz entsprechend dem von ihm vorgelegten Referentenentwurf mit dem Ertragswertmodell geben. Die Länder sollen jedoch durch eine Öffnungsklausel das Recht erhalten, ein eigenes Grundsteuergesetz zu erlassen.

„Dies ist nur die zweitbeste Lösung“ sagt Jürgen-Michael Schick, Präsident des Immobilienverbandes IVD. „Die beste Lösung wäre das Flächenmodell als Bundesgesetz. Es ist einfach, gerecht und vermeidet extreme Steuererhöhungen. Dies ist mit dem Bundesfinanzministerium und den SPD-geführten Ländern leider nicht zu machen. Daher begrüßen wir die Einigung. Wir hoffen, dass möglichst viele Länder das Flächenmodell einführen“, erklärt Schick. Statt eines Flickenteppichs an Einzelvorschriften sollten möglichst viele Länder Bayern folgen und sich für ein Flächenmodell entscheiden, sodass es „schlimmstenfalls“ zwei Modelle in Deutschland gibt.

„Möglicherweise könnte der in Bayern erarbeitete Gesetzesentwurf als Vorlage dienen“, ergänzt Schick. 

In den Ländern, in denen das bundesgesetzlich geregelte Ertragswertmodell gelten wird, dürften sich erhebliche Probleme ergeben. Die Ermittlung der maßgeblichen Werte wird Schwierigkeiten mit sich bringen. Vor allem bei Gewerberäumen tauchen die Schwierigkeiten bereits jetzt auf. Bei Wohnungen wird die Berücksichtigung der Bodenwerte dazu führen, dass die Grundsteuer gerade dort steigt, wo die Mieten bereits jetzt stark angestiegen sind. Vermieter, die weniger Miete nehmen als der Durchschnitt, sollen nach dem Modell von Scholz keine Möglichkeit haben, die niedrigeren Mieten nachzuweisen. „Dies ist nicht hinnehmbar. Die Bevorzugung einzelner Gruppen von Eigentümern durch eine ermäßigte Steuermesszahl kann diesen Nachweis nicht ersetzen und widerspricht dem verfassungsrechtlichen Gebot der Gleichbehandlung“, sagt Schick.   

Die geplante Grundsteuerreform

Nach dem Referentenentwurf des Bundesministers der Finanzen soll die Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer auch in Zukunft an den Wert des Grundstücks anknüpfen. Man spricht von einem wertabhängigen Modell (WAM).Maßgeblich sollen die Mieten und der Bodenwert des Grundstücks sein. Der entsprechende Gesetzesentwurf ist am 9. April veröffentlicht  worden. Im Mai wird der Vorschlag wahrscheinlich im Kabinett behandelt.

Einzelheiten des Referentenentwurfs

In § 25 Abs. 4 GrStG – E wird den Ländern die Möglichkeit eingeräumt, in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt für baureife Grundstücke einen besonderen Hebesatz festzusetzen. Als baureif gelten Grundstücke, die nach ihrer Art und Lage sowie nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften sofort bebaubar sind. Zivilrechtliche Gründe, die einer sofortigen Bebauung entgegenstehen, sollen unbeachtlich sein.

Die neuen Grundsteuerwerte sollen in den §§ 219 ff des BewG geregelt werden. Die Regelungen entsprechen den vorab veröffentlichten sogenannten Eckwerten und sind deshalb nicht überraschend. Unbebaute Grundstücke sollen nach § 247 BewG-E mit dem Bodenrichtwert bewertet werden. Im Ertragswertverfahren sind nach § 250 BewG-E sind zu bewerten: Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke, Wohnungseigentum, Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke und Teileigentum.

Für Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke oder Teileigentum ist abweichend davon das Sachwertverfahren nach §§ 258 bis 260 BewG– E anzuwenden, wenn sich für die wirtschaftliche Einheit auf dem örtlichen Grundstücksmarkt keine übliche Miete ermitteln lässt. Der Grundsteuerwert ergibt sich aus dem kapitalisierten Reinertrag nach § 253 BewG–E (Barwert des Reinertrags) und dem abgezinsten Bodenwert nach § 257 BewG– E. Mit dem Grundsteuerwert sind die Werte für den Grund und Boden, die Gebäude, die baulichen Außenanlagen und die sonstigen Anlage abgegolten.

Der Reinertrag des Grundstücks ergibt sich aus den Rohertrag (§ 254 BewG–E) abzüglich der Bewirtschaftungskosten (§ 255 BewG-E). Nach § 254 Abs. 2 BewG–E ermittelt sich der jährliche Rohertrag für Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke und Wohnungseigentum, auf der Grundlage der in der Anlage 39 dargestellten monatlichen Nettokaltmieten je Quadratmeter Wohnfläche einschließlich der in Abhängigkeit der Mietniveaustufen und Einwohnerzahlfestgelegten Zu- und Abschläge. Ein Nachweis, dass die tatsächliche Miete oder der tatsächliche Bodenwert niedriger ist, ist nicht vorgesehen.
Zur Ermittlung des abgezinsten Bodenwerts ist gemäß § 257 BewG-E vom Bodenwert nach § 247 BewG-E auszugehen. Der Bodenwert ist mit dem sich aus der Anlage 41 ergebenden Abzinsungsfaktor abzuzinsen. Maßgebend für den Abzinsungsfaktor sind der Liegenschaftszinssatz nach § 256 und die Restnutzungsdauer des Gebäudes nach § 253 Absatz 2 Satz 3 bis 6.

In Art. 16 wird in § 10 der Immobilienwertverordnung ein Absatz 3 eingefügt, der wie folgt lautet:

Die Bodenrichtwertzonen sind grundsätzlich so abzugrenzen, dass lagebedingte Wertunterschiede zwischen der Mehrheit der Grundstücke und dem Bodenrichtwertgrundstück nicht mehr als 30 Prozent beträgt.

Die Steuermesszahl soll grundsätzlich 0,34 vom Tausend betragen. Sie soll sich nach § 15 Abs. 2 GrEStG-E um 25 Prozent für Wohnungen ermäßigen, die im sozialen Wohnungsbau errichtet werden, die einer Wohnungsbaugesellschaft gehören, die mehrheitlich einer Gebietskörperschaft gehört, wenn zwischen der Wohnungsgesellschaft und der Gebietskörperschaft ein Gewinnabführungsvertrag besteht, oder die Wohnungsbaugesellschaft als gemeinnützig i.S. des § 52 AO anerkannt ist. Außerdem soll die Reduzierung der Steuermesszahl für Genossenschaften und Vereine gelten, die ihre Geschäftstätigkeit gem. § 5 Abs. 1 Satz 1 Nr. 10 a und B KStG beschränken und von der Körperschaftsteuer befreit sind. Dafür ist im Referentenentwurf die Möglichkeit gestrichen worden, eine tatsächlich niedrigere Miete nachzuweisen.

Der Länderfinanzausgleich soll für eine Übergangszeit von 2015 bis 2017  „eingefroren“ werden, d.h. er wird anhand der Bemessungsgrundlagen ermittelt, die für 2014 festgestellt worden sind. Für die Jahre 2018 und 2017 soll eine Übergangsregelung gelten, nach der die für 2024 festgestellten Beträge für 2028 noch zu 67 Prozent und für 2029 zu 33 Prozent zugrunde gelegt werden.  

Kompromiss

Allerdings konnten sich die Länder und auch die Abgeordneten bisher nicht auf dieses Modell einigen. Die Bedenken gehen vor allem dahin, dass es gegenüber dem derzeitigen Zustand zu einer erheblichen Verschiebung und Spreizung der Belastung kommen wird. Während einige Grundstücke geringer belastet werden, kommt es bei anderen zu einer erheblich höheren Belastung. Befürchtet wird, dass diejenigen, die von der höheren Steuer betroffen sind, heftig protestieren, während die anderen schweigen werden. Diese Verschiebung der Steuerbelastung ist zwar bei jeder Reform der Grundsteuer unausweichlich. Bei einem wertunabhängigen Modell würde die Abweichung gegenüber dem bisherigen Zustand dagegen sehr viel geringer ausfallen, so dass die sozialen Verwerfungen maßvoller ausfallen würden. Würde man bei einem wertabhängigen Modell den Bodenwert unberücksichtigt lassen, wäre der Effekt ebenfalls geringer als bei dem Verfahren des Referentenentwurfs, da die Bodenwerte schneller und stärker gestiegen sind als die Mieten und diesen deshalb vorauseilen.

Ein Kompromiss könnte darin bestehen, dass der Bundesgesetzgeber durch ein Bundesgesetz gemäß Art 125 a Abs. 2 Satz 2 GG den Ländern die Möglichkeit eröffnet, die Grundsteuer durch Landesgesetze zu regeln. Denkbar wäre auch, dass der Bundesgesetzgeber die Grundsteuer durch ein Bundesgesetz regelt und gleichzeitig den Ländern die Möglichkeit einräumt, abweichende Ländergesetze zu erlassen. Nach der Vorschrift kann durch Bundesgesetz bestimmt werden, dass das Bundesgesetz durch Landesrecht ersetzt werden kann.

Steuervereinfachung

Mit der Einführung eines wertabhängigen Modells verpasst der Gesetzgeber wieder einmal die Chance zu einer Steuervereinfachung. Das vorgeschlagene wertabhängige Modell wird zu vielen Rechtsstreitigkeiten führen, weil die vorgenommenen Pauschalierungen keinen Bürger überzeugen werden, der eine höhere Steuerzahlen soll. Nur um der Chimäre einer angeblichen Besteuerung nach der Leistungsfähigkeit nachzujagen, nimmt der Gesetzgeber eine komplizierte Regelung in Kauf, deren Verfassungsmäßigkeit darüber hinaus äußerst zweifelhaft ist.

Die geplante Grundsteuerreform

Laut Medienberichten wird der Gesetzentwurf zur Grundsteuerreform nicht wie geplant am 30. April 2019 vom Kabinett verabschiedet. Hintergrund sind Bedenken, dass der Entwurf gegen das Grundgesetz verstoßen könnte.

Dazu Jürgen Michael Schick, Präsident des Immobilienverbandes IVD:

„Es ist schon merkwürdig, dass wenige Tage vor der Kabinettsbefassung und inmitten der Ressortabstimmung dem Finanzministerium offenbar massive Zweifel an der Verfassungskonformität des eigenen Gesetzentwurfes aufkommen. Zieht Olaf Scholz damit die Notbremse und stellt die Diskussion wieder auf Null? Es kann nicht sein, dass nach monatelanger Hängepartie die entscheidende Vorfrage der Gesetzgebungskompetenz noch ungeklärt ist und noch kein rechtssicherer Entwurf im parlamentarischen Verfahren ist. Dennoch ist es richtig, dass Scholz jetzt Verfassungsrechtler an einen Tisch holt, um die Reform doch noch auf eine solide Grundlage zu stellen. Der IVD hatte mehrfach verfassungsrechtliche Bedenken geäußert und sich für das Flächenmodell ausgesprochen, auch wenn es eine Grundgesetzänderung bedürfte.“

Die geplante Grundsteuerreform

Nach dem Referentenentwurf des Bundesministers der Finanzen soll die Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer an dem Wert des Grundstücks anknüpfen. Man spricht von einem wertabhängigen Modell (WAM). Maßgeblich sollen die Mieten und der Bodenwert des Grundstücks sein. Der entsprechende Gesetzesentwurf ist am 9. April 2019 veröffentlicht worden. Am 17 April wird der Vorschlag möglicherweise im Kabinett behandelt.

Bebaute Grundstücke sollen nach § 250 GrEStG-E grundsätzlich im Ertragswertverfahren bewertet werden. Der Grundsteuerwert ergibt sich aus dem kapitalisierten Reinertrag nach § 253 GrStG-E und dem abgezinsten Bodenwertnach § 257 GrStG-E. Der Reinertrag ergibt sich aus dem Rohertrag (§ 254 GrStG-E) abzüglich der Bewirtschaftungskosten (§ 255 GrStG-E). Rohertrag ist gemäß § 254 GrStG-E die für ein Jahr vereinbarte Nettokaltmiete (254 GrStG-E). Für ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke und Wohnungseigentum ermittelt sich der jährliche Rohertrag auf der Grundlage der in der Anlage 39 dargestellten monatlichen Nettokaltmieten je Quadratmeter Wohnfläche einschließlich der in Abhängigkeit der Mietniveaustufen und Einwohnerzahl festgelegten Zu- und Abschläge.

Bei der Bewertung von Geschäftsgrundstücken, gemischt genutzten Grundstücken oder Teileigentum ist für Grundstücke oder Grundstücksteile, die

  • eigengenutzt, ungenutzt, zu vorübergehendem Gebrauch oder unentgeltlich überlassen sind,
  • die der Eigentümer dem Mieter zu einer um mehr als 20 Prozent von der üblichen Miete abweichenden geringeren Miete überlassen hat,
  • statt des Betrages nach Absatz 1 die übliche Jahresmiete anzusetzen.

Soweit für gemischt genutzte Grundstücke sowie Geschäftsgrundstücke weder tatsächlich vereinbarte Mieten vorliegen noch ortsübliche Mieten ermittelt werden können, ist anstelle des Ertragswertverfahrens gemäß § 250 Abs. 3 GrStG-E ein gegenüber dem geltenden Recht vereinfachtes Sachwertverfahren anzuwenden.

Ausgangspunkt für die Bewertung von Grund- und Boden sollen die Bodenrichtwerte sein. Die Bodenrichtwertzonen sollen so abgegrenzt werden, dass lagebedingte Wertunterschiede zwischen der Mehrheit der Grundstücke und dem Bodenrichtwertgrundstück nicht mehr als 30 Prozent betragen (Einfügung eines Absatz 3 in § 10 der Immobilienwertermittlungsverordnungen.)

Damit die Reform aufkommensneutral wird, soll die Steuermesszahl von bisher 3,5 Promille auf voraussichtlich 0,34 Promille abgesenkt werden.

Die Kommunen sollen die Möglichkeit erhalten, eine Grundsteuer C auf unbebaute baureife Grundstücke zu erheben.

Für den Länderfinanzausgleich, der sich gemäß § 8 Abs. 2 des Finanzausgleichsgesetzes lediglich an den Steuermessbeträgen orientiert und die Höhe der Hebesätze nicht berücksichtigt, soll eine gesonderte Lösung gefunden werden. Der Länderfinanzausgleich soll für eine Übergangszeit von 2015 bis 2017  „eingefroren“ werden, d.h. er wird anhand der Bemessungsgrundlage ermittelt, die für 2014 festgestellt worden sind  für die Jahre 2018 und 2017 soll eine Übergangsregelung gelten, nach der die für 2024 festgestellten Beträge für 2028 noch zu 67 Prozent und für 2029 zu 33 Prozent zugrunde gelegt werden.  

Um preisgünstiges Wohnen grundsteuerrechtlich zu unterstützen, soll für folgende  Wohnungen eine um 25 Prozent ermäßigte  Steuermesszahl gelten:

  • Sozialer Wohnungsbau
  • Wohnungsbaugesellschaften, deren Anteile mehrheitlich von einer oder mehreren Gebietskörperschaften gehalten werden und zwischen Wohnungsbaugesellschaft und den Gebietskörperschaften ein Gewinnabführungsvertrag besteht; oder
  • einer Wohnungsbaugesellschaft zugerechnet wird, wenn sie als gemeinnützig im Sinne des § 52 der Abgabenordnung anerkannt ist; oder
  • einer Genossenschaft oder einem Verein zugerechnet wird, der seine Geschäftstätigkeit auf die in § 5 Absatz 1 Nummer 10 Buchstabe a und b des Körperschaftsteuergesetzes genannten Bereiche beschränkt und von der Körperschaftsteuer befreit ist.  in der Hand von Gebietskörperschaften

Dafür ist im Referentenentwurf die Möglichkeit gestrichen worden, eine tatsächlich niedrigere Miete nachzuweisen.

