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Themenseite: Grundsteuer

Reform der Grundsteuer

Zum 1. Januar 2025 wird die neue Grundsteuer in Kraft treten. Was müssen Eigentümer und Verwalter beachten? Was gilt in welchem Bundesland? Wann ist die Erklärung für die neue Grundsteuer abzugeben? Welche Angaben müssen gemacht werden und welche Fristen gibt es?

Auf dieser Themenseite erfahren Sie alles zum Thema Grundsteuer.

VRFG a.D. Hans-Joachim Beck

Rechtsberater Referat Steuern

Telefon: 0 30 / 27 57 26 0 E-Mail: beck@ivd.net

Expertentipp

Sie sollten an Ihre Kunden aktiv herantreten und ihnen ein Angebot machen, die Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwertes für sie einzureichen. Hierüber sollten Sie einen gesonderten Vertrag abschließen, der ein konkretes Honorar, eine spezielle Vollmacht, eine Haftungsbeschränkung und die Erklärung enthält, dass der Kunde den Bescheid über den Grundsteuerwert von seinem Steuerberater überprüfen lassen wird.

Sachnähe

Für die Abgabe der Erklärung zur Feststellung der neuen Grundsteuerwerte haben Sie und Ihr Verwaltungsunternehmen eine größere Sachnähe als das Steuerbüro Ihrer Kunden. Denn die Daten, die dabei erklärt werden müssen, sind völlig andere als die Angaben, die für die Steuererklärung erforderlich sind. In der Steuererklärung sind vor allem die Höhe der Mieten und Instandhaltungskosten zu erklären. Diese Daten spielen in der Erklärung für die neue Grundsteuer dagegen keine Rolle, da nach dem Bewertungsgesetz (BewG) nicht die tatsächlichen, sondern gesetzlich typisierte Werte maßgeblich sind. Daher sind in der Erklärung für die Grundsteuer statt der Mieten und der Kosten lediglich die Wohnflächen und die Nutzflächen des Gebäudes anzugeben. Bei Gewerbeimmobilien muss statt der Wohn- und der Nutzflächen die sogenannte Bruttogrundfläche des Gebäudes angegeben werden. Diese Zahl liegt aber weder Ihnen noch dem Steuerbüro vor und muss in jedem Fall erst noch ermittelt werden.

Sie müssen auch keine Bewertung des Grundstücks vornehmen. Denn in der Erklärung geben Sie nicht den Wert des Grundstücks an, sondern lediglich die für die Bewertung maßgeblichen Daten. Die eigentliche Bewertung nimmt der Computer der Finanzverwaltung vor. Wie diese Berechnung funktioniert, müssen Sie nicht verstehen. Es genügt, wenn Sie wissen, welche Daten Sie wo in den Vordruck eingeben müssen.

Höhe des Honorars

Die Höhe des Honorars müssen Sie danach ausrichten, welcher Zeitaufwand in Ihrem Büro entstehen wird. Daher könnte es sich anbieten, dass sie mit dem Kunden ein Stundenhonorar vereinbaren. Dies ist meines Eindrucks jedoch aus mehreren Gründen nicht zu empfehlen. Für Ihren Kunden ist eine derartige Regelung nicht angenehm, weil er nicht abschätzen kann, wie hoch das Honorar sein wird. Außerdem wäre eine solche Regelung ungerecht. Denn der Zeitaufwand für die ersten Erklärungen wird größer sein als für die späteren, sodass die Ersten zu viel zahlen.

Unterscheidung nach der Art des Grundstücks

Handelt es sich um ein reines Wohngebäude ohne gewerbliche Nutzung dürfte der Zeitaufwand gering sein. Handelt es sich um ein Gebäude, in dem sich sowohl Wohnungen als auch gewerblich genutzte Räume befinden, ist der Aufwand größer, weil Sie zunächst prüfen müssen, ob es sich um ein Mietwohngrundstück oder um ein gemischt genutztes Grundstück beziehungsweise sogar um Geschäftsgrundstück handelt.

Handelt es sich um ein Grundstück, das im Sachwertverfahren zu bewerten ist, entsteht sicherlich ein größerer Zeitaufwand. Denn in diesem Fall müssen Sie statt der Wohnfläche und Nutzfläche die sogenannte Bruttogrundfläche (BGF) angeben. Diese Zahl liegt Ihnen mit ziemlicher Sicherheit nicht vor, da sie ansonsten nicht benötigt wird.

Sinnvoll dürfte es sein, für jedes Grundstück einen Grundpreis zu definieren. Wird das Grundstück sowohl betrieblich als auch privat genutzt, sollten Sie einen Zuschlag vereinbaren, der den Aufwand für die Ermittlung des Verhältnisses von Nutzfläche und Wohnfläche abdeckt. Handelt es sich um ein Mietwohngrundstück, das im Ertragswertverfahren zu bewerten ist, können Sie je Wohnung (und Gewerbeeinheit) einen weiteren Zuschlag vereinbaren. Sollte das Grundstück im Sachwertverfahren zu bewerten sein, kommt es für die Höhe des Honorars darauf an, welche Daten Ihr Kunde Ihnen zur Verfügung stellt.

Haftung

Dem Haftungsrisiko können Sie dadurch begegnen, dass Sie Ihre Haftung in der Vereinbarung mit dem Kunden auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit beschränkt wird. Wenn Sie mit dem Kunden vereinbaren, dass er den Bescheid über den Grundsteuerwert seinem Steuerberater zur Überprüfung übergibt, besteht für Sie im Ergebnis kein Haftungsrisiko.

Datenerfassung

Sinnvoll ist es, die Abgabe der Erklärung vorzubereiten und die erforderlichen Daten rechtzeitig bereits vor dem 1. Juli 2022 zusammenzutragen. Denn das Zeitfenster für die Abgabe der Erklärung ist kurz und fällt in die Sommerzeit, in der viele Mitarbeiter in den Urlaub gehen wollen.

Programm oder Erfassungsbogen

Für die Datenerfassung werden derzeit bereits einige Programme angeboten. Ehe man dafür Geld ausgibt, sollte man prüfen, was das Programm leistet.

Büroorganisation

Bei der internen Verteilung der Arbeit sollte man die Erfassung der Daten demjenigen Mitarbeiter übertragen, der für das betreffende Grundstück zuständig ist.

Die Eingabe sollte man dagegen aus meiner Sicht nicht auf sämtliche Mitarbeiter verteilen, sondern damit ein oder zwei Mitarbeiter betrauen, die sich darauf spezialisieren. Denn es wird ein paar Erklärungen brauchen, bis man sich mit dem Vordruck vertraut gemacht hat.

WEG-Verwalter

Verwalter von Wohnungseigentumsanlagen sind nach dem StBerG nicht befugt, die Erklärung für die einzelnen Eigentümer abzugeben. Sie können den Eigentümern jedoch anbieten, ihnen die erforderlichen Daten, wie insbesondere, die Nummer des Flurstücks, die Größe des Gesamtgrundstücks, den Bodenrichtwert, und das Baujahr des Gebäudes mitzuteilen.

Die neue Grundsteuer

Abgabe der Erklärung für den Grundsteuerwert

Auch Grundstücksverwalter können die Erklärung für die Feststellung der neuen Grundsteuerwerte für die Eigentümer abgeben. WEG-Verwalter sind dazu jedoch nur befugt, wenn sie für den Eigentümer auch die Verwaltung des Sondereigentums übernommen haben. Sie können die Eigentümer jedoch unterstützen, indem sie ihnen die erforderlichen Daten mitteilen, wie insbesondere die Gesamtgröße des Grundstücks und das Baujahr des Gebäudes – außerdem auch noch die Flure und das Flurstück.

Grundsätzlich sind nach dem Steuerberatungsgesetz (StBerG) nur Steuerberater, Steuerbevollmächtigte, Rechtsanwälte, Wirtschaftsprüfer und vereidigte Buchprüfer berechtigt, geschäftsmäßig Hilfe in Steuersachen zu leisten (§ 2 StBerG). Wenn jemand geschäftsmäßig Hilfe in Steuersachen leistet, ohne dazu befugt zu sein, muss das Finanzamt ihn gem. § 80 Abs. 5 AO zurückweisen. Nach § 4 Nr. 4 StBerG sind jedoch Verwalter fremden Vermögens berechtigt, hinsichtlich dieses Vermögens, geschäftsmäßig Hilfe in Steuersachen zu leisten. Allerdings beschränkt sich die Befugnis des Verwalters nach § 4 Nr. 4 StBerG auf „das Vermögen“, das ihm anvertraut ist. Diese Befugnis ist deshalb überschritten, wenn es um die Erklärung zur gesonderten und einheitliche Feststellung der Einkünfte aus der Immobilie und die Umsatzsteuererklärung geht. Denn die Umsatzsteuererklärung enthält Aussagen über den Umfang des gesamten Unternehmens. Die Erklärung über die gesonderte Feststellung der Einkünfte enthält auch Aussagen über etwaige Sonderwerbungskosten der Beteiligten. Die Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwertes betrifft dagegen ausschließlich das Grundstück, auf den sich die Verwaltervollmacht bezieht. Auch wenn das Grundstück mehreren als Miteigentümern gehört und in der Erklärung auf dem Vordruck GW-1 deren Anteile angegeben werden müssen, handelt es sich um grundstücksbezogene Angaben.

Auch wenn ein Abschlag auf die Steuermesszahl beantragt wird, weil das Gebäude ein Baudenkmal ist, handelt es sich um ein ausschließlich grundstücksbezogenes Merkmal, das von der Regelung des § 4 Nr. 4 StBerG umfasst ist.

Die „nicht geschäftsmäßige“ Hilfeleistung ist natürlich immer zulässig. Daher dürfen Verwandte und Freunde bei der Erklärung helfen und für die Absendung sogar ihre Elster Zertifizierung benutzen. Geschäftsmäßigkeit liegt bei selbständigem Handeln mit Wiederholungsabsicht vor. Auf eine Entgeltlichkeit kommt es nicht an. Die Wiederholungsabsicht kann sich auch auf denselben Steuerpflichtigen beziehen.

