IVD Nord zur Änderungen der Bewertung von Immobilien insbesondere bei Erbschaften ab 2023

• IVD empfiehlt sachkundigen Rat beim Wertansatz
• Besonderes Augenmerk bei Immobilien mit Mängeln oder Schäden 

Hamburg, 15. Dezember 2022 – Aktuell wird der Eindruck vermittelt, dass Erbschaften von Immobilien sich ab 2023 deutlich verteuern werden. Es wird vielfach suggeriert, dass sich Bewertungsverfahren oder gar Steuersätze vollständig geändert haben. Grundlage der Überlegungen ist das Anfang Dezember veröffentlichte Jahressteuergesetz (2023).

Dazu erklärt Mathias Vieth, stellvertretender Vorsitzender des IVD Nord und öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger: „Der Gesetzgeber hat weder das Bewertungsverfahren, noch die Steuersätze angepasst. Vielmehr wurden zunächst die Vorgaben des Bundesverfassungsgerichtes umgesetzt. Konkret sieht die Regelung des Gesetzes vor, dass die Bewertung sich – wie bisher auch – am Verkehrswert orientiert.“

In den meisten Fällen wird dieser im Vergleichswertverfahren auf der Grundlage von statistisch ermittelten Formeln, die die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte ermitteln, festgestellt. In Gebieten, in denen keine ausreichende Zahl von Vergleichsfällen vorhanden sind, erfolgt die Bewertung im Sachwertverfahren. Da der vorläufige Sachwert nicht die Verhältnisse auf dem Grundstücksmarkt widerspiegelt, wird er mithilfe von Marktanpassungsfaktoren (Sachwertfaktoren), die ebenfalls von den Gutachterausschüssen ermittelt werden sollen, zum Verkehrswert geführt.

Nur in den Fällen, in denen weder Vergleichsfaktoren noch Sachwertfaktoren vorliegen, erfolgt die Anpassung mit Wertzahlen nach Anlage 25 zu § 191 Satz 2 BewG (Bewertungsgesetz). Nur diese Wertzahlen sind mit dem Jahressteuergesetz angehoben worden.

Vieth: „Selbstverständlich basieren auch diese Rechengrößen auf historischen Werten und können daher im Einzelfall zu einem zu hohen Wertansatz führen. Wie bisher auch hat jeder Steuerpflichtige jedoch die Möglichkeit dem Finanzamt nach § 198 BewG durch die Vorlage eines Wertgutachtens eines qualifizierten Sachverständigen nachzuweisen, dass der vom Finanzamt ermittelte Wert über dem angemessenen Verkehrswert liegt. Insbesondere bei Gebäuden mit Schäden und Mängeln kann dieser Weg zu einer deutlich verminderten Steuer führen.“

Insgesamt bleibt festzuhalten, dass der Gesetzgeber mit dem Jahressteuergesetz 2023 versucht die Vorgaben des Bundesverfassungsgerichtes in einer wirtschaftlich vernünftigen Form umzusetzen. Dabei werden bisher vom Gesetzgeber ungewollte und unbewusst entstandene vermeintliche Vorteile im Sinne des Gleichbehandlungsgrundsatzes beseitigt. Unabhängig davon empfiehlt es sich, dass Betroffene sich sachkundigen Rat zum Wertansatz ihrer Immobile einholen.

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