Keine Einigung

Allerdings konnten sich  die Länder und auch die Abgeordneten bisher nicht auf dieses Modell einigen. Die Bedenken gehen vor allem dahin, dass es gegenüber dem derzeitigen Zustand zu einer erheblichen Verschiebung und weiteren Spreizung der Belastung kommen wird. Während einige Grundstücke geringer belastet werden, kommt es bei anderen zu einer erheblich höheren Belastung. Befürchtet wird, dass diejenigen, die von der höheren Steuer betroffen sind, heftig protestieren, während die anderen schweigen werden. Diese Verschiebung der Steuerbelastung ist zwar bei jeder Reform der Grundsteuer unausweichlich. Bei einem wertunabhängigen Modell würde die Abweichung gegenüber dem bisherigen Zustand dagegen sehr viel geringer ausfallen, so dass die sozialen Verwerfungen maßvoller ausfallen würden. Würde man bei einem wertabhängigen Modell den Bodenwert unberücksichtigt lassen, wäre der Effekt ebenfalls geringer als bei dem Verfahren des Referentenentwurfs, da die Bodenwerte schneller und stärker gestiegen sind als die Mieten und diesen deshalb vorauseilen.

Ein Kompromiss zwischen den beiden Modellen ist nicht in Sicht. Überlegt wird daher, dass der Bundesgesetzgeber durch ein Bundesgesetz gemäß Art 125 a Abs. 2 GG den Ländern die Möglichkeit eröffnet, die Grundsteuer durch Landesgesetze zu regeln. Auch dies stößt aber bei den Ländern nicht auf große Gegenliebe. Schließlich bliebe die Möglichkeit, dass der Bundesgesetzgeber die Grundsteuer durch ein Bundesgesetz regelt, gleichzeitig aber den Ländern die Möglichkeit einräumt, abweichende Ländergesetze zu ermöglichen. Die dadurch entstehende Rechtszersplitterung wäre sicherlich nicht sehr erfreulich. 

Bedenken gegen das von Scholz vorgelegt wertabhängige Modell (WAM)

Gegen den vom BMF vorgelegten Gesetzesentwurf bestehen verfassungsrechtliche Bedenken.

Gesetzgebungsbefugnis des Bundes

Zunächst stellt sich die Frage, ob der Bund die Gesetzgebungsbefugnis für dieses Gesetz hat. Da das Aufkommen der Grundsteuer gem. Art. 106 Abs. 6 GG nicht dem Bund, sondern den Gemeinden zusteht, hat der Bund die Gesetzgebungskompetenz nur, wenn die Voraussetzungen des Art. 72 Abs. 2 GG vorliegen. Bis zur Neufassung mit Wirkung zum 15.11.1194 verlangte die Vorschrift nur, dass ein Bedürfnis für eine bundeseinheitliche Regelung besteht, weil die Angelegenheit durch die Gesetzgebung einzelner Länder nicht wirksam geregelt werden kann oder die Regelung durch ein Landesgesetz die Interessen anderer Länder oder der Gesamtheit beeinträchtigen könnte oder die Wahrung der Rechts- und Wirtschaftseinheit, insbesondere die Wahrung der Einheitlichkeit der Lebensverhältnisse über das Gebiet eines Landes hinaus , sie erforderte. Auf dieser Fassung des Grundgesetzes beruht das derzeitige Grundsteuergesetz vom 7.8.1974. Mit Wirkung zum 15.11.1994 ist Art. 72 Abs. 2 GG dahingehend geändert worden, dass der Bund für den Erlass eines Grundsteuergesetzes nur dann zuständig ist, wenn und soweit die Herstellung gleichwertiger Lebensverhältnisse oder die Wahrung der Rechts- oder Wirtschaftseinheit eine bundesgesetzliche Regelung erforderlich macht. Ob diese Voraussetzungen vorliegen, ist zweifelhaft, weil die Höhe der Steuer ohnehin in den einzelnen Gemeinden unterschiedlich ist, da diese letztlich von den Hebesätzen abhängt, die die Gemeinden selbständig festsetzen. Außerdem knüpft die Grundsteuer ausschließlich an die Lage des Grundstücks an, so dass keine Probleme entstehen, wenn der Eigentümer seinen Wohnsitz in einer anderen Gemeinde hat oder seinen Wohnsitz wechselt.

Unabhängig davon gilt das derzeitige Grundsteuergesetz jedenfalls. gem. Art. 125 a GG als Bundesrecht fort. Diese Vorschrift lässt nach der Rechtsprechung des BVerfG auch eine gewisse Änderung durch den Bundesgesetzgeber zu, da die Verfassung keine „Versteinerung“ des Rechts verlangt. Die Änderung muss sich aber in engen Grenzen halten und darf wesentlich Elemente nicht verändern. Eine schädliche weil zu weitgehende Änderung ist m.E. jedenfalls darin zu sehen, dass auch die Bodenwerte Berücksichtigung finden sollen, während nach § 79 BewG die Einheitswerte lediglich anhand der Jahresrohmiete ermittelt werden und die Bodenwerte nicht gesondert hinzugerechnet werden.

Noch fraglicher ist, ob der Bund im Rahmen des Art. 125 a GG die Befugnis hat, den Gemeinden die Einführung einer Grundsteuer C zu ermöglichen. Denn eine solche Steuer ist Anfang der 60-iger Jahre kurz eingeführt und schnell wieder aufgehoben worden, so dass eine Wiedereinführung der Grundsteuer C wohl keine Fortführung der geltenden Grundsteuer mehr ist.

Will der Bund seine Gesetzgebungsbefugnis aus Art. 125 a GG herleiten, müsste er deswegen die Bodenwerte außer Ansatz lassen und dürfte lediglich die Mieten berücksichtigen. Will der Gesetzgeber auch die Bodenwerte berücksichtigen, müsste er wohl die Gesetzgebungsbefugnis des Bundes durch eine entsprechende Änderung des Grundgesetzes herstellen.

Das Gebot der Folgerichtigkeit

Inhaltlich stellt sich die Frage, ob die geplante Regelung den Steuergegenstand ausreichend erkennen lässt. Nach der Entscheidung des BVerfG vom April 2018 hat der Gesetzgeber einen weiten Spielraum, den Steuergegenstand der Grundsteuer zu bestimmen. Durch die Ausgestaltung des Gesetzes muss die Entscheidung über den Steuergegenstand aber folgerichtig umgesetzt werden, so dass der Steuergegenstand erkennbar bleibt. Wenn der Gesetzgeber den Wert des Grundstücks zum Steuergegenstand bestimmt, muss er diesen deshalb so genau wie möglich ermitteln. Dabei darf er natürlich Vereinfachungen vornehmen soweit sie für ein Massenverfahren notwendig sind. Die Vereinfachung muss aber dem Verhältnismäßigkeitsgrundsatz genügen und darf nur soweit gehen, wie dies zur Durchführung des Gesetzes erforderlich ist.

Die vorgeschlagenen Pauschalisierungen der Mieten und der Bodenwerte geht darüber jedoch hinaus und führt letztlich zu fiktiven Werten, die mit dem tatsächlichen Ertragswert des Grundstücks nichts mehr zu tun haben. Sie ähneln bei zunehmender Pauschalisierung immer mehr den Äquivalenzzahlen des Flächenmodells. Damit erweist sich das sogenannte „Kompromissmodell“ letztlich als eine Mischung aus Äquivalenzmodell und Ertragswertmodell, bei dem der Steuergegenstand nicht mehr ersichtlich und das Gebot der Folgerichtigkeit verletzt ist. Der Gesetzgeber muss sich entscheiden ob er auf die Flächen oder den Wert des Grundstücks abstellen will. Ein Mischmodell, das „das Beste aus beiden Welten“ vereint, dürfte das Gebot der Folgerichtigkeit verletzen. Nicht zu  Unrecht sagt der Volksmund: „In der größten Not bringt der Mittelweg den Tod“.

Relationsgerechtigkeit der Werte

Sind die tatsächlichen Mieten niedriger als die von der Finanzverwaltung angesetzten Mietwerte, muss der Eigentümer das Recht haben, diese geltend zu machen. Das Gleiche gilt für die Bodenwerte. Denn wenn Steuergegenstand der Wert des Grundstücks sein soll, hat jeder Bürger einen Anspruch darauf, dass der Wert seines Grundstücks individuell erfasst wird. Für die Erbschaft- und Schenkungsteuer sieht das Bewertungsgesetz deshalb in § 198 BewG vor, dass der Steuerpflichtige den niedrigeren Verkehrswert durch ein Sachverständigengutachten nachweisen kann. Anders als bei der Erbschaft- und Schenkungsteuer kann der Eigentümer bei der Grundsteuer jedoch nicht darauf verwiesen werden, nachzuweisen, dass der tatsächliche Verkehrswert niedriger ist als der von Finanzamt angesetzte Wert Grundstückswert.  Denn anders als bei diesen Steuerarten ist Bewertungsziel bei der neuen Grundsteuer nicht der Verkehrswert, sondern ein stark pauschalisierter und typisierter eigenständiger Wert.  Der Referentenentwurf hat diese ursprünglich vorgesehene Möglichkeit völlig gestrichen und stattdessen § 25 Abs. 2 – 4 GrStG-E eine für bestimmte Wohnungen einen um 25 Prozent reduzierte Steuermesszahl vorgesehen. Dies wird dem Anspruch auf individuelle Steuergerechtigkeit jedoch nicht gerecht, weil es nicht auasreichend zielgenau ist. Denn es gibt auch viele private Vermieter, die ihre Wohnungen zu einer Miete vermieten, die unterhalb der statistischen Durchschnittsmiete liegt, etwa weil sie die Möglichkeiten zur Mieterhöhung nicht ausgeschöpft haben.

Der Vorschlag, für bestimmte Arten von Vermietern eine reduzierte Steuermesszahl einzuführen, gleicht dies Ungerechtigkeit nicht aus, weil dies nicht zielgenau ist, sondern bestimmte Gruppen von Vermietern aus politischen Gründen pauschal bevorzugt.

Dieses Problem kann nicht dadurch entschärft werden, dass man sowohl die Mieten als auch die Bodenwerte stark „nach unten“ nivelliert. Bei den Mieten soll dies dadurch geschehen,  dass die Mieten zugrunde gelegt werden, die nach dem Mikrozensus im Bundesdurchschnitt vereinbart sind, und diese mit Faktoren multipliziert werden, wie sie sich beispielsweise aus den Stufen des Wohngeldes ergeben. Damit verliert zwar die Möglichkeit, eine tatsächlich niedrigere Miete nachzuweisen, erheblich an Bedeutung. Das Gleiche ergibt sich die Bodenwerte aufgrund der Bildung großer Bodenwert-Lagen.

Wie sich aus der Entscheidung des BVerfG vom 10.4.2018 zu den Einheitswerten ergibt, hat der Grundstückeigentümer jedoch auch einen Anspruch auf Relationsgerechtigkeit. Er kann verlangen, dass „die Gerechtigkeit zwischen den Grundstücken“ gewahrt wird uns sein Grundstück „im Verhältnis zu den anderen Grundstücken“ gerecht besteuert wird. Das BVerfG hat die bisherigen Einheitswerte nicht deshalb für verfassungswidrig erklärt, weil sie zu niedrig sind, sondern weil sie die Wertunterschiede zwischen den Grundstücken nicht richtig wiedergeben.

Das Gleiche gilt für die Bodenwerte. Wenn der Gesetzgeber große Bodenwert-Lagen schafft, dient dies zwar der Vereinfachung. Wenn dadurch Grundstücke mit unterschiedlichen Bodenwerten in einer Lage zusammengefasst werden, wird diese dem Verhältnis der Grundstücke zueinander aber nicht ausreichend gerecht.

Wenn der Gesetzgeber den Wert des Grundstücks zum Steuergegenstand erklärt, muss er diesen Wert so genau erfassen wie dies in einem Massenverfahren möglich ist. Zumindest muss er aber die die Relation zwischen den Werten der Grundstücke realitätsgerecht erfassen. Anderenfalls stehen wir wieder vor demselben Problem wie bei den Einheitswerten. Wenn  es mit vertretbarem Aufwand nicht möglich ist, die Wertverhältnisse der Grundstücke mit der von der Verfassung geforderten Genauigkeit zu erfassen, sollte man davon absehen, den Wert des Grundstücks zum Steuergegenstand der Grundsteuer zu machen. Würde man stattdessen dem Äquivalenzgedanken folgen und die Flächen des Grundstücks und des Gebäudes zum Steuergegenstand erklären, wäre eine folgerichtige und verwaltungstechnisch umsetzbare Ausgestaltung der Grundsteuer möglich. Allerdings müsste in diesem Fall die Gesetzgebungskompetenz des Bundes durcheine Änderung des Grundgesetzes hergestellt werden.

Zusammenhang zwischen der Bemessungsgrundlage und der Höhe der Grundsteuer

Aus dem Wert des Grundstücks ergibt sich keine Leistungsfähigkeit

Der Ansatz einer wertabhängigen Bemessungsgrundlage wird vielfach mit dem Gedanken der sozialen Gerechtigkeit gerechtfertigt: Der Grundsatz der Besteuerung nach der Leistungsfähigkeit verlange, dass Steuergegenstand der Grundsteuer der Wert des Grundstücks sei, da Anknüpfungspunkt die „ sich aus dem Wert des Grundstücks ergebende Leistungsfähigkeit“ sein müsse. Dies klingt zwar gut, da das Prinzip der Besteuerung nach der Leistungsfähigkeit ein wesentlicher Grundsatz des Steuerrechts ist. Dass sich aus dem Wert des Grundstücks eine entsprechende Leistungsfähigkeit des Nutzers ergibt, ist aber nicht wahr. Wenn der Mieter eine Mieterhöhung erhält, erhöht dies zwar den Wert des Grundstücks, der Mieter wird dadurch aber nicht leistungsfähiger. Allenfalls der selbstnutzende Eigentümer wird leistungsfähiger, wenn sein Grundstück im Wert steigt. Solange er das Grundstück nicht verkauft, ist dieser Zusammenhang allerdings nur sehr theoretischer Natur.

Die Grundsteuer ist keine Ertragsteuer und keine Vermögensteuer, sondern eine Realsteuer  und hat daher mit der Leistungsfähigkeit nichts zu tun. Wesentlich tragfähiger ist daher der Äquivalenzgedanke, nach dem die Grundsteuer ein Ausgleich für die Inanspruchnahme der Infrastruktur der Gemeinde durch die Nutzer des Grundstücks sein soll. Insofern können die Flächen des Gebäudes und des Grundstücks als Indikator für das Ausmaß der Inanspruchnahme herangezogen werden.

Kein direkter Zusammenhang zwischen dem Steuermessbetrag und der Höhe der Steuer

Zu bedenken ist auch, dass der Zusammenhang zwischen dem Wert der Bemessungsgrundlage (Steuermessbetrag) und der letztlich zu zahlenden Grundsteuer nur sehr indirekt ist. Denn die Höhe der Steuer ergibt sich nicht aus einer Multiplikation der Bemessungsgrundlage mit einem in Deutschland einheitlich geltenden Steuersatz. Vielmehr bestimmt jede Gemeinde selbständig den Hebesatz für die auf ihrem Gebiet liegenden Grundstücke. Nur für Grundstücke, die innerhalb derselben Gemeinde liegen, besteht deshalb ein direkter Zusammenhang zwischen der Bemessungsgrundlage und der Höhe der Steuer. Liegen die Grundstücke in verschiedene Gemeinden, kann sehr wohl ein Grundstück mit einer höheren Bemessungsgrundlage niedriger mit Steuer belastet sein als ein Grundstück mit einer niedrigeren Bemessungsgrundlage.