Ab 1. Juli 2022 müssen die Steuererklärungen abgegeben werden

Zum 1. Januar 2025 wird die neue Grundsteuer in Kraft treten. Statt der Einheitswerte werden dann in den meisten Bundesländern die Grundsteuerwerte der Besteuerung zugrunde gelegt, in einigen Bundesländern nur die Fläche. Jeder Eigentümer eines Grundstücks muss daher nächstes Jahr eine Steuererklärung abgeben. Darauf weist der Immobilienverband Deutschland IVD | Die Immobilienunternehmer hin und beantwortet die wichtigsten Fragen zur Ermittlung der Grundsteuerwerte und zur Steuererklärung.

Wer ist für die Steuererklärung zuständig?

Bei Eigentumswohnungen ist der einzelne Eigentümer zuständig, nicht der WEG-Verwalter. Damit die Finanzämter ausreichend Zeit haben, die Werte zu berechnen, sollen die Steuerklärungen bereits vom 1. Juli bis Ende Oktober 2022 abgegeben werden. Die Erklärungen müssen dem Finanzamt elektronisch per ELSTER übermittelt werden. Wer bei Elster noch nicht registriert ist, sollte dies bald beantragen, da die Registrierung einige Zeit in Anspruch nimmt (https://www.elster.de/portal/registrierung-auswahl). Eine persönliche Aufforderung zur Abgabe der Steuererklärung wird nicht erfolgen. Es wird lediglich eine öffentliche Bekanntmachung geben.

Welche Angaben müssen gemacht werden?

„Welche Daten Sie in der Erklärung angeben müssen, hängt zunächst davon ab, in welchem Bundesland Ihr Grundstück liegt. Denn nach der Reform gilt in Deutschland nicht überall dasselbe Gesetz. Der Bundesgesetzgeber hat zwar ein so genanntes Bundesmodell erlassen, nach dem der Wert des Grundstücks maßgeblich ist. Dem haben sich aber nur die die Länder Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und Thüringen angeschlossen. Die übrigen Bundesländer haben eigene abweichende Gesetz erlassen, bei denen teilweise der Wert des Grundstücks nicht maßgeblich ist“, erklärt Hans-Joachim Beck, Leiter der Abteilung Steuern beim IVD.

Welcher Wert gilt: Ertragswert …

Wenn das Grundstück in einem der Bundesländer liegt, in dem der Wert des Grundstücks maßgeblich ist, kommt es darauf an, ob dieser Wert im Sachwertverfahren oder im Ertragswertverfahren zu ermitteln ist. Im Ertragswertverfahren werden Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser und Mietwohngrundstücke bewertet. Dabei handelt es sich um Grundstücke, die zu mehr als 80 Prozent Wohnzwecken dienen.

Damit das Finanzamt den Wert des Bodens ermitteln kann, sind zunächst der Bodenrichtwert und die Größe des Grundstücks anzugeben. Den Bodenrichtwert kann man über das Bodenrichtwert-Informationssystem https://www.bodenrichtwerte-boris.de in Erfahrung bringen. Merkmale des einzelnen Grundstücks wie Ecklage, Zuschnitt, Vorder- und Hinterland, Beschaffenheit des Baugrunds, Lärm- und Geruchsbelästigungen, Altlasten sowie Außenanlagen bleiben unberücksichtigt. Außerdem müssen Gemarkung und Flurstück angegeben werden.

Der Ertragswert des Gebäudes wird nicht anhand der tatsächlichen Mieten und der tatsächlichen Betriebskosten errechnet, sondern auf der Grundlage statistischer Durchschnittswerte. Das Gebäude muss in eine Baualtersklasse (Baujahr bis 1948, 1949 bis 1978, 11979 bis 1990 und 1991 bis 200 und ab 2001) und die Wohnungen in Größenklassen (unter 60 m², 60 bis unter 100 m² und 100 m² und mehr) eingeordnet werden. Für Wohnungseigentum gelten dieselben Nettokaltmieten wie für Mietwohngrundstücke. Für einen Garagenstellplatz (Einzelgarage, Tiefgarage) wird die Nettokaltmiete mit einem Festwert von 35 Euro angesetzt.

… oder Sachwert?

Im Sachwertverfahren werden Grundstücke bewertet, die zu 80 Prozent oder mehr betrieblichen oder öffentlichen Zwecken dienen. In diesen Fällen ist die Ermittlung der erforderlichen Daten etwas schwieriger. Zunächst muss auch hier die Größe des Grundstücks und der Bodenrichtwert angegeben werden. Zusätzlich ist die Gebäudeart, das Baujahr und das Jahr der Fertigstellung einer etwaigen Kernsanierung anzugeben Außerdem wird die so genannte Brutto-Grundfläche benötigt. Dabei handelt es sich um die Summe der nutzbaren Grundflächen aller Grundrissebenen des Bauwerks und deren konstruktive Umschließungen. Dieser Wert liegt den meisten Eigentümern bisher nicht vor. Da bei der Ermittlung besondere Regeln zu beachten sind, wird damit in der Regel ein Sachverständiger beauftragt werden müssen.

Was passiert in den Bundesländern, die nicht dem Bundesmodell folgen?

Bei Grundstücken in den Bundesländern, die das Bundesmodell nicht übernommen haben, gelten die jeweiligen Landesgesetze. In den meisten dieser Länder sind lediglich Angaben über die Flächen des Grundstücks und des Gebäudes und die Lage des Grundstücks erforderlich. Die in den Ländern Saarland und Sachsen erlassenen Grundsteuergesetze folgen weitgehend dem Bundesmodell und verlangen ebenfalls eine Wertermittlung.

Baden-Württemberg
Baden-Württemberg hat ein so genanntes modifiziertes Bodenwertmodell eingeführt. Dabei spielt der Wert des Grundstücks keine Rolle. Es kommt lediglich auf die Grundstücksfläche und den Bodenrichtwert an.

Bayern
Bayern hat ein reines Flächenmodell eingeführt. Der Wert des Grundstücks und des Gebäudes spielt keine Rolle.

Hamburg
Hamburg hat eine so genanntes Wohnlagemodell eingeführt. Maßgeblich ist dabei die Fläche des Grundstücks, die Nutzfläche des Gebäudes sowie die Wohnlage. Die Einordnung der Wohnlage orientiert sich an dem Mietspiegel, der die Grundstücke in normale und gute Wohnlagen einteilt.

Hessen
Hessen hat ein so genanntes Flächen-Faktor-Modell eingeführt. Das Modell folgt im Prinzip dem Flächenmodell des Landes Bayern, ergänzt dieses aber um einen lagebezogenen Faktor.

Niedersachsen
Das Land Niedersachsen hat eine Fläche-Lage-Modell eingeführt. Es entspricht weitgehen dem Modell des Landes Hessen.

Saarland
Das Saarland hat zwar ein eigenes Grundsteuergesetz erlassen. Dieses folgt aber inhaltlich weitgehend dem Bundesmodell und weicht lediglich hinsichtlich der Steuermesszahl von dem Bundesmodell ab.

Sachsen
Das Land Sachsen hat ein so genanntes Nutzungsartmodell eingeführt. Es entspricht weitgehend dem Bundesmodell, sieht aber für verschiedene Nutzungsarten unterschiedliche Steuermesszahlen vor.

 

Pressemitteilung vom 23. Dezember 2021

Die Steuererklärungen für die neue Grundsteuer

Im Jahre 2022 werden alle Grundstückeigentümer für die neue ab 2025 geltende Grundsteuer eine Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwertes abgeben müssen.

Eigentümer von Wohnungen und Einfamilienhäusern werden kaum Probleme haben, die erforderlichen Angaben zu machen. Die Bodenrichtwerte kann man dem Internet entnehmen. Die Wohnfläche kann man z.B. aus den Mietverträgen entnehmen. Es ist nicht erforderlich, die Wohnfläche für Grundsteuer nachmessen zu lassen. Eigentümer von Geschäftsgrundstücke i.S. des § 250 Abs. 3 BewG müssen jedoch Angaben über die Brutto-Grundfläche machen. Diese Zahl ist in vielen Fällen nicht bekannt und muss daher in der nächsten Zeit ermittelt werden. Dabei handelt es sich um Grundstücke, die zu mehr als 80 % -berechnet nach der Wohn- und Nutzfläche - eigenen oder fremden betrieblichen Zwecken dienen sowie gemischt genutzte Grundstücke.

Wann ist die Erklärung für die neue Grundsteuer abzugeben

Am 1.1.2025 wird die die neue Grundsteuer in Kraft treten. Hierfür muss jeder Eigentümer eines Grundstücks eine besondere Erklärung abgeben. Bei Eigentumswohnungen ist jeder Eigentümer selbst zuständig, nicht der WEG-Verwalter.
Anzugeben sind die Werte zum 1.1.2022. Dies heißt aber nicht, dass die Eigentümer die Erklärung bereits zum 1.1.2022 abgeben müssen, sondern dass die Verhältnisse zum 1.1.2022 maßgeblich sind. Die Erklärung sind voraussichtlich erst ab dem 1. Juli 2022 abzugeben. Derzeit stehen hierfür noch keine Erklärungsvordrucke zur Verfügung. Das Bundesministerium der Finanzen hat lediglich einen Entwurf der Erklärungsvordrucke veröffentlich sowie den Entwurf eines Anwendungserlasses für die neue Vorschriften (Anwendungserlass Bewertungsgesetz, AE-B). Eine persönliche Aufforderung zu Abgabe der Erklärung werden die Eigentümer von ihrem Finanzamt nicht erhalten. Die Aufforderung wird vielmehr durch eine öffentliche Bekanntmachung im Bundesanzeiger erfolgen, voraussichtlich im März 2022. Darauf werden wir als IVD aufmerksam machen. Die Erklärungen sind elektronisch per ELSTER zu übermitteln (§ 228 Abs. 6 BewG). Hierfür wird es eine Frist bis Ende Oktober geben. Wer bei Elster noch nicht registriert ist, muss dies nachholen.

