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Themenseite: Grundsteuer

Reform der Grundsteuer

Zum 1. Januar 2025 wird die neue Grundsteuer in Kraft treten. Was müssen Eigentümer und Verwalter beachten? Was gilt in welchem Bundesland? Wann ist die Erklärung für die neue Grundsteuer abzugeben? Welche Angaben müssen gemacht werden und welche Fristen gibt es?

Auf dieser Themenseite erfahren Sie alles zum Thema Grundsteuer vom IVD-Steuerpapst Hans-Joachim Beck.

VRFG a.D. Hans-Joachim Beck

Rechtsberater Referat Steuern

Telefon: 0 30 / 27 57 26 0
E-Mail: beck@ivd.net

Wann passiert was?

Expertentipps für Verwalter

  • Treten Sie aktiv an Ihre Kunden heran und bieten Sie Ihnen an, die Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwertes für sie einzureichen.
  • Schließen Sie einen gesonderten Vertrag ab, der
    • ein konkretes Honorar (idealerweise zu einem festen Satz: Bei Wohngebäuden ohne gewerbliche Nutzung dürfte der Zeitaufwand gering sein. Bei Gebäuden, in dem sich sowohl Wohnungen als auch gewerblich genutzte Räume befinden, ist der Aufwand größer, weil Sie zunächst prüfen müssen, ob es sich um ein Mietwohngrundstück oder um ein gemischt genutztes Grundstück beziehungsweise sogar um Geschäftsgrundstück handelt. Handelt es sich um ein Grundstück, das im Sachwertverfahren zu bewerten ist, entsteht sicherlich ein größerer Zeitaufwand. Denn in diesem Fall müssen Sie statt der Wohnfläche und Nutzfläche die sogenannte Bruttogrundfläche (BGF) angeben. Diese Zahl liegt Ihnen mit ziemlicher Sicherheit nicht vor, da sie ansonsten nicht benötigt wird. Sinnvoll dürfte es sein, für jedes Grundstück einen Grundpreis zu definieren. Wird das Grundstück sowohl betrieblich als auch privat genutzt, sollten Sie einen Zuschlag vereinbaren, der den Aufwand für die Ermittlung des Verhältnisses von Nutzfläche und Wohnfläche abdeckt. Handelt es sich um ein Mietwohngrundstück, das im Ertragswertverfahren zu bewerten ist, können Sie je Wohnung (und Gewerbeeinheit) einen weiteren Zuschlag vereinbaren. Sollte das Grundstück im Sachwertverfahren zu bewerten sein, kommt es für die Höhe des Honorars darauf an, welche Daten Ihr Kunde Ihnen zur Verfügung stellt.
    • eine spezielle Vollmacht,
    • eine Haftungsbeschränkung und
    • die Erklärung enthält, dass der Kunde den Bescheid über den Grundsteuerwert von seinem Steuerberater überprüfen lassen wird.
  • Dem Haftungsrisiko können Sie dadurch begegnen, dass Sie Ihre Haftung in der Vereinbarung mit dem Kunden auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit beschränkt wird. Wenn Sie mit dem Kunden vereinbaren, dass er den Bescheid über den Grundsteuerwert seinem Steuerberater zur Überprüfung übergibt, besteht für Sie im Ergebnis kein Haftungsrisiko.
  • Büroorganisation: Bei der internen Verteilung der Arbeit sollte man die Erfassung der Daten demjenigen Mitarbeiter übertragen, der für das betreffende Grundstück zuständig ist. Die Eingabe sollte man dagegen nicht auf sämtliche Mitarbeiter verteilen, sondern damit ein oder zwei Mitarbeiter betrauen, die sich darauf spezialisieren.

Exklusiv für Mitglieder: Hinweise zur Vertragsgestaltung (bitte zuvor im Mitgliederbereich anmelden!)

Sie sind der Profi!

Für die Abgabe der Erklärung zur Feststellung der neuen Grundsteuerwerte haben Sie und Ihr Verwaltungsunternehmen eine größere Sachnähe als das Steuerbüro Ihrer Kunden. Denn die Daten, die dabei erklärt werden müssen, sind völlig andere als die Angaben, die für die Steuererklärung erforderlich sind. In der Erklärung für die Grundsteuer müssen statt der Mieten und der Kosten lediglich die Wohnflächen und die Nutzflächen des Gebäudes angegeben werden. Bei Gewerbeimmobilien muss statt der Wohn- und der Nutzflächen die sogenannte Bruttogrundfläche des Gebäudes angegeben werden. Diese Zahl liegt aber weder Ihnen noch dem Steuerbüro vor und muss in jedem Fall erst noch ermittelt werden.

Sie müssen nicht bewerten und nicht berechnen!