Eine verfassungsrechtlich sichere und einwandfreie Lösung ist nur durch ein wertunabhängiges Modell möglich. Hierzu muss das Grundgesetz geändert und dem Bund die Gesetzgebungsbefugnis eingeräumt werden.

IVD zum Grundsteuerreformvorschlag: Keine Einigkeit, keine Rechtssicherheit

Gestern hat der Bundesminister der Finanzen den Referentenentwurf für die Reform der Grundsteuer vorgelegt. Der Entwurf folgt im Wesentlichen dem schon vorliegenden sogenannten Kompromisspapier, mit dem das wertabhängige Modell weitgehend vereinfacht wurde. Bei Wohnimmobilien soll die Bemessungsgrundlage in einem Ertragswertverfahren ermittelt werden. Für die Berechnung der Grundsteuer sollen folgende Daten maßgeblich sein: Die Art der Immobilie (Einfamilienhaus/Zweifamilienhaus/Mehrfamilienhaus), das Alters des Gebäudes, die Wohnflächen, die Mietniveaustufe und der Bodenrichtwert. Der Entwurf soll bis zum 23. April zwischen den Ressorts abgestimmt und am 30. April im Kabinett beraten werden.

Zu diesem Entwurf sagt Jürgen Michael Schick, Präsident des Immobilienverbandes IVD: „Der Vorschlag wird für viele Abgeordnete und Bundesländer nicht zustimmungsfähig sein. Grundlegende verfassungsrechtliche Fragen sind noch ungeklärt. Ist der Bund überhaupt zuständig? Ist der Vorschlag überhaupt verfassungskonform? Schließlich drohen auch massive Verschiebungen bei Steuerlast und -einnahmen. Es ist sehr bedauerlich, dass die Bundesländer bei diesem wichtigen und kontroversen Thema nicht stärker beteiligt wurden. So hat Bayern auch schon angekündigt, dem Vorschlag nicht zuzustimmen. Minister Scholz hat die Grundsteuerreform in eine Lage manövriert, in der sowohl Bundesrat als auch Bundesverfassungsgericht das Vorhaben kippen könnten. Es herrschen weder Einigkeit noch Rechtssicherheit.“

Zuständigkeit des Bundes

So steht nicht fest, ob dem Bund die Gesetzgebungsbefugnis für eine solche Reform zusteht. Gemäß Art. 76 GG ist der Bund zur Regelung der Grundsteuer nur berechtigt, wenn eine bundeseinheitliche Regelung erforderlich ist. Ob das der Fall ist, ist fraglich. Jede Gemeinde setzt die Steuerhöhe für sich fest und die Grundsteuerberechnung knüpft allein an die Lage des Grundstücks an. Gemäß Art. 125 a GG dürfte der Bund deshalb nur in eingeschränktem Umfang Änderungen an dem geltenden Recht vornehmen. Es könne der Fall sein, dass der Gesetzesentwurf mit der Änderung der Bemessungsgrundlage über diese verfassungsrechtliche Möglichkeit hinausgeht. Die gegenwärtigen Einheitswerte knüpfen an die Mieten an, die geplante Ermittlung des Ertragswertes berücksichtigt auch die Bodenwerte. „Insbesondere aber dürfte die den Gemeinden eingeräumte Möglichkeit, eine Grundsteuer C für baureife Grundstücke einzuführen, über eine bloße Änderung hinausgehen. Eine solche Grundsteuer wurde ja Anfang der 60er Jahren schon einmal abgeschafft“, ergänzt Schick.

Prinzip der Folgerichtigkeit

Auch ist fraglich, ob in dem Gesetzesentwurf nicht gegen das Prinzip der Folgerichtigkeit verstoßen werde.  Der einmal gewählte Steuergegenstand darf nicht geändert werden. Pauschalisierungen und Typisierungen, wie sie im Gesetzesentwurf zur Wertfestsetzung vorgesehen sind, sind nur insoweit zulässig, wie dies zur Durchführung der Besteuerung erforderlich ist. Eine Mischung des wertabhängigen Modells mit dem Flächenmodell ist dagegen nicht zulässig. „Der Auftrag des Bundesverfassungsgerichts lautet, dass bei der Berechnung der Grundsteuer die Wertunterschiede zwischen den Grundstücken relationsgerecht abgebildet werden sollen. Ob die Typisierungen diesen Auftrag besser erfüllen als die Einheitswerte, ist mehr als ungewiss“, kommentiert Schick.

Verschiebung der Steuerlast

Das wertabhängige Modell wird außerdem zu erheblichen Verschiebungen der Steuerlast führen. Es ist daher zu befürchten, dass diejenigen Bürger, die durch das neue Modell erheblich stärker belastet werden als bisher, dagegen protestieren werden. „Wer den sozialen Frieden in diesem Land erhalten will, sollte deshalb ein Modell wählen, das zu keinen übermäßigen Verschiebungen und Spreizungen bei den Belastungen führt. Dies wäre bei dem wertunabhängigen Flächenmodell gewährleistet. Es wäre auch, anders als das wertabhängige Modell, ohne großen Verwaltungsaufwand konsequent und folgerichtig umsetzbar. Einzige Bedingung dafür wäre, durch eine Änderung des Grundgesetzes die Gesetzgebungsbefugnis des Bundes herzustellen“, sagt Schick und ergänzt: „Es ist ein riskantes Manöver, eine Änderung des Grundgesetzes dadurch vermeiden zu wollen, dass man wieder ein wertabhängiges Modell wählt, das man aber wegen des Verwaltungsaufwandes nicht konsequent umsetzen kann.“

Grundsteuerreform: Kompromiss verfassungsrechtlich bedenklich

Laut Medienberichten haben sich die Finanzminister des Bundes und der Länder heute auf einen Kompromiss zur Grundsteuerreform geeinigt, nach dem die Bemessungsgrundlage wertabhängig sein soll. Lediglich das Land Bayern will nicht zustimmen. Dazu sagt Hans-Joachim Beck, Steuerexperte des IVD: „Es bleibt abzuwarten, ob das vereinbarte Grundsteuerreformmodell wirklich so umgesetzt wird. Denn entgegen der Pressemeldung kann von einer Einigung eigentlich nicht die Rede sein.“

Der Kompromiss sieht vor, dass bei Wohngrundstücken die durchschnittlichen Nettokaltmieten, wie sie sich aus dem Mikrozensus des statistischen Bundesamtes ergeben, maßgeblich sein sollen. Hierfür sollen Preisgruppen gebildet werden. Liegt die tatsächliche Miete unter dieser Durchschnittsmiete, soll die tatsächliche Miete gelten. Die Steuermesszahl wird voraussichtlich bei 0,325 Promille liegen. Für Wohnungen im sozialen Wohnungsbau, für kommunale und genossenschaftliche Wohnungen sowie für Vereine und gemeinnützige Unternehmen soll eine geringere Steuermesszahl gelten. Außerdem sollen die Bodenrichtwerte berücksichtigt werden. Um die Ermittlung zu vereinfachen, sollen die Gutachterausschüsse Bodenrichtwertzonen zu größeren Zonen zusammenfassen dürfen. Das Land Bayern will diesem Kompromiss nicht zustimmen und besteht auf einem Flächenmaßstab.

„Das eigentliche Problem bei diesem Reformvorschlag ist, ob dem Bund für diese Regelung die Gesetzgebungskompetenz zusteht. Nach Art 72 Abs. 2 des Grundgesetzes wäre die Voraussetzung dafür, dass eine bundeseinheitliche Regelung erforderlich ist. Daran muss man aber schon deshalb zweifeln, weil die Höhe der Steuer ohnehin erst durch den Hebesatz der Gemeinde bestimmt wird“, so Beck und erläutert: „Die Gesetzgebungskompetenz des Bundes wäre nur dann gegeben, wenn es sich bei der Neuregelung lediglich um eine Fortentwicklung der bisherigen Einheitswerte handeln würde. Wenn bei der neuen Grundsteuer auch die Bodenrichtwerte berücksichtigt werden, entfernt sich die neue Grundsteuer so weit von der bisherigen Regelung, dass das Grundgesetz geändert werden müsste, um die Gesetzgebungsbefugnis des Bundes herzustellen. Wenn der Gesetzgeber die Bodenrichtwerte berücksichtigt und auf eine Änderung des Grundgesetzes verzichtet, riskiert er daher, dass das Bundesverfassungsgericht die Neuregelung für verfassungswidrig erklärt."

Aufhebung der Umlagefähigkeit führt Grundsteuerreform ad absurdum

Der Immobilienverband IVD kritisiert scharf die von Carsten Schneider, Parlamentarischer Geschäftsführer der SPD-Bundestagsfraktion, geforderte Aufhebung der Umlagefähigkeit der Grundsteuer. „Die SPD benutzt die Grundsteuerreform, um sich als Partei des sozialen Ausgleichs zu profilieren. Damit behindert sie den vom Verfassungsgericht erteilten Auftrag, ein grundgesetzkonformes Grundsteuermodell zu entwickeln. Denn der Vorschlag, die Umlage der Grundsteuer auf die Mieter zu verbieten, widerspricht diesem Auftrag und auch dem Sinn der Grundsteuer. Es ist bedauerlich, dass die Diskussion diesen Weg nimmt“, sagt Jürgen Michael Schick, Präsident des Immobilienverbandes IVD.

„Die Grundsteuer ist nach dem Äquivalenzprinzip gedacht als Entgelt für die Nutzung der gemeindlichen Infrastruktur. Es ist daher nur recht und billig, wenn die Bewohner von Miethäusern, also die Mieter, daran beteiligt werden“, so Schick und ergänzt: „Eine einseitige Belastung des Vermieters würde diesem Prinzip widersprechen und die Grundsteuer in eine Vermögenssteuer wandeln. Das ist verfassungsrechtlich unzulässig.“

Außerdem sei zu befürchten, dass die Aufhebung der Umlagefähigkeit zu Steueranstiegen führen könne. „Ohne Umlagefähigkeit würden den Gemeinden Tür und Tor geöffnet, die Hebesätze anzuheben. Denn die Umlage funktioniert wie eine Art Schutz vor zu kräftigen Erhöhungen. Kein Gemeindepolitiker möchte Mieter stärkeren Belastungen aussetzen. Wenn aber die Steuererhöhungen nur noch Eigentümer treffen würden, würden alle Hemmungen fahren gelassen. Die Folge wären sinkende Mieteinnahmen und geringere Investitionen in Bausubstanz und Neubau“, sagt Schick.

Bei der anstehenden Reform der Grundsteuer plädiert der IVD deshalb für das Flächenmodell als Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer. Das von Finanzminister Scholz vorgeschlagene Hybridmodell, das Grundstückswerte, Alter der Gebäude und Mietkosten heranzieht, lehnt der IVD ab.

Aufhebung der Umlagefähigkeit führt Grundsteuerreform ad absurdum

Der Immobilienverband IVD kritisiert scharf die von Carsten Schneider, Parlamentarischer Geschäftsführer der SPD-Bundestagsfraktion, geforderte Aufhebung der Umlagefähigkeit der Grundsteuer. „Die SPD benutzt die Grundsteuerreform, um sich als Partei des sozialen Ausgleichs zu profilieren. Damit behindert sie den vom Verfassungsgericht erteilten Auftrag, ein grundgesetzkonformes Grundsteuermodell zu entwickeln. Denn der Vorschlag, die Umlage der Grundsteuer auf die Mieter zu verbieten, widerspricht diesem Auftrag und auch dem Sinn der Grundsteuer. Es ist bedauerlich, dass die Diskussion diesen Weg nimmt“, sagt Jürgen Michael Schick, Präsident des Immobilienverbandes IVD.

„Die Grundsteuer ist nach dem Äquivalenzprinzip gedacht als Entgelt für die Nutzung der gemeindlichen Infrastruktur. Es ist daher nur recht und billig, wenn die Bewohner von Miethäusern, also die Mieter, daran beteiligt werden“, so Schick und ergänzt: „Eine einseitige Belastung des Vermieters würde diesem Prinzip widersprechen und die Grundsteuer in eine Vermögenssteuer wandeln. Das ist verfassungsrechtlich unzulässig.“

Außerdem sei zu befürchten, dass die Aufhebung der Umlagefähigkeit zu Steueranstiegen führen könne. „Ohne Umlagefähigkeit würden den Gemeinden Tür und Tor geöffnet, die Hebesätze anzuheben. Denn die Umlage funktioniert wie eine Art Schutz vor zu kräftigen Erhöhungen. Kein Gemeindepolitiker möchte Mieter stärkeren Belastungen aussetzen. Wenn aber die Steuererhöhungen nur noch Eigentümer treffen würden, würden alle Hemmungen fahren gelassen. Die Folge wären sinkende Mieteinnahmen und geringere Investitionen in Bausubstanz und Neubau“, sagt Schick.

Bei der anstehenden Reform der Grundsteuer plädiert der IVD deshalb für das Flächenmodell als Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer. Das von Finanzminister Scholz vorgeschlagene Hybridmodell, das Grundstückswerte, Alter der Gebäude und Mietkosten heranzieht, lehnt der IVD ab.

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BID-Symposium zur Grundsteuer: Verbände plädieren für wertunabhängiges Flächenmodell

Nach dem BID-Symposium unter dem Titel „Um-Steuern – Steuerpolitik im Fokus“ sehen sich die sechs Spitzenverbände der BID Bundesarbeitsgemeinschaft Immobilienwirtschaft Deutschland in ihrer Positionierung gestärkt: Die BID plädiert für ein wertunabhängiges Flächenmodell bei der zukünftigen Berechnung der Grundsteuer. Über das aktuelle Reformvorhaben hatte die BID gestern Abend mit namhaften Vertretern aus Politik, Wissenschaft und Wirtschaft im Haus der Deutschen Parlamentarischen Gesellschaft diskutiert.

„Das am 1. Februar 2019 von den Finanzministern aus Bund und Ländern vorgeschlagene Kompromissmodell führt trotz der beabsichtigten Pauschalierungen nicht zu der notwendigen Vereinfachung. Das Modell ist streitanfällig und nur schwer umsetzbar. Eine große Chance zum Abbau von Bürokratie wird vertan. Jedes wertabhängige Modell würde zudem zu einem ständigen Anstieg der Grundsteuer mit steigenden Grundstückswerten führen“, sagt Jürgen Michael Schick, Präsident des Immobilienverbandes IVD, dem derzeit geschäftsführenden Verband in der BID, im Nachgang des Symposiums. Das Kompromissmodell sieht weitere Pauschalierungen in Hinblick auf die Mieten und den Bodenwert vor. Statt der tatsächlichen Mieten sollen die durchschnittlichen Mieten aus dem Mikrozensus verwendet und für die Bodenwerte größere Zonen mit Durchschnittswerten gebildet werden.

Prof. Dr. Gregor Kirchhof, Direktor des Instituts für Wirtschafts- und Steuerrecht an der Universität Augsburg, hatte auf der Konferenz erhebliche verfassungsrechtliche Bedenken geäußert. „Unter anderem würde die Anknüpfung an Mietpreise das steuerrechtliche Unterscheidungsgebot zwischen Grund- und Einkommenssteuer aufheben. Auch würde damit das Gebot einer sach- und gleichheitsgerechten Bemessung der Steuerbelastung verletzt werden. Denn individuell ausgehandelte Miethöhen würden, bei gleichen Wohnungen und gleicher Inanspruchnahme gemeindlicher Leistungen, zu unterschiedlichen Belastungen führen. Auch lassen sich die verschiedenen Werte, die neben der Miethöhe zur Bemessung herangezogen werden sollen, nicht in ein einheitliches, folgerichtiges Bewertungssystem bringen und aus dem grundsteuerlichen Belastungsgrund herleiten. Das gegenwärtig erwogene Eckpunktepapier will komplizierte Bewertungsverfahren vereinfachen. Das führt zu Inkonsistenzen. Entweder wir bewerten in einem komplizierten Verfahren genau oder wir vereinfachen in gesetzlichen Typisierungen.“

Das derzeit diskutierte Kompromissmodell stößt in allen BID-Verbänden auf breite Ablehnung.