Es kommt darauf an, in welchem Bundesland das Grundstück liegt

Welche Daten Sie in der Erklärung angeben müssen, hängt davon ab, in welchem Bundesland das Grundstück liegt. Nach der Reform der Grundsteuer wird nämlich nicht überall in Deutschland dasselbe Gesetz gelten. Der Bundesgesetzgeber hat zwar ein Bundesgesetz erlassen, dem haben sich aber nur die Länder Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und Thüringen angeschlossen. Die übrigen Bundesländer haben abweichende eigene Gesetz erlassen.

Im Folgenden soll nur das Bundesgesetz besprochen werden.
Wenn das Grundstück in einem der anderen Länder liegt, also in Bayern, Baden-Württemberg, Hamburg, Hessen Niedersachsen, Saarland oder Sachsen müssen sich die Eigentümer nach dem dortigen Gesetz richten. Diese Länder werden eigene Erklärungsvordrucke herausgeben.

Der neue Grundsteuerwert anstelle des bisherigen Einheitswertes

Nach dem Bundesgesetz ist die Grundsteuer von dem Wert des Grundstücks abhängig. Hierzu ermittelt das Finanzamt für jedes Grundstück einen Grundsteuerwert, der an die Stelle des bisher maßgeblichen Einheitswertes tritt, und stellt diesen durch einen gesonderten Bescheid fest. Der Bescheid wird schriftlich bekannt gegeben. Nach Aussage der Finanzverwaltung soll die Mehrzahl der Bescheide bis zum Ende des Jahres 2023 ergehen. Wenn der Eigentümer mit dem festgestellten Grundsteuerwert nicht einverstanden ist, kann er gegen diesen Einspruch einlegen. Durch einen Einspruch gegen den späteren Grundsteuerbescheid können Sie Einwände gegen die Feststellung des Grundsteuerwertes nicht mehr geltend machen. Durch Multiplikation des Grundsteuerwertes mit der Steuermesszahl (§§ 14 – 15 GrStG) errechnet das Finanzamt den Grundsteuermessbetrag, den es der Gemeinde übermittelt. Diese wendet dann auf den Grundsteuermessbetrag den von ihr festgesetzten Hebesatz an und errechnet daraus die Grundsteuer, die es durch einen weiteren Bescheid festsetzt. In Berlin sind die Finanzämter auch für die Festsetzung der Grundsteuer zuständig. Dennoch können auch hier Einwendungen gegen die Feststellung des Grundsteuerwertes nicht durch einen Einspruch gegen den Grundsteuerbescheid geltend gemacht werden. Dieser muss sich gegen den Bescheid über die Feststellung des Grundsteuerwertes wenden. Insofern hat sich durch die Reform der Grundsteuer an dem Verfahren nichts geändert.

Änderungen sind jedoch hinsichtlich der Ermittlung des maßgeblichen Grundsteuerwertes eingetreten. Wie sich der Grundsteuerwert errechnet, ist ziemlich kompliziert und soll hier nicht weiter erläutert werden, da der Wert vom Finanzamt errechnet wird. Eigentümer müssen dem Finanzamt lediglich die Daten mitteilen, die es zur Ermittlung des Grundstückswertes benötigt.

Welche Daten das Finanzamt benötigt, hängt davon ab, nach welcher Methode das Grundstück zu bewerten ist. Dies hängt wiederum davon ab, um welche Art von Grundstück es sich handelt.

Unbebaute Grundstücke
Unbebaute Grundstücke werden nach ihrer Fläche und dem Bodenrichtwert bewertet (§ 247 Abs. 1 BewG). Den Bodenwert kann in fast allen Bundeländer dem Internet entnommen werden - unter dem Suchbegriff Boris-D (BodenRichtwertInformationsSystem.). Besondere Merkmale des einzelnen Grundstücks wie Ecklage, Zuschnitt, Vorder- und Hinterland, Beschaffenheit des Baugrunds, Lärm- und Geruchsbelästigungen, Altlasten sowie Außenanlagen bleiben außer Ansatz.

Bebaute Grundstücke
Für bebaute Grundstücke gilt entweder das Ertragswertverfahren oder das Sachwertverfahren.

Wohngrundstücke
Wohngrundstücke werden in einem typisierten Ertragswertverfahren bewertet (§ 252 ff BewG) – vermietet oder unvermietet. Unter Wohnungen versteht man eine Zusammenfassung von Räumen, die die Führung eines selbständigen Haushalts ermöglicht und von anderen Räumen baulich abgeschlossen ist. Die Wohnfläche soll mindestens 20 m² betragen (§ 249 Abs. 10 BewG). Wichtig ist, dass der Ertragswert nicht anhand der tatsächlichen Mieten und der tatsächlichen Betriebskosten errechnet wird, sondern auf der Grundlage statistischer Durchschnittswerte. Nach § 254 Bewertungsgesetz (BewG) ergibt sich der Rohertrag des Grundstücks aus den in der Anlage 39 zum Bewertungsgesetz angegebenen monatlichen Nettokaltmieten je Quadratmeter Wohnfläche. Die Beträge sind aus dem Mikrozensus des Statistischen Bundesamtes abgeleitet worden. Die Höhe der Miete ist von dem jeweiligen Bundesland, in dem das Grundstück liegt, von der Gebäudeart, der Wohnungsgröße und dem Baujahr des Gebäudes abhängig. Durch den Ansatz typisierter Durchschnittswerte erübrigt sich in Fällen, in denen die Wohnung zu eigenen Wohnzwecken genutzt oder unentgeltlich überlassen wird, die Ermittlung einer üblichen Miete im Sinne des § 79 Absatz 2 BewG.

Für Wohnungseigentum gelten dieselben Nettokaltmieten wie für Mietwohngrundstücke. Für einen Garagenstellplatz (Einzelgarage, Tiefgarage) wird die Nettokaltmiete mit einem Festwert von 35 Euro angesetzt.
Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale wie z. B. abweichende erzielbare Erträge, Baumängel/-schäden, eine wirtschaftliche Überalterung, ein überdurchschnittlicher Erhaltungszustand, Bodenverunreinigungen sowie grundstücksbezogene Rechte und Belastungen werden im Rahmen dieser typisierenden Wertermittlung nicht gesondert ermittelt und berücksichtigt. Flächen, die zu anderen als Wohnzwecken genutzt werden, gelten als Wohnfläche. Für diese Flächen ist bei Mietwohngrundstücken die für Wohnungen mit einer Fläche unter 60 m² geltende monatliche Nettokaltmiete in Euro je Quadratmeter Nutzfläche (ohne Zubehörräume) anzusetzen. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern sind diese Flächen zu der jeweiligen Wohnfläche zu addieren.

Mietniveaustufen
Zur Berücksichtigung von Mietniveauunterschieden zwischen verschiedenen Gemeinden eines Landes sind die sich aus der Anlage 39 zu § 254 BewG ergebenden Nettokaltmieten durch folgende Ab- oder Zuschläge anzupassen:

Mietniveaustufe 1     – 20,0 %
Mietniveaustufe 2     – 10,0 %
Mietniveaustufe 3     +/– 0 %
Mietniveaustufe 4     + 10,0 %
Mietniveaustufe 5     + 20,0 %
Mietniveaustufe 6     + 30,0 %
Mietniveaustufe 7     + 40,0 %

 

Die gemeindebezogene Einordnung in die Mietniveaustufen und der dafür maßgebliche Gebietsstand ergibt sich aus der Rechtsverordnung zur Durchführung des § 254 des Bewertungsgesetzes (Mietniveau-Einstufungsverordnung – MietNEinV) vom 18. August 2021. Danach gehört beispielsweise die gesamte Gemeinde Berlin zur Mietstufe 4, ebenso wie die Gemeinde Potsdam. Stuttgart gehört zur Mietstufe 6, zur Stufe 7 gehören beispielsweise München und Starnberg.

Die erforderlichen Angaben

Aufgrund der Typisierung sind für ein Wohngrundstück nur folgende Angaben erforderlich:

Angaben zum Boden:
Fläche des Grundstücks und Bodenrichtwert je m².

Angaben zur Ermittlung des Ertragswertes (durchschnittliche Nettokaltmiete):

• Baujahr des Gebäudes, bei einer Kernsanierung das Jahr der Fertigstellung der Sanierung,
• Anzahl der Garagenstellplätze,
• Bei Ein- und Zweifamilienhäusern die gesamte Wohn und Nutzfläche,
• Anzahl der Wohnungen mit einer Wohnfläche von:
o unter 60 m²
o 60 – 100 m²
o mehr als 100 m²
• und deren gesamte Wohnfläche.

Außerdem ist die Nutzfläche der Räume anzugeben, die nicht Wohnräume sind und auch nicht Zubehörräume wie beispielsweise Keller und Waschküchen. Dabei handelt es sich um Verkaufsräume, Lagerräume oder Büros. Für diese Flächen wird vom Finanzamt die für Wohnungen unter 60 m² geltende Nettokaltmiete angesetzt. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern sind diese Flächen der jeweiligen Wohnfläche hinzuzurechnen (AE-B § 254 Abs. 3).

Sachwertverfahren

Wenn das Grundstück im Sachwertverfahren zu bewerten ist, weil es sich um ein Geschäftsgrundstück, ein gemischt genutztes Grundstück ein Teileigentum oder ein sonstiges bebautes Grundstück handelt (§ 250 Abs. 3 BewG), sind neben der Gebäudeart das Baujahr und das Jahr der Fertigstellung einer Kernsanierung anzugeben. Außerdem ist die Brutto-Grundfläche anzugeben und welcher Teil davon dem Zivilschutz dient.

