Immobilienverband

Grundsteuer: Alle Entwicklungen im Überblick

Grundsteuer: Haltung des IVD

Reform der Grundsteuer: Flächenmodell einfach und gerecht

Zu den heutigen Verhandlungen mit den Länderfinanzministern und im Koalitionsausschuss erklärt der IVD:

  • Der IVD hält das Flächenmodell weiterhin für am besten geeignet, weil es einfach und gerecht ist.
  • Um sicherzustellen, dass die Neuregelung verfassungsgemäß ist, muss das Grundgesetz geändert und dem Bund die Gesetzgebungsbefugnis eingeräumt werden.
  • Sollten die Abgeordneten hierzu keine Kraft finden, muss ein Verfahren gefunden werden, das als Fortentwicklung der Einheitswerte gelten kann. Dies bedeutet, dass nur die Mieten, nicht aber die Bodenwerte Eingang in die Bemessungsgrundlage finden dürfen. Ansonsten würde4 sich das Verfahren zu weit von dem Modell der bisherigen Einheitswerte entfernen.
  • Eine Neuregelung der Grundsteuer durch die einzelnen Bundeländer wäre rechtlich zwar möglich. Für die Immobilienwirtschaft würde eine derartige Rechtszersplitterung jedoch einen erheblichen Verwaltungsaufwand mit sich bringen.

 

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Hans-Joachim Beck

Leiter Abteilung Steuern

Telefon: 0 30 / 27 57 26 - 0
E-Mail: info@ivd.net

Grundsteuerreform: Kompromiss verfassungsrechtlich bedenklich

Laut Medienberichten haben sich die Finanzminister des Bundes und der Länder heute auf einen Kompromiss zur Grundsteuerreform geeinigt, nach dem die Bemessungsgrundlage wertabhängig sein soll. Lediglich das Land Bayern will nicht zustimmen. Dazu sagt Hans-Joachim Beck, Steuerexperte des IVD: „Es bleibt abzuwarten, ob das vereinbarte Grundsteuerreformmodell wirklich so umgesetzt wird. Denn entgegen der Pressemeldung kann von einer Einigung eigentlich nicht die Rede sein.“

Der Kompromiss sieht vor, dass bei Wohngrundstücken die durchschnittlichen Nettokaltmieten, wie sie sich aus dem Mikrozensus des statistischen Bundesamtes ergeben, maßgeblich sein sollen. Hierfür sollen Preisgruppen gebildet werden. Liegt die tatsächliche Miete unter dieser Durchschnittsmiete, soll die tatsächliche Miete gelten. Die Steuermesszahl wird voraussichtlich bei 0,325 Promille liegen. Für Wohnungen im sozialen Wohnungsbau, für kommunale und genossenschaftliche Wohnungen sowie für Vereine und gemeinnützige Unternehmen soll eine geringere Steuermesszahl gelten. Außerdem sollen die Bodenrichtwerte berücksichtigt werden. Um die Ermittlung zu vereinfachen, sollen die Gutachterausschüsse Bodenrichtwertzonen zu größeren Zonen zusammenfassen dürfen. Das Land Bayern will diesem Kompromiss nicht zustimmen und besteht auf einem Flächenmaßstab.

„Das eigentliche Problem bei diesem Reformvorschlag ist, ob dem Bund für diese Regelung die Gesetzgebungskompetenz zusteht. Nach Art 72 Abs. 2 des Grundgesetzes wäre die Voraussetzung dafür, dass eine bundeseinheitliche Regelung erforderlich ist. Daran muss man aber schon deshalb zweifeln, weil die Höhe der Steuer ohnehin erst durch den Hebesatz der Gemeinde bestimmt wird“, so Beck und erläutert: „Die Gesetzgebungskompetenz des Bundes wäre nur dann gegeben, wenn es sich bei der Neuregelung lediglich um eine Fortentwicklung der bisherigen Einheitswerte handeln würde. Wenn bei der neuen Grundsteuer auch die Bodenrichtwerte berücksichtigt werden, entfernt sich die neue Grundsteuer so weit von der bisherigen Regelung, dass das Grundgesetz geändert werden müsste, um die Gesetzgebungsbefugnis des Bundes herzustellen. Wenn der Gesetzgeber die Bodenrichtwerte berücksichtigt und auf eine Änderung des Grundgesetzes verzichtet, riskiert er daher, dass das Bundesverfassungsgericht die Neuregelung für verfassungswidrig erklärt."

Aufhebung der Umlagefähigkeit führt Grundsteuerreform ad absurdum

Der Immobilienverband IVD kritisiert scharf die von Carsten Schneider, Parlamentarischer Geschäftsführer der SPD-Bundestagsfraktion, geforderte Aufhebung der Umlagefähigkeit der Grundsteuer. „Die SPD benutzt die Grundsteuerreform, um sich als Partei des sozialen Ausgleichs zu profilieren. Damit behindert sie den vom Verfassungsgericht erteilten Auftrag, ein grundgesetzkonformes Grundsteuermodell zu entwickeln. Denn der Vorschlag, die Umlage der Grundsteuer auf die Mieter zu verbieten, widerspricht diesem Auftrag und auch dem Sinn der Grundsteuer. Es ist bedauerlich, dass die Diskussion diesen Weg nimmt“, sagt Jürgen Michael Schick, Präsident des Immobilienverbandes IVD.

„Die Grundsteuer ist nach dem Äquivalenzprinzip gedacht als Entgelt für die Nutzung der gemeindlichen Infrastruktur. Es ist daher nur recht und billig, wenn die Bewohner von Miethäusern, also die Mieter, daran beteiligt werden“, so Schick und ergänzt: „Eine einseitige Belastung des Vermieters würde diesem Prinzip widersprechen und die Grundsteuer in eine Vermögenssteuer wandeln. Das ist verfassungsrechtlich unzulässig.“

Außerdem sei zu befürchten, dass die Aufhebung der Umlagefähigkeit zu Steueranstiegen führen könne. „Ohne Umlagefähigkeit würden den Gemeinden Tür und Tor geöffnet, die Hebesätze anzuheben. Denn die Umlage funktioniert wie eine Art Schutz vor zu kräftigen Erhöhungen. Kein Gemeindepolitiker möchte Mieter stärkeren Belastungen aussetzen. Wenn aber die Steuererhöhungen nur noch Eigentümer treffen würden, würden alle Hemmungen fahren gelassen. Die Folge wären sinkende Mieteinnahmen und geringere Investitionen in Bausubstanz und Neubau“, sagt Schick.

Bei der anstehenden Reform der Grundsteuer plädiert der IVD deshalb für das Flächenmodell als Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer. Das von Finanzminister Scholz vorgeschlagene Hybridmodell, das Grundstückswerte, Alter der Gebäude und Mietkosten heranzieht, lehnt der IVD ab.

Aufhebung der Umlagefähigkeit führt Grundsteuerreform ad absurdum

Der Immobilienverband IVD kritisiert scharf die von Carsten Schneider, Parlamentarischer Geschäftsführer der SPD-Bundestagsfraktion, geforderte Aufhebung der Umlagefähigkeit der Grundsteuer. „Die SPD benutzt die Grundsteuerreform, um sich als Partei des sozialen Ausgleichs zu profilieren. Damit behindert sie den vom Verfassungsgericht erteilten Auftrag, ein grundgesetzkonformes Grundsteuermodell zu entwickeln. Denn der Vorschlag, die Umlage der Grundsteuer auf die Mieter zu verbieten, widerspricht diesem Auftrag und auch dem Sinn der Grundsteuer. Es ist bedauerlich, dass die Diskussion diesen Weg nimmt“, sagt Jürgen Michael Schick, Präsident des Immobilienverbandes IVD.

„Die Grundsteuer ist nach dem Äquivalenzprinzip gedacht als Entgelt für die Nutzung der gemeindlichen Infrastruktur. Es ist daher nur recht und billig, wenn die Bewohner von Miethäusern, also die Mieter, daran beteiligt werden“, so Schick und ergänzt: „Eine einseitige Belastung des Vermieters würde diesem Prinzip widersprechen und die Grundsteuer in eine Vermögenssteuer wandeln. Das ist verfassungsrechtlich unzulässig.“

Außerdem sei zu befürchten, dass die Aufhebung der Umlagefähigkeit zu Steueranstiegen führen könne. „Ohne Umlagefähigkeit würden den Gemeinden Tür und Tor geöffnet, die Hebesätze anzuheben. Denn die Umlage funktioniert wie eine Art Schutz vor zu kräftigen Erhöhungen. Kein Gemeindepolitiker möchte Mieter stärkeren Belastungen aussetzen. Wenn aber die Steuererhöhungen nur noch Eigentümer treffen würden, würden alle Hemmungen fahren gelassen. Die Folge wären sinkende Mieteinnahmen und geringere Investitionen in Bausubstanz und Neubau“, sagt Schick.

Bei der anstehenden Reform der Grundsteuer plädiert der IVD deshalb für das Flächenmodell als Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer. Das von Finanzminister Scholz vorgeschlagene Hybridmodell, das Grundstückswerte, Alter der Gebäude und Mietkosten heranzieht, lehnt der IVD ab.

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BID-Symposium zur Grundsteuer: Verbände plädieren für wertunabhängiges Flächenmodell

Nach dem BID-Symposium unter dem Titel „Um-Steuern – Steuerpolitik im Fokus“ sehen sich die sechs Spitzenverbände der BID Bundesarbeitsgemeinschaft Immobilienwirtschaft Deutschland in ihrer Positionierung gestärkt: Die BID plädiert für ein wertunabhängiges Flächenmodell bei der zukünftigen Berechnung der Grundsteuer. Über das aktuelle Reformvorhaben hatte die BID gestern Abend mit namhaften Vertretern aus Politik, Wissenschaft und Wirtschaft im Haus der Deutschen Parlamentarischen Gesellschaft diskutiert.

„Das am 1. Februar 2019 von den Finanzministern aus Bund und Ländern vorgeschlagene Kompromissmodell führt trotz der beabsichtigten Pauschalierungen nicht zu der notwendigen Vereinfachung. Das Modell ist streitanfällig und nur schwer umsetzbar. Eine große Chance zum Abbau von Bürokratie wird vertan. Jedes wertabhängige Modell würde zudem zu einem ständigen Anstieg der Grundsteuer mit steigenden Grundstückswerten führen“, sagt Jürgen Michael Schick, Präsident des Immobilienverbandes IVD, dem derzeit geschäftsführenden Verband in der BID, im Nachgang des Symposiums. Das Kompromissmodell sieht weitere Pauschalierungen in Hinblick auf die Mieten und den Bodenwert vor. Statt der tatsächlichen Mieten sollen die durchschnittlichen Mieten aus dem Mikrozensus verwendet und für die Bodenwerte größere Zonen mit Durchschnittswerten gebildet werden.