„Den Mikrozensus und die Bodenrichtwerte in die künftige Grundsteuer einfließen zu lassen, führt zu keiner Vereinfachung, sondern macht das ganze Modell komplex, intransparent und streitanfällig“, erklärt Dr. Andreas Mattner, Präsident des ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss. „Denn die Justiziabilität von Bodenrichtwerten und Daten aus dem Mikrozensus ist bislang unklar. Die Bezugnahme auf Grundstücks- und Gebäudegrößen als Grundlage ist dagegen weniger streitanfällig – zudem ist die physikalische Größe der Quadratmeter für den Steuerpflichtigen einfacher nachzuvollziehen als ein aus mehreren verschiedenen Faktoren ermittelter Wert. Da weniger Daten gebraucht werden und keine regelmäßige Neubewertung notwendig ist, sind die Erhebungskosten auch geringer als bei einem wertabhängigen Modell. Jegliche Einbeziehung von einzelnen Wertkomponenten sollte daher mit Vorsicht und Bedacht gewählt werden“, so Dr. Mattner. Zudem würde die administrative Umsetzung der Steuer kaum bis zum Ende des Jahres 2024 gelingen.

Ebenso kritisch sieht das Kompromissmodell Andreas Ibel, Präsident des Bundesverbandes Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen BFW: „Die Finanzminister haben sich beim Eckpunktepapier zur Grundsteuer von Träumen leiten lassen. Ein genauer Blick zeigt: Die Umsetzung des Modells führt zu steigenden Mieten in angespannten Wohnungsmärkten, zu wachsender sozialer Ungerechtigkeit und zu bürokratischem Irrsinn. Zudem ist ein neues Veto des Bundesverfassungsgerichts absehbar: Schließlich wurde das bisherige Modell für verfassungswidrig erklärt, weil die zu Grunde liegenden Einheitswerte nicht regelmäßig aktualisiert werden konnten. Wie soll die Grundsteuer in Zukunft regelmäßig an die sich ändernden Mieten angepasst werden, wenn dies schon in der Vergangenheit nicht durchführbar war? Was wir jetzt brauchen, ist ein gerechtes und unbürokratisches Modell – denn Kompetenz zeigt sich in einfacheren, nicht in immer komplizierteren Gesetzen!“, so Ibel.

„Ein wertorientiertes Modell ist nicht die richtige Lösung", sagt auch Axel Gedaschko, Präsident des Spitzenverbandes der Wohnungswirtschaft GdW. „Insbesondere wenn der Bodenrichtwert und Durchschnittsmieten mit berücksichtigt werden, drohen in den sowieso schon belasteten Ballungsräumen massive Grundsteuererhöhungen vor allem beim bezahlbaren Mietwohnungsbau – das schwächt die sozial durchmischte Stadt“, so Gedaschko. Die Wohnungswirtschaft appelliere daher an die Politik, sich für ein Verfahren zu entscheiden, das auf die Grundstücks- und Gebäudeflächen abstellt, und bei dem beispielsweise passend definierte Lagefaktoren ergänzt werden könnten. Das wäre einfach zu berechnen und kaum streitanfällig – außerdem würden regelmäßige und bürokratische Neubewertungen wegfallen. „Dazu gibt es eigentlich keine Alternative – es sei denn, man schafft die Grundsteuer ganz ab“, so Gedaschko.

Deutliche Kritik an den Plänen von Bundesfinanzminister Olaf Scholz übt auch Wolfgang D. Heckeler, Präsident des Dachverbands Deutscher Immobilienverwalter (DDIV):„Die notwendig gewordene Reform der Grundsteuer darf nicht zu überbordender Bürokratie führen oder Eigentümer künftig deutlich stärker zur Kasse bitten. Das würde die Bemühungen der Bundesregierung, mehr Wohneigentum zu schaffen, konterkarieren. Wir brauchen ein einfaches, überschaubares und aufkommensneutrales Modell. Der jetzige Kompromiss von Bund und Ländern reicht dafür nicht aus.“

Die in diesem Zusammenhang diskutierte Streichung der Umlagefähigkeit lehnen die BID-Verbände ab. Dies wäre verfassungswidrig, weil die Grundsteuer damit zu einer speziellen Vermögensteuer für Immobilien führen würde.

Nach Ansicht der BID ist nur das Flächenmodell geeignet, die verfassungsrechtlichen Vorgaben zu erfüllen. Es könne ohne großen Verwaltungsaufwand innerhalb kurzer Zeit umgesetzt werden. Es sei wenig streitanfällig, da die Fläche ein Sachverhalt sei, der objektiv festgestellt und von den Steuerpflichtigen nachvollzogen werden könne. Die Fläche als Steuergegenstand sei auch gerecht, weil die Grundsteuer ein Ausgleich für die Inanspruchnahme der gemeindlichen Infrastruktur darstelle.

Würde das aktuelle Modell zur Grundsteuer zu einer speziellen Vermögensteuer?

Ende des Jahres 2018 hat Bundesfinanzminister Scholz zwei Modelle zur Reform der Grundsteuer vorgestellt. Ein wertunabhängiges Modell (WUM), bei dem nur auf die Flächen des Bodens und des Gebäudes abgestellt wird, und ein wertabhängiges Modell (WAM), bei dem der Wert des Grundstücks anhand der tatsächlichen Mieten in einem vereinfachten Ertragswertverfahren ermittelt wird. Die Finanzminister des Bundes und der Länder konnten sich in der Mitte Januar 2019 stattfindenden Konferenz auf keines dieser Modelle einigen. Das Flächenmodell wurde abgelehnt, weil man es als sozial ungerecht empfand, wenn der Wert des Grundstücks nicht berücksichtigt wird. Das wertabhängige Modell fand keine Zustimmung, weil der Bürokratieaufwand zu groß wäre.

Die Zeit drängt jedoch. Denn nach der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts vom 10. April 2018 muss das neue Grundsteuergesetz bis zum Ende des Jahres 2019 verkündet werden. Bis zum 31.12. 2024 bleibt dann Zeit, das Gesetz in die Praxis umzusetzen.

Auf der Finanzministerkonferenz am 1. Februar hat man sich auf ein Kompromissmodell geeinigt. Danach soll die Grundsteuer bei Wohngrundstücken an die aus dem Mikrozensus des Statistischen Bundesamtes abgeleiteten durchschnittlichen Nettokaltmietenangeknüpft werden, die nach Mietstufen gestaffelt sind. Anstelle der durchschnittlichen Miete soll die tatsächlich vereinbarte Miete angesetzt werden, wenn diese bis zu 30 Prozent unterhalb der durchschnittlichen Miete liegt. Beträgt die tatsächliche Miete weniger als 30 Prozent der durchschnittlichen Miete, soll die um 30 Prozent geminderte durchschnittliche Miete angesetzt werden. Gebäude, die vor 1948 errichtet worden sind, sollen in einer Altersklasse zusammengefasst werden.

Der Grund und Boden soll anhand der Bodenrichtwerte berücksichtigt werden. Die Gutachterausschüsse sollen das Recht bekommen, Bodenrichtwertzonen zu größeren Zonen (Lagen) zusammenzufassen.

Die Reform soll aufkommensneutral gestaltet werden. Die Steuermesszahl soll so gewählt werden, dass die Summe der Steuermessbeträge gleich bleibt, nach einer groben Schätzung 0,325 0/00 statt bisher 3,5 0/00. Bei konstanten Hebesätzen der Gemeinden würde damit das Aufkommen der Grundsteuer gleich bleiben.

Die Kommunen sollen das Recht erhalten, für unbebaute baureife Grundstücke eine Grundsteuer C einzuführen.

Die Auswirkungen auf den Länderfinanzausgleich sollen für eine Übergangszeit abgemildert werden.

Dieses Modell soll an den Wert des Grundstücks anknüpfen und will den dadurch verursachten Verwaltungsaufwand dadurch vermeiden, dass alle Werte stark pauschalisiert werden. Damit entfernen sich die ermittelten Werte aber derart stark von den tatsächlichen Verkehrswerten, dass es sich letztlich um einen fiktiven Wert handelt. Durch die starken Pauschalisierungen werden Grundstücke, deren Werte oder Erträge über den Pauschalwerten liegen, begünstigt und die anderen Grundstücke entsprechend benachteiligt. Trotzdem wäre auch bei diesem Modell der Bürokratieaufwand hoch, so dass fraglich ist, ob es bis zum Ende des Jahres 2014 umgesetzt werden kann.

Problematisch, ist bei einem wertabhängigen Modell, dass die Steuer bei einem zukünftigen Anstieg der Mieten und der Bodenwerte automatisch mit ansteigen würde. Mieter, die in hochpreisigen Gebieten leben und eine hohe Miete zahlen, würden durch einen Anstieg der Grundsteuer zusätzlich belastet. Dies provoziert die Forderung, die Umlage der Grundsteuer auf die Mieter zu verhindern. Damit würde die Grundsteuer jedoch zu einer speziellen Vermögensteuer für Grundstücke. Nach ihrem Sinn und Zweck soll die Grundsteuer jedoch einen Ausgleich für die Inanspruchnahme der Infrastruktur der Gemeinde durch die Nutzer des Grundstücks darstellen.

Ob das Modell tatsächlich aufkommensneutral ist, hängt letztlich von den Gemeinden ab. Dazu müssten diejenigen Gemeinden, bei denen sich höhere Werte ergeben, wie insbesondere die großen Städte, ihre Hebesätze entsprechend herabsetzen. Denn die Gemeinden, in denen sich niedrigere Werte ergeben, wie ländliche Gemeinden und Kleinstädte, werden ihre Hebesätze anheben müssen, damit ihr Steueraufkommen nicht sinkt. Auf die Hebesätze hat der Gesetzgeber jedoch keinen Einfluss, da hierüber die Gemeinden in eigener Zuständigkeit entscheiden.

Aus diesem Grund ist auch die Forderung, die Grundsteuer müsse aus Gründen der sozialen Gerechtigkeit wertabhängig sein, nur sehr eingeschränkt richtig. Denn nur soweit Grundstücke in derselben Gemeinde liegen und mit demselben Hebesatz besteuert werden, hängt die Höhe der Steuer direkt von der Bemessungsgrundlage ab. Liegen Grundstücke in verschiedenen Gemeinden, kann auch ein weniger wertvolles Grundstück höher mit Grundsteuerbelastet sein, weil der Hebesatz hier entsprechend höher ist. In welcher Höhe eine Gemeinde ihren Hebesatz festsetzt, hängt aber vor allem von ihrem Finanzbedarf ab.

Der IVD bleibt deshalb dabei, dass allein das Flächenmodell verfassungsfest ist und in der vorgegebenen Zeit umgesetzt werden kann. Es ist auch gerecht, weil die Fläche ein geeigneter Indikator dafür ist, in welchem Umfang die Infrastruktur der Gemeinde durch die Nutzung des Grundstücks in Anspruch genommen wird.

Die Abschaffung der Umlagefähigkeit der Grundsteuer auf die Mieter wäre verfassungswidrig, weil die Grundsteuer zu einer speziellen Vermögensteuer für Grundstücke werden würde. Die Erhebung der Grundsteuer ist seinerzeit vom Bundesverfassungsgericht wegen Verfassungswidrigkeit ausgesetzt worden. Es ist nicht ersichtlich, warum die gleichen Argumente für eine spezielle Vermögensteuer nicht gelten sollten.

Einigung zur Grundsteuer ist fauler Kompromiss

Bund und Länder haben sich Freitagnachmittag auf der Länderfinanzministerkonferenz auf die Eckpunkte für die Berechnung der Grundsteuer geeinigt. Demnach soll das Berechnungsmodell die Grundstückswerte, das Alter der Gebäude sowie die durchschnittlichen Mietkosten umfassen. Auf der Basis dieser Eckpunkte soll ein Gesetzesentwurf erarbeitet werden, dem die Länder zustimmen müssen.

„Die Einigung der Finanzminister kommt einem faulen Kompromiss gleich. Das Ergebnis ist ein hybrides Modell, das Elemente des Sachwertverfahrens und des Ertragswertverfahrens vermischt. Bei diesem Modell handelt es sich um eine verschlimmerte Form des Kostenwertmodells, das seinerzeit wegen verfassungsrechtlicher Bedenken nicht weiterverfolgt wurde. Werden die Eckpunkte so umgesetzt, wird ein Bürokratiemonster entstehen. Die Erhebung der Grundstückswerte, des Gebäudealters und der Miethöhe wird zu einem erheblichen Mehraufwand in den bereits voll ausgelasteten Finanzämtern führen“, sagt Jürgen Michael Schick, Präsident des Immobilienverbandes IVD, und ergänzt: „Schlimmer aber ist, dass dieser Reformvorschlag ungerecht ist. Wird nämlich die Durchschnittsmiete in die Berechnung der Grundsteuerlast herangezogen, werden in den Metropolen und Ballungsräumen höhere Beträge fällig. Um diese Verzerrungen zu umgehen, müssten die Gemeinden ihre Hebesätze entsprechend herabsetzen.“

„Das wertunabhängige Flächenmodell ist das einzige Modell, dass verfassungsrechtlich unbedenklich ist und Mieter nicht zusätzlich belastet. Da die Flächendaten auch sämtlich vorliegen, ist die Steuerberechnung einfach und zügig umzusetzen. Deshalb fordern wir die Finanzminister von Bund und Ländern auf, den Kompromiss zu überdenken“, sagt Schick abschließend.

Diskussion um Grundsteuer-Reform: Wertbasiertes Modell ist weder sozial noch gerecht

„Das wertbasierte Modell der Grundsteuer wird von seinen Befürwortern vor allem aus Gründen sozialer Gerechtigkeit vorgeschlagen. Dies ist jedoch reiner Populismus“, warnt Hans-Joachim Beck, Steuerexperte des Immobilienverbands IVD, im Vorfeld der nächsten Beratung zur Grundsteuerreform in der Länderfinanzministerkonferenz. „Es ist sachlich nicht gerechtfertigt und widerspricht dem Charakter der Grundsteuer, auf soziale Gesichtspunkte abzustellen. Im Gegenteil würde das wertbasierte Modell zu ungerechten Belastungen gerade derjenigen Mieter führen, die eine hohe Miete zahlen müssen“, so Beck. 

