Immobilienverband

Grundsteuerreform: Alle Entwicklungen im Überblick

Reform der Grundsteuer

Am 25.6.2019 haben sich die Bundestagsfraktionen der CDU/CSDU und der SPD auf einen Gesetzesentwurf zur Reform der Grundsteuer geeinigt, mit dem das Gesetzgebungsverfahren eingeleitet wurde (BT-Drucksache 19/11085). Der Deutschen Bundestag hat das von der Bundesregierung und den Koalitionsfraktionen eingebrachte Gesetzespaket am 18. Oktober 2019 beschlossen.

Nach dem Gesetzentwurf der Großen Koalition soll für die Erhebung der Steuer bei Wohngrundstücken zukünftig der Ertragswert maßgeblich sein. Für die Bundesländer ist eine Öffnungsklausel vorgesehen, damit sie die Grundsteuer nach anderen Bewertungsverfahren erheben können.

 

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Hans-Joachim Beck

Leiter Abteilung Steuern

Telefon: 0 30 / 27 57 26 - 0
E-Mail: beck@ivd.net

Grundsteuerreform: Mit Steuererhöhungen ist zu rechnen

Heute hat der Bundesrat das Gesetz zur Reform der Grundsteuer und des Bewertungsgesetzes zugestimmt. Der IVD bedauert, dass die Grundsteuerreform nun doch Steuererhöhungen zur Folge haben kann.  Das Versprechen der Bundesregierung, dass es zu keiner Steuererhöhung kommen wird, kann voraussichtlich nicht erfüllt werden. „Über die Höhe der Steuer entscheiden allein die Gemeinden, die den Hebesatz selbständig festsetzen dürfen. Finanzklamme Gemeinden werden ihren Hebesatz keineswegs so weit herabsetzen, dass der Anstieg der Grundstückswerte ausgeglichen wird“, sagt Jürgen Michael Schick, Präsident des IVD.  Darüber hinaus ist es nicht gelungen, die vom Bundesverfassungsgericht geforderte Reform zu einer grundlegenden Vereinfachung zu nutzen. Der Verwaltungsaufwand, der auf Bürger und Finanzverwaltung zukommt, steht in keinem Verhältnis zum Steueraufkommen. „Der Wunsch nach Einzelfallgerechtigkeit steht offenbar über aller Vernunft“, so Schick.

„Wir würden es begrüßen, wenn sich die Länder auf ein einfaches Flächenmodell einigen, das dann überall in Deutschland eingeführt wird“, ergänzt Schick. Aufgrund der neuen Öffnungsklausel im Grundgesetz, haben die Länder das Recht, einfachere Verfahren einzuführen. Welche Länder davon Gebrauch machen werden, steht noch nicht fest. In den Ländern wird noch berechnet, wie sich die Reform auswirken würde.

Mit dem Bundesratsbeschluss steht der Einführung der neuen Grundsteuer nichts mehr im Wege. Zu begrüßen ist, dass es dem Gesetzgeber gelungen ist, das neue Gesetz noch vor Ablauf des Jahres 2019 zu verabschieden. Denn anderenfalls stünden die Gemeinden nächstes Jahr ohne die Einnahmen aus der Grundsteuer da.

Reform der Grundsteuer: Große Chance zur Steuervereinfachung verpasst

„Mit der Grundsteuerreform haben wir eine große Chance zur Steuervereinfachung verpasst.“ Das sagt der Leiter der Abteilung Steuern beim Immobilienverband IVD, Hans-Joachim Beck, anlässlich der heutigen Bundestagssitzung. Der Deutschen Bundestag hat heute (18. Oktober 2019) das von der Bundesregierung und den Koalitionsfraktionen eingebrachte Gesetzespaket zur Reform der Grundsteuer beschlossen.

Nach dem Gesetzentwurf der Großen Koalition soll für die Erhebung der Steuer bei Wohngrundstücken zukünftig der Ertragswert maßgeblich sein. Für die Bundesländer ist eine Öffnungsklausel vorgesehen, damit sie die Grundsteuer nach anderen Bewertungsverfahren erheben können.