Prof. Dr. Gregor Kirchhof, Direktor des Instituts für Wirtschafts- und Steuerrecht an der Universität Augsburg, hatte auf der Konferenz erhebliche verfassungsrechtliche Bedenken geäußert. „Unter anderem würde die Anknüpfung an Mietpreise das steuerrechtliche Unterscheidungsgebot zwischen Grund- und Einkommenssteuer aufheben. Auch würde damit das Gebot einer sach- und gleichheitsgerechten Bemessung der Steuerbelastung verletzt werden. Denn individuell ausgehandelte Miethöhen würden, bei gleichen Wohnungen und gleicher Inanspruchnahme gemeindlicher Leistungen, zu unterschiedlichen Belastungen führen. Auch lassen sich die verschiedenen Werte, die neben der Miethöhe zur Bemessung herangezogen werden sollen, nicht in ein einheitliches, folgerichtiges Bewertungssystem bringen und aus dem grundsteuerlichen Belastungsgrund herleiten. Das gegenwärtig erwogene Eckpunktepapier will komplizierte Bewertungsverfahren vereinfachen. Das führt zu Inkonsistenzen. Entweder wir bewerten in einem komplizierten Verfahren genau oder wir vereinfachen in gesetzlichen Typisierungen.“

Das derzeit diskutierte Kompromissmodell stößt in allen BID-Verbänden auf breite Ablehnung.

„Den Mikrozensus und die Bodenrichtwerte in die künftige Grundsteuer einfließen zu lassen, führt zu keiner Vereinfachung, sondern macht das ganze Modell komplex, intransparent und streitanfällig“, erklärt Dr. Andreas Mattner, Präsident des ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss. „Denn die Justiziabilität von Bodenrichtwerten und Daten aus dem Mikrozensus ist bislang unklar. Die Bezugnahme auf Grundstücks- und Gebäudegrößen als Grundlage ist dagegen weniger streitanfällig – zudem ist die physikalische Größe der Quadratmeter für den Steuerpflichtigen einfacher nachzuvollziehen als ein aus mehreren verschiedenen Faktoren ermittelter Wert. Da weniger Daten gebraucht werden und keine regelmäßige Neubewertung notwendig ist, sind die Erhebungskosten auch geringer als bei einem wertabhängigen Modell. Jegliche Einbeziehung von einzelnen Wertkomponenten sollte daher mit Vorsicht und Bedacht gewählt werden“, so Dr. Mattner. Zudem würde die administrative Umsetzung der Steuer kaum bis zum Ende des Jahres 2024 gelingen.

Ebenso kritisch sieht das Kompromissmodell Andreas Ibel, Präsident des Bundesverbandes Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen BFW: „Die Finanzminister haben sich beim Eckpunktepapier zur Grundsteuer von Träumen leiten lassen. Ein genauer Blick zeigt: Die Umsetzung des Modells führt zu steigenden Mieten in angespannten Wohnungsmärkten, zu wachsender sozialer Ungerechtigkeit und zu bürokratischem Irrsinn. Zudem ist ein neues Veto des Bundesverfassungsgerichts absehbar: Schließlich wurde das bisherige Modell für verfassungswidrig erklärt, weil die zu Grunde liegenden Einheitswerte nicht regelmäßig aktualisiert werden konnten. Wie soll die Grundsteuer in Zukunft regelmäßig an die sich ändernden Mieten angepasst werden, wenn dies schon in der Vergangenheit nicht durchführbar war? Was wir jetzt brauchen, ist ein gerechtes und unbürokratisches Modell – denn Kompetenz zeigt sich in einfacheren, nicht in immer komplizierteren Gesetzen!“, so Ibel.

„Ein wertorientiertes Modell ist nicht die richtige Lösung", sagt auch Axel Gedaschko, Präsident des Spitzenverbandes der Wohnungswirtschaft GdW. „Insbesondere wenn der Bodenrichtwert und Durchschnittsmieten mit berücksichtigt werden, drohen in den sowieso schon belasteten Ballungsräumen massive Grundsteuererhöhungen vor allem beim bezahlbaren Mietwohnungsbau – das schwächt die sozial durchmischte Stadt“, so Gedaschko. Die Wohnungswirtschaft appelliere daher an die Politik, sich für ein Verfahren zu entscheiden, das auf die Grundstücks- und Gebäudeflächen abstellt, und bei dem beispielsweise passend definierte Lagefaktoren ergänzt werden könnten. Das wäre einfach zu berechnen und kaum streitanfällig – außerdem würden regelmäßige und bürokratische Neubewertungen wegfallen. „Dazu gibt es eigentlich keine Alternative – es sei denn, man schafft die Grundsteuer ganz ab“, so Gedaschko.

Deutliche Kritik an den Plänen von Bundesfinanzminister Olaf Scholz übt auch Wolfgang D. Heckeler, Präsident des Dachverbands Deutscher Immobilienverwalter (DDIV):„Die notwendig gewordene Reform der Grundsteuer darf nicht zu überbordender Bürokratie führen oder Eigentümer künftig deutlich stärker zur Kasse bitten. Das würde die Bemühungen der Bundesregierung, mehr Wohneigentum zu schaffen, konterkarieren. Wir brauchen ein einfaches, überschaubares und aufkommensneutrales Modell. Der jetzige Kompromiss von Bund und Ländern reicht dafür nicht aus.“

Die in diesem Zusammenhang diskutierte Streichung der Umlagefähigkeit lehnen die BID-Verbände ab. Dies wäre verfassungswidrig, weil die Grundsteuer damit zu einer speziellen Vermögensteuer für Immobilien führen würde.

Nach Ansicht der BID ist nur das Flächenmodell geeignet, die verfassungsrechtlichen Vorgaben zu erfüllen. Es könne ohne großen Verwaltungsaufwand innerhalb kurzer Zeit umgesetzt werden. Es sei wenig streitanfällig, da die Fläche ein Sachverhalt sei, der objektiv festgestellt und von den Steuerpflichtigen nachvollzogen werden könne. Die Fläche als Steuergegenstand sei auch gerecht, weil die Grundsteuer ein Ausgleich für die Inanspruchnahme der gemeindlichen Infrastruktur darstelle.

Würde das aktuelle Modell zur Grundsteuer zu einer speziellen Vermögensteuer?

Ende des Jahres 2018 hat Bundesfinanzminister Scholz zwei Modelle zur Reform der Grundsteuer vorgestellt. Ein wertunabhängiges Modell (WUM), bei dem nur auf die Flächen des Bodens und des Gebäudes abgestellt wird, und ein wertabhängiges Modell (WAM), bei dem der Wert des Grundstücks anhand der tatsächlichen Mieten in einem vereinfachten Ertragswertverfahren ermittelt wird. Die Finanzminister des Bundes und der Länder konnten sich in der Mitte Januar 2019 stattfindenden Konferenz auf keines dieser Modelle einigen. Das Flächenmodell wurde abgelehnt, weil man es als sozial ungerecht empfand, wenn der Wert des Grundstücks nicht berücksichtigt wird. Das wertabhängige Modell fand keine Zustimmung, weil der Bürokratieaufwand zu groß wäre.

Die Zeit drängt jedoch. Denn nach der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts vom 10. April 2018 muss das neue Grundsteuergesetz bis zum Ende des Jahres 2019 verkündet werden. Bis zum 31.12. 2024 bleibt dann Zeit, das Gesetz in die Praxis umzusetzen.

Auf der Finanzministerkonferenz am 1. Februar hat man sich auf ein Kompromissmodell geeinigt. Danach soll die Grundsteuer bei Wohngrundstücken an die aus dem Mikrozensus des Statistischen Bundesamtes abgeleiteten durchschnittlichen Nettokaltmietenangeknüpft werden, die nach Mietstufen gestaffelt sind. Anstelle der durchschnittlichen Miete soll die tatsächlich vereinbarte Miete angesetzt werden, wenn diese bis zu 30 Prozent unterhalb der durchschnittlichen Miete liegt. Beträgt die tatsächliche Miete weniger als 30 Prozent der durchschnittlichen Miete, soll die um 30 Prozent geminderte durchschnittliche Miete angesetzt werden. Gebäude, die vor 1948 errichtet worden sind, sollen in einer Altersklasse zusammengefasst werden.

Der Grund und Boden soll anhand der Bodenrichtwerte berücksichtigt werden. Die Gutachterausschüsse sollen das Recht bekommen, Bodenrichtwertzonen zu größeren Zonen (Lagen) zusammenzufassen.

Die Reform soll aufkommensneutral gestaltet werden. Die Steuermesszahl soll so gewählt werden, dass die Summe der Steuermessbeträge gleich bleibt, nach einer groben Schätzung 0,325 0/00 statt bisher 3,5 0/00. Bei konstanten Hebesätzen der Gemeinden würde damit das Aufkommen der Grundsteuer gleich bleiben.

Die Kommunen sollen das Recht erhalten, für unbebaute baureife Grundstücke eine Grundsteuer C einzuführen.

Die Auswirkungen auf den Länderfinanzausgleich sollen für eine Übergangszeit abgemildert werden.

Dieses Modell soll an den Wert des Grundstücks anknüpfen und will den dadurch verursachten Verwaltungsaufwand dadurch vermeiden, dass alle Werte stark pauschalisiert werden. Damit entfernen sich die ermittelten Werte aber derart stark von den tatsächlichen Verkehrswerten, dass es sich letztlich um einen fiktiven Wert handelt. Durch die starken Pauschalisierungen werden Grundstücke, deren Werte oder Erträge über den Pauschalwerten liegen, begünstigt und die anderen Grundstücke entsprechend benachteiligt. Trotzdem wäre auch bei diesem Modell der Bürokratieaufwand hoch, so dass fraglich ist, ob es bis zum Ende des Jahres 2014 umgesetzt werden kann.

Problematisch, ist bei einem wertabhängigen Modell, dass die Steuer bei einem zukünftigen Anstieg der Mieten und der Bodenwerte automatisch mit ansteigen würde. Mieter, die in hochpreisigen Gebieten leben und eine hohe Miete zahlen, würden durch einen Anstieg der Grundsteuer zusätzlich belastet. Dies provoziert die Forderung, die Umlage der Grundsteuer auf die Mieter zu verhindern. Damit würde die Grundsteuer jedoch zu einer speziellen Vermögensteuer für Grundstücke. Nach ihrem Sinn und Zweck soll die Grundsteuer jedoch einen Ausgleich für die Inanspruchnahme der Infrastruktur der Gemeinde durch die Nutzer des Grundstücks darstellen.

Ob das Modell tatsächlich aufkommensneutral ist, hängt letztlich von den Gemeinden ab. Dazu müssten diejenigen Gemeinden, bei denen sich höhere Werte ergeben, wie insbesondere die großen Städte, ihre Hebesätze entsprechend herabsetzen. Denn die Gemeinden, in denen sich niedrigere Werte ergeben, wie ländliche Gemeinden und Kleinstädte, werden ihre Hebesätze anheben müssen, damit ihr Steueraufkommen nicht sinkt. Auf die Hebesätze hat der Gesetzgeber jedoch keinen Einfluss, da hierüber die Gemeinden in eigener Zuständigkeit entscheiden.

Aus diesem Grund ist auch die Forderung, die Grundsteuer müsse aus Gründen der sozialen Gerechtigkeit wertabhängig sein, nur sehr eingeschränkt richtig. Denn nur soweit Grundstücke in derselben Gemeinde liegen und mit demselben Hebesatz besteuert werden, hängt die Höhe der Steuer direkt von der Bemessungsgrundlage ab. Liegen Grundstücke in verschiedenen Gemeinden, kann auch ein weniger wertvolles Grundstück höher mit Grundsteuerbelastet sein, weil der Hebesatz hier entsprechend höher ist. In welcher Höhe eine Gemeinde ihren Hebesatz festsetzt, hängt aber vor allem von ihrem Finanzbedarf ab.