Der IVD-Steuerexperte verweist darauf, dass die Grundsteuer eine Realsteuer sei. Beck erläutert: „Anders als bei einer Vermögensteuer wird die Steuer unabhängig von den persönlichen Umständen des Steuerschuldners erhoben. Wenn die Grundsteuer an den Wert des Grundstücks anknüpfen soll, müsste man auch die Fremdfinanzierung als Wertminderung berücksichtigen.“ 

Beck weist außerdem darauf hin, dass die Steuerhöhe letzten Endes allein von den Hebesätzen der Gemeinde bestimmt werde. „Ein Grundstück, das in einer Gemeinde mit einem hohen Hebesatz liegt, kann deshalb höher mit Steuer belastet sein, als ein wertvolleres Grundstück, das in einer Gemeinde mit einem niedrigen Steuersatz liegt.“

Die Abschaffung der Umlagefähigkeit, die derzeit zur Diskussion steht, würde die Grundsteuer zu einer speziellen Vermögensteuer für Immobilien machen. „Dies wäre verfassungswidrig, weil es keinen Grund gibt, die Vermögensart Grundstücke schlechter zu behandeln als andere Vermögensarten wie beispielsweise Aktien“, so Beck. Der IVD-Steuerexperte weiter: „Der Wunsch einiger Politiker, die Wertsteigerungen von Immobilien abzuschöpfen, rechtfertigt keine spezielle Vermögensteuer. Die Erhebung der allgemeinen Vermögensteuer ist vor etlichen Jahren ausgesetzt worden, weil das Bundesverfassungsgericht die Verfassungswidrigkeit gerügt hat. Es ist nicht erkennbar, warum dies für eine spezielle Vermögensteuer für Grundstücke nicht gelten sollte.“ 

„Die Umlagefähigkeit ist Sinn und Zweck der Grundsteuer, da diese einen Ausgleich für die Inanspruchnahme der gemeindlichen Infrastruktur darstellen soll. Die Infrastruktur der Gemeinde wird aber nicht durch den Eigentümer des Grundstücks, sondern durch deren Nutzer in Anspruch genommen. Deshalb ist die Umlagefähigkeit nur gerecht. Würde die Grundsteuer an die Höhe der Mieten anknüpfen, würde sie gerade dort am meisten steigen, wo die Mieten in den letzten Jahren gestiegen sind. Dies würde alle Bemühungen konterkarieren, die man im Mietrecht unternommen hat, um den Anstieg der Mieten zu bremsen. Die Fläche ist ein geeigneter Indikator für die Intensität, mit der die Infrastruktur in Anspruch genommen wird“, sagt Beck.

Verfassungsrechtliche Bedenken beim Scholz-Modell

„Das wertunabhängige Flächenmodell ist das einzige Modell, dass verfassungsrechtlich unbedenklich und zügig umsetzbar ist.“ Darauf macht Jürgen Michael Schick, Präsident des Immobilienverbandes IVD, erneut aufmerksam. Die Finanzminister von Bund und Ländern beraten heute zur Reform der Grundsteuer. Für das von Finanzminister Olaf Scholz vorgeschlagene wertebasierte Modell, wonach unter anderem die Miete und der Bodenrichtwert in die Berechnung der Grundsteuer einfließen sollen, erhielt in den vergangenen Wochen deutlich mehr Kritik als Zustimmung – unter anderem vom CDU/CSU-Koalitionspartner und aus der Immobilienwirtschaft.

Jürgen Michael Schick: „Das von Finanzminister Scholz präferierte wertebasierte Modell würde dazu führen, dass die Grundsteuer ‚explodiert‘. Gerade in den Metropolen wie Hamburg, Berlin und Frankfurt/Main würde das zu hohen Belastungen führen. Dem will das Ministerium entgegenwirken, in dem den Ländern die Möglichkeit eingeräumt wird, länderspezifische Steuermesszahlen einzuführen. Dies wäre verfassungsrechtlich bedenklich, da es gegen das Gebot der Folgerichtigkeit verstoßen würde. Durch die länderspezifischen Messzahlen sollen die Auswirkungen der neuen Einheitswerte neutralisiert werden. Außerdem wären die Konsequenzen beim Länderfinanzausgleich kaum in den Griff zu bekommen, wie das Bundesfinanzministerium selbst eingeräumt hat. Die SPD sollte umdenken und das Flächenmodell verfolgen.“

IVD warnt vor Aufhebung der Umlagefähigkeit der Grundsteuer

Medienberichten zufolge erwägen die SPD-Fraktionsvorsitzenden aus Bund und Ländern, die Umlagefähigkeit der Grundsteuer auf die Miete zu streichen. Der IVD warnt ausdrücklich vor einem solchen Vorhaben: „Eine Abschaffung der Umlagefähigkeit der Grundsteuer würde die Rentabilität vieler Immobilieninvestitionen in Frage stellen. Die Folge wären geringere Investitionen in energetische Modernisierungen und den Neubau. Mieter und Wohnungssuchende wären letztlich die Leidtragenden“, sagt Jürgen Michael Schick, Präsident des IVD.  

Schick weiter: „Ohne Umlagefähigkeit müssten Vermieter die Grundsteuer aus der Nettomiete bestreiten. Eine ausgleichende Anhebung der Mieten wäre nur bei Neuvermietungen möglich. Dieser Weg ist allerdings aufgrund der Mietpreisbremse in vielen Gebieten nicht gangbar. Darüber hinaus ist zu befürchten, dass die Belastung durch die Grundsteuer erheblich steigen wird. Denn wenn die Gemeinden auf die Mieter keine Rücksicht mehr nehmen müssen, können sie ihre Hebesätze ohne Hemmungen erhöhen. Ähnliches erleben wir seit 2006 bei der Grunderwerbsteuer.“ 

Der IVD lehnt auch die dem Vorstoß zu Grunde liegende wertbasierte Form der Grundsteuer ab. „Es ist kein Zufall, dass die Umlagefähigkeit der Grundsteuer auf die Miete gerade jetzt diskutiert wird. Denn die vom Bundesfinanzminister vorgeschlagene wertbasierte Bemessungsgrundlage der Grundsteuer, würde gerade in den Gebieten die Bruttomiete besonders stark anheben, in denen in den letzten Jahren schon die Nettomieten stark gestiegen sind. Durch Abschaffung der Umlagefähigkeit der Grundsteuer sollen die Mieter geschützt werden, auf Kosten der Vermieter, der Immobilienwirtschaft und der Gesellschaft“, erklärt Schick. Der IVD plädiert daher für das Flächenmodell als Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer. Anders als das wertbasierte Modell würde das Flächenmodell nur geringe Auswirkungen auf die Wohnungswirtschaft haben und wäre von der Finanzverwaltung sehr viel leichter umzusetzen.

Kommentar zu den Plänen von Bundesfinanzminiser Olaf Scholz

Der Bundesminister für Finanzen, Olaf Scholz, hat die Überlegungen seines Ministeriums zur Reform der Grundsteuer vorgestellt. Danach bevorzugt das BMF eine wertabhängige Bemessungsgrundlage, bei der es vor allem auf die Mieten ankommen soll. Für selbstgenutzte Wohnungen soll der Eigentümer die ortsübliche Miete anhand statistischer Daten selbst ermitteln.
Der IVD ist weiterhin der Auffassung, dass eine wertabhängige Bemessungsgrundlage ungeeignet ist, weil sie zu einem starken Anstieg der Grundsteuer führen würde, der sogar zu einem Crash in der Immobilienwirtschaft führen kann und den Neubau von Wohnungen unattraktiv machen würde.

Das Ministerium hat zwar versprochen, dass die Reform aufkommensneutral gestalte wird und daher die Belastung insgesamt nicht steigen wird. die höhere Steuer für Grundstücke in den prosperierenden Gegenden soll durch eine Absenkung der Steuer in den strukturschwächeren Gebieten ausgeglichen werden. Dies wird jedoch nicht funktionieren, weil gerade die Gemeinden in den strukturschwachen Gebieten auf die Grundsteuer angewiesen sind und ein Sinken ihrer Steuereinnahmen nicht hinnehmen können. Sie werden daher gezwungen sein, die Verminderung der Bemessungsgrundlagen durch eine Anhebung der Hebesätze auszugleichen. Ein Anstieg der Grundsteuer könnte nur verhindert werden, indem man das Hebesatzrecht der Gemeinden abschafft und der Bund etwaige Steuermindereinnahmen der Gemeinden ausgleicht.

Um diesen Mechanismus zu verstehen, muss man sich den Mechanismus der Grundsteuer vor Augen halten. Nach dem gelten Recht stellen die Finanzämter die Einheitswerte für die Grundstücke fest. Diese Werte multiplizieren sie mit einer durch das Grundsteuergesetz bundeseinheitlich festgelegten Steuermesszahl, die derzeit für Wohnungen in der Regel 3,5 /000 beträgt. Der sich daraus ergebende Steuermessbetrag wird der Gemeinde übermittelt, die sie zur Festsetzung der Grundsteuer mit dem Hebesatz multiplizieren, den sie selbst festgelegt hat.

Damit die Grundsteuerreform aufkommensneutral ist, will soll nach der Ermittlung sämtlicher neuen Werte eine neue – niedrigere - Steuermesszahl ermittelt werden. Dadurch wird aber lediglich erreicht, dass die Summe aller Steuermessbeträge in Deutschland gleich bleibt. Durch die neue – niedrigere Steuermesszahl werden sich in den strukturschwächeren Gebieten niedrigere Steuermessbeträge ergeben. Damit ihr Steueraufkommen nicht sinkt, müssen die Gemeinden ihre Hebesätze entsprechend anheben. Ob die Gemeinden, in denen die Steuermessbeträge steigen, ihre Hebesätze absenken, dürfte fraglich sein.

Beispiel

Die Gemeinden A und B haben beide einen Hebesatz von 400 Prozent. In Gemeinde A liegt die Grundstücksgruppe G1, in der Gemeinde B die Grundstücksgruppe G2. Weiter Grundstücke sollen in den Gemeinden nicht vorhanden sein. Beide Grundstücksgruppen haben vor der Reform einen Einheitswert von 100.000. Bei Anwendung der Steuermesszahl von 3,5/1.000 ergibt sich eine Steuermesszahl für jede von jeweils 350, für beide Grundstücksgruppen insgesamt von 700. Die Grundsteure beträgt in jeder Gemeinde (350 x 400 % =) 1.400.
Nach der Reform hat die Grundstücksgruppe G1 weiterhin einen Wert von 100.000. Die Grundstücksgruppe G2 hat nunmehr einen Wert von 400.000. Die Summe beider Werte beträgt 500.000. Da die Summe aller Steuermessbeträge gleich bleiben soll, wird die bundeseinheitliche Steuermesszahl von 3,5/1.000 auf (700 : 500.000 =) 1,4/1.000 herabgesetzt. Damit ergibt sich wieder ein gesamter Steuermessbetrag für beide Grundstücksgruppen von (500.000 x 1,4/1.000 =) 700

Für die Grundstücksgruppe G1 ergibt sich damit ein Steuermessbetrag von (100.000 x 1,4/1.000 =) 140. Multipliziert mit dem Hebesatz von 400 % eine Steuer von 560.Da die Gemeinde A, in der die Grundstücksgruppe G1 liegt, ein Absinken ihres Steueraufkommens nicht verkraften kann, sieht sie sich gezwungen, zum Ausgleich ihren Hebesatz auf das (140.000 : 56.000 =) 2,5 zu erhöhen, so dass ihr Hebesatz 1.000 % beträgt. Die für G1 zu zahlende Grundsteuer bleibt also nach der Reform unverändert (140 x 1.000 % =) 1.400. Für die Gemeinde B ergäbe sich ein Steuermessbetrag von (400.000 X 1,4/1.000 =) 560. Multipliziert mit dem Hebesatz von 400 ergäbe sich eine Grundsteuer von (560 x 400 % =) 2.240.Die Gemeinde, in der die Grundstücksgruppe G2 liegt, könnte ihren Hebesatz ohne einen Verlust an Steueraufkommen auf das (1.400 : 2.240 =) 0,625 fache und damit auf (400 x 0,625 =) 250 herabsetzen. Würde sie das tun, würde sich durch die Reform im Ergebnis nichts ändern.
Lediglich in den Fällen, in denen die Wertverschiebungen sich innerhalb ein und derselben Gemeinde abspielen und die Summe der Steuermessbeträge innerhalb der Gemeinde gleich bleibt, kann diese den Hebesatz unverändert lassen, sodass die Steuerlast insgesamt nicht steigt.

Dieser Effekt kann auch nicht dadurch verhindert werden, dass die Länder das Recht erhalten, für ihr Gebiet selbständige Steuermesszahlen festzulegen, die von der Bundesweiten Steuermesszahl abweichen. Dadurch können zwar Stadtstaaten wie Berlin und Hamburg, die zugleich Land und Gemeinde sind, erreichen, dass trotz gestiegener Mieten die Steuermessbeträge - im Durchschnitt - nicht steigen. Da die Grundsteuern des Landes „in einem Topf“ landen, werden Steuermindereinnahmen für schwächere Grundstücke durch Mehreinnahmen für die stärkeren Grundstücke ausgeglichen. Ein Ausgleich zwischen den einzelnen Gemeinden findet aber nur sehr eingeschränkt und nur innerhalb einzelner Ländern statt. Die Einführung länderspezifischer Steuermesszahlen dürft darüber hinaus verfassungsrechtlich bedenklich sein, weil sie wohl einen Verstoß gegen das Prinzip de Folgerichtigkeit darstellt

Die Bundespolitiker weisen die Verantwortung für diese Szenario zurück, da sie für sie für die Festsetzung der Hebesätze nicht zuständig sind und mit Festsetzung der neuen Steuermesszahl alles getan haben, um die Reform aufkommensneutral zu halten.

Aus Sicht der betroffenen Mieter kann es darauf aber nicht ankommen. Die Einführung einer wertabhängigen Bemessungsgrundlage wird dazu führen, dass die Grundsteuer gerade in den begehrten Wohnlagen steigen wird. Da die Grundsteuer als Betriebskosten auf die Mieter umgelegt wird, werden gerade da, wo die Mieten in den letzten Jahren stark gestiegen sind, auch die Nebenkosten stark steigen. Alle Bemühungen der Bundesregierung, den Anstieg der Wohnkosten durch die Mietpreisbremse und die Reduzierung der Kappungsgrenze zu verlangsamen, werden konterkariert. Die Errichtung neuer Wohnungen wird in einigen Gebieten unattraktiv sein. Soweit es sich nicht gerade um die „hot spots“ handelt, wird es in einigen Jahren wegen der steigenden Baukosten ohnehin schwierig werden, eine Miete zur erzielen, die eine auskömmliche Rendite ermöglicht. Wenn die neue Grundsteuer auf die hohen Neubaumieten aufsetzt, müssen alle Neubauprojekte auf ihre Rentabilität hin überprüft werden.
Um zu verhindern, dass die Grundsteuerreform zu einem Anstieg der Wohnkosten führt, wird bereits jetzt gefordert, die Umlagefähigkeit der Grundsteuer abzuschaffen. Die würde die Rentabilität vieler Immobilien in Frage stellen. Denn eine entsprechende Anhebung der Mieten ist im Bestand nicht möglich. Auch bei einer Neuvermietung wäre die Vereinbarung einer entsprechend höherere Miete wegen der Mietpreisbremse nicht möglich. Damit könnte die Grundsteuerreform zu einem „Crash“ in der Immobilienwirtschaft führen. Auch die Kräfte, die ein solches Szenario mit Häme und „klammheimlicher Freude“ betrachten, sollten jedoch bedenken, dass das Platzen einer Immobilienblase die gesamte Finanzwirtschaft treffen würde und eine Finanzkrise heraufbeschwören könnte.

Nur eine wertunabhängige Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer kann verhindern, dass sich das Wohnen in den guten Lagen verteuert. Hierzu bietet es sich an, die Fläche des Bodens und die Nutzfläche des Gebäudes als Maßstab heranzuziehen. Dies wäre verfassungsgemäß, da das Bundesverfassungsgericht in seinem Urteil vom 10. April 2018 ausdrücklich festgestellt hat, dass eine wertabhängige Bemessungsgrundlage verfassungsrechtlich nicht geboten ist, sondern auch jeder andere Maßstab zulässig ist, sofern er in einem sachlichen Zusammenhang mit dem Erhebungsgrund der Grundsteuer steht. Dies ist bei dem Flächenmaßstab der Fall, weil die Grundsteuer ihrem Sinn und Zweck nach einen Ausgleich für die Inanspruchnahme der gemeindlichen Infrastruktur durch die Nutzer des Grundstücks sein soll. Die Flächen des Bodens und des Gebäudes stellen aber einen geeigneten Indikator dafür dar, in welchem Ausmaß die Infrastruktur der Gemeinde durch die Nutzer des Grundstücks in Anspruch genommen wird. Die Grundsteuer ist keine spezielle Vermögensteuer durch die der Wert des Grundstücks erfasst werden soll. Dies zeigt sich schon daran, dass die Fremdmittel, mit denen das Grundstück und das Gebäude finanziert worden sind, dabei nicht berücksichtigt werden. Das Flächenmodell ist daher das einzige Modell, das verfassungsrechtlich unbedenklich ist.