Die Brutto-Grundfläche
Die Brutto-Grundfläche liegt vielen Eigentümern nicht vor und muss erst noch ermittelt werden. Dabei handelt es sich nach AE-B § 254 um die Summe der bezogen auf die jeweilige Gebäudeart marktüblich nutzbaren Grundflächen aller Grundrissebenen des Bauwerks mit Nutzungen nach DIN 277-1: 2005-02 und deren konstruktive Umschließungen (siehe Anlage 42, I. Teil zum Bewertungsgesetz). Grundflächen von waagerechten Flächen sind aus ihren tatsächlichen Maßen, Grundflächen von schräg liegenden Flächen (z. B. Tribünen, Zuschauerräumen, Treppen und Rampen) aus ihrer vertikalen Projektion zu ermitteln. Die Brutto-Grundflächen sind in Quadratmeter anzugeben. Bei der Ermittlung der Brutto-Grundfläche wird zwischen folgenden Bereichen unterschieden:

Bereich a): überdeckt und allseitig in voller Höhe umschlossen,
Bereich b): überdeckt jedoch nicht allseitig in voller Höhe umschlossen,
Bereich c): nicht überdeckt.

Die Normalherstellungskosten berücksichtigen nur die Brutto-Grundfläche der Bereiche a) und b), der Bereich c) wird nicht erfasst.

Für die Ermittlung der Brutto-Grundfläche sind die äußeren Maße der Bauteile einschließlich Bekleidung (z. B. Putz, Außenschalen mehrschaliger Konstruktionen) in Höhe der Boden- oder Deckenbelagsoberkanten anzusetzen. Brutto-Grundfläche des Bereichs b) sind an Stellen, an denen sie nicht umschlossen sind, bis zur vertikalen Projektion über ihrer Überdeckung zu ermitteln. Nicht zur Brutto-Grundfläche gehören Flächen, die ausschließlich der Wartung, Inspektion und Instandsetzung von Baukonstruktionen und technischen Anlagen dienen (z. B. nicht nutzbare Dachflächen, fest installierte Dachleitern und -stege, Wartungsstege in abgehängten Decken). Nicht berücksichtigt werden bei der Ermittlung der Brutto-Grundfläche außerdem
• Kriechkeller,
• Kellerschächte,
• Außentreppen,
• nicht nutzbare Dachflächen, auch Zwischendecken,
• Balkone, auch wenn sie überdeckt sind und
• Spitzböden (zusätzliche Ebene im Dachgeschoss, unabhängig vom Ausbauzustand).

 

Den kompletten Artikel mit umfangreichen Tabellen finden Sie zum Download hier.

 

[Fachartikel Steuern vom 7. Dezember 2021]

Antrag auf Erlass der Grundsteuer

Die Frist läuft am 31.3.2021 ab

Ein Anspruch auf der Erlass der Grundsteuer besteht nicht nur bei Leerstand, sondern auch bei einem Mietausfall. Da im Jahre 2020 viele Gewerbemieten nicht oder nur teilweise gezahlt worden sind, ist der Antrag auf Erlass der Grundsteuer dieses Jahr besonders wichtig. Auch wenn noch nicht feststeht, ob der Mietausfall endgültig ist, sollte der Antrag zur Wahrung der Frist bis zum 31. März gestellt werden. Die Begründung des Antrags kann ggf. nachgeholt werden.

Bis zum 31. März 2021 können Eigentümer von bebauten Grundstücken bei ihrer Gemeinde den teilweisen Erlass der Grundsteuer wegen einer wesentlichen Minderung des Ertrags beantragen. In den Ländern Berlin, Hamburg und Bremen muss der Antrag bei dem Finanzamt gestellt werden. Seit 2008 gilt ein zweistufiges System: Bei einer Ertragsminderung von mehr als 50 Prozent ist die Grundsteuer gemäß § 34 Abs. 1 Satz 1 GrStG in Höhe von 25 Prozent und bei einer Ertragsminderung von 100 Prozent gemäß § 34 Abs. 1 Satz 2 GrStG in Höhe von 50 Prozent zu erlassen.

Zu vergleichen ist dabei der normale Rohertrag mit dem tatsächlich erzielten Rohertrag des vorangegangenen Jahres. Als normaler Rohertrag gilt gemäß § 33 Abs. 1 Satz 4 Nr. 2 GrStG die nach den Verhältnissen zu Beginn des Erlasszeitraums geschätzte übliche Jahresrohmiete. Die Schätzung erfolgt entsprechend § 79 Abs. 2 BewG anhand der Miete, die für Räume gleicher oder ähnlicher Art, Lage und Ausstattung regelmäßig gezahlt wird. Bei der Jahresrohmiete handelt es sich um die vertragliche Miete zuzüglich der sog. kalten Betriebskosten. Unberücksichtigt bleiben Untermietzuschläge, Kosten des Betriebs der zentralen Heizungs-, Warmwasserversorgungs- und Brennstoffversorgungsanlage sowie des Fahrstuhls. Erlasszeitraum ist das gesamte Kalenderjahr, für welches die Grundsteuer festgesetzt worden ist. Jedes Grundstück ist isoliert zu betrachten.

Leerstand
Üblicherweise handelte es sich um Fälle, in denen die Ertragsminderung auf einem Leerstand der Räume beruhte. Hierzu gibt es umfangreiche Rechtsprechung. Die Ertragsminderung ist nicht zu berücksichtigen, wenn diese durch den Eigentümer selbst verschuldet ist. Bei einem Leerstand muss der Eigentümer daher nachweisen, dass er sich intensiv um eine Vermietung bemüht hat und dass die verlangte Miete marktgerecht war. Standen die Räume leer, weil sie modernisiert oder saniert wurden, kommt ein Erlass der Grundsteuer nicht in Frage, weil die Räume nicht zur Vermietung zur Verfügung standen und derartige Bauarbeiten in den Risikobereich des Vermieters fallen. Dagegen ist eine Ertragsminderung auch zu berücksichtigen, wenn der Leerstand auf strukturellen Problemen der betreffenden Region beruhte. Bei Ferienimmobilien kommt es darauf an, ob die Zeiten des Leerstands länger waren als bisher in der Region üblich.

Mietausfall
Im Jahre 2020 war der übliche Rohertrag häufig nicht durch Leerstand, sondern durch Mietausfall begründet. Auch in solchen Fällen besteht ein Anspruch auf Erlass der Grundsteuer, wenn dadurch der übliche Rohertrag um mehr als 100 bzw. 50 Prozent gemindert ist. Bei Wohnungen dürften diese Voraussetzungen zwar kaum erfüllt sein, bei Gewerberäumen gibt es aber viele Fälle, in denen die Vermieter im Jahre 2020 aufgrund der Corona Pandemie weniger als 50 Prozent der erwarteten Miete erhalten haben. In den Grundsteuerrichtlinien heißt es hierzu in R 38 Abs. 4 Satz 3 GrStR wörtlich: „Bei vermieteten Wohnungen und Räumen hat er einen Mietausfall nicht zu vertreten, wenn er eine marktgerechte Miete vereinbart hatte, diese jedoch aus Gründen nicht erhalten konnte, auf die er keinen Einfluss hat, z. B. bei Zahlungsunfähigkeit des Mieters.“ Soweit Mietausfälle durch die Corona Pandemie verursacht sind, handelt es sich sicherlich um Gründe, die der Vermieter nicht zu vertreten hat. Ein Grundsteuererlass dürfte allerdings ausscheiden, wenn der Vermieter dem Mieter die Miete erlassen hat, weil der Mietausfall vom Vermieter verursacht ist. Dasselbe dürfte wohl gelten, wenn der Vermieter die Miete gestundet hat.

In den übrigen Fällen stellt sich die Frage, ob der Anspruch auf Grundsteuererlass nur dann besteht, wenn der Mietausfall endgültig feststeht, weil entweder der Mieter zahlungsunfähig geworden ist oder ein Gericht entschieden hat, dass der Mieter weniger oder nichts zahlen muss. M.E. entsteht der Anspruch auf Stundung bereits dadurch, dass der tatsächliche Rohertrag im Jahr 2020 um mehr als 100 bzw. 50 Prozent unter dem üblichen und am Jahresanfang zu erwartenden Rohertrag zurückgeblieben ist. Soweit die betreffende Miete von den Mietern in späteren Jahren nachgezahlt wird, müsste der Bescheid über den Erlass geändert oder aufgehoben werden. Damit dies verfahrensrechtlich möglich ist, muss der Erlass vorläufig nach § 165 Abgabenordnung ergehen. Auf die ertragsteuerliche Frage, ob der Vermieter die Einkünfte aus der Vermietung durch eine Überschussrechnung oder durch Aufstellung einer Bilanz ermittelt, kann es im Rahmen der Grundsteuer nicht ankommen. Der Anspruch auf Erlass der Grundsteuer besteht m.E. auch dann, wenn der Vermieter in seiner Bilanz eine Forderung auf die Miete ausweist.

Jedenfalls sollte der Vermieter auch in den Fällen, in denen der Mietausfall noch nicht endgültig feststeht und der Mieter die Miete möglicherweise nachzahlt, einen Antrag auf Erlass der Grundsteuer stellen. Denn wenn sich später herausstellt, dass der Mietausfall endgültig ist, kann der Antrag nicht mehr gestellt werden, weil die Frist am 31. März abgelaufen ist. Der Vermieter müsste einen Antrag auf Wiedereinsetzung in den vorigen Stand stellen (§ 110 Abgabenordnung) und vortragen, dass er ohne Verschulden gehindert war, den Antrag fristgerecht zu stellen. Ob das Finanzamt einem solchen Antrag stattgeben würde, ist aber äußerst fraglich, weil der Vermieter ja nicht gehindert war, den Antrag fristgerecht zu stellen, nur weil der Mietausfall noch nicht endgültig feststand.

Wenn das Finanzamt den Erlassantrag ablehnt, weil der Mietausfall noch nicht endgültig feststeht, sollte man Einspruch einlegen und den Fall offen halten, solange die Miete noch nicht eingegangen ist.