Der IVD bleibt deshalb dabei, dass allein das Flächenmodell verfassungsfest ist und in der vorgegebenen Zeit umgesetzt werden kann. Es ist auch gerecht, weil die Fläche ein geeigneter Indikator dafür ist, in welchem Umfang die Infrastruktur der Gemeinde durch die Nutzung des Grundstücks in Anspruch genommen wird.

Die Abschaffung der Umlagefähigkeit der Grundsteuer auf die Mieter wäre verfassungswidrig, weil die Grundsteuer zu einer speziellen Vermögensteuer für Grundstücke werden würde. Die Erhebung der Grundsteuer ist seinerzeit vom Bundesverfassungsgericht wegen Verfassungswidrigkeit ausgesetzt worden. Es ist nicht ersichtlich, warum die gleichen Argumente für eine spezielle Vermögensteuer nicht gelten sollten.

Einigung zur Grundsteuer ist fauler Kompromiss

Bund und Länder haben sich Freitagnachmittag auf der Länderfinanzministerkonferenz auf die Eckpunkte für die Berechnung der Grundsteuer geeinigt. Demnach soll das Berechnungsmodell die Grundstückswerte, das Alter der Gebäude sowie die durchschnittlichen Mietkosten umfassen. Auf der Basis dieser Eckpunkte soll ein Gesetzesentwurf erarbeitet werden, dem die Länder zustimmen müssen.

„Die Einigung der Finanzminister kommt einem faulen Kompromiss gleich. Das Ergebnis ist ein hybrides Modell, das Elemente des Sachwertverfahrens und des Ertragswertverfahrens vermischt. Bei diesem Modell handelt es sich um eine verschlimmerte Form des Kostenwertmodells, das seinerzeit wegen verfassungsrechtlicher Bedenken nicht weiterverfolgt wurde. Werden die Eckpunkte so umgesetzt, wird ein Bürokratiemonster entstehen. Die Erhebung der Grundstückswerte, des Gebäudealters und der Miethöhe wird zu einem erheblichen Mehraufwand in den bereits voll ausgelasteten Finanzämtern führen“, sagt Jürgen Michael Schick, Präsident des Immobilienverbandes IVD, und ergänzt: „Schlimmer aber ist, dass dieser Reformvorschlag ungerecht ist. Wird nämlich die Durchschnittsmiete in die Berechnung der Grundsteuerlast herangezogen, werden in den Metropolen und Ballungsräumen höhere Beträge fällig. Um diese Verzerrungen zu umgehen, müssten die Gemeinden ihre Hebesätze entsprechend herabsetzen.“

„Das wertunabhängige Flächenmodell ist das einzige Modell, dass verfassungsrechtlich unbedenklich ist und Mieter nicht zusätzlich belastet. Da die Flächendaten auch sämtlich vorliegen, ist die Steuerberechnung einfach und zügig umzusetzen. Deshalb fordern wir die Finanzminister von Bund und Ländern auf, den Kompromiss zu überdenken“, sagt Schick abschließend.

Diskussion um Grundsteuer-Reform: Wertbasiertes Modell ist weder sozial noch gerecht

„Das wertbasierte Modell der Grundsteuer wird von seinen Befürwortern vor allem aus Gründen sozialer Gerechtigkeit vorgeschlagen. Dies ist jedoch reiner Populismus“, warnt Hans-Joachim Beck, Steuerexperte des Immobilienverbands IVD, im Vorfeld der nächsten Beratung zur Grundsteuerreform in der Länderfinanzministerkonferenz. „Es ist sachlich nicht gerechtfertigt und widerspricht dem Charakter der Grundsteuer, auf soziale Gesichtspunkte abzustellen. Im Gegenteil würde das wertbasierte Modell zu ungerechten Belastungen gerade derjenigen Mieter führen, die eine hohe Miete zahlen müssen“, so Beck. 

Der IVD-Steuerexperte verweist darauf, dass die Grundsteuer eine Realsteuer sei. Beck erläutert: „Anders als bei einer Vermögensteuer wird die Steuer unabhängig von den persönlichen Umständen des Steuerschuldners erhoben. Wenn die Grundsteuer an den Wert des Grundstücks anknüpfen soll, müsste man auch die Fremdfinanzierung als Wertminderung berücksichtigen.“ 

Beck weist außerdem darauf hin, dass die Steuerhöhe letzten Endes allein von den Hebesätzen der Gemeinde bestimmt werde. „Ein Grundstück, das in einer Gemeinde mit einem hohen Hebesatz liegt, kann deshalb höher mit Steuer belastet sein, als ein wertvolleres Grundstück, das in einer Gemeinde mit einem niedrigen Steuersatz liegt.“

Die Abschaffung der Umlagefähigkeit, die derzeit zur Diskussion steht, würde die Grundsteuer zu einer speziellen Vermögensteuer für Immobilien machen. „Dies wäre verfassungswidrig, weil es keinen Grund gibt, die Vermögensart Grundstücke schlechter zu behandeln als andere Vermögensarten wie beispielsweise Aktien“, so Beck. Der IVD-Steuerexperte weiter: „Der Wunsch einiger Politiker, die Wertsteigerungen von Immobilien abzuschöpfen, rechtfertigt keine spezielle Vermögensteuer. Die Erhebung der allgemeinen Vermögensteuer ist vor etlichen Jahren ausgesetzt worden, weil das Bundesverfassungsgericht die Verfassungswidrigkeit gerügt hat. Es ist nicht erkennbar, warum dies für eine spezielle Vermögensteuer für Grundstücke nicht gelten sollte.“ 

„Die Umlagefähigkeit ist Sinn und Zweck der Grundsteuer, da diese einen Ausgleich für die Inanspruchnahme der gemeindlichen Infrastruktur darstellen soll. Die Infrastruktur der Gemeinde wird aber nicht durch den Eigentümer des Grundstücks, sondern durch deren Nutzer in Anspruch genommen. Deshalb ist die Umlagefähigkeit nur gerecht. Würde die Grundsteuer an die Höhe der Mieten anknüpfen, würde sie gerade dort am meisten steigen, wo die Mieten in den letzten Jahren gestiegen sind. Dies würde alle Bemühungen konterkarieren, die man im Mietrecht unternommen hat, um den Anstieg der Mieten zu bremsen. Die Fläche ist ein geeigneter Indikator für die Intensität, mit der die Infrastruktur in Anspruch genommen wird“, sagt Beck.

Verfassungsrechtliche Bedenken beim Scholz-Modell

„Das wertunabhängige Flächenmodell ist das einzige Modell, dass verfassungsrechtlich unbedenklich und zügig umsetzbar ist.“ Darauf macht Jürgen Michael Schick, Präsident des Immobilienverbandes IVD, erneut aufmerksam. Die Finanzminister von Bund und Ländern beraten heute zur Reform der Grundsteuer. Für das von Finanzminister Olaf Scholz vorgeschlagene wertebasierte Modell, wonach unter anderem die Miete und der Bodenrichtwert in die Berechnung der Grundsteuer einfließen sollen, erhielt in den vergangenen Wochen deutlich mehr Kritik als Zustimmung – unter anderem vom CDU/CSU-Koalitionspartner und aus der Immobilienwirtschaft.

Jürgen Michael Schick: „Das von Finanzminister Scholz präferierte wertebasierte Modell würde dazu führen, dass die Grundsteuer ‚explodiert‘. Gerade in den Metropolen wie Hamburg, Berlin und Frankfurt/Main würde das zu hohen Belastungen führen. Dem will das Ministerium entgegenwirken, in dem den Ländern die Möglichkeit eingeräumt wird, länderspezifische Steuermesszahlen einzuführen. Dies wäre verfassungsrechtlich bedenklich, da es gegen das Gebot der Folgerichtigkeit verstoßen würde. Durch die länderspezifischen Messzahlen sollen die Auswirkungen der neuen Einheitswerte neutralisiert werden. Außerdem wären die Konsequenzen beim Länderfinanzausgleich kaum in den Griff zu bekommen, wie das Bundesfinanzministerium selbst eingeräumt hat. Die SPD sollte umdenken und das Flächenmodell verfolgen.“

IVD warnt vor Aufhebung der Umlagefähigkeit der Grundsteuer

Medienberichten zufolge erwägen die SPD-Fraktionsvorsitzenden aus Bund und Ländern, die Umlagefähigkeit der Grundsteuer auf die Miete zu streichen. Der IVD warnt ausdrücklich vor einem solchen Vorhaben: „Eine Abschaffung der Umlagefähigkeit der Grundsteuer würde die Rentabilität vieler Immobilieninvestitionen in Frage stellen. Die Folge wären geringere Investitionen in energetische Modernisierungen und den Neubau. Mieter und Wohnungssuchende wären letztlich die Leidtragenden“, sagt Jürgen Michael Schick, Präsident des IVD.  

Schick weiter: „Ohne Umlagefähigkeit müssten Vermieter die Grundsteuer aus der Nettomiete bestreiten. Eine ausgleichende Anhebung der Mieten wäre nur bei Neuvermietungen möglich. Dieser Weg ist allerdings aufgrund der Mietpreisbremse in vielen Gebieten nicht gangbar. Darüber hinaus ist zu befürchten, dass die Belastung durch die Grundsteuer erheblich steigen wird. Denn wenn die Gemeinden auf die Mieter keine Rücksicht mehr nehmen müssen, können sie ihre Hebesätze ohne Hemmungen erhöhen. Ähnliches erleben wir seit 2006 bei der Grunderwerbsteuer.“ 

Der IVD lehnt auch die dem Vorstoß zu Grunde liegende wertbasierte Form der Grundsteuer ab. „Es ist kein Zufall, dass die Umlagefähigkeit der Grundsteuer auf die Miete gerade jetzt diskutiert wird. Denn die vom Bundesfinanzminister vorgeschlagene wertbasierte Bemessungsgrundlage der Grundsteuer, würde gerade in den Gebieten die Bruttomiete besonders stark anheben, in denen in den letzten Jahren schon die Nettomieten stark gestiegen sind. Durch Abschaffung der Umlagefähigkeit der Grundsteuer sollen die Mieter geschützt werden, auf Kosten der Vermieter, der Immobilienwirtschaft und der Gesellschaft“, erklärt Schick. Der IVD plädiert daher für das Flächenmodell als Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer. Anders als das wertbasierte Modell würde das Flächenmodell nur geringe Auswirkungen auf die Wohnungswirtschaft haben und wäre von der Finanzverwaltung sehr viel leichter umzusetzen.

Kommentar zu den Plänen von Bundesfinanzminiser Olaf Scholz

Der Bundesminister für Finanzen, Olaf Scholz, hat die Überlegungen seines Ministeriums zur Reform der Grundsteuer vorgestellt. Danach bevorzugt das BMF eine wertabhängige Bemessungsgrundlage, bei der es vor allem auf die Mieten ankommen soll. Für selbstgenutzte Wohnungen soll der Eigentümer die ortsübliche Miete anhand statistischer Daten selbst ermitteln.
Der IVD ist weiterhin der Auffassung, dass eine wertabhängige Bemessungsgrundlage ungeeignet ist, weil sie zu einem starken Anstieg der Grundsteuer führen würde, der sogar zu einem Crash in der Immobilienwirtschaft führen kann und den Neubau von Wohnungen unattraktiv machen würde.