Gegen das vorgeschlagene Modell bestehen verfassungsrechtliche Bedenken insbesondere deshalb, weil die Möglichkeit, länderspezifische, unterschiedliche Steuermesszahlen einzuführen, gegen das Prinzip der Folgerichtigkeit verstößt. Denn nach ständiger Rechtsprechung des BVerfG, die es in seiner Entscheidung vom 10. April 2018 noch einmal ausdrücklich betont hat, muss der Gesetzgeber seine einmal getroffen Entscheidung über die Art des Steuergegenstandes folgerichtig und konsequent umsetzen. Die Möglichkeit der Länder, eigenständige Steuermesszahlen festzusetzen, verstößt gegen das Prinzip der Folgerichtigkeit, weil sich diese Differenzierung aus dem vom Gesetzgeber gewählten Steuergegenstand nicht ableiten lässt und gerade die Wirkung der neu ermittelten Werte verhindern soll. Es ist nicht konsequent und folgerichtig, wenn für Grundstücke mit denselben Mieteinnahmen in dem einen Bundesland mehr Grundsteuer zu zahlen ist als in einem anderen Bundesland, nur weil das Land eine niedrigere Steuermesszahl festgelegt hat. Denn die Steuermesszahl des jeweiligen Landes hat nichts mit dem betreffenden Grundstück zu tun.

  • Angespannte Märkte würden zusätzlich belastet
  • Vorschlag provoziert Diskussion um Umlegbarkeit der Grundsteuer
  • Modell verfassungsrechtlich bedenklich

Der Immobilienverband IVD warnt davor, die Pläne für eine wertabhängige Bemessungsgrundlage bei der Reform der Grundsteuer weiterzuverfolgen. „Die Pläne aus dem Bundesfinanzministerium könnten zu deutlich steigenden Steuern führen. Gerade angespannte Wohnungsmärkte würden zusätzlich belastet. Die Entlastung, die die Bundesregierung im Mietrecht verspricht, würde konterkariert“, sagt IVD-Präsident Jürgen Michael Schick. Bundesfinanzminister Olaf Scholz (SPD) will heute seine Reformpläne den Länderkollegen vorstellen. Im Vorfeld der Konferenz wurde bekannt, dass Scholz eine wertabhängige Bemessungsgrundlage favorisiert, wonach die Mieten, der Bodenwert und das Alter des Gebäudes berücksichtigt werden sollen.

„Der Plan des Bundesfinanzministers würde zu einem bürokratischen Albtraum werden“, so Schick, denn alle Wohnungen in Deutschland müssten neu bewertet werden. Der IVD-Präsident weiter: „Darüber hinaus kann die vom Ministerium versprochene Aufkommensneutralität nicht eintreten. Denn aufgrund der kleinteiligen Gemeindestruktur in Deutschland wird es kaum möglich sein, flächendeckende Ausgleichseffekte zu garantieren. Die Folge wäre ein teilweise erheblicher Anstieg der Grundsteuer gerade dort, wo die Mieten in den letzten Jahren gestiegen sind: In den Metropolen und Ballungszentren. Strukturschwächere Gemeinden wiederum werden geringere Grundsteuereinnahmen durch höhere Hebesätze zu kompensieren versuchen. Der dynamische Mietmarkt würde die Bemessungsgrundlage zudem stetig erhöhen.“ Ein Anstieg der Grundsteuer könnte nur verhindert werden, indem man das Heberecht der Gemeinden abschafft und der Bund etwaige Steuermindereinnahmen der Gemeinen ausgleichen würde.

Der Vorschlag des Bundesfinanzministers hätte fatale Auswirkungen. Da die Grundsteuer als Betriebskosten auf die Mieter umgelegt wird, würden gerade in den bereits angespannten Mietmärkten die Mietbelastung noch steigen. „Es wäre ironisch, wenn die Bundesregierung mit den derzeit diskutierten Verschärfungen im Mietrecht den Anstieg der Wohnkosten begrenzen und gleichzeitig mit der Grundsteuerreform die eigenen Bemühungen konterkarieren würde“, so Schick.

Die Pläne provozierten die Diskussion um die Umlegbarkeit der Grundsteuer. Der IVD warne davor. „Dann wäre die Rentabilität vieler Immobilieninvestitionen fraglich, weil ein Ausgleich durch eine Erhöhung der Miete oder die Vereinbarung einer höheren Miete bei Neuvermietung nicht möglich sind. Auch der Neubau von Wohnung wäre gefährdet, weil die Gefahr besteht, dass wegen der hohen Mietnebenkosten die erforderliche Bruttomiete vom Mieter nicht mehr gezahlt wird“, sagt Schick.

Aus Sicht des IVD kann nur eine wertunabhängige Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer verhindern, dass sich das Wohnen in den guten Lagen verteuert. „Hierzu bietet es sich an, die Fläche des Bodens und die Nutzfläche des Gebäudes als Maßstab heranzuziehen, was auch verfassungsrechtlich unbedenklich wäre. Bei dem jetzt vom Bundesfinanzministerium vorgeschlagenen Modell sieht das anders aus“, so Schick.

Grundsteuer: Reform der Einheitsbewertung

Mehrerer Abgeordnete der FDP-Fraktion haben eine kleine Anfrage zur Reform der Einheitsbewertung für die Bemessung der Grundsteuer gestellt.

Die Antwort der Bundesregierung finden Sie hier.

Grundsteuer, Einheitsbewertung im Ertragswertverfahren Ermittlung der maßgebliche Miete

Eine Zurückrechnung der bei der Bewertung im Ertragswertverfahren zugrunde zu legenden Mieten aus aktuellen Mietspiegeln ist nicht zulässig.

BFH, Urteil v. 16.05.2018 - II R 37/14;

Bei der Einheitsbewertung im Ertragswertverfahren richtet sich die maßgebliche Jahresrohmiete gemäß § 79 Abs. 1 BewG vorrangig nach der für das Grundstück aufgrund vertraglicher Vereinbarungen im Hauptfeststellungszeitpunkt tatsächlich gezahlten Miete. Unmittelbar anwendbar ist diese Vorgabe nur für Grundstücke, die im Hauptfeststellungszeitpunkt 01.01.1964 bereits vermietet waren. Andernfalls bestimmt sich die Jahresrohmiete gemäß § 79 Abs. 2 BewG nach der üblichen Miete (BVerfG, Urteil v. 10.04.2018 - 1 BvL 11/14, u.a., Rz 112).

Der Kläger rügt die Verfassungswidrigkeit der Vorschriften über die Einheitsbewertung. Im Übrigen  müsse § 79 BewG verfassungskonform dahingehend ausgelegt werden, dass die der Einheitsbewertung zugrunde zu legende Miete aus aktuellen Mietspiegeln durch Zurückrechnung auf den 01.01.1964 zu ermitteln sei.

Die Entscheidung des BFH:

  • Die vom Kläger begehrte Zurückrechnung der der Einheitsbewertung zugrunde zu legenden Mieten aus aktuellen Mietspiegeln ist mit den §§ 2779 Abs. 2, 5 BewG nicht vereinbar.
  • Dies ergibt sich daraus, dass die im Ertragswertverfahren gemäß § 80 BewG auf die Jahresrohmiete anzuwendenden und aus den Anlagen 3 bis 8 zum Bewertungsgesetzersichtlichen Vervielfältiger ebenfalls nach den Verhältnissen des Jahres 1964 ermittelt wurden.
  • Der Konzeption der Vervielfältiger liegen Reinerträge zugrunde, die unter Berücksichtigung pauschalierter Bewirtschaftungskosten und Bodenertragsanteile, aufgegliedert nach Grundstücksarten, Baujahrgruppen und Gemeindegrößenklassen, ermittelt worden sind.
  • Die Vervielfältiger können dementsprechend unmittelbar auf die Roherträge angewandt werden und sollen dabei zugleich die altersbedingten Unterschiede zwischen Grund und Boden und Gebäude miterfassen (BVerfG, Urteil v. 10.04.2018 - 1 BvL 11/14, u.a, Rz 120).
  • Zwar hat das BVerfG die dem angefochtenen Verwaltungsakt zugrunde liegenden Vorschriften rückwirkend für verfassungswidrig erklärt, aber zugleich deren weitere Anwendung bis zu einem bestimmten Zeitpunkt zugelassen.

QuelleBFH, Urteil v. 16.05.2018 - II R 37/14

Der DIHK hat am 30.07.2018 ein Positionspapier zur Reform der Grundsteuer veröffentlicht

Der DIHK plädiert für ein Flächenmodell, das für die Bemessung der Grundsteuer auf die Fläche des Grundstücks und die Geschossflächen der Gebäude abstellt. Dabei ließe sich typisierend berücksichtigen, dass Grundstücke je nach Bebauungs- und Flächennutzungsplan unterschiedlich nutzbar sind.

Den Gemeinden könnte etwa die Option eingeräumt werden, ihre Flächen nach vorgegebenen, einheitlichen Kriterien in verschiedene Kategorien einzuordnen. Das würde es ermöglichen, Flächen unterschiedlicher Qualität mit unterschiedlichen Eurocent-Beträgen zu "bewerten", ohne auf die aufwendig und kaum rechtssicher zu ermittelnden Bodenrichtwerte zurückzugreifen.

Grundsteuer, Einheitsbewertung im Ertragswertverfahren Ermittlung der maßgebliche Miete

Eine Zurückrechnung der bei der Bewertung im Ertragswertverfahren zugrunde zu legenden Mieten aus aktuellen Mietspiegeln ist nicht zulässig.

BFH, Urteil v. 16.05.2018 - II R 37/14;

Bei der Einheitsbewertung im Ertragswertverfahren richtet sich die maßgebliche Jahresrohmiete gemäß § 79 Abs. 1 BewG vorrangig nach der für das Grundstück aufgrund vertraglicher Vereinbarungen im Hauptfeststellungszeitpunkt tatsächlich gezahlten Miete. Unmittelbar anwendbar ist diese Vorgabe nur für Grundstücke, die im Hauptfeststellungszeitpunkt 01.01.1964 bereits vermietet waren. Andernfalls bestimmt sich die Jahresrohmiete gemäß § 79 Abs. 2 BewG nach der üblichen Miete (BVerfG, Urteil v. 10.04.2018 - 1 BvL 11/14, u.a., Rz 112).

Der Kläger rügt die Verfassungswidrigkeit der Vorschriften über die Einheitsbewertung. Im Übrigen  müsse § 79 BewG verfassungskonform dahingehend ausgelegt werden, dass die der Einheitsbewertung zugrunde zu legende Miete aus aktuellen Mietspiegeln durch Zurückrechnung auf den 01.01.1964 zu ermitteln sei.

Die Entscheidung des BFH:

  • Die vom Kläger begehrte Zurückrechnung der der Einheitsbewertung zugrunde zu legenden Mieten aus aktuellen Mietspiegeln ist mit den §§ 27, 79 Abs. 2, 5 BewG nicht vereinbar.
  • Dies ergibt sich daraus, dass die im Ertragswertverfahren gemäß § 80 BewG auf die Jahresrohmiete anzuwendenden und aus den Anlagen 3 bis 8 zum Bewertungsgesetz ersichtlichen Vervielfältiger ebenfalls nach den Verhältnissen des Jahres 1964 ermittelt wurden.
  • Der Konzeption der Vervielfältiger liegen Reinerträge zugrunde, die unter Berücksichtigung pauschalierter Bewirtschaftungskosten und Bodenertragsanteile, aufgegliedert nach Grundstücksarten, Baujahrgruppen und Gemeindegrößenklassen, ermittelt worden sind.
  • Die Vervielfältiger können dementsprechend unmittelbar auf die Roherträge angewandt werden und sollen dabei zugleich die altersbedingten Unterschiede zwischen Grund und Boden und Gebäude miterfassen (BVerfG, Urteil v. 10.04.2018 - 1 BvL 11/14, u.a, Rz 120).
  • Zwar hat das BVerfG die dem angefochtenen Verwaltungsakt zugrunde liegenden Vorschriften rückwirkend für verfassungswidrig erklärt, aber zugleich deren weitere Anwendung bis zu einem bestimmten Zeitpunkt zugelassen.

Quelle: BFH, Urteil v. 16.05.2018 - II R 37/14

IVD plädiert für Flächenmodell bei Reform der Grundsteuer

„Die Zeit wird knapp, eine Einigung ist schwierig. Der IVD schlägt deshalb vor, das sogenannte Flächenmodell einzuführen.“ Das sagt Jürgen Michael Schick, Präsident des IVD, und reagiert damit auf aktuelle Medienberichte, wonach es kein Vorankommen bei der Reform der Grundsteuer gebe. Hintergrund ist eine Antwort des Finanzministeriums auf eine Parlamentsanfrage der Grünen zum Stand der Grundsteuerreform.

Das Bundesverfassungsgericht hatte am 10. April dieses Jahres die Bemessungsgrundlage der Grundsteuer wegen Verstoßes gegen das Gleichbehandlungsgebot für verfassungswidrig erklärt. Dem Gesetzgeber war eine Frist bis Ende 2019 eingeräumt worden, um ein neues Modell vorzulegen.

Die Pressemitteilung des IVD finden Sie hier.

Grundsteuer C: Besteuerung von Grundstücken

Die von den Koalitionsparteien CDU, CSU und SPD im Koalitionsvertrag vereinbarte Prüfung der Einführung einer neuen "Grundsteuer C" für bebaubare Grundstücke war Anlass für eine Kleine Anfrage der FDP-Fraktion.

Die Bundesregierung soll unter anderem definieren, was ein bebaubares Grundstück ist und ob ein bebaubares auch ein "baureifes" Grundstück ist. Des Weiteren wird nach der Zahl bebaubarer Grundstücke gefragt und dem Anteil dieser Grundstücke, die der öffentlichen Hand gehören.

 

Es bleibt nur das Flächenmodell!

IVD Kommentar zur Entscheidung des BVerfG über die Verfassungsmäßigkeit der Grundsteuer

Am 10. April hat das Bundesverfassungsgericht (BVerfG) seine Entscheidung zur Verfassungsmäßigkeit der Grundsteuer verkündet. Wie erwartet hat das Gericht entschieden, dass die Einheitswerte nicht mehr als Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer verwendet werden dürfen, weil dies dem verfassungsrechtlichen Gebot der Gleichbehandlung widerspricht. Denn die Einheitswerte beruhen auf den Wertverhältnissen zum 1.1.1964 (alte Bundesländer) und zum 1.1.1935 in den neuen Bundesländern. Seit dem haben sich die Wertverhältnisse in den einzelnen Regionen Deutschlands aber unterschiedlich entwickelt.