Die neue Grundsteuer: Das Bundesmodell und die abweichenden Gesetze der Länder

Das Bundesverfassungsgericht hat mit seinem Urteil vom 10.4.2018 (1 BvL 11/14 u.a.) die für die Grundsteuer geltenden Einheitsbewertung für verfassungswidrig befunden. Der Gesetzgeber war daher verpflichtet, die Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer bis zum 31.12. 2019 neu zu regeln.  Dem ist der Gesetzgeber durch das Grundsteuerreformgesetz vom 26.11.2019 nachgekommen. In dem Gesetz werden eine Neubewertung sämtlicher wirtschaftlicher Einheiten auf den 1.1.2022 und eine Neufestsetzung der Grundsteuer auf der Grundlage der neuen Grundsteuerwerte auf den 1.1.2025 angeordnet. Bis dahin wird die Grundsteuer übergangsweise auf der Grundlage der „alten“ Einheitswerte weiter erhoben.

Das Bundesmodell

Kernpunkte des Bundesgesetzes

Kernpunkte des Gesetzes

  • Das Grundgesetz wird geändert. In Art. 105 Abs. 2 GG wird die konkurrierende Gesetzgebungsbefugnis des Bundes festgeschrieben, unabhängig davon, ob die Voraussetzungen des Art. 72 Abs. 2 GG erfüllt sind. In Art. 72 Abs. 3 GG wird der Katalog der Abweichungsbefugnisse der Länder um die Grundsteuer erweitert, so dass die Länder die Möglichkeit haben, eigenständige Grundsteuergesetze zu erlassen.
  • Die Grundsteuer wird weiterhin in einem dreistufigen Verfahren ermittelt: Feststellung des Grundsteuerwerts (1) und Festsetzung des Grundsteuermessbetrags durch die Finanzämter (2); Festsetzung der Grundsteuer durch die Kommunen als Steuergläubiger (3).
  • Die erste Hauptfeststellung nach neuem Recht erfolgt auf den Stichtag 1.1.2022, die darauf folgende Hauptfeststellung auf den 1.1.2029. Der Hauptfeststellungszeitraum beträgt damit sieben Jahre.
  • Die neuen Grundsteuerwerte sollen den Grundsteuerfestsetzungen durch die Kommunen ab dem 1.1.2025 zugrunde gelegt werden.
  • Mit der Ergänzung des 125b GG um einen Absatz 3 wird bestimmt, dass abweichendes Landesrecht der Erhebung der Grundsteuer frühestens für Zeiträume ab dem 1.1.2025 zugrunde gelegt werden darf. Bis dahin muss bundeseinheitlich das bisherige Grundsteuerrecht angewendet werden.

Kernpunkte des neuen Bewertungsverfahrens

  • Das neue Bewertungsverfahren ist wertabhängig.
  • Die Bewertung des Grundbesitzes für Zwecke der Grundsteuer ab 1.1.2022 wird in einem neuen Siebenten Abschnitt des Bewertungsgesetzes geregelt (§§ 218 bis 266 BewG).
  • Unbebaute Grundstücke werden mit dem Bodenrichtwert bewertet.
  • Bei Wohngrundstücken (z.B. Ein-, Zweifamilienhäuser und Mehrfamilienhäuser) wird zur Ermittlung der Bemessungsgrundlage an die aus dem Mikrozensus des Statistischen Bundesamtes abgeleiteten durchschnittlichen Nettokaltmieten angeknüpft. Um Unterschiede zwischen den Gemeinden zu erfassen werden Zu- und Abschläge entsprechend den Mietniveaustufen gemacht.
  • Für gemischt genutzte Grundstücke sowie Geschäftsgrundstücke ist ausschließlich ein vereinfachtes Sachwertverfahren anzuwenden.
  • Die Gemeinden erhalten das Recht, für baureife aber unbebaute Grundstücke eine besondere Grundsteuer C zu erheben.
  • Das land- und forstwirtschaftliche Vermögen wird nach einem standardisierten, ertragswertorientierten Verfahren bewertet, und zwar bundeseinheitlich nach dem Eigentümerprinzip. Die land- und forstwirtschaftlichen Wohngebäude werden im Grundvermögen erfasst und der Grundsteuer B unterworfen.
  • Die Steuermesszahl, die auf den Grundsteuerwert anzuwenden ist, wird wegen der angestrebten Aufkommensneutralität (Grundsteueraufkommen bundesweit derzeit etwa 15 Mrd. €) ausdifferenziert und beträgt bei den wirtschaftlichen Einheiten des Grundvermögens 0,34 v. T und bei den wirtschaftlichen Einheiten des land- und forstwirtschaftlichen Vermögens 0,55 v.T.
  • Die Steuermesszahl ermäßigt sich um 25 % für Wohngrundstücke, wenn es sich um öffentlich geförderten Wohnraum handelt oder sich die Wohnungen im Eigentum bestimmter Rechtsträger befinden (Gebietskörperschaften, gemeinnützige Wohnungsbaugesellschaften oder von der Körperschaftsteuer befreite Genossenschaften und Vereine).

Bewertung der Grundstücke im Grundvermögen

Die neuen Vorschriften zur Bewertung der Grundstücke lehnen sich an die außersteuerlichen Vorschriften zur Ermittlung des Verkehrswerts von Grundstücken auf der Grundlage des Baugesetzbuchs an. Zunächst ist zwischen bebauten und unbebauten Grundstücken zu unterscheiden. Bei bebauten Grundstücken gilt – wie bisher – ein vereinfachtes Ertragswertverfahren als Regelverfahren. In bestimmten Ausnahmefällen ist das Sachwertverfahren anzuwenden.

 

 


Bewertung unbebauter Grundstücke

Gemäß § 247 Abs. 1 Satz 1 BewG bestimmt sich der Grundsteuerwert unbebauter Grundstücke nach ihrer Fläche und den Bodenrichtwerten. Nach § 196 Abs. 1 Satz 1 BauGB sind aufgrund der Kaufpreissammlung (§ 195 BauGB) flächendeckend durchschnittliche Lagewerte für den Boden unter Berücksichtigung des unterschiedlichen Entwicklungszustands zu ermitteln. In bebauten Gebieten sind Bodenrichtwerte mit dem Wert zu ermitteln, der sich ergeben würde, wenn der Boden unbebaut wäre. Die Bodenrichtwerte sind von den Gutachterausschüssen (§§ 192 ff. BauGB) zum jeweiligen Hauptfeststellungszeitpunkt zu ermitteln, zu veröffentlichen und nach amtlich vorgeschriebenem Datensatz durch Datenfernübertragung den zuständigen Finanzämtern zu übermitteln.

Bewertung bebauter Grundstücke

Bei der Bewertung bebauter Grundstücke ist zwischen acht verschiedenen Grundstücksarten zu unterscheiden. Die Grundstücksart entscheidet über das Bewertungsverfahren (§ 250 BewG), die anzuwenden Bewertungsparameter und die Grundsteuermesszahl.

Bewertungsverfahren Grundstücksart
Ertrags wertverfahren

(§ 250 Abs. 2 i.V. mit §§ 252 – 257 BewG)

·         Ein- und Zweifamilienhäuser

·         Mietwohngrundstücke

·         Wohnungseigentum

Sachwertverfahren
(§ 250 Abs. 3 i.V. mit §§ 258 -260 BewG)
·         Geschäftsgrundstücke

·         Gemischt genutzte Grundstücke

·         Teileigentum

·         Sonstige bebaute Grundstücke

 

Ertragswertverfahren

Nach § 250 Abs. 2 BewG werden die Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke und das Wohnungseigentum im Ertragswertverfahren bewertet.

Dem Ertragswertverfahren liegt der Gedanke zugrunde, dass sich der Wert eines Grundstücks aus seinem nachhaltig erzielbaren Reinertrag ergibt. Im Ertragswertverfahren ist daher der auf den Bewertungsstichtag bezogene Barwert (Gegenwartswert) aller zukünftigen Erträge zu ermitteln. Hierbei ist allerdings zu beachten, dass die Nutzungsdauer eines Gebäudes – im Gegensatz zum Grund und Boden – begrenzt ist. Während die Erträge oder Ertragsanteile für ein Gebäude nur für die am Bewertungsstichtag verbleibende Restnutzungsdauer des Gebäudes kapitalisiert werden können, sind die dem Grund und Boden zuzurechnenden Anteile des Ertrags für eine unbegrenzte Nutzungsdauer als „ewige Rente“ zu kapitalisieren. Diesem Verfahren liegt die Überlegung zugrunde, dass ein Teil der Mieten für den Grund und Boden gezahlt wird und nach Ablauf der Restnutzungsdauer des Gebäudes nur der Wert des Grund und Bodens verbleibt. Im Ergebnis wird daher der jährliche Reinertrag des Grundstücks entsprechend der Restnutzungsdauer des Gebäudes kapitalisiert und der Wert des Grund und Bodens entsprechend der Restnutzungsdauer auf den Bewertungsstich tag abgezinst.

Für Wohngrundstücke wird nicht der tatsächliche Mietertrag berücksichtigt, sondern ein typisierter durchschnittlicher Sollertrag angesetzt, der vor allem von der von der Lage des Grundstücks abhängt. Dadurch soll eine weitestgehend automatisierte Feststellung von Grundsteuerwerten ermöglich werden. Den Unterschieden der einzelnen Grundstücksarten wird durch den Ansatz verschiedener Bewirtschaftungskosten und Liegenschaftszinssätze Rechnung getragen.

Ermittlung des kapitalisierten Reinertrags

Der Reinertrag eines Grundstücks ergibt sich aus dem Rohertrag des Grundstücks (§ 254 BewG) abzüglich der – nicht umlagefähigen – Bewirtschaftungskosten (§ 255 BewG). Die nicht abzugsfähigen Bewirtschaftungskosten für Verwaltung, Instandhaltung und Mietausfall ergeben sich pauschaliert aus der Anlage 40 zum BewG in Abhängigkeit von der Grundstücksart und der Restnutzungsdauer. Zur Ermittlung des Barwerts ist der Reinertrag gemäß § 253 Abs. 2 BewG mit dem Vervielfältiger (Barwertfaktors) zu multiplizieren, der sich aus der Anlage 37 zum BewG ergibt. Maßgeblich für die Vervielfältiger, die aus der Anlage 1 zu § 20 ImmoWertV übernommen wurden, ist zum einen der Liegenschaftszinssatz und zum anderen die Restnutzungsdauer des Gebäudes. Liegenschaftszinssätze sind die Zinssätze, mit denen der Wert von Grundstücken je nach Grundstücksart durchschnittlich und marktüblich verzinst wird (§ 256 Abs. 1 BewG).