Das Ministerium hat zwar versprochen, dass die Reform aufkommensneutral gestalte wird und daher die Belastung insgesamt nicht steigen wird. die höhere Steuer für Grundstücke in den prosperierenden Gegenden soll durch eine Absenkung der Steuer in den strukturschwächeren Gebieten ausgeglichen werden. Dies wird jedoch nicht funktionieren, weil gerade die Gemeinden in den strukturschwachen Gebieten auf die Grundsteuer angewiesen sind und ein Sinken ihrer Steuereinnahmen nicht hinnehmen können. Sie werden daher gezwungen sein, die Verminderung der Bemessungsgrundlagen durch eine Anhebung der Hebesätze auszugleichen. Ein Anstieg der Grundsteuer könnte nur verhindert werden, indem man das Hebesatzrecht der Gemeinden abschafft und der Bund etwaige Steuermindereinnahmen der Gemeinden ausgleicht.

Um diesen Mechanismus zu verstehen, muss man sich den Mechanismus der Grundsteuer vor Augen halten. Nach dem gelten Recht stellen die Finanzämter die Einheitswerte für die Grundstücke fest. Diese Werte multiplizieren sie mit einer durch das Grundsteuergesetz bundeseinheitlich festgelegten Steuermesszahl, die derzeit für Wohnungen in der Regel 3,5 /000 beträgt. Der sich daraus ergebende Steuermessbetrag wird der Gemeinde übermittelt, die sie zur Festsetzung der Grundsteuer mit dem Hebesatz multiplizieren, den sie selbst festgelegt hat.

Damit die Grundsteuerreform aufkommensneutral ist, will soll nach der Ermittlung sämtlicher neuen Werte eine neue – niedrigere - Steuermesszahl ermittelt werden. Dadurch wird aber lediglich erreicht, dass die Summe aller Steuermessbeträge in Deutschland gleich bleibt. Durch die neue – niedrigere Steuermesszahl werden sich in den strukturschwächeren Gebieten niedrigere Steuermessbeträge ergeben. Damit ihr Steueraufkommen nicht sinkt, müssen die Gemeinden ihre Hebesätze entsprechend anheben. Ob die Gemeinden, in denen die Steuermessbeträge steigen, ihre Hebesätze absenken, dürfte fraglich sein.

Beispiel

Die Gemeinden A und B haben beide einen Hebesatz von 400 Prozent. In Gemeinde A liegt die Grundstücksgruppe G1, in der Gemeinde B die Grundstücksgruppe G2. Weiter Grundstücke sollen in den Gemeinden nicht vorhanden sein. Beide Grundstücksgruppen haben vor der Reform einen Einheitswert von 100.000. Bei Anwendung der Steuermesszahl von 3,5/1.000 ergibt sich eine Steuermesszahl für jede von jeweils 350, für beide Grundstücksgruppen insgesamt von 700. Die Grundsteure beträgt in jeder Gemeinde (350 x 400 % =) 1.400.
Nach der Reform hat die Grundstücksgruppe G1 weiterhin einen Wert von 100.000. Die Grundstücksgruppe G2 hat nunmehr einen Wert von 400.000. Die Summe beider Werte beträgt 500.000. Da die Summe aller Steuermessbeträge gleich bleiben soll, wird die bundeseinheitliche Steuermesszahl von 3,5/1.000 auf (700 : 500.000 =) 1,4/1.000 herabgesetzt. Damit ergibt sich wieder ein gesamter Steuermessbetrag für beide Grundstücksgruppen von (500.000 x 1,4/1.000 =) 700

Für die Grundstücksgruppe G1 ergibt sich damit ein Steuermessbetrag von (100.000 x 1,4/1.000 =) 140. Multipliziert mit dem Hebesatz von 400 % eine Steuer von 560.Da die Gemeinde A, in der die Grundstücksgruppe G1 liegt, ein Absinken ihres Steueraufkommens nicht verkraften kann, sieht sie sich gezwungen, zum Ausgleich ihren Hebesatz auf das (140.000 : 56.000 =) 2,5 zu erhöhen, so dass ihr Hebesatz 1.000 % beträgt. Die für G1 zu zahlende Grundsteuer bleibt also nach der Reform unverändert (140 x 1.000 % =) 1.400. Für die Gemeinde B ergäbe sich ein Steuermessbetrag von (400.000 X 1,4/1.000 =) 560. Multipliziert mit dem Hebesatz von 400 ergäbe sich eine Grundsteuer von (560 x 400 % =) 2.240.Die Gemeinde, in der die Grundstücksgruppe G2 liegt, könnte ihren Hebesatz ohne einen Verlust an Steueraufkommen auf das (1.400 : 2.240 =) 0,625 fache und damit auf (400 x 0,625 =) 250 herabsetzen. Würde sie das tun, würde sich durch die Reform im Ergebnis nichts ändern.
Lediglich in den Fällen, in denen die Wertverschiebungen sich innerhalb ein und derselben Gemeinde abspielen und die Summe der Steuermessbeträge innerhalb der Gemeinde gleich bleibt, kann diese den Hebesatz unverändert lassen, sodass die Steuerlast insgesamt nicht steigt.

Dieser Effekt kann auch nicht dadurch verhindert werden, dass die Länder das Recht erhalten, für ihr Gebiet selbständige Steuermesszahlen festzulegen, die von der Bundesweiten Steuermesszahl abweichen. Dadurch können zwar Stadtstaaten wie Berlin und Hamburg, die zugleich Land und Gemeinde sind, erreichen, dass trotz gestiegener Mieten die Steuermessbeträge - im Durchschnitt - nicht steigen. Da die Grundsteuern des Landes „in einem Topf“ landen, werden Steuermindereinnahmen für schwächere Grundstücke durch Mehreinnahmen für die stärkeren Grundstücke ausgeglichen. Ein Ausgleich zwischen den einzelnen Gemeinden findet aber nur sehr eingeschränkt und nur innerhalb einzelner Ländern statt. Die Einführung länderspezifischer Steuermesszahlen dürft darüber hinaus verfassungsrechtlich bedenklich sein, weil sie wohl einen Verstoß gegen das Prinzip de Folgerichtigkeit darstellt

Die Bundespolitiker weisen die Verantwortung für diese Szenario zurück, da sie für sie für die Festsetzung der Hebesätze nicht zuständig sind und mit Festsetzung der neuen Steuermesszahl alles getan haben, um die Reform aufkommensneutral zu halten.

Aus Sicht der betroffenen Mieter kann es darauf aber nicht ankommen. Die Einführung einer wertabhängigen Bemessungsgrundlage wird dazu führen, dass die Grundsteuer gerade in den begehrten Wohnlagen steigen wird. Da die Grundsteuer als Betriebskosten auf die Mieter umgelegt wird, werden gerade da, wo die Mieten in den letzten Jahren stark gestiegen sind, auch die Nebenkosten stark steigen. Alle Bemühungen der Bundesregierung, den Anstieg der Wohnkosten durch die Mietpreisbremse und die Reduzierung der Kappungsgrenze zu verlangsamen, werden konterkariert. Die Errichtung neuer Wohnungen wird in einigen Gebieten unattraktiv sein. Soweit es sich nicht gerade um die „hot spots“ handelt, wird es in einigen Jahren wegen der steigenden Baukosten ohnehin schwierig werden, eine Miete zur erzielen, die eine auskömmliche Rendite ermöglicht. Wenn die neue Grundsteuer auf die hohen Neubaumieten aufsetzt, müssen alle Neubauprojekte auf ihre Rentabilität hin überprüft werden.
Um zu verhindern, dass die Grundsteuerreform zu einem Anstieg der Wohnkosten führt, wird bereits jetzt gefordert, die Umlagefähigkeit der Grundsteuer abzuschaffen. Die würde die Rentabilität vieler Immobilien in Frage stellen. Denn eine entsprechende Anhebung der Mieten ist im Bestand nicht möglich. Auch bei einer Neuvermietung wäre die Vereinbarung einer entsprechend höherere Miete wegen der Mietpreisbremse nicht möglich. Damit könnte die Grundsteuerreform zu einem „Crash“ in der Immobilienwirtschaft führen. Auch die Kräfte, die ein solches Szenario mit Häme und „klammheimlicher Freude“ betrachten, sollten jedoch bedenken, dass das Platzen einer Immobilienblase die gesamte Finanzwirtschaft treffen würde und eine Finanzkrise heraufbeschwören könnte.

Nur eine wertunabhängige Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer kann verhindern, dass sich das Wohnen in den guten Lagen verteuert. Hierzu bietet es sich an, die Fläche des Bodens und die Nutzfläche des Gebäudes als Maßstab heranzuziehen. Dies wäre verfassungsgemäß, da das Bundesverfassungsgericht in seinem Urteil vom 10. April 2018 ausdrücklich festgestellt hat, dass eine wertabhängige Bemessungsgrundlage verfassungsrechtlich nicht geboten ist, sondern auch jeder andere Maßstab zulässig ist, sofern er in einem sachlichen Zusammenhang mit dem Erhebungsgrund der Grundsteuer steht. Dies ist bei dem Flächenmaßstab der Fall, weil die Grundsteuer ihrem Sinn und Zweck nach einen Ausgleich für die Inanspruchnahme der gemeindlichen Infrastruktur durch die Nutzer des Grundstücks sein soll. Die Flächen des Bodens und des Gebäudes stellen aber einen geeigneten Indikator dafür dar, in welchem Ausmaß die Infrastruktur der Gemeinde durch die Nutzer des Grundstücks in Anspruch genommen wird. Die Grundsteuer ist keine spezielle Vermögensteuer durch die der Wert des Grundstücks erfasst werden soll. Dies zeigt sich schon daran, dass die Fremdmittel, mit denen das Grundstück und das Gebäude finanziert worden sind, dabei nicht berücksichtigt werden. Das Flächenmodell ist daher das einzige Modell, das verfassungsrechtlich unbedenklich ist.

Gegen das vorgeschlagene Modell bestehen verfassungsrechtliche Bedenken insbesondere deshalb, weil die Möglichkeit, länderspezifische, unterschiedliche Steuermesszahlen einzuführen, gegen das Prinzip der Folgerichtigkeit verstößt. Denn nach ständiger Rechtsprechung des BVerfG, die es in seiner Entscheidung vom 10. April 2018 noch einmal ausdrücklich betont hat, muss der Gesetzgeber seine einmal getroffen Entscheidung über die Art des Steuergegenstandes folgerichtig und konsequent umsetzen. Die Möglichkeit der Länder, eigenständige Steuermesszahlen festzusetzen, verstößt gegen das Prinzip der Folgerichtigkeit, weil sich diese Differenzierung aus dem vom Gesetzgeber gewählten Steuergegenstand nicht ableiten lässt und gerade die Wirkung der neu ermittelten Werte verhindern soll. Es ist nicht konsequent und folgerichtig, wenn für Grundstücke mit denselben Mieteinnahmen in dem einen Bundesland mehr Grundsteuer zu zahlen ist als in einem anderen Bundesland, nur weil das Land eine niedrigere Steuermesszahl festgelegt hat. Denn die Steuermesszahl des jeweiligen Landes hat nichts mit dem betreffenden Grundstück zu tun.