Mit Spannung ist erwartet worden, welche Frist das Gericht dem Gesetzgeber einräumen würde, um eine neue Regelung zu schaffen. Die Finanzverwaltung hatte sich eine Frist von 10 Jahren erhofft, um für jedes Grundstück den sogenannten Kostenwert zu ermitteln. Bereits in der mündlichen Verhandlung am 16. Januar 2018  hat das Gericht jedoch zu erkennen gegeben, dass es dem Gesetzgeber keine derart langen Übergangsfrist einräumen wird. Im Ergebnis hat das Gericht eine zweistufige Übergangsregelung geschaffen: Bis zum 31.12.2019 muss der Gesetzgeber eine neue Regelung verabschieden. Wenn der Gesetzgeber die Neuregelung verabschiedet hat, können die bisherigen Bewertungsregeln noch fünf Jahre, längstens aber bis zum 31.12.2014 fortgelten.

Das Aus für die Kostenwerte

Damit scheidet nach Ansicht des IVD das von der Mehrheit der Bundesländer eingebrachte Kostenwertmodell  aus. Denn um für jedes der etwa 35 Millionen Grundstücke den Kostenwert zu ermitteln, bräuchte die Finanzverwaltung nach eigenen Angaben etwa sieben Jahre.  Befürworter des Kostenwertmodells interpretieren das Urteil zwar dahingehend, dass die Finanzverwaltung zur Ermittlung der Kostenwerte bis zum Ablauf des Jahres 2017 Zeit hätte, weil sie bis dahin die Grundsteuern auf den 1.1.2024 rückwirkend festsetzen könnte. Dies dürfte aber mit der Absicht des BVerfG nicht vereinbar sein, das die Feststellung der Bemessungsgrundlagen bis zum 31.12.2014 begrenzen wollte.

Probeberechnungen haben außerdem ergeben, dass die Zugrundelegung der Kostenwerte zu einem extremen Anstieg der Grundsteuern führen würde. Zwar könnten die Gemeinden durch Absenkung ihrer Hebesätze gegensteuern. Nach der bisherigen Erfahrung werden dies jedoch gerade wirtschaftlich schwache Gemeinden wahrscheinlich nicht tun, sondern die höheren Steuern gerne entgegennehmen. Auch ohne Anhebung der Hebesätze würden steigende Bodenpreise und Baukosten zu einem ständigen Anstieg der Grundsteuer führen.

Schließlich sprechen auch verfassungsrechtliche Gründe gegen das Kostenwertmodell. Das von dem IVD und den anderen Immobilienverbänden der BID in Auftrag gegebene Gutachten von Prof. Hey ist zu dem Ergebnis gelangt, dass das Modell der Kostenwerte verfassungswidrig ist, weil die Kostenwerte sich aus zwei völlig unterschiedlichen Werten zusammensetzen. Während der Bodenwert dem Verkehrswert entspricht, ist der Gebäudewert ein eher fiktiver Wert, der mit dem Verkehrswert nichts zu tun hat. Denn der Gebäudewert soll in einem extrem typisierten Sachwertverfahren ermittelt werden, bei dem weder ein Reparaturrückstau noch Modernisierungen berücksichtigt werden. Je größer der Anteil des Gebäudewertes an dem Gesamtwert eines bebauten Grundstücks ist, umso mehr entfernt sich der Kostenwert daher von dem Verkehrswert.

Aufgrund der Ausführungen des Gerichts dürfte aber auch der Vorschlag, stattdessen lediglich auf den Bodenwert abzustellen und den Wert des Gebäudes außer Acht zu lassen, nicht in Betracht kommen. Zwar lässt sich dieser Vorschlag relativ schnell umsetzen, weil die von den Gutachterausschüssen ermittelten Bodenwerte bereits vorliegen. Wie das Gericht jedoch unmissverständlich klar gemacht hat, ist Maßstab für die Verfassungsmäßigkeit der Grundsteuer vor allem das Gebot der Gleichbehandlung. Dieses beinhaltet aber auch, dass Ungleiches entsprechend ungleich behandelt werden muss. Dass bebaute und unbebaute Grundstücke unterschiedliche Werte haben und deshalb auch unterschiedlich besteuert werden müssen, liegt daher auf der Hand. Das „Bodenwertmodell“ wird daher vor allem aus politischen Gründen befürwortet, um Grundstückseigentümer damit zur Bebauung zu drängen. Dieses Ziel dürfte aber eine derart offensichtliche Ungleichbehandlung nicht rechtfertigen. Eine reine Bodenwertsteuer würde außerdem einen Verstoß gegen das sogenannte Äquivalenzprinzip bedeuten. Denn wie der Bundesfinanzhof entschieden hat, soll die Grundsteuer auch einen Ausgleich für die Belastung der Gemeinde durch die Nutzung des Grundstücks darstellen. Ein unbebautes Grundstück wird aber typischerweise weniger stark genutzt als ein bebautes Grundstück und belastet die Gemeinde dementsprechend weniger stark. Der nächste verfassungsrechtliche Streit wäre damit vorprogrammiert. Im wirtschaftlichen Ergebnis würde das Modell vor allem die Grundstücke in den Ballungsgebieten stark belasten, wo die Bodenpreise in den letzten Jahren gestiegen sind.

Letztlich bedeutet die Entscheidung des BVerfG daher, dass das sogenannte Flächenmodell eingeführt werden muss, das seinerzeit von den Ländern Bayern, Baden-Württemberg und Hessen entwickelt worden ist und jetzt vor allem von den Ländern Bayern und Hamburg befürwortet wird. Danach soll die Grundsteuer anhand der Grundfläche des Bodens und der Nutzfläche des Gebäudes ermittelt werden. Dabei kann zwischen den verschiedenen Nutzungsarten des Gebäudes wie etwa Wohnen und Gewerbe unterschieden werden. Auf den Wert des Bodens und des Gebäudes kommt es dagegen nicht mehr an. Dieses Modell lässt sich relativ schnell und ohne übermäßigen bürokratischen Aufwand umsetzen. Das Modell würde auch den verfassungsrechtlichen Vorgaben des Gerichts genügen. Denn das BVerfG hat in seinem Urteil ausdrücklich darauf hingewiesen, dass die Grundsteuer nicht unbedingt an den Wert des Grundstücks anknüpfen muss. Die Grundsteuer kann auch an andere Parameter anknüpfen, wenn diese in einem ausreichenden Zusammenhang mit dem Zweck der Grundsteuer stehen. Diese Voraussetzungen erfüllt das Flächenmodell in hervorragender Weise. Denn die Nutzfläche des Gebäudes ist ein guter Indikator dafür, in welchem Umfang die Infrastruktur der Gemeinde durch die Nutzung des Grundstücks in Anspruch genommen wird. Damit erhält die Gemeinde durch die Grundsteuer ein Äquivalent für die durch das Grundstück und seine Bebauung verursachten Infrastrukturkosten. Dieses Modell dürfte auch zu wenig Streit mit dem Finanzamt führen.

IVD plädiert für Flächenmodell als Grundlage einer reformierten Grundsteuer

  • Bundesverfassungsgericht sieht in geltendem Recht Verstoß gegen Gleichbehandlungsgebot
  • Flächenmodell als einzig sinnvolle alternative Besteuerungsgrundlage

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Berlin, 10. April 2018 –  Heute hat das Bundesverfassungsgericht entschieden, dass die Einheitswerte nicht mehr als Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer verwendet werden dürfen, weil dies dem verfassungsrechtlichen Gebot der Gleichbehandlung widerspricht. Die Einheitswerte beruhen auf den Wertverhältnissen zum 1.1.1964 (alte Bundesländer) und zum 1.1.1935 in den neuen Bundesländern. Seit dem haben sich die Wertverhältnisse in den einzelnen Regionen Deutschlands aber unterschiedlich entwickelt. "Dieses Urteil stellt keine Überraschung dar – es war allseits erwartet worden. Allen Beteiligten war klar, dass die Datengrundlage schon lange nicht mehr die tatsächliche Wertentwicklung und Werthöhe darstellen kann. Der Gesetzgeber ist jetzt gefordert, die Erhebung der Grundsteuer auf eine neue Basis zu stellen. Das Ziel muss eine grundlegende Vereinfachung ohne Steuererhöhungen und eine Vereinheitlichung des Rechts im gesamten Bundesgebiet sein", kommentiert Jürgen Michael Schick, Präsident des Immobilienverbandes IVD, das Urteil und ergänzt: "Angesichts der vom Gericht festgesetzten Frist bis Ende 2019 und der Urteilsbegründung sind die Optionen begrenzt."

Der Reformvorschlag der Bundesländer, nach dem die sogenannten Kostenwerte als Bemessungsgrundlage dienen sollten, scheide wegen zu langer Umsetzungszeiten aus. Die Finanzverwaltung bräuchte nach eigenen Angaben sieben Jahre, um die Kostenwerte für jedes der etwa 35 Millionen Grundstücke zu ermitteln. Auch der Vorschlag, lediglich auf die Bodenwerte abzustellen und den Gebäudewert außer Acht zu lassen, erscheine nicht gangbar. Zwar ließe sich dieser Vorschlag schnell umsetzen, weil die von den Gutachterausschüssen ermittelten Bodenwerte bereits vorliegen. Allerdings würde damit nicht berücksichtigt werden, dass bebaute und unbebaute Grundstücke sehr unterschiedliche Werte haben. Nach dem Gebot der Gleichbehandlung müssten diese deshalb auch unterschiedlich besteuert werden. "Eine Grundsteuer auf Basis der Bodenwerte wäre genauso verfassungswidrig wie auf Basis der Einheitswerte", sagt Schick.

Der IVD plädiert daher für die Einführung des von den "Südländern" Bayern, Baden-Württemberg und Hessen entwickelten sogenannten Flächenmodells. Nach diesem wird die Steuer anhand der Grundfläche des Bodens und der Nutzfläche des Gebäudes ermittelt. Dabei kann zwischen den verschiedenen Nutzungsarten des Gebäudes wie etwa Wohnen und Gewerbe unterschieden werden. "Wir haben uns schon vor Jahren für dieses Modell stark gemacht. Es lässt sich relativ schnell und ohne übermäßigen bürokratischen Aufwand umsetzen. Es ist auch gerecht, weil die Nutzfläche des Gebäudes ein guter Indikator dafür ist, in welchem Umfang die Infrastruktur der Gemeinde durch seine Nutzung in Anspruch genommen wird, und dürfte zu wenig Streit mit dem Finanzamt führen", sagt Schick.

Grundsteuer: Entscheidung des BVerfG angekündigt

Die Entscheidung zur Einheitsbewertung für die Bemessung der Grundsteuer fällt am 10. April. Das hat das Bundesverfassungsgericht (BverfG) bekannt gegeben. Das Urteil wird nicht nur von Kommunen mit höchster Spannung erwartet. Beobachter gehen davon aus, dass das Bundesverfassungsgericht die bisherige Einheitsbewertung für verfassungswidrig erklären wird. Das Gericht wird dann festlegen, wie viel Zeit dem Gesetzgeber eingeräumt wird, um eine neue Regelung zu schaffen.

Weitere Informationen finden Sie hier.

Reform der Grundsteuer: IVD plädiert für „Südländer-Modell“

Das Bundesverfassungsgericht hat im Januar über die Einheitsbewertung bei der Grundsteuer verhandelt. „Das Gericht hat heute natürlich keine Entscheidung verkündet. Es hat aber deutlich zu erkennen gegeben, dass das geltende Recht nicht mit der Verfassung vereinbar ist, weil die Einheitswerte von den heutigen Werten stark abweichen“, kommentiert Jürgen Michael Schick, Präsident des Immobilienverbandes IVD, die mündliche Verhandlung.

Den vollständigen Text zur Reform der Grundsteuer finden Sie hier.

 

Grundsteuer: BVerfG berät über die Einheitswerte

Am kommenden Dienstag, den 16. Januar wird der Erste Senat des Bundesverfassungsgerichts (BVerfG) über die Verfassungsmäßigkeit der Einheitswerte als Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer entscheiden. Da das BVerfG bereits im Hinblick auf die Erbschaftssteuer und die Grunderwerbsteuer entschieden hat, dass die Einheitswerte gegen das Gleichbehandlungsgebot des Grundgesetzes verstoßen, ist davon auszugehen, dass es im Hinblick auf die Grundsteuer genauso entscheiden wird. Voraussichtlich wird das Gericht die Einheitswerte für mit der Verfassung unvereinbar erklären und dem Gesetzgeber aufgeben, innerhalb einer bestimmten Frist eine Neuregelung zu schaffen. Spannend ist jedoch, welche Frist das Gericht dem Gesetzgeber einräumen wird.

Ausführliche Informationen lesen Sie hier.

Verfassungsmäßigkeit der Grundsteuer

Der Erste Senat des Bundesverfassungsgericht (BVerfG) will am 16. Januar 2018 über die Verfassungsmäßigkeit der Grundsteuer beraten. Dem BVerfG liegen drei Richtervorlagen des BFH und zwei Verfassungsbeschwerden zur Entscheidung vor.

Inhaltlich geht es um die Einheitswerte, die als Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer dienen und noch heute nach den Wertverhältnissen zum 1.1.1964 (alte Bundesländer) bzw. zum 1.1.1935 (neue Bundesländer) festgestellt werden.

Der Bundesfinanzhof (BFH) hält die Einheitsbewertung des Grundvermögens für Bewertungsstichtage ab dem 1.1.2008 verfassungswidrig, weil sie gegen den Gleichbehandlungsgrundsatz des Artikel 3 Grundgesetz verstoße. Denn seit dem 1.1.1964 hätten sich der Immobilienmarkt und die Gebäudetechnik erheblich verändert, so dass es zu Wertverzerrungen komme. Mit den Verfassungsbeschwerden wir außerdem geltend gemacht, die Anwendung zweier unterschiedlicher Bewertungsverfahren (Ertragswert- und Sachwertverfahren) stelle eine Ungleichbehandlung dar.

Der Bundesrat hatte am 4.11.2016 beschlossen, einen Entwurf zur Änderung des Bewertungsgesetzes gem. Art. 76 Abs. 1 GG beim Bundestag einzubringen. Da der Entwurf bis Ende Juni 2017 nicht im Bundestag behandelt wurde, ist er jedoch verfallen (Grundsatz der Diskontinuität) und müsste erneut im Bundesrat beschlossen werden. Nach dem  Entwurf sollten die neuen Werte ab dem 1.1.2027 bei Festsetzung der Grundsteuer angewendet werden. Ob das BVerfG dem Gesetzgeber eine derart lange Übergangsfrist einräumen wird, bleibt abzuwarten.

Einheitlicher Grundsteuerbescheid: Vermieter ist nicht zur Kostentrennung verpflichtet

Bei der Betriebskostenabrechnung für ein teils gewerblich und teils zu Wohnzwecken vermietetes Grundstück muss der Vermieter bei Umlage der Grundsteuer keinen Vorwegabzug für die gewerblich genutzten Einheiten vornehmen.

 

BGH, Urteil vom 10.5.2017, VIII ZR 79/16

Wenn durch die gewerbliche Nutzung eines Gebäudes deutlich mehr Kosten je Quadratmeter verursacht werden als durch die Wohnnutzung, muss der Vermieter dies bei der Umlage der Betriebskosten berücksichtigen und für die Gewerbeeinheiten einen entsprechenden Vorwegabzug vornehmen (§§ 315, 316 BGB). Dies ist jedoch bei der Grundsteuer nicht der Fall. Denn die für ein Jahr erhobene Grundsteuer hängt nicht von den in diesem Jahr erzielten Erträgen und ihrer Verteilung auf die die Gewerbeeinheiten und die Wohnungen ab. Die Grundsteuer wird vielmehr auf der Grundlage des Einheitswertes anhand des in der Gemeinde geltenden Hebesatzes ermittelt. Dem Einheitswert liegen aber nicht die aktuellen Mieterträge zugrunde, sondern diejenigen eines weit zurückliegenden Jahres.