Die Restnutzungsdauer wird nach der wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer des Gebäudes und dem Gebäudealter zum Bewertungsstichtag ermittelt. Eine typisierende Regelung der Gesamtnutzungsdauer findet sich in Anlage 38 zum BewG. Bauliche Maßnahmen (z. B. im Rahmen einer Kernsanierung), aus denen sich eine wesentliche Verlängerung der wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer des Gebäudes ergibt, führen zu einer entsprechend verlängerten wirtschaftlichen Restnutzungsdauer. Beispielsweise kann von einer verlängerten wirtschaftlichen Restnutzungsdauer auszugehen sein, wenn nicht nur der Ausbau (u. a. Heizung, Fenster und Sanitäreinrichtungen) umfassend modernisiert wurde, sondern auch der Rohbau (Fundamente, tragende Innen- und Außenwände, Treppen, Dachkonstruktion sowie Geschossdecken) teilweise erneuert worden ist.

Gem. § 253 Abs. 2 Satz 5 BewG ist mindestens eine Restnutzungsdauer in Höhe von 30 % der wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer anzusetzen. Die Regelung macht bei älteren Gebäuden häufig die Prüfung entbehrlich, ob die restliche Lebensdauer infolge baulicher Maßnahmen wesentlich verlängert wurde.

Ermittlung des Rohertrags

Nach § 254 BewG ergibt sich bei Wohngebäuden der Rohertrag des Grundstücks aus den in Anlage 39 zum BewG angegebenen monatlichen Nettokaltmieten je Quadratmeter Wohnfläche. Die Zahlen sind aus dem Mikrozensus des Statistischen Bundesamtes abgeleitet worden. Danach ist die Höhe der Miete von Bundesland, Gebäudeart, Wohnungsgröße und Baujahr des Gebäudes abhängig. Dadurch erübrigt sich in Fällen, in denen die Wohnung zu eigenen Wohnzwecken genutzt oder unentgeltlich überlassen wird, die Ermittlung einer üblichen Miete i.S. des § 79 Abs. 2 BewG.

Für Wohnungseigentum gelten die Nettokaltmieten für Mietwohngrundstücke. Für einen Garagenstellplatz (Einzelgarage/Tiefgarage) soll die Nettokaltmiete mit einem Festwert in Höhe von 35 €/Monat angesetzt werden.

Teil I der Anlage 39 zu § 254 BewG enthält folgende monatlichen Nettokaltmieten in EURO je Quadratmeter Wohnfläche (Auszug)

(Wertverhältnisse zum 1. Januar 2022):

Land Gebäudeart Wohnfläche

(je Wohnung)

Baujahr des Gebäudes
bis 1948 1949 bis 1978 1979 bis 1990 1991 bis 2000 ab
2001
Baden-
Württemberg
Einfamilienhaus unter 60 m² 6,60 6,79 6,86 7,12 7,44
von 60 m² bis unter 100 m² 5,72 5,87 5,94 6,16 6,44
100 m² und mehr 5,74 5,90 5,96 6,18 6,46
Zweifamilienhaus unter 60 m² 6,73 6,93 7,01 7,26 7,58
von 60 m² bis unter 100 m² 5,70 5,87 5,94 6,15 6,43
100 m² und mehr 5,50 5,66 5,72 5,92 6,20
Mietwohn-
grundstück
unter 60 m² 7,16 7,38 7,45 7,73 8,07
von 60 m² bis unter 100 m² 6,44 6,64 6,71 6,95 7,26
100 m² und mehr 6,34 6,54 6,60 6,84 7,15
Bayern Einfamilienhaus unter 60 m² 7,23 7,56 7,55 7,40 8,34
von 60 m² bis unter 100 m² 6,26 6,54 6,53 6,41 7,22
100 m² und mehr 6,28 6,56 6,55 6,43 7,24
Zweifamilienhaus unter 60 m² 7,01 7,32 7,30 7,18 8,07
von 60 m² bis unter 100 m² 5,95 6,20 6,19 6,08 6,84
100 m² und mehr 5,72 5,98 5,97 5,86 6,60
Mietwohn-
grundstück
unter 60 m² 8,24 8,60 8,59 8,43 9,49
von 60 m² bis unter 100 m² 7,41 7,74 7,73 7,58 8,54
100 m² und mehr 7,30 7,61 7,61 7,47 8,42
Berlin Einfamilienhaus unter 60 m² 7,55 7,48 7,27 8,75 9,00
von 60 m² bis unter 100 m² 6,53 6,47 6,28 7,58 7,79
100 m² und mehr 6,55 6,49 6,31 7,60 7,81
Zweifamilienhaus unter 60 m² 7,50 7,43 7,22 8,70 8,95
von 60 m² bis unter 100 m² 6,36 6,31 6,13 7,37 7,58
100 m² und mehr 6,13 6,07 5,91 7,10 7,31
Mietwohn-
grundstück
unter 60 m² 6,90 6,84 6,65 8,00 8,23
von 60 m² bis unter 100 m² 6,21 6,15 5,98 7,19 7,40
100 m² und mehr 6,12 6,06 5,88 7,09 7,29
Brandenburg Einfamilienhaus unter 60 m² 6,87 6,66 6,59 8,15 8,85
von 60 m² bis unter 100 m² 5,94 5,76 5,70 7,05 7,66
100 m² und mehr 5,96 5,78 5,72 7,08 7,68
Zweifamilienhaus unter 60 m² 6,46 6,26 6,20 7,66 8,32
von 60 m² bis unter 100 m² 5,46 5,29 5,24 6,49 7,04
100 m² und mehr 5,27 5,10 5,06 6,26 6,79
Mietwohn-
grundstück
unter 60 m² 6,41 6,21 6,15 7,61 8,26
von 60 m² bis unter 100 m² 5,76 5,59 5,54 6,84 7,44
100 m² und mehr 5,68 5,51 5,45 6,75 7,32

Zur Berücksichtigung von Unterschieden im Mietniveau verschiedener  Gemeinden eines Bundeslandes sind diese Nettokaltmieten durch Ab- oder Zuschläge nach Teil II der Anlage 39 zum BewG anzupassen. Dabei handelt es sich um gemeindebezogene Mietniveaustufen, die auf der Eingruppierung nach § 12 Abs.3 des Wohngeldgesetzes i.V. mit § 1 Abs. 3 und Anlage 1 der Wohngeldverordnung beruhen.

 

Mietniveaustufen
Mietniveaustufe 1 - 22,5 %
Mietniveaustufe 2 - 10,0 %
Mietniveaustufe 3 +/- 0 %
Mietniveaustufe 4 + 10,0 %
Mietniveaustufe 5 + 20,0 %
Mietniveaustufe 6 und höher + 32,5 %

 

Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (vgl. § 8 Abs. 3 ImmoWertV) werden im Rahmen der Wertermittlung nicht berücksichtigt. Hierzu gehören z. B. Baumängel und Bauschäden, wirtschaftliche Überalterung, sowie Bodenverunreinigungen.

Das Ertragswertverfahren nach den §§ 252 bis 257 BewG stellt sich somit schematisch wie folgt dar:

Sachwertverfahren

Im Sachwertverfahren werden gemäß § 250 Abs. 3 BewG Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzten Grundstücke, das Teileigentum sowie die sonstigen bebauten Grundstücke bewertet.

Grund und Boden

Gemäß § 258 Abs. 1 BewG erfolgt beim Sachwertverfahren die Wertermittlung für den Grund und Boden sowie der Gebäude gesondert. Sonstige bauliche Anlagen, insbesondere Außenanlagen, und der Wert der sonstigen Anlagen sind durch den Ansatz des Boden- und Gebäudesachwerts abgegolten. Zur Berücksichtigung von baulichen Außenanlagen (wie beispielsweise Außenstellplätze, Erschließung und Einfriedung) wurden die Normalherstellungskosten pauschal um 3 % erhöht. Der Bodenwert ist gem. § 258 Abs. 2 BewG mit dem Wert des unbebauten Grundstücks nach § 247 BewG anzusetzen.

Die Summe aus dem gesondert zu ermittelnden Bodenwert (§ 258 Abs. 2, § 247 BewG) und dem gesondert zu ermittelnden Gebäudesachwert (§ 259 BewG) ergibt gemäß § 258 Abs. 3 BewG den vorläufigen Sachwert. Dieser wird mit Hilfe einer Wertzahl (§ 260 BewG) an die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt angepasst wird.

 

Gebäudesachwert

Bei der Ermittlung des Gebäudesachwerts ist von den Normalherstellungskosten gemäß der Anlage 42 zum BewG auszugehen (§ 259 Abs. 1 BewG). Die Differenzierung der Normalherstellungskosten entsprechend dem Baustandard erfolgt nach der Anlage 24 zum BewG. Da die Normalherstellungskosten auf dem Kostenstand 2010 ermittelt worden sind, müssen sie nach Maßgabe der zum Hauptfeststellungszeitpunkt einschlägigen Baupreisindizes angepasst werden (§ 259 Abs. 3 BewG).

Zur Berücksichtigung der Wertminderung wegen Alters sind die Gebäudenormalherstellungswert entsprechend dem Alter des Gebäudes zu mindern (§ 259 Abs. 4 Satz 1 BewG). Die typisierte Gesamtnutzungsdauer ist der Anlage 38 zum BewG zu entnehmen. Bei der Alterswertminderung wird von einer linearen jährlichen Wertminderung ausgegangen (§ 23 Satz 2 ImmoWertV).

Zur Marktanpassung ist der vorläufige Sachwert an die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem örtlichen Grundstücksmarkt anzupassen. Im typisierten Sachwertverfahren nach §§ 258 bis 260 BewG werden hierfür  marktübliche Sachwertfaktoren als Wertzahlen gesetzlich vorgegeben (Anlage 43 zum BewG).