  • Angespannte Märkte würden zusätzlich belastet
  • Vorschlag provoziert Diskussion um Umlegbarkeit der Grundsteuer
  • Modell verfassungsrechtlich bedenklich

Der Immobilienverband IVD warnt davor, die Pläne für eine wertabhängige Bemessungsgrundlage bei der Reform der Grundsteuer weiterzuverfolgen. „Die Pläne aus dem Bundesfinanzministerium könnten zu deutlich steigenden Steuern führen. Gerade angespannte Wohnungsmärkte würden zusätzlich belastet. Die Entlastung, die die Bundesregierung im Mietrecht verspricht, würde konterkariert“, sagt IVD-Präsident Jürgen Michael Schick. Bundesfinanzminister Olaf Scholz (SPD) will heute seine Reformpläne den Länderkollegen vorstellen. Im Vorfeld der Konferenz wurde bekannt, dass Scholz eine wertabhängige Bemessungsgrundlage favorisiert, wonach die Mieten, der Bodenwert und das Alter des Gebäudes berücksichtigt werden sollen.

„Der Plan des Bundesfinanzministers würde zu einem bürokratischen Albtraum werden“, so Schick, denn alle Wohnungen in Deutschland müssten neu bewertet werden. Der IVD-Präsident weiter: „Darüber hinaus kann die vom Ministerium versprochene Aufkommensneutralität nicht eintreten. Denn aufgrund der kleinteiligen Gemeindestruktur in Deutschland wird es kaum möglich sein, flächendeckende Ausgleichseffekte zu garantieren. Die Folge wäre ein teilweise erheblicher Anstieg der Grundsteuer gerade dort, wo die Mieten in den letzten Jahren gestiegen sind: In den Metropolen und Ballungszentren. Strukturschwächere Gemeinden wiederum werden geringere Grundsteuereinnahmen durch höhere Hebesätze zu kompensieren versuchen. Der dynamische Mietmarkt würde die Bemessungsgrundlage zudem stetig erhöhen.“ Ein Anstieg der Grundsteuer könnte nur verhindert werden, indem man das Heberecht der Gemeinden abschafft und der Bund etwaige Steuermindereinnahmen der Gemeinen ausgleichen würde.

Der Vorschlag des Bundesfinanzministers hätte fatale Auswirkungen. Da die Grundsteuer als Betriebskosten auf die Mieter umgelegt wird, würden gerade in den bereits angespannten Mietmärkten die Mietbelastung noch steigen. „Es wäre ironisch, wenn die Bundesregierung mit den derzeit diskutierten Verschärfungen im Mietrecht den Anstieg der Wohnkosten begrenzen und gleichzeitig mit der Grundsteuerreform die eigenen Bemühungen konterkarieren würde“, so Schick.

Die Pläne provozierten die Diskussion um die Umlegbarkeit der Grundsteuer. Der IVD warne davor. „Dann wäre die Rentabilität vieler Immobilieninvestitionen fraglich, weil ein Ausgleich durch eine Erhöhung der Miete oder die Vereinbarung einer höheren Miete bei Neuvermietung nicht möglich sind. Auch der Neubau von Wohnung wäre gefährdet, weil die Gefahr besteht, dass wegen der hohen Mietnebenkosten die erforderliche Bruttomiete vom Mieter nicht mehr gezahlt wird“, sagt Schick.

Aus Sicht des IVD kann nur eine wertunabhängige Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer verhindern, dass sich das Wohnen in den guten Lagen verteuert. „Hierzu bietet es sich an, die Fläche des Bodens und die Nutzfläche des Gebäudes als Maßstab heranzuziehen, was auch verfassungsrechtlich unbedenklich wäre. Bei dem jetzt vom Bundesfinanzministerium vorgeschlagenen Modell sieht das anders aus“, so Schick.

Grundsteuer: Reform der Einheitsbewertung

Mehrerer Abgeordnete der FDP-Fraktion haben eine kleine Anfrage zur Reform der Einheitsbewertung für die Bemessung der Grundsteuer gestellt.

Die Antwort der Bundesregierung finden Sie hier.

Grundsteuer, Einheitsbewertung im Ertragswertverfahren Ermittlung der maßgebliche Miete

Eine Zurückrechnung der bei der Bewertung im Ertragswertverfahren zugrunde zu legenden Mieten aus aktuellen Mietspiegeln ist nicht zulässig.

BFH, Urteil v. 16.05.2018 - II R 37/14;

Bei der Einheitsbewertung im Ertragswertverfahren richtet sich die maßgebliche Jahresrohmiete gemäß § 79 Abs. 1 BewG vorrangig nach der für das Grundstück aufgrund vertraglicher Vereinbarungen im Hauptfeststellungszeitpunkt tatsächlich gezahlten Miete. Unmittelbar anwendbar ist diese Vorgabe nur für Grundstücke, die im Hauptfeststellungszeitpunkt 01.01.1964 bereits vermietet waren. Andernfalls bestimmt sich die Jahresrohmiete gemäß § 79 Abs. 2 BewG nach der üblichen Miete (BVerfG, Urteil v. 10.04.2018 - 1 BvL 11/14, u.a., Rz 112).

Der Kläger rügt die Verfassungswidrigkeit der Vorschriften über die Einheitsbewertung. Im Übrigen  müsse § 79 BewG verfassungskonform dahingehend ausgelegt werden, dass die der Einheitsbewertung zugrunde zu legende Miete aus aktuellen Mietspiegeln durch Zurückrechnung auf den 01.01.1964 zu ermitteln sei.

Die Entscheidung des BFH:

  • Die vom Kläger begehrte Zurückrechnung der der Einheitsbewertung zugrunde zu legenden Mieten aus aktuellen Mietspiegeln ist mit den §§ 2779 Abs. 2, 5 BewG nicht vereinbar.
  • Dies ergibt sich daraus, dass die im Ertragswertverfahren gemäß § 80 BewG auf die Jahresrohmiete anzuwendenden und aus den Anlagen 3 bis 8 zum Bewertungsgesetzersichtlichen Vervielfältiger ebenfalls nach den Verhältnissen des Jahres 1964 ermittelt wurden.
  • Der Konzeption der Vervielfältiger liegen Reinerträge zugrunde, die unter Berücksichtigung pauschalierter Bewirtschaftungskosten und Bodenertragsanteile, aufgegliedert nach Grundstücksarten, Baujahrgruppen und Gemeindegrößenklassen, ermittelt worden sind.
  • Die Vervielfältiger können dementsprechend unmittelbar auf die Roherträge angewandt werden und sollen dabei zugleich die altersbedingten Unterschiede zwischen Grund und Boden und Gebäude miterfassen (BVerfG, Urteil v. 10.04.2018 - 1 BvL 11/14, u.a, Rz 120).
  • Zwar hat das BVerfG die dem angefochtenen Verwaltungsakt zugrunde liegenden Vorschriften rückwirkend für verfassungswidrig erklärt, aber zugleich deren weitere Anwendung bis zu einem bestimmten Zeitpunkt zugelassen.

QuelleBFH, Urteil v. 16.05.2018 - II R 37/14

Der DIHK hat am 30.07.2018 ein Positionspapier zur Reform der Grundsteuer veröffentlicht

Der DIHK plädiert für ein Flächenmodell, das für die Bemessung der Grundsteuer auf die Fläche des Grundstücks und die Geschossflächen der Gebäude abstellt. Dabei ließe sich typisierend berücksichtigen, dass Grundstücke je nach Bebauungs- und Flächennutzungsplan unterschiedlich nutzbar sind.

Den Gemeinden könnte etwa die Option eingeräumt werden, ihre Flächen nach vorgegebenen, einheitlichen Kriterien in verschiedene Kategorien einzuordnen. Das würde es ermöglichen, Flächen unterschiedlicher Qualität mit unterschiedlichen Eurocent-Beträgen zu "bewerten", ohne auf die aufwendig und kaum rechtssicher zu ermittelnden Bodenrichtwerte zurückzugreifen.

Grundsteuer, Einheitsbewertung im Ertragswertverfahren Ermittlung der maßgebliche Miete

Eine Zurückrechnung der bei der Bewertung im Ertragswertverfahren zugrunde zu legenden Mieten aus aktuellen Mietspiegeln ist nicht zulässig.

BFH, Urteil v. 16.05.2018 - II R 37/14;

Bei der Einheitsbewertung im Ertragswertverfahren richtet sich die maßgebliche Jahresrohmiete gemäß § 79 Abs. 1 BewG vorrangig nach der für das Grundstück aufgrund vertraglicher Vereinbarungen im Hauptfeststellungszeitpunkt tatsächlich gezahlten Miete. Unmittelbar anwendbar ist diese Vorgabe nur für Grundstücke, die im Hauptfeststellungszeitpunkt 01.01.1964 bereits vermietet waren. Andernfalls bestimmt sich die Jahresrohmiete gemäß § 79 Abs. 2 BewG nach der üblichen Miete (BVerfG, Urteil v. 10.04.2018 - 1 BvL 11/14, u.a., Rz 112).

Der Kläger rügt die Verfassungswidrigkeit der Vorschriften über die Einheitsbewertung. Im Übrigen  müsse § 79 BewG verfassungskonform dahingehend ausgelegt werden, dass die der Einheitsbewertung zugrunde zu legende Miete aus aktuellen Mietspiegeln durch Zurückrechnung auf den 01.01.1964 zu ermitteln sei.

Die Entscheidung des BFH:

  • Die vom Kläger begehrte Zurückrechnung der der Einheitsbewertung zugrunde zu legenden Mieten aus aktuellen Mietspiegeln ist mit den §§ 27, 79 Abs. 2, 5 BewG nicht vereinbar.
  • Dies ergibt sich daraus, dass die im Ertragswertverfahren gemäß § 80 BewG auf die Jahresrohmiete anzuwendenden und aus den Anlagen 3 bis 8 zum Bewertungsgesetz ersichtlichen Vervielfältiger ebenfalls nach den Verhältnissen des Jahres 1964 ermittelt wurden.
  • Der Konzeption der Vervielfältiger liegen Reinerträge zugrunde, die unter Berücksichtigung pauschalierter Bewirtschaftungskosten und Bodenertragsanteile, aufgegliedert nach Grundstücksarten, Baujahrgruppen und Gemeindegrößenklassen, ermittelt worden sind.
  • Die Vervielfältiger können dementsprechend unmittelbar auf die Roherträge angewandt werden und sollen dabei zugleich die altersbedingten Unterschiede zwischen Grund und Boden und Gebäude miterfassen (BVerfG, Urteil v. 10.04.2018 - 1 BvL 11/14, u.a, Rz 120).
  • Zwar hat das BVerfG die dem angefochtenen Verwaltungsakt zugrunde liegenden Vorschriften rückwirkend für verfassungswidrig erklärt, aber zugleich deren weitere Anwendung bis zu einem bestimmten Zeitpunkt zugelassen.

Quelle: BFH, Urteil v. 16.05.2018 - II R 37/14

IVD plädiert für Flächenmodell bei Reform der Grundsteuer

„Die Zeit wird knapp, eine Einigung ist schwierig. Der IVD schlägt deshalb vor, das sogenannte Flächenmodell einzuführen.“ Das sagt Jürgen Michael Schick, Präsident des IVD, und reagiert damit auf aktuelle Medienberichte, wonach es kein Vorankommen bei der Reform der Grundsteuer gebe. Hintergrund ist eine Antwort des Finanzministeriums auf eine Parlamentsanfrage der Grünen zum Stand der Grundsteuerreform.