Sie müssen auch keine Bewertung des Grundstücks vornehmen. Denn in der Erklärung geben Sie nicht den Wert des Grundstücks an, sondern lediglich die für die Bewertung maßgeblichen Daten. Die eigentliche Bewertung nimmt der Computer der Finanzverwaltung vor. Wie diese Berechnung funktioniert, müssen Sie nicht verstehen. Es genügt, wenn Sie wissen, welche Daten Sie wo in den Vordruck eingeben müssen.

Die wichtigsten Informationen im Überblick:

  • Für jedes Grundstück muss eine gesonderte Erklärung abgegeben werden. (Zeitfenster: 1. Juli bis zum 31. Januar 2023)
  • Erklärungspflichtig ist derjenige, der am 1. Januar 2022 Eigentümer des Grundstücks war. (Ausnahme z.B. im Erbfall)
  • Wird ein Grundstück nach dem 1. Januar 2022 verkauft, ist trotzdem der Verkäufer erklärungspflichtig und Steuerschuldner für die gesamte Jahressteuer.
  • Sie müssen den Grundsteuerwert nicht selbst berechnen, sondern nur die Daten eingeben, die die Finanzverwaltung benötigt, um den Wert berechnen zu können. Welche Daten dies sind, hängt davon ab, in welchem Bundesland das Grundstück liegt. Den in den einzelnen Bundesländern gelten unterschiedliche Regelungen.
  • Die Erklärung muss per Elster abgegeben werden. Dafür benötigt man eine Zertifizierung, die jeder im Internet kostenfrei beantragen kann. Wer schon eine Elter Zertifizierung für eine andere Steuerart hat, kann diese auch für die Grundsteuer verwenden.
  • Eigentümer können einen Antrag stellen, dass sie die Erklärung auf Papier (analog) abgeben dürfen. Dem Antrag wird die Finanzverwaltung aber nur in Ausnahmefällen stattgeben.

Wer darf bei der Abgabe helfen und wie?

  • Verwalter dürfen die Erklärung für diejenigen Grundstücke abgeben, die sie verwalten - mit ihrer Elster Zertifizierung. Sie sind dazu aber nicht verpflichtet. Sie sollten dafür einen gesonderten Vertrag mit einer Honorarvereinbarung abschließen.
  • WEG-Verwalter sind nicht berechtigt, die Erklärung für die Eigentümer abzugeben, da sie nicht die Wohnung oder das Teileigentum verwalten, sondern die Gemeinschaft der Eigentümer.
  • Makler und Sachverständige dürfen die Erklärung nicht für ihre Kunden abgeben. Sie dürfen ihren Kunden aber Ratschläge erteilen und Hinweise dazu geben.
  • Steuerberater sind berechtigt, die Erklärung für Ihre Mandanten abzugeben.
  • Verwandte und enge Freunde dürfen die Erklärung für den Eigentümer per Elster über ihre Zertifizierung abgeben.

Grundsteuerreform: Übersicht Bundesländer

Weitere Links

Bescheid über den neuen Grundsteuerwert? - Einspruch einlegen!

Obwohl bisher bei der Finanzverwaltung nur wenige Erklärungen zur Feststellung des neuen Grundsteuerwertes eingegangen sind, ergehen bereits die ersten Feststellungsbescheide.

Für Eigentümer ist es wichtig, gegen diese Bescheide innerhalb der gesetzlichen Frist von einem Monat Einspruch einzulegen. Obwohl der Feststellungsbescheid nur den Wert des Grundstücks und keine Steuer festsetzt und keine Zahlungsaufforderung enthält, ist es wichtig, gegen diesen Bescheid Einspruch einzulegen. Denn der Feststellungsbescheid ist für den späteren Bescheid über die Grundsteuer bindend. Einwände gegen den festgestellt Grundsteuerwert können deswegen nur durch einen Einspruch gegen den Feststellungsbescheid geltend gemacht werden, nicht aber gegen den Grundsteuerbescheid, der wahrscheinlich erst im Jahre 2024 ergeht.

Vieles spricht dafür, dass das neue Grundsteuergesetz und vor allem die neuen Bewertungsregelungen verfassungswidrig sind. Durch die starke Typisierung werden die Grundsteuerwerte so stark nivelliert, dass Wertunterschiede nicht mehr realitätsgerecht abgebildet werden. Gerade dies hatte das BVerfG aber verlangt. Wer den Einspruch versäumt, kann von einer Aufhebung der Regelungen durch das BVerfG nicht profitieren. Denn Bescheide, die nicht angefochten werden, bleiben auch bei einer Aufhebung des Gesetzes bestehen. Die Steuer muss bezahlt werden, obwohl das zugrundeliegende Gesetz verfassungswidrig ist.

Das Finanzamt wird über den Einspruch sicherlich nicht sofort entscheiden, sondern die Abgabe der restlichen Erklärungen abwarten und zunächst sämtliche Bescheide erlassen.