Nach § 251 Satz 1 BewG, muss der für ein bebautes Grundstück anzusetzende Wert mindestens 75 % des Werts betragen, mit dem der Grund und Boden allein als unbebautes Grundstück zu bewerten wäre (§ 247 BewG).

Die abweichenden Gesetze der Bundesländer

Gründe für die abweichenden Regelungen

Die bundesgesetzliche Regelung der Grundsteuer überzeugt viele nicht. Die Ermittlung der neuen Grundsteuerwerte ist kompliziert und für die meisten Menschen nicht nachvollziehbar. Durch den Arbeits- und Rechenaufwand wird auch keineswegs eine erhöhte Gerechtigkeit erreicht, weil die Grundsteuerwerte aufgrund der mehrfachen Typisierungen mit den tatsächlichen Verkehrswerten nichts zu tun haben und vor allem die Wertunterschiede zwischen den Grundstücken nicht realitätsgerecht abbilden. Die Forderung des BVerfG ging aber gerade dahin, dass bei einer wertbasierten Bemessungsgrundlage die Wertrelationen zwischen den Grundstücken realitätsgerecht wiedergeben werden müssen. Wenn der Gesetzgeber als Steuergegenstand den Wert des Grundstücks bestimmt, muss er nach der Entscheidung des BVerfG dieses Ziel bei Ausgestaltung der Steuer folgerichtig und konsequent verfolgen. Die genaue Bestimmung des Grundstückswerts stößt aber zwangsläufig an Grenzen, weil die Erhebung der Grundsteuer ein Massenverfahren ist und nicht zu arbeitsaufwändig sein darf, damit bei der geringen Höhe der Steuer noch ein Ertrag übrig bleibt. Ob die bundesgesetzliche Neuregelung der Grundsteuer den Anforderungen des BVerfG genügt, ist daher zweifelhaft.

Einige Bundesländer haben daher von Anfang an darauf hingewiesen, dass das BVerfG nicht verlangt, dass die Grundsteuer weiterhin wertabhängig sein muss. Der Gesetzgeber dürfe auch einen anderen Steuergegenstand bestimmen, wenn dieser sachgerecht sei. Voraussetzung sei lediglich, dass dieser Steuergegenstand bei Bemessung der Grundsteuer folgerichtig umgesetzt werde. Dies sei bei einem wertabhängigen Modelle wegen der erforderlichen Typisierungen kaum möglich. Insbesondere von Bayern wurde daher ein Modell vorgeschlagen, das ausschließlich auf die Flächen des Bodens und des Gebäudes abstellt. Dies entspreche dem Äquivalenzprinzip, nach dem die Grundsteuer einen Ausgleich für die Inanspruchnahme der gemeindlichen Infrastruktur durch die Nutzung des Grundstücks darstellt. Die Flächen des Bodens und des Gebäudes seien aber ein guter Indikator für das Ausmaß der Nutzung des Grundstücks.

Nach derzeitigem Stand werden nur 7 der 16 Bundesländer das Bundesmodell anwenden. Dies sind die Länder Berlin, Thüringen, Rheinland-Pfalz, Bremen, Sachsen-Anhalt, Schleswig Holstein und Brandenburg. Die übrigen Bundesländer haben eigene Modelle entwickelt oder sich noch nicht entschieden. Die Länder Nordrhein Westfalen Mecklenburg-Vorpommern wollen erst im Laufe des Jahres 2021 über eine Nutzung der Öffnungsklausel entscheiden.

Übersicht

Bundesland Bundesmodell Noch keine Entscheidung Eigenes Ländermodell
Baden-Württemberg modifiziertes Bodenwertmodell
Bayern Flächenmodell

Unterschiedliche Hebesätze innerhalb einer Gemeinde zulässig

Berlin x
Brandenburg x
Bremen x
Hamburg Flächen-Lagemodell
Hessen Flächenmodell mit einfachem Faktorverfahren
Mecklenburg-Vorpommern x
Niedersachsen Flächen-Lagemodell
Nordrhein-Westfalen x
Rheinland-Pfalz x
Saarland Bundesmodell mit abweichenden Steuermesszahlen
Sachsen Bundesmodell mit abweichenden Steuermesszahlen
Sachsen-Anhalt X
Schleswig-Holstein x
Thüringen x

Der Länderfinanzausgleich

Probleme werden sich bei dem Länderfinanzausgleich ergeben, wenn die einzelnen Bundesländer die Grundsteuer auf der Grundlage unterschiedlicher Bemessungsgrundlagen erheben. Die Grundsteuer wird bisher mit ihrem bundesweit tatsächlich erzielten Aufkommen im Finanzausgleich berücksichtigt und auf die Länder nach ihrem jeweiligen Anteil an der Summe der bundeseinheitlich geregelten Bemessungsgrundlagen verteilt. Die neuen, durch das Grundsteuer- und Bewertungsrecht veränderten Verhältnisse der Finanzkraft der Länder werden sich aufgrund der in § 8 Abs.4 bis 6 FAG im Rahmen des Art.17 des Grundsteuer-Reformgesetzes vorgenommenen Änderungen, erst ab dem Jahr 2028, mit einem Gewicht von 33 Prozent, und 2029, mit einem Gewicht von 67 Prozent, auf den Finanzausgleich auswirken. Erst ab dem Jahr 2030 sollen sie vollständig berücksichtigt werden. In den Jahren 2025 bis 2027 werden sich deshalb Hebesatzanpassungen der Kommunen, die dafür sorgen sollen, dass ihr Aufkommen nach der Gesetzesänderung unverändert bleibt, auf den bundestaatlichen Finanzausgleich nicht auswirken. Auf jeden Fall soll vermieden werden, dass es zu einer „Schattenveranlagung“ kommt, nach der die neuen Grundsteuerwerte nur für Zwecke des Länderfinanzausgleichs nach dem Bundesmodell ermittelt werden müssen.

 

Die Grundsteuergesetze der einzelnen Bundeländern

Die meisten Länder, die von der Öffnungsklausel des Art. 72 Abs. 3 Nr. 7 GG Gebrauch machen, werden ein „flächenfokussiertes“ Modell einführen, bei dem die Lage des Grundstücks keine oder nur eine sehr geringe Rolle spielt. Einige Länder wollen vom Prinzip her das Bundesmodell einführen, für Wohngrundstücke jedoch abweichende Steuermessbeträge einführen. Hierdurch soll das Wohnen steuerlich entlastet werden. In Baden-Württemberg soll ausschließlich der Bodenwert maßgeblich sein.

 

Die Saarländische Grundsteuer

Der Ministerrat des Saarlandes hat sich im Dezember 2020 für eine weitgehende Anwendung des Bundesmodells entschieden. Lediglich bei der Steurmesszahl soll vom Bundes modell abgewichen werden. Nach dem Bundesmodell ist für alle Grundstücke des Grundvermögens eine einheitliche Steurmesszahl von 0,34 Promille vorgesehen. Durch § 15 des Saarländischen Grundsteurgesetzes soll vom Bundesgesetz abgewichen werden und folgende Steuerumesszahlen festgelegt werden:

  • Unbebaute Grundstücke 0,34 Promille,
  • bebaute Grundstücke, die im Ertragswertverfahren bewertet werden, 0,34 Promille,
  • bebaute Grundstücke, die im Sachwertverfahren bewertet werden, 0,68 Promille.

Für Grundstücke, die dem land- und forstwirtschaftlichen Vermögen zuzuordnen sind, beträgt die Steuermesszahl nach § 14 GrEStG 0,55 Promille. Diese Größe soll beibehalten werden.

Damit weicht das Saarländische Grundsteuergesetz lediglich bei bebauten Grundstücken, die im Sachwertverfahren bewertet werden, von der bundesgesetzlichen Regelung ab.

Probeberechnungen haben ergeben, dass sich bei unveränderter Übernahme des Bundesmodells im Saarland erhebliche Belastungsverschiebungen zwischen den verschiedenen Nutzungsarten des Grundvermögens ergeben würden.  Grundstücke mit einer Wohnnutzung (Ein- und Zweifamilienhäuser , Mietwohngrundstücke und Wohnungseigentum) werden nach dem Bundesmodell im Ertragswertverfahren bewertet, während nicht-wohnlich genutzte Grundstücke (Geschäftsgrundstücke, Geschäftsgrundstücke gemischt genutzte Grundstücke, Teileigentum und sonstige bebaute Grundstücke im neuen Sachwertverfahren bewertet werden. Durch das neue Bewertungsverfahren würde jedoch der Anteil der Sachwertgrundstücke am Gesamtmessbetragsvolumen auf nur noch die Hälfte ihres bisherigen Anteils sinken. Die Folge wäre, dass Kommunen, deren Grundsteueraufkommen im Wesentlichen aus Industrie- und Geschäftsgrundstücken heerrührt, ihre Grundsteuerhebesätze deutlich anheben müssten, um ihr bisheriges Grundsteueraufkommen beizubehalten. Diese Anhebung würde jedoch zu Lasten der im Saarland weit verbreiteten Ein- und Zweifamilienhäuser gehen, da die Grundsteuerhebesätze einheitlich auf alle Grundstücke des Grundvermögens in einer Gemeinde anzuwenden sind.

Für unbebaute Grundstücke soll es bei der niedrigen Messzahl bleiben, da bei diesen Grundstücken noch nicht feststeht, ob sie nach einer Bebauung im Ertragswert- oder im Sachwertverfahren bewertet werden müssen. Außerdem soll den Kommunen der Handlungsspielraum, der durch die die Möglichkeit zur Einführung einer Grundsteuer C für unbebaute baureife Grundstücke geschaffen wurde, erhalten bleiben.

Das Bayerischen Grundsteuergesetzes

Flächenmodell

Der Bayerische Ministerrat hat am 6. Dezember den Entwurf eines Bayerischen Grundsteuergesetzes beschlossen. Das Bayerische Grundsteuermodell macht von der Länderöffnungsklausel Gebrauch und folgt dem Äquivalenzmodell. Es soll sich um eine wertunabhängige Abgabe auf der Basis des Flächenmaßstabs handeln.