Das Bundesverfassungsgericht hatte am 10. April dieses Jahres die Bemessungsgrundlage der Grundsteuer wegen Verstoßes gegen das Gleichbehandlungsgebot für verfassungswidrig erklärt. Dem Gesetzgeber war eine Frist bis Ende 2019 eingeräumt worden, um ein neues Modell vorzulegen.

Die Pressemitteilung des IVD finden Sie hier.

Grundsteuer C: Besteuerung von Grundstücken

Die von den Koalitionsparteien CDU, CSU und SPD im Koalitionsvertrag vereinbarte Prüfung der Einführung einer neuen "Grundsteuer C" für bebaubare Grundstücke war Anlass für eine Kleine Anfrage der FDP-Fraktion.

Die Bundesregierung soll unter anderem definieren, was ein bebaubares Grundstück ist und ob ein bebaubares auch ein "baureifes" Grundstück ist. Des Weiteren wird nach der Zahl bebaubarer Grundstücke gefragt und dem Anteil dieser Grundstücke, die der öffentlichen Hand gehören.

 

Es bleibt nur das Flächenmodell!

IVD Kommentar zur Entscheidung des BVerfG über die Verfassungsmäßigkeit der Grundsteuer

Am 10. April hat das Bundesverfassungsgericht (BVerfG) seine Entscheidung zur Verfassungsmäßigkeit der Grundsteuer verkündet. Wie erwartet hat das Gericht entschieden, dass die Einheitswerte nicht mehr als Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer verwendet werden dürfen, weil dies dem verfassungsrechtlichen Gebot der Gleichbehandlung widerspricht. Denn die Einheitswerte beruhen auf den Wertverhältnissen zum 1.1.1964 (alte Bundesländer) und zum 1.1.1935 in den neuen Bundesländern. Seit dem haben sich die Wertverhältnisse in den einzelnen Regionen Deutschlands aber unterschiedlich entwickelt.

Mit Spannung ist erwartet worden, welche Frist das Gericht dem Gesetzgeber einräumen würde, um eine neue Regelung zu schaffen. Die Finanzverwaltung hatte sich eine Frist von 10 Jahren erhofft, um für jedes Grundstück den sogenannten Kostenwert zu ermitteln. Bereits in der mündlichen Verhandlung am 16. Januar 2018  hat das Gericht jedoch zu erkennen gegeben, dass es dem Gesetzgeber keine derart langen Übergangsfrist einräumen wird. Im Ergebnis hat das Gericht eine zweistufige Übergangsregelung geschaffen: Bis zum 31.12.2019 muss der Gesetzgeber eine neue Regelung verabschieden. Wenn der Gesetzgeber die Neuregelung verabschiedet hat, können die bisherigen Bewertungsregeln noch fünf Jahre, längstens aber bis zum 31.12.2014 fortgelten.

Das Aus für die Kostenwerte

Damit scheidet nach Ansicht des IVD das von der Mehrheit der Bundesländer eingebrachte Kostenwertmodell  aus. Denn um für jedes der etwa 35 Millionen Grundstücke den Kostenwert zu ermitteln, bräuchte die Finanzverwaltung nach eigenen Angaben etwa sieben Jahre.  Befürworter des Kostenwertmodells interpretieren das Urteil zwar dahingehend, dass die Finanzverwaltung zur Ermittlung der Kostenwerte bis zum Ablauf des Jahres 2017 Zeit hätte, weil sie bis dahin die Grundsteuern auf den 1.1.2024 rückwirkend festsetzen könnte. Dies dürfte aber mit der Absicht des BVerfG nicht vereinbar sein, das die Feststellung der Bemessungsgrundlagen bis zum 31.12.2014 begrenzen wollte.

Probeberechnungen haben außerdem ergeben, dass die Zugrundelegung der Kostenwerte zu einem extremen Anstieg der Grundsteuern führen würde. Zwar könnten die Gemeinden durch Absenkung ihrer Hebesätze gegensteuern. Nach der bisherigen Erfahrung werden dies jedoch gerade wirtschaftlich schwache Gemeinden wahrscheinlich nicht tun, sondern die höheren Steuern gerne entgegennehmen. Auch ohne Anhebung der Hebesätze würden steigende Bodenpreise und Baukosten zu einem ständigen Anstieg der Grundsteuer führen.

Schließlich sprechen auch verfassungsrechtliche Gründe gegen das Kostenwertmodell. Das von dem IVD und den anderen Immobilienverbänden der BID in Auftrag gegebene Gutachten von Prof. Hey ist zu dem Ergebnis gelangt, dass das Modell der Kostenwerte verfassungswidrig ist, weil die Kostenwerte sich aus zwei völlig unterschiedlichen Werten zusammensetzen. Während der Bodenwert dem Verkehrswert entspricht, ist der Gebäudewert ein eher fiktiver Wert, der mit dem Verkehrswert nichts zu tun hat. Denn der Gebäudewert soll in einem extrem typisierten Sachwertverfahren ermittelt werden, bei dem weder ein Reparaturrückstau noch Modernisierungen berücksichtigt werden. Je größer der Anteil des Gebäudewertes an dem Gesamtwert eines bebauten Grundstücks ist, umso mehr entfernt sich der Kostenwert daher von dem Verkehrswert.

Aufgrund der Ausführungen des Gerichts dürfte aber auch der Vorschlag, stattdessen lediglich auf den Bodenwert abzustellen und den Wert des Gebäudes außer Acht zu lassen, nicht in Betracht kommen. Zwar lässt sich dieser Vorschlag relativ schnell umsetzen, weil die von den Gutachterausschüssen ermittelten Bodenwerte bereits vorliegen. Wie das Gericht jedoch unmissverständlich klar gemacht hat, ist Maßstab für die Verfassungsmäßigkeit der Grundsteuer vor allem das Gebot der Gleichbehandlung. Dieses beinhaltet aber auch, dass Ungleiches entsprechend ungleich behandelt werden muss. Dass bebaute und unbebaute Grundstücke unterschiedliche Werte haben und deshalb auch unterschiedlich besteuert werden müssen, liegt daher auf der Hand. Das „Bodenwertmodell“ wird daher vor allem aus politischen Gründen befürwortet, um Grundstückseigentümer damit zur Bebauung zu drängen. Dieses Ziel dürfte aber eine derart offensichtliche Ungleichbehandlung nicht rechtfertigen. Eine reine Bodenwertsteuer würde außerdem einen Verstoß gegen das sogenannte Äquivalenzprinzip bedeuten. Denn wie der Bundesfinanzhof entschieden hat, soll die Grundsteuer auch einen Ausgleich für die Belastung der Gemeinde durch die Nutzung des Grundstücks darstellen. Ein unbebautes Grundstück wird aber typischerweise weniger stark genutzt als ein bebautes Grundstück und belastet die Gemeinde dementsprechend weniger stark. Der nächste verfassungsrechtliche Streit wäre damit vorprogrammiert. Im wirtschaftlichen Ergebnis würde das Modell vor allem die Grundstücke in den Ballungsgebieten stark belasten, wo die Bodenpreise in den letzten Jahren gestiegen sind.

Letztlich bedeutet die Entscheidung des BVerfG daher, dass das sogenannte Flächenmodell eingeführt werden muss, das seinerzeit von den Ländern Bayern, Baden-Württemberg und Hessen entwickelt worden ist und jetzt vor allem von den Ländern Bayern und Hamburg befürwortet wird. Danach soll die Grundsteuer anhand der Grundfläche des Bodens und der Nutzfläche des Gebäudes ermittelt werden. Dabei kann zwischen den verschiedenen Nutzungsarten des Gebäudes wie etwa Wohnen und Gewerbe unterschieden werden. Auf den Wert des Bodens und des Gebäudes kommt es dagegen nicht mehr an. Dieses Modell lässt sich relativ schnell und ohne übermäßigen bürokratischen Aufwand umsetzen. Das Modell würde auch den verfassungsrechtlichen Vorgaben des Gerichts genügen. Denn das BVerfG hat in seinem Urteil ausdrücklich darauf hingewiesen, dass die Grundsteuer nicht unbedingt an den Wert des Grundstücks anknüpfen muss. Die Grundsteuer kann auch an andere Parameter anknüpfen, wenn diese in einem ausreichenden Zusammenhang mit dem Zweck der Grundsteuer stehen. Diese Voraussetzungen erfüllt das Flächenmodell in hervorragender Weise. Denn die Nutzfläche des Gebäudes ist ein guter Indikator dafür, in welchem Umfang die Infrastruktur der Gemeinde durch die Nutzung des Grundstücks in Anspruch genommen wird. Damit erhält die Gemeinde durch die Grundsteuer ein Äquivalent für die durch das Grundstück und seine Bebauung verursachten Infrastrukturkosten. Dieses Modell dürfte auch zu wenig Streit mit dem Finanzamt führen.

IVD plädiert für Flächenmodell als Grundlage einer reformierten Grundsteuer

  • Bundesverfassungsgericht sieht in geltendem Recht Verstoß gegen Gleichbehandlungsgebot
  • Flächenmodell als einzig sinnvolle alternative Besteuerungsgrundlage

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Berlin, 10. April 2018 –  Heute hat das Bundesverfassungsgericht entschieden, dass die Einheitswerte nicht mehr als Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer verwendet werden dürfen, weil dies dem verfassungsrechtlichen Gebot der Gleichbehandlung widerspricht. Die Einheitswerte beruhen auf den Wertverhältnissen zum 1.1.1964 (alte Bundesländer) und zum 1.1.1935 in den neuen Bundesländern. Seit dem haben sich die Wertverhältnisse in den einzelnen Regionen Deutschlands aber unterschiedlich entwickelt. "Dieses Urteil stellt keine Überraschung dar – es war allseits erwartet worden. Allen Beteiligten war klar, dass die Datengrundlage schon lange nicht mehr die tatsächliche Wertentwicklung und Werthöhe darstellen kann. Der Gesetzgeber ist jetzt gefordert, die Erhebung der Grundsteuer auf eine neue Basis zu stellen. Das Ziel muss eine grundlegende Vereinfachung ohne Steuererhöhungen und eine Vereinheitlichung des Rechts im gesamten Bundesgebiet sein", kommentiert Jürgen Michael Schick, Präsident des Immobilienverbandes IVD, das Urteil und ergänzt: "Angesichts der vom Gericht festgesetzten Frist bis Ende 2019 und der Urteilsbegründung sind die Optionen begrenzt."

Der Reformvorschlag der Bundesländer, nach dem die sogenannten Kostenwerte als Bemessungsgrundlage dienen sollten, scheide wegen zu langer Umsetzungszeiten aus. Die Finanzverwaltung bräuchte nach eigenen Angaben sieben Jahre, um die Kostenwerte für jedes der etwa 35 Millionen Grundstücke zu ermitteln. Auch der Vorschlag, lediglich auf die Bodenwerte abzustellen und den Gebäudewert außer Acht zu lassen, erscheine nicht gangbar. Zwar ließe sich dieser Vorschlag schnell umsetzen, weil die von den Gutachterausschüssen ermittelten Bodenwerte bereits vorliegen. Allerdings würde damit nicht berücksichtigt werden, dass bebaute und unbebaute Grundstücke sehr unterschiedliche Werte haben. Nach dem Gebot der Gleichbehandlung müssten diese deshalb auch unterschiedlich besteuert werden. "Eine Grundsteuer auf Basis der Bodenwerte wäre genauso verfassungswidrig wie auf Basis der Einheitswerte", sagt Schick.