In dem Streitfall haben die Mieter von der Vermieterin die Rückzahlung von Betriebskosten verlangt. Sie bewohnen eine 136 Quadratmeter große Wohnung, die sich in einem gemischt genutzten Gebäude mit einer Wohn- und Nutzfläche von 1.100 Quadratmetern befindet. Auf die gewerbliche Nutzung entfallen 56 Prozent der Fläche, der Rest wird zu Wohnzwecken genutzt. Nach dem Mietvertrag werden die Betriebskosten nach dem Verhältnis der Wohn- und Nutzflächen des Gebäudes verteilt.

Die vorherige Vermieterin hatte die bei den Betriebskostenabrechnungen jeweils 70 Prozent der Grundsteuer vorweg auf die Gewerbeeinheiten verteilt und nur den Restbetrag auf die Wohnungen umgelegt. Grundlage hierfür war der die Anlage zu dem Einheitswertbescheid auf den 1.1.1935. Danach entfielen 70 Prozent des Mietertrages auf die gewerbliche Nutzung.  Nach Veräußerung des Grundstücks verteilte die neue Vermieterin die Grundsteuer ohne Vorwegabzug.

Dies ist nach der Entscheidung des Bundesgerichtshofs rechtmäßig. Zwar findet bei der Festsetzung des Einheitswertes für eine vermietetes Grundstück das Ertragswertverfahren Anwendung (§§ 36 ff BewG). Es besteht jedoch kein direkter Zusammenhang zwischen der im Abrechnungsjahr anfallenden Grundsteuer und der Ertragssituation in diesem Jahr, weil der Einheitswert nach den Wertverhältnissen eines weit zurückliegenden Jahres zu ermitteln ist. Damit fehlt es an der maßbeglichen Voraussetzung für einen Vorwegabzug, dass die gewerbliche Nutzung erhebliche Mehrkosten verursacht, die es unbillig erscheinen lassen, die Kosten einheitlich nach dem Flächenmaßstab zu verteilen. Denn das Verhältnis der Gewerbemieten zu den Wohnungsmieten kann im Abrechnungsjahr völlig anders sein als im Jahre 1935. Das im Abrechnungsjahr bestehende Verhältnis der Gewerbemieten zu den Wohnungsmieten kann für die Verteilung der Betriebskosten nicht maßgeblich sein, weil diese Mieten nicht Grundlage des Einheitswertbescheides und der Grundsteuer sind.

Das Urteil betrifft zwar ein Grundstück in den neuen Bundeländern, in denen die Einheitswerte nach den Wertverhältnissen zum 1.1.1935 festgesetzt werden, es muss aber in gleicher Weise für Grundstücke in den alten Bundesländern gelten, in denen die Wertverhältnissen zum 1.1.1964 maßgeblich sind.

Im Ergebnis muss der Vermieter daher bei gemischt genutzten Grundstücken für die Grundsteuer keinen Vorwegabzug vornehmen und weder auf der Grundlage des Einheitswertbescheides noch anhand der tatsächlichen Mieteinnahmen im Abrechnungsjahr ermitteln, welcher Anteil der Erträge auf die Gewerberäume und auf die Wohnräume entfällt.

Reform der Grundsteuer

Die gegenwärtige Grundsteuer basiert auf den Einheitswerten zum 1. Januar 1964 bzw. zum 1. Januar 1935. Da sich die Grundstückswerte seit dem stark "verschoben" haben, ist eine Reform unumgänglich. Das Bundesverfassungsgericht hat angekündigt, über die Verfassungsmäßigkeit des gegenwärtigen Rechts noch in diesem Jahr entscheiden zu wollen.

Die Länder Hessen und Niedersachsen haben eine Bundesratsinitiative gestartet und einen Gesetzesentwurf zur Änderung des Bewertungsgesetzes und des Grundsteuergesetzes in das parlamentarische Verfahren eingebracht. Danach soll Bemessungsgrundlage der sogenannte kostenwert des Grundstücks sein. Dieser setzt sich aus dem Bodenrichtwert und dem Sachwert des Gebäudes zusammen. Dieser Wert soll in einem automatisierten Verfahren alle sechs Jahre fortgeschrieben werden. Die neuen Werte sollen zum 1. Januar 2022 erhoben werden und erstmalig zum 1. Januar 2027 der Grundsteuer zugrunde gelegt werden. Bis dahin sollen die bisherigen Regeln über die Einheitswerte gültig bleiben.

Die Bundesarbeitsgemeinschaft Immobilienwirtschaft Deutschland (BID), in der der IVD Mitglied ist, hat bei Professor Dr. Johanna Hey ein Gutachten zur Verfassungsmäßigkeit des Gesetzesentwurfs in Auftrag gegeben. Frau Prof. Hey ist zu dem Ergebnis gelangt, dass auch der vorliegende Gesetzesentwurf verfassungswidrig wäre, da als Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer nur der Verkehrswert des Grundstücks in Betracht komme.

Hierzu müssten allerdings sämtliche 35 Millionen Grundstücke neu bewertet werden. Da dies längere Zeit in Anspruch nehmen würde, sei für die Zwischenzeit eine Übergangslösung erforderlich. Denn es ist kaum zu erwarten, dass das Bundesverfassungsgericht dem Gesetzgeber für die Neureglung der Grundsteuer eine Frist von 10 Jahren einräumt. Hierfür kommt nach Ansicht von Prof. Hey insbesondere das sog. "Südländermodell" in Betracht, nach dem sich die Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer aus den Flächen des Grundstücks und des Gebäudes ergibt. Die verschiedenen Nutzungsarten können durch unterschiedliche Multiplikatoren berücksichtigt werden.

Nach Ansicht des IVD hätte ein solches Modell außerdem den Vorteil, dass steigende Grundstückspreise und Baukosten nicht zu einem automatischen Anstieg der Grundsteuer führen würden.

Die Forderungen des IVD:

1. Die Reform der Grundsteuer muss schnell und ohne übergroßen Aufwand umsetzbar sein.
2. Die Gesamtbelastung der Bürger mit Grundsteuer darf nicht steigen.
3. Der Anstieg von Bodenpreisen und Baukosten darf nicht zu einem automatischen Anstieg der Grundsteuer führen.

Etliche Schwachstellen beim Gesetz zur Grundsteuerreform

Die Länder Hessen und Rheinland-Pfalz haben in einer Pressemitteilung vom 22. Juli 2016 angekündigt, im September 2016 über den Bundesrat ein Gesetz zur Reform der Grundsteuer einzubringen. Der Wortlaut des Reformvorschlags ist auf den Internetseiten beider Finanzministerien erhältlich. Dem Vorschlag liegt eine Einigung der meisten Länder und des Bundesfinanzministeriums zugrunde. Lediglich die Länder Hamburg und Bayern haben sich mit dem Vorschlag nicht einverstanden erklärt.

Möglicherweise kommt damit die seit Mitte der 90-iger Jahre andauernde Diskussion über eine Reform der Grundsteuer zum Abschluss. Die Bundesländer befürchten offenbar, dass das Bundesverfassungsgericht die derzeitige Grundsteuer für verfassungswidrig erklärt und ihnen damit ihre wichtigste Einnahmequelle wegbrechen könnte.  Das Steueraufkommen der Grundsteuer betrug im Jahre 2014 rund 12,7 Milliarden Euro.

Berücksichtigung des Bodenwertes

Die volle Berücksichtigung des Bodenwertes wird nicht nur zum 1. Januar 2022 zu einem  starken Anstieg der Grundstückswerte führen, sondern auch in den Folgejahren eine Dynamisierung der Grundsteuer zur Folge haben, die über dem allgemeinen Preisindex liegt. Wie die Erfahrung der letzten Jahrzehnte zeigt, steigen die Bodenpreise in den Zuzugsgebieten weit stärker als die allgemeinen Lebenshaltungskosten und die Löhne. Dies wird vor allem die Mieter treffen, die aufgrund der Umlage der Grundsteuer als Betriebskosten mit einer Steigung der "zweiten Miete" rechnen müssen, die größer ist als ihre Lohnzuwächse.

Der IVD fordert daher, dass für die Werte des Bodens und des Gebäudes unterschiedliche Steuermesszahlen eingeführt werden und die Steuermesszahl für den Wert des Bodens nur halb so hoch ist wie die für den Wert des Gebäudes.

Belastungsneutralität

Verbindliche Regelung

Der Gesetzesvorschlag enthält das Versprechen, dass die Steuerbelastung insgesamt nicht steigen soll. Dies soll vor allem dadurch erreicht werden, dass anhand der neuen Grundstückwerte eine bundeseinheitliche Steuermesszahl errechnet wird, die  einen Anstieg des bundesweiten Messbetragsvolumens verhindert.

Insofern sei jedoch an die letzte Hauptfeststellung zum 1. Januar 1964 erinnert. Bei der Umsetzung der neuen Grundstückswerte zum 1. Januar 1974 wurde die ursprüngliche Absicht der Belastungsneutralität aufgegeben und Steuermesszahlen eingeführt, die zu einer Mehrbelastung von etwa 25 Prozent geführt haben. Der IVD fordert daher, in dem Gesetz zur Änderung des Bewertungsgesetzes die Belastungsneutralität verbindlich zu regeln. Durch die zukünftige bundeseinheitliche Steuermesszahl darf sich das Messbetragsvolumen trotz erhöhter Grundstückswerte nicht erhöhen.

Länderfinanzausgleich

Wenn in dem Gesetz über den Länderfinanzausgleich geregelt wird, dass die spezifischen Steuermessbeträge der Länder bei Ermittlung der Finanzkraft eines Landes unberücksichtigt bleiben und statt dessen insofern der bundeseinheitliche Steuermessbetrag zugrunde gelegt wird, so übt dies einen Druck auf die Länder aus, ihren landesspezifischen Steuermessbetrag nicht unter den bundeseinheitlichen Steuermessbetrag abzusenken oder ihn sogar noch anzuheben. Einen entsprechenden Effekt kann man derzeit bei der Grundsteuer beobachten. Da hier die Finanzkraft des jeweiligen Landes nach dem FAG nicht aufgrund der tatsächlichen Steuereinnahmen errechnet wird, sondern nach einem durchschnittlichen Steuersatz, wird eine Steuerspirale in Gang gesetzt. Jedes Land ist in Versuchung, einen höheren Steuersatz einzuführen als den durchschnittlichen Steuersatz aller Länder.

Der IVD fordert daher, dass der Länderfinanzausgleich so gestaltet wird, dass für die Berechnung der Finanzkraft eines Landes die länderspezifische Steuermesszahl maßgeblich ist.

Benachteiligung von Neubauten

Pauschalkosten für Neubauten

Die vorgeschlagene Bewertung der Gebäude führt zu einer Benachteiligung von Neubauten gegenüber Altbauten, da für Neubauten höhere Pauschalkosten angesetzt werden und die Altersabschreibung geringer ist als die tatsächliche Alterswertminderung.  Altbauten werden dadurch für Mieter und Eigentümer wirtschaftlich interessanter. Dies erscheint fragwürdig, weil Neubauten energetisch hochwertiger sind als Altbauten.

Steigende Baukosten

Steigende Baukosten werden sich durch die beabsichtigte Gestaltung der Kostenwerte auf die Mieter  von Neubauten doppelt auswirken. Zum einen werden die höheren Baukosten zu einer höheren Nettomiete führen. Außerdem werden die gestiegenen Baukosten aber auch zu höheren Pauschalherstellungskosten führen, so dass sich für Neubauten ein  höherer Gebäudewert ergibt. Dieser wird zu einer höheren Grundsteuer führen, die als Mietnebenkosten vor allem die Mieter belastet.

Altbauten werden daher für die Mieter wegen der niedrigeren Nebenkosten interessanter sein als Neubauten. Wegen ihrer besseren energetischen Qualität sollten Neubauten gegenüber Altbauten jedoch nicht benachteiligt werden.

Umfassende Modernisierung

Wenn ein Altbau umfassend modernisiert wird, so wirkt sich das wegen der starken Typisierung nicht auf den Grundstückswert aus. Derartige Gebäude werden daher in der Grundsteuer besser behandelt als vergleichbare Neubauten. Dies gilt auch dann, wenn der Altbau nur hinsichtlich des Wohnkomforts modernisiert worden  ist, und er energetisch wesentlich schlechter ist als der Neubau.

Einigung der Landesfinanzminister über die neue Grundsteuer

Die Landesfinanzminister haben sich auf ein neues Modell für die Grundsteuer geeinigt. Danach soll Bemessungsgrundlage zukünftig der Verkehrswert der Grundstücke sein.

Bisher wird die Grundsteuer auf der Grundlage der Einheitswerte erhoben. Diese werden in den alten Bundesländern nach den Wertverhältnissen zum 1. Januar 1964 und in den neuen Bundesländern zum 1. Januar 1935 festgestellt.

In Zukunft soll der Verkehrswert maßgeblich sein. Die Bundesländer sollen die Möglichkeit haben, die die Grundsteuermesszahl eigenständig festzulegen. Damit sollen vor allem die Stadtstaaten die Möglichkeit erhalten, zu verhindern, dass die neue Berechnungsgrundlage zu einer Mehrbelastung ihrer Bürger führt.

Nach Ansicht des IVD darf die Neuregelung der Grundsteuer nicht zu einer Mehrbelastung der Mieter und Eigentümer führen. Da die Grundstücke höher bewertet werden, müssen die Länder über eine Absenkung der Messzahlen und die Gemeinden die Hebesätze senken. Dies Steuer darf nicht zu einem Bürokratiemonster werden, das die Grundstückseigentümer mit zusätzlicher Arbeit belastet.

Aufkommensneutrale Reformierung des Grundsteuerrechts

Die Grundsteuer ist eine von Immobilieneigentümern jährlich an ihre Gemeinde zu entrichtende Abgabe. Durch die Steuer beteiligen sich Mieter und Vermieter an den Kosten für kommunale Infrastrukturaufwendungen. 2012 haben viele Gemeinden die Grundsteuer erhöht. In fast allen Kommunen liegen die Steuersätze mittlerweile weit über den von der Landesregierung empfohlenen Steuersätzen. Wir halten diese Entwicklung für falsch. Auch wenn man anerkennt, dass die Gemeinden ihre Haushalte konsolidieren müssen, sollte dies jedoch nicht einseitig über die Grundsteuer geschehen.

Wir halten die Grundsteuer für sozial ungerecht. Denn sie belastet die Bürger ohne Rücksicht auf ihre finanzielle Leistungsfähigkeit. Vermieter legen die Grundsteuer als Betriebskosten auf ihre Mieter um. Dies geschieht in der Regel nach der Wohnfläche der gemieteten Wohnung. Je größer die Wohnung ist, umso größer ist daher die Belastung durch die Grundsteuer. Gerade Familien mit Kindern werden daher überproportional mit der Grundsteuer belastet. Soweit die Wohnung nicht vermietet, sondern vom Eigentümer selbst genutzt wird, gilt dies letztlich in gleicher Weise.

Seit dem letzten Feststellungszeitpunkt der Bemessungsgrundlage sind Verzerrungen eingetreten, die durch eine Reform beseitigt werden müssen. Die Reform der Grundsteuer sollte aber auf jeden Fall aufkommensneutral und auf der Ebene der Hebesätze erfolgen.

CDU, SPD und Linke machen keine expliziten Aussagen zur Grundsteuer in ihren Wahlprogrammen. Die FDP möchte das heutige Bewertungsgesetz abschaffen, eine aufkommensneutrale Reformierung des Grundsteuerrechts und flexible Hebesätze in den Kommunen. Auch die Grünen sprechen sich für eine Reform aus. Die Grundsteuer soll nach aktuellen, pauschalierten Verkehrswerten berechnet werden. Dieses so genannte Verkehrswertmodell lehnen wir ab. Es würde zu einem unverhältnismäßigen Verwaltungsaufwand führen.