In einem ersten Schritt soll der Grundsteuerausgangsbetrag als Produkt aus Fläche und jeweiliger Äquivalenzzahl (Grund und Boden 0,04 EURO je Quadratmeter und für das Gebäudes 0,50 EURO/Quadratmeter) berechnet werden. als Fläche ist bei dem Grund und Boden die Grundstücksfläche und bei dem Gebäude die Wohn- bzw. Nutzfläche anzusetzen. Diese Werte sind dem Steuerpflichtigen in der Regel bekannt. Nach der ersten Hauptfeststellung auf den 1.1.2022 ist eine weitere Erhebung dieser Werte nur ausnahmsweise erforderlich, wenn sich etwa der Grundstücksbestand ändert.

Einzelheiten

Großgrundstücke

In Art. 3 Abs. 2 Satz 2 BayGrEStG-E soll eine Sonderregelung für übermäßig große Wohngrundstücke eingeführt werden. Gemäß Art. 3 Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 BayGrStG-E ist eine Reduzierung der Äquivalenzzahl für den Grund und Boden von 0.04 EURO /Quadratmeter um 50 % auf 0,02 EURO/Quadratmeter vorgesehen, wenn die Fläche das Grund und Bodens das Zehnfache der Fläche des Gebäudes überschreitet. Ist die Fläche des Grund und Bodens zu mindestens 90 % weder bebaut noch befestigt, wird der Äquivalenzbetrag gemäß Art. 3 Abs. 2 Satz 2 Halbsatz 1 BayGrStG-E für die gesamte, 10.000 Quadratmeter übersteigende Fläche unter Berücksichtigung einer degressiven Formel ermittelt.

Unterschiedliche Hebesätze innerhalb einer Gemeinde

Während nach § 25 GrStG im Rahmen der Grundsteuer B nur ein einheitlicher kommunaler Hebesatz vorgesehen ist, sollen die Gemeinden nach dem Bayerischen Grundsteuergesetz flexiblere Gestaltungsmöglichkeiten bei Festsetzung des Hebesatzes haben. Nach Art. 5 Abs. 1 Nr. 1 BayGrStG– E können die Gemeinden ab einer Einwohnerzahl von 5.000 in ihrem Gemeindegebiet eine angemessene aus den örtlichen Gegebenheiten zu entwickelnde Anzahl von Hebesätzen ausweisen und für diese gesonderte Hebesätze festsetzen.

Baudenkmal

Nach Art. 4 Abs. 3 BayGrEStG-E soll die Grundsteuermesszahl für die Äquivalenzbeträge der Gebäudeflächen um 25 % ermäßigt werden, wenn ein Baudenkmal i.S. des Art. 1 Abs. 2 Satz 1 oder Abs. 3 des Bayerischen Denkmalschutzgesetzes vorliegt.

Baden-Württemberg

Bodenwertmodell

Baden-Württemberg will von der Öffnungsklausel Gebrauch machen und hat am 28. Juli 2020 als erstes Bundesland sein eigenes Modell vorgestellt. Maßgeblich soll ausschließlich der Bodenwert des Grundstücks sein, während die Bebauung unberücksichtigt bleibt. Die Steuermesszahl soll nach der Art der Nutzung des Grundstücks modifiziert werden: für überwiegend zu Wohnzwecken genutzte Grundstücke soll es einen Abschlag geben. Der Vorteil des Modells soll darin bestehen, dass die Bebauung und Schaffung von Wohnraum keine höhere Besteuerung auslöst. Zugleich soll dadurch ein Anreiz ausgeübt werden, brachliegende Grundstücke mit Wohnungen zu bebauen. Allerdings werden steigende Grundstückspreise zu einem ständigen Anstieg der Grundsteuer führen. Fraglich ist, ob es mit dem Gebot der Gleichbehandlung vereinbar ist, die Bebauung eines Grundstücks bei seiner Bewertung außer Acht zu lassen, obwohl der Wert eines Grundstücks durch die Bebauung natürlich steigt.

Hamburg

Wohnlagemodell

Bei dem Hamburger Wohnlagemodell soll die Bemessungsgrundlage der Grundsteuer künftig anhand von Äquivalenzzahlen multipliziert mit der Grundstücks- bzw. Gebäudefläche berechnet werden. Die Bewertung soll bei Grundstücksflächen unabhängig von ihrer Nutzung mit 0,02 Euro/Quadratmeter und bei Gebäudeflächen mit 0,40 Euro/Quadratmeter erfolgen.

Bei den Steuermesszahlen ist für Gebäudeflächen, die zu Wohnzwecken genutzt werden, eine Begünstigung von 50 Prozent gegenüber Gebäudeflächen, die nicht zu Wohnzwecken genutzt werden, vorgesehen. Darüber hinaus erfolgt bei „normalen“ Wohnlagen eine zusätzliche Ermäßigung von 25 Prozent, um Stadtentwicklungsgesichtspunkte zu berücksichtigen und um das Ziel des bezahlbaren Wohnraums zu fördern. Zur Berechnung der Lage orientiere man sich am System des Hamburger Mietspiegels, der die Grundstücke in "normale" und "gute" Wohnlagen einteilt.

Das Hamburger Modell sieht außerdem einen eigenen Hebesatz für baureifes Land vor (Grundsteuer C).

 

Sachsen

Bundesmodell mit abweichenden Steuermessbeträgen

Das im Freistaat Sachsen gewählte Grundsteuermodel entspricht im Wesentlichen dem Bundesmodell. Lediglich bei den Steuermesszahlen für bebaute Grundstücke soll von dem Bundesmodell abgewichen werden. Statt der für alle Nutzungsarten einheitlichen Steuermesszahl von 0,34 Promille beim Bundesmodell sollen im Freistaat Sachsen 0,36 Promille für Wohngrundstücke und 0,72 Promille für Geschäftsgrundstücke gelten.

Nach Art. 1 des Gesetzes über die Festsetzung der Steuermesszahlen bei der Grundsteuer soll die Steuermesszahl soll die Steuermesszahl für im Freistaat Sachsen belegene bebaute Grundstücke

  1. im Sinne des § 249 Abs. 1 Nr. 1 bis 4 BewG (Wohngrundstücke) 0,36 Promille und
  2. im Sinne des § 249 Abs. 1 Nr. 5 bis 8 BewG („Teileigentum“ „Geschäftsgrundstücke“) 0,72 Promille

betragen.
Durch die niedrigere Steuermesszahl für die Wohnnutzung soll diese gegenüber einer geschäftlichen Nutzung geringer belastet werden.

Sachsen hat am 14. Juli 2020 einen eigenen Entwurf zur Anhörung im Landtag freigegeben. Das Kabinett hat „sachsen-spezifische“ Steuermesszahlen vorgeschlagen.

Hessen

Flächenmodell mit Lagefaktor

Hessen hat angekündigt, von der Öffnungsklausel Gebrauch machen zu wollen. Man will ein Verfahren auf der Basis der Grundstücks.- und der Gebäudefläche – ergänzt um einen Lagefaktor einführen. Für die Berechnung möchte Hessen die bereits vorhandenen Bodenrichtwertzonen nutzen. In Gemeinden mit keinen oder nur sehr geringen Unterschieden im Bodenwertniveau führe es zu gleichen Ergebnissen wie das Flächenmodell. Weichen jedoch Zonenwerte vom kommunalen Durchschnitt der Bodenwerte in stärkerem Maße ab, führe dies auch zu Unterschieden in der Bemessungsgrundlage der Grundsteuer. Wenn die Unterschiede der Bodenwerte in Metropolen wie Frankfurt exorbitant ausfallen, soll ein Faktor dies für Zwecke der Grundsteuer dämpfen. Dies sei gerecht, weil ein Vielfaches beim Bodenwert nicht bedeute, dass die kommunale Infrastruktur im gleichen Ausmaß besser sei.

Das Hessische Modell kommt mit 3 Angaben in der Steuererklärung aus:

  • Grundstücksfläche,
  • Gebäudefläche "Wohnen",
  • Gebäudefläche "Nicht-Wohnen".

Die Zonenwerte für die Faktorberechnung können in Hessen automatisch per IT zugespielt werden. Das erleichtert die Neubewertung.

Regelung zur Grundsteuer C

Hessen möchte in seinem Grundsteuergesetz auch eine Regelung zur Grundsteuer C aufnehmen, die es den Gemeinden ermöglicht, für baureife Grundstücke durch einen gesonderten Hebesatz eine höhere Grundsteuer zu erheben. Ergänzend zur Bundesregelung soll die hessische Regelung die Möglichkeit vorsehen, den Hebesatz für die Grundsteuer C nach der Dauer der Baureife von Grundstücken abzustufen, wobei eine Höchstgrenze gelten soll.

Grundsteuer A

Wie die anderen Länder auch, will Hessen die Regelungen des Bundes zur Grundsteuer A übernehmen. Die Grundsteuer A gilt als "Gewerbesteuer der Land- und Forstwirte" und ist heute wie künftig ertragswertorientiert ausgestaltet.

Niedersachsen

Flächenmodell mit Lagefaktor

Niedersachsen will ein Modell einführen, in dem die Grundsteuer anhand der Fläche - ergänzt um „wertbildende interkommunale Lagefaktoren“ – berechnet wird das sogenannte Flächen-Lage-Modell9. Neben der Grundstücksgröße soll die Steuer auch danach bemessen werden, an welcher Stelle im Ort das Grundstück liegt. Geplant ist, anhand eines Vergleichs der durchschnittlichen Bodenrichtwerte der Stadtbezirke einen Lagefaktor abzuleiten. Dieser Lagefaktor spiegelt nicht den Wert der Bebauung wider, sondern auch die Teilhabe am kommunalen Leistungsangebot. Für jede Kommune soll es bis zu maximal siebe Lagefaktoren geben.

Die Lage sowie dessen Fläche eines Grundstücks soll mit dem Faktor 0,02 berücksichtigt werden, die Fläche von Gebäuden dagegen mit 0,4.  also dem 20-Fachen.