Der IVD plädiert daher für die Einführung des von den "Südländern" Bayern, Baden-Württemberg und Hessen entwickelten sogenannten Flächenmodells. Nach diesem wird die Steuer anhand der Grundfläche des Bodens und der Nutzfläche des Gebäudes ermittelt. Dabei kann zwischen den verschiedenen Nutzungsarten des Gebäudes wie etwa Wohnen und Gewerbe unterschieden werden. "Wir haben uns schon vor Jahren für dieses Modell stark gemacht. Es lässt sich relativ schnell und ohne übermäßigen bürokratischen Aufwand umsetzen. Es ist auch gerecht, weil die Nutzfläche des Gebäudes ein guter Indikator dafür ist, in welchem Umfang die Infrastruktur der Gemeinde durch seine Nutzung in Anspruch genommen wird, und dürfte zu wenig Streit mit dem Finanzamt führen", sagt Schick.

Grundsteuer: Entscheidung des BVerfG angekündigt

Die Entscheidung zur Einheitsbewertung für die Bemessung der Grundsteuer fällt am 10. April. Das hat das Bundesverfassungsgericht (BverfG) bekannt gegeben. Das Urteil wird nicht nur von Kommunen mit höchster Spannung erwartet. Beobachter gehen davon aus, dass das Bundesverfassungsgericht die bisherige Einheitsbewertung für verfassungswidrig erklären wird. Das Gericht wird dann festlegen, wie viel Zeit dem Gesetzgeber eingeräumt wird, um eine neue Regelung zu schaffen.

Weitere Informationen finden Sie hier.

Reform der Grundsteuer: IVD plädiert für „Südländer-Modell“

Das Bundesverfassungsgericht hat im Januar über die Einheitsbewertung bei der Grundsteuer verhandelt. „Das Gericht hat heute natürlich keine Entscheidung verkündet. Es hat aber deutlich zu erkennen gegeben, dass das geltende Recht nicht mit der Verfassung vereinbar ist, weil die Einheitswerte von den heutigen Werten stark abweichen“, kommentiert Jürgen Michael Schick, Präsident des Immobilienverbandes IVD, die mündliche Verhandlung.

Den vollständigen Text zur Reform der Grundsteuer finden Sie hier.

 

Grundsteuer: BVerfG berät über die Einheitswerte

Am kommenden Dienstag, den 16. Januar wird der Erste Senat des Bundesverfassungsgerichts (BVerfG) über die Verfassungsmäßigkeit der Einheitswerte als Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer entscheiden. Da das BVerfG bereits im Hinblick auf die Erbschaftssteuer und die Grunderwerbsteuer entschieden hat, dass die Einheitswerte gegen das Gleichbehandlungsgebot des Grundgesetzes verstoßen, ist davon auszugehen, dass es im Hinblick auf die Grundsteuer genauso entscheiden wird. Voraussichtlich wird das Gericht die Einheitswerte für mit der Verfassung unvereinbar erklären und dem Gesetzgeber aufgeben, innerhalb einer bestimmten Frist eine Neuregelung zu schaffen. Spannend ist jedoch, welche Frist das Gericht dem Gesetzgeber einräumen wird.

Ausführliche Informationen lesen Sie hier.

Verfassungsmäßigkeit der Grundsteuer

Der Erste Senat des Bundesverfassungsgericht (BVerfG) will am 16. Januar 2018 über die Verfassungsmäßigkeit der Grundsteuer beraten. Dem BVerfG liegen drei Richtervorlagen des BFH und zwei Verfassungsbeschwerden zur Entscheidung vor.

Inhaltlich geht es um die Einheitswerte, die als Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer dienen und noch heute nach den Wertverhältnissen zum 1.1.1964 (alte Bundesländer) bzw. zum 1.1.1935 (neue Bundesländer) festgestellt werden.

Der Bundesfinanzhof (BFH) hält die Einheitsbewertung des Grundvermögens für Bewertungsstichtage ab dem 1.1.2008 verfassungswidrig, weil sie gegen den Gleichbehandlungsgrundsatz des Artikel 3 Grundgesetz verstoße. Denn seit dem 1.1.1964 hätten sich der Immobilienmarkt und die Gebäudetechnik erheblich verändert, so dass es zu Wertverzerrungen komme. Mit den Verfassungsbeschwerden wir außerdem geltend gemacht, die Anwendung zweier unterschiedlicher Bewertungsverfahren (Ertragswert- und Sachwertverfahren) stelle eine Ungleichbehandlung dar.

Der Bundesrat hatte am 4.11.2016 beschlossen, einen Entwurf zur Änderung des Bewertungsgesetzes gem. Art. 76 Abs. 1 GG beim Bundestag einzubringen. Da der Entwurf bis Ende Juni 2017 nicht im Bundestag behandelt wurde, ist er jedoch verfallen (Grundsatz der Diskontinuität) und müsste erneut im Bundesrat beschlossen werden. Nach dem  Entwurf sollten die neuen Werte ab dem 1.1.2027 bei Festsetzung der Grundsteuer angewendet werden. Ob das BVerfG dem Gesetzgeber eine derart lange Übergangsfrist einräumen wird, bleibt abzuwarten.

Einheitlicher Grundsteuerbescheid: Vermieter ist nicht zur Kostentrennung verpflichtet

Bei der Betriebskostenabrechnung für ein teils gewerblich und teils zu Wohnzwecken vermietetes Grundstück muss der Vermieter bei Umlage der Grundsteuer keinen Vorwegabzug für die gewerblich genutzten Einheiten vornehmen.

 

BGH, Urteil vom 10.5.2017, VIII ZR 79/16

Wenn durch die gewerbliche Nutzung eines Gebäudes deutlich mehr Kosten je Quadratmeter verursacht werden als durch die Wohnnutzung, muss der Vermieter dies bei der Umlage der Betriebskosten berücksichtigen und für die Gewerbeeinheiten einen entsprechenden Vorwegabzug vornehmen (§§ 315, 316 BGB). Dies ist jedoch bei der Grundsteuer nicht der Fall. Denn die für ein Jahr erhobene Grundsteuer hängt nicht von den in diesem Jahr erzielten Erträgen und ihrer Verteilung auf die die Gewerbeeinheiten und die Wohnungen ab. Die Grundsteuer wird vielmehr auf der Grundlage des Einheitswertes anhand des in der Gemeinde geltenden Hebesatzes ermittelt. Dem Einheitswert liegen aber nicht die aktuellen Mieterträge zugrunde, sondern diejenigen eines weit zurückliegenden Jahres.

In dem Streitfall haben die Mieter von der Vermieterin die Rückzahlung von Betriebskosten verlangt. Sie bewohnen eine 136 Quadratmeter große Wohnung, die sich in einem gemischt genutzten Gebäude mit einer Wohn- und Nutzfläche von 1.100 Quadratmetern befindet. Auf die gewerbliche Nutzung entfallen 56 Prozent der Fläche, der Rest wird zu Wohnzwecken genutzt. Nach dem Mietvertrag werden die Betriebskosten nach dem Verhältnis der Wohn- und Nutzflächen des Gebäudes verteilt.

Die vorherige Vermieterin hatte die bei den Betriebskostenabrechnungen jeweils 70 Prozent der Grundsteuer vorweg auf die Gewerbeeinheiten verteilt und nur den Restbetrag auf die Wohnungen umgelegt. Grundlage hierfür war der die Anlage zu dem Einheitswertbescheid auf den 1.1.1935. Danach entfielen 70 Prozent des Mietertrages auf die gewerbliche Nutzung.  Nach Veräußerung des Grundstücks verteilte die neue Vermieterin die Grundsteuer ohne Vorwegabzug.

Dies ist nach der Entscheidung des Bundesgerichtshofs rechtmäßig. Zwar findet bei der Festsetzung des Einheitswertes für eine vermietetes Grundstück das Ertragswertverfahren Anwendung (§§ 36 ff BewG). Es besteht jedoch kein direkter Zusammenhang zwischen der im Abrechnungsjahr anfallenden Grundsteuer und der Ertragssituation in diesem Jahr, weil der Einheitswert nach den Wertverhältnissen eines weit zurückliegenden Jahres zu ermitteln ist. Damit fehlt es an der maßbeglichen Voraussetzung für einen Vorwegabzug, dass die gewerbliche Nutzung erhebliche Mehrkosten verursacht, die es unbillig erscheinen lassen, die Kosten einheitlich nach dem Flächenmaßstab zu verteilen. Denn das Verhältnis der Gewerbemieten zu den Wohnungsmieten kann im Abrechnungsjahr völlig anders sein als im Jahre 1935. Das im Abrechnungsjahr bestehende Verhältnis der Gewerbemieten zu den Wohnungsmieten kann für die Verteilung der Betriebskosten nicht maßgeblich sein, weil diese Mieten nicht Grundlage des Einheitswertbescheides und der Grundsteuer sind.

Das Urteil betrifft zwar ein Grundstück in den neuen Bundeländern, in denen die Einheitswerte nach den Wertverhältnissen zum 1.1.1935 festgesetzt werden, es muss aber in gleicher Weise für Grundstücke in den alten Bundesländern gelten, in denen die Wertverhältnissen zum 1.1.1964 maßgeblich sind.

Im Ergebnis muss der Vermieter daher bei gemischt genutzten Grundstücken für die Grundsteuer keinen Vorwegabzug vornehmen und weder auf der Grundlage des Einheitswertbescheides noch anhand der tatsächlichen Mieteinnahmen im Abrechnungsjahr ermitteln, welcher Anteil der Erträge auf die Gewerberäume und auf die Wohnräume entfällt.

Reform der Grundsteuer

Die gegenwärtige Grundsteuer basiert auf den Einheitswerten zum 1. Januar 1964 bzw. zum 1. Januar 1935. Da sich die Grundstückswerte seit dem stark "verschoben" haben, ist eine Reform unumgänglich. Das Bundesverfassungsgericht hat angekündigt, über die Verfassungsmäßigkeit des gegenwärtigen Rechts noch in diesem Jahr entscheiden zu wollen.

Die Länder Hessen und Niedersachsen haben eine Bundesratsinitiative gestartet und einen Gesetzesentwurf zur Änderung des Bewertungsgesetzes und des Grundsteuergesetzes in das parlamentarische Verfahren eingebracht. Danach soll Bemessungsgrundlage der sogenannte kostenwert des Grundstücks sein. Dieser setzt sich aus dem Bodenrichtwert und dem Sachwert des Gebäudes zusammen. Dieser Wert soll in einem automatisierten Verfahren alle sechs Jahre fortgeschrieben werden. Die neuen Werte sollen zum 1. Januar 2022 erhoben werden und erstmalig zum 1. Januar 2027 der Grundsteuer zugrunde gelegt werden. Bis dahin sollen die bisherigen Regeln über die Einheitswerte gültig bleiben.

Die Bundesarbeitsgemeinschaft Immobilienwirtschaft Deutschland (BID), in der der IVD Mitglied ist, hat bei Professor Dr. Johanna Hey ein Gutachten zur Verfassungsmäßigkeit des Gesetzesentwurfs in Auftrag gegeben. Frau Prof. Hey ist zu dem Ergebnis gelangt, dass auch der vorliegende Gesetzesentwurf verfassungswidrig wäre, da als Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer nur der Verkehrswert des Grundstücks in Betracht komme.