Wahrscheinlich werden nur einige Musterverfahren bis zum BVerfG getragen. Bei den übrigen Verfahren wird die Finanzverwaltung voraussichtlich den Ausgang dieser Verfahren abwarten.

Der Einspruch ist kostenlos. Die Vertretung durch einen Steuerberater oder Anwalt ist nicht erforderlich.

Um Ihnen die Formulierung eines Einspruchs zu erleichtern, fügen wir einen Mustertext bei.

Zur Begründung Ihres Einspruchs können Sie folgenden Text verwenden:

An das Finanzamt xyz
Steuer Nr. xxx
(oder Aktenzeichen xxx)
Grundstück xxx  (Adresse)

Hiermit lege ich gegen den Bescheid über die Feststellung des Grundsteuerwertes von tt.mm.jj. Einspruch ein.

Die dem Bescheid zugrundeliegenden Regelungen des Grundsteuergesetzes sowie die Regelungen in dem siebenten Teil des II. Abschnitts des Bewertungsgesetzes sind unserer Ansicht nach verfassungswidrig.

Nach dem Gesetz werden die Grundsteuerwerte in einem sehr typisierten Verfahren ermittelt. Hinsichtlich des Grund und Bodens besteht ein Anpassungsverbot; Objektspezifische Besonderheiten dürfen nicht berücksichtigt werden. Dennoch besteht keine Möglichkeit, durch ein Sachverständigengutachten nachzuweisen, dass der tatsächliche Verkehrswert niedriger ist. Dies entspricht nicht dem Rechtsstaatsprinzip und verletzt das verfassungsrechtliche Gebot der Folgerichtigkeit. Da das Grundsteuergesetz an den Wert des Grundstücks anknüpfen soll, muss dieser realitätsgerecht ermittelt werden. Durch die starke Typisierung werden die Grundsteuerwerte so stark nivelliert, dass Wertunterschiede nicht mehr realitätsgerecht abgebildet werden. Gerade dies hat das BVerfG aber verlangt.

Außerdem sind m.E. die von den Gutachterausschüssen festgestellten Bodenrichtwerte zu hoch.

Eine weitere Begründung meines Einspruchs werde ich zu gegebener Zeit nachreichen.

Zugleich beantrag ich wegen der erheblichen verfassungsrechtlichen Zweifel an der Rechtmäßigkeit des neuen Grundsteuergesetzes die Aussetzung der Vollziehung des Bescheids.

FAQ

Wie aufwändig ist die Grundsteuererklärung?

In die Berechnung der Grundsteuer fließen künftig nur noch wenige, vergleichsweise einfach zu ermittelnde Parameter ein. Bei der Ermittlung der Grundsteuer für Wohngrundstücke geht es konkret um fünf Parameter: Grundstücksfläche, Bodenrichtwert, Immobilienart, Alter des Gebäudes, Wohn-/Nutzfläche. Heute sind für die Berechnung etwa 20 Faktoren nötig. Bei der Ermittlung der Grundsteuer für Gewerbegrundstücke sinkt die Zahl der von den Steuerpflichtigen zu erklärenden Angaben von bisher mehr als 30 auf maximal acht.

Ab wann muss ich die neue Grundsteuer zahlen?

Die auf Grundlage der neuen Werte berechnete Grundsteuer ist ab dem 1. Januar 2025 zu zahlen. Auch die Grundsteuer auf Grundlage von abweichendem Landesrecht darf erst ab diesem Zeitpunkt erhoben werden. Die künftige Höhe der individuellen Grundsteuer kann heute noch nicht benannt werden, da zunächst die Werte der Grundstücke festgestellt werden müssen. Es wird vermutlich noch bis Herbst 2024 dauern, bis die konkrete Höhe der jeweiligen künftigen Grundsteuer bei einem Großteil der Steuerpflichtigen feststeht. Bis zum 31. Dezember 2024 wird die Grundsteuer noch auf Grundlage der Einheitswerte erhoben.

Wie berechnet sich die Grundsteuer zukünftig konkret?

Die Grundsteuer berechnet sich auch zukünftig in drei Schritten: Wert des Grundbesitzes x Steuermesszahl x Hebesatz.

Welche Auswirkungen hat die Reform auf meine Grundsteuerzahlung?

Auch wenn die Reform insgesamt aufkommensneutral ausgestaltet wird, werden sich die individuellen Steuerzahlungen verändern. Einige werden mehr Grundsteuer bezahlen müssen, andere weniger. Das ist die zwingende Folge der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts und – angesichts der aktuellen Ungerechtigkeiten aufgrund der großen Bewertungsunterschiede durch das Abstellen auf veraltete Werte – unvermeidbar.

Quelle und weitere Fragen: https://www.bundesfinanzministerium.de/Content/DE/FAQ/faq-die-neue-grundsteuer.html