Hierzu müssten allerdings sämtliche 35 Millionen Grundstücke neu bewertet werden. Da dies längere Zeit in Anspruch nehmen würde, sei für die Zwischenzeit eine Übergangslösung erforderlich. Denn es ist kaum zu erwarten, dass das Bundesverfassungsgericht dem Gesetzgeber für die Neureglung der Grundsteuer eine Frist von 10 Jahren einräumt. Hierfür kommt nach Ansicht von Prof. Hey insbesondere das sog. "Südländermodell" in Betracht, nach dem sich die Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer aus den Flächen des Grundstücks und des Gebäudes ergibt. Die verschiedenen Nutzungsarten können durch unterschiedliche Multiplikatoren berücksichtigt werden.

Nach Ansicht des IVD hätte ein solches Modell außerdem den Vorteil, dass steigende Grundstückspreise und Baukosten nicht zu einem automatischen Anstieg der Grundsteuer führen würden.

Die Forderungen des IVD:

1. Die Reform der Grundsteuer muss schnell und ohne übergroßen Aufwand umsetzbar sein.
2. Die Gesamtbelastung der Bürger mit Grundsteuer darf nicht steigen.
3. Der Anstieg von Bodenpreisen und Baukosten darf nicht zu einem automatischen Anstieg der Grundsteuer führen.

Etliche Schwachstellen beim Gesetz zur Grundsteuerreform

Die Länder Hessen und Rheinland-Pfalz haben in einer Pressemitteilung vom 22. Juli 2016 angekündigt, im September 2016 über den Bundesrat ein Gesetz zur Reform der Grundsteuer einzubringen. Der Wortlaut des Reformvorschlags ist auf den Internetseiten beider Finanzministerien erhältlich. Dem Vorschlag liegt eine Einigung der meisten Länder und des Bundesfinanzministeriums zugrunde. Lediglich die Länder Hamburg und Bayern haben sich mit dem Vorschlag nicht einverstanden erklärt.

Möglicherweise kommt damit die seit Mitte der 90-iger Jahre andauernde Diskussion über eine Reform der Grundsteuer zum Abschluss. Die Bundesländer befürchten offenbar, dass das Bundesverfassungsgericht die derzeitige Grundsteuer für verfassungswidrig erklärt und ihnen damit ihre wichtigste Einnahmequelle wegbrechen könnte.  Das Steueraufkommen der Grundsteuer betrug im Jahre 2014 rund 12,7 Milliarden Euro.

Berücksichtigung des Bodenwertes

Die volle Berücksichtigung des Bodenwertes wird nicht nur zum 1. Januar 2022 zu einem  starken Anstieg der Grundstückswerte führen, sondern auch in den Folgejahren eine Dynamisierung der Grundsteuer zur Folge haben, die über dem allgemeinen Preisindex liegt. Wie die Erfahrung der letzten Jahrzehnte zeigt, steigen die Bodenpreise in den Zuzugsgebieten weit stärker als die allgemeinen Lebenshaltungskosten und die Löhne. Dies wird vor allem die Mieter treffen, die aufgrund der Umlage der Grundsteuer als Betriebskosten mit einer Steigung der "zweiten Miete" rechnen müssen, die größer ist als ihre Lohnzuwächse.

Der IVD fordert daher, dass für die Werte des Bodens und des Gebäudes unterschiedliche Steuermesszahlen eingeführt werden und die Steuermesszahl für den Wert des Bodens nur halb so hoch ist wie die für den Wert des Gebäudes.

Belastungsneutralität

Verbindliche Regelung

Der Gesetzesvorschlag enthält das Versprechen, dass die Steuerbelastung insgesamt nicht steigen soll. Dies soll vor allem dadurch erreicht werden, dass anhand der neuen Grundstückwerte eine bundeseinheitliche Steuermesszahl errechnet wird, die  einen Anstieg des bundesweiten Messbetragsvolumens verhindert.

Insofern sei jedoch an die letzte Hauptfeststellung zum 1. Januar 1964 erinnert. Bei der Umsetzung der neuen Grundstückswerte zum 1. Januar 1974 wurde die ursprüngliche Absicht der Belastungsneutralität aufgegeben und Steuermesszahlen eingeführt, die zu einer Mehrbelastung von etwa 25 Prozent geführt haben. Der IVD fordert daher, in dem Gesetz zur Änderung des Bewertungsgesetzes die Belastungsneutralität verbindlich zu regeln. Durch die zukünftige bundeseinheitliche Steuermesszahl darf sich das Messbetragsvolumen trotz erhöhter Grundstückswerte nicht erhöhen.

Länderfinanzausgleich

Wenn in dem Gesetz über den Länderfinanzausgleich geregelt wird, dass die spezifischen Steuermessbeträge der Länder bei Ermittlung der Finanzkraft eines Landes unberücksichtigt bleiben und statt dessen insofern der bundeseinheitliche Steuermessbetrag zugrunde gelegt wird, so übt dies einen Druck auf die Länder aus, ihren landesspezifischen Steuermessbetrag nicht unter den bundeseinheitlichen Steuermessbetrag abzusenken oder ihn sogar noch anzuheben. Einen entsprechenden Effekt kann man derzeit bei der Grundsteuer beobachten. Da hier die Finanzkraft des jeweiligen Landes nach dem FAG nicht aufgrund der tatsächlichen Steuereinnahmen errechnet wird, sondern nach einem durchschnittlichen Steuersatz, wird eine Steuerspirale in Gang gesetzt. Jedes Land ist in Versuchung, einen höheren Steuersatz einzuführen als den durchschnittlichen Steuersatz aller Länder.

Der IVD fordert daher, dass der Länderfinanzausgleich so gestaltet wird, dass für die Berechnung der Finanzkraft eines Landes die länderspezifische Steuermesszahl maßgeblich ist.

Benachteiligung von Neubauten

Pauschalkosten für Neubauten

Die vorgeschlagene Bewertung der Gebäude führt zu einer Benachteiligung von Neubauten gegenüber Altbauten, da für Neubauten höhere Pauschalkosten angesetzt werden und die Altersabschreibung geringer ist als die tatsächliche Alterswertminderung.  Altbauten werden dadurch für Mieter und Eigentümer wirtschaftlich interessanter. Dies erscheint fragwürdig, weil Neubauten energetisch hochwertiger sind als Altbauten.

Steigende Baukosten

Steigende Baukosten werden sich durch die beabsichtigte Gestaltung der Kostenwerte auf die Mieter  von Neubauten doppelt auswirken. Zum einen werden die höheren Baukosten zu einer höheren Nettomiete führen. Außerdem werden die gestiegenen Baukosten aber auch zu höheren Pauschalherstellungskosten führen, so dass sich für Neubauten ein  höherer Gebäudewert ergibt. Dieser wird zu einer höheren Grundsteuer führen, die als Mietnebenkosten vor allem die Mieter belastet.

Altbauten werden daher für die Mieter wegen der niedrigeren Nebenkosten interessanter sein als Neubauten. Wegen ihrer besseren energetischen Qualität sollten Neubauten gegenüber Altbauten jedoch nicht benachteiligt werden.

Umfassende Modernisierung

Wenn ein Altbau umfassend modernisiert wird, so wirkt sich das wegen der starken Typisierung nicht auf den Grundstückswert aus. Derartige Gebäude werden daher in der Grundsteuer besser behandelt als vergleichbare Neubauten. Dies gilt auch dann, wenn der Altbau nur hinsichtlich des Wohnkomforts modernisiert worden  ist, und er energetisch wesentlich schlechter ist als der Neubau.

Einigung der Landesfinanzminister über die neue Grundsteuer

Die Landesfinanzminister haben sich auf ein neues Modell für die Grundsteuer geeinigt. Danach soll Bemessungsgrundlage zukünftig der Verkehrswert der Grundstücke sein.

Bisher wird die Grundsteuer auf der Grundlage der Einheitswerte erhoben. Diese werden in den alten Bundesländern nach den Wertverhältnissen zum 1. Januar 1964 und in den neuen Bundesländern zum 1. Januar 1935 festgestellt.

In Zukunft soll der Verkehrswert maßgeblich sein. Die Bundesländer sollen die Möglichkeit haben, die die Grundsteuermesszahl eigenständig festzulegen. Damit sollen vor allem die Stadtstaaten die Möglichkeit erhalten, zu verhindern, dass die neue Berechnungsgrundlage zu einer Mehrbelastung ihrer Bürger führt.

Nach Ansicht des IVD darf die Neuregelung der Grundsteuer nicht zu einer Mehrbelastung der Mieter und Eigentümer führen. Da die Grundstücke höher bewertet werden, müssen die Länder über eine Absenkung der Messzahlen und die Gemeinden die Hebesätze senken. Dies Steuer darf nicht zu einem Bürokratiemonster werden, das die Grundstückseigentümer mit zusätzlicher Arbeit belastet.

Aufkommensneutrale Reformierung des Grundsteuerrechts

Die Grundsteuer ist eine von Immobilieneigentümern jährlich an ihre Gemeinde zu entrichtende Abgabe. Durch die Steuer beteiligen sich Mieter und Vermieter an den Kosten für kommunale Infrastrukturaufwendungen. 2012 haben viele Gemeinden die Grundsteuer erhöht. In fast allen Kommunen liegen die Steuersätze mittlerweile weit über den von der Landesregierung empfohlenen Steuersätzen. Wir halten diese Entwicklung für falsch. Auch wenn man anerkennt, dass die Gemeinden ihre Haushalte konsolidieren müssen, sollte dies jedoch nicht einseitig über die Grundsteuer geschehen.

Wir halten die Grundsteuer für sozial ungerecht. Denn sie belastet die Bürger ohne Rücksicht auf ihre finanzielle Leistungsfähigkeit. Vermieter legen die Grundsteuer als Betriebskosten auf ihre Mieter um. Dies geschieht in der Regel nach der Wohnfläche der gemieteten Wohnung. Je größer die Wohnung ist, umso größer ist daher die Belastung durch die Grundsteuer. Gerade Familien mit Kindern werden daher überproportional mit der Grundsteuer belastet. Soweit die Wohnung nicht vermietet, sondern vom Eigentümer selbst genutzt wird, gilt dies letztlich in gleicher Weise.

Seit dem letzten Feststellungszeitpunkt der Bemessungsgrundlage sind Verzerrungen eingetreten, die durch eine Reform beseitigt werden müssen. Die Reform der Grundsteuer sollte aber auf jeden Fall aufkommensneutral und auf der Ebene der Hebesätze erfolgen.

CDU, SPD und Linke machen keine expliziten Aussagen zur Grundsteuer in ihren Wahlprogrammen. Die FDP möchte das heutige Bewertungsgesetz abschaffen, eine aufkommensneutrale Reformierung des Grundsteuerrechts und flexible Hebesätze in den Kommunen. Auch die Grünen sprechen sich für eine Reform aus. Die Grundsteuer soll nach aktuellen, pauschalierten Verkehrswerten berechnet werden. Dieses so genannte Verkehrswertmodell lehnen wir ab. Es würde zu einem unverhältnismäßigen Verwaltungsaufwand führen.