„Der Aufwand für die Grundstückseigentümer und die Finanzverwaltung steht in keinem Verhältnis zu den Steuereinnahmen. Die Steuer ist keineswegs gerecht, weil unterschiedliche Wohnungsmieten nicht ausreichend abgebildet werden und der Grundstückswert vor allem von dem Bodenwert bestimmt wird“, sagt Beck. Der IVD-Steuerexperte weiter: „Steigende Bodenwerte werden zu einem ständigen Anstieg der Grundsteuer führen. Die Anwendung des Sachwertverfahrens für Geschäftsgrundstücke wird gegenüber dem Ertragswertverfahren zu sehr viel höheren Werten führen.“

Die Einführung einer Öffnungsklausel im Grundgesetz begrüßt der IVD hingegen ausdrücklich. „Hoffentlich nutzen die Länder ihre Chance, ein einfacheres Gesetz einzuführen. Der Länderfinanzausgleich steht dem glücklicherweise nicht mehr im Wege“, kommentiert Beck. 

Der Vorschlag der CDU/CSU sowie der SPD, den Anwendungsbereich der Grundsteuer C für baureife aber unbebaute Grundstücke zu konkretisieren, trifft auf verhaltene Zustimmung beim IVD. Grundsätzlich lehnt der Steuerexperte die Grundsteuer C ab. „Ohnehin dürfte die Einführung einer solchen Steuer nicht die gewünschten Effekte haben. In den 60er Jahren hat der Gesetzgeber die Grundsteuer C bereits kurze Zeit nach ihrer Einführung aufgehoben, weil sie sich als nicht sinnvoll erwiesen hat“, so der ehemalige Vorsitzende Richter des Finanzgerichts Berlin-Brandenburg.

Dass die von den Grünen und auch den Linken geforderte Abschaffung der Umlage der Grundsteuer auf die Miete nicht umgesetzt wurde, bezeichnet der IVD-Steuerexperte als zumindest vorläufigen Sieg der Vernunft und der Gerechtigkeit. Allerdings gibt es im Bundesrat weitere Bemühungen, die Umlage abzuschaffen. „Das würde zahlreiche Gemeinden ermuntern, die Hebesätze weiter anzuheben“, so Beck.

Kernpunkte des Gesetzesentwurfs

  • Das Bewertungsverfahren ist wertabhängig. Wohngrundstücke werden im Ertragswertverfahren bewertet, Geschäftsgrundstücke im Sachwertverfahren. Unbebaute Grundstücke werden mit dem Bodenrichtwert bewertet.
  • Die Gemeinden behalten das Recht, den Hebesatz in eigener Zuständigkeit festzusetzen.
  • Bei Wohngrundstücken (z.B. Ein-, Zweifamilienhäuser und Mehrfamilienhäuser) wird zur Ermittlung der Bemessungsgrundlage an die aus dem Mikrozensus des Statistischen Bundesamtes abgeleiteten durchschnittlichen Nettokaltmieten angeknüpft. Um Unterschiede zwischen den Gemeinden zu erfassen werden Zu- und Abschläge entsprechend den Mietniveaustufen gemacht.
  • Für gemischt genutzte Grundstücke sowie Geschäftsgrundstücke ist ausschließlich ein vereinfachtes Sachwertverfahren anzuwenden.
  • Das land- und forstwirtschaftliche Vermögen wird nach einem standardisierten, ertragswertorientierten Verfahren bewertet, und zwar bundeseinheitlich nach dem Eigentümerprinzip. Die land- und forstwirtschaftlichen Wohngebäude werden im Grundvermögen erfasst und der Grundsteuer B unterworfen.
  • Die Steuermesszahl, die auf den Grundsteuerwert anzuwenden ist, wird vor dem Hintergrund der angestrebten Aufkommensneutralität (Grundsteueraufkommen bundesweit derzeit etwa 14,7 Mrd. €) ausdifferenziert und beträgt bei den wirtschaftlichen Einheiten des Grundvermögens 0,34 v. T und bei den wirtschaftlichen Einheiten des land- und forstwirtschaftlichen Vermögens 0,55 v.T.
  • Die Steuermesszahl ermäßigt sich um 25 % für Wohngrundstücke, wenn es sich um öffentlich geförderten Wohnraum handelt oder sich die Wohnungen im Eigentum bestimmter Rechtsträger befinden (Gebietskörperschaften, gemeinnützige Wohnungsbaugesellschaften oder von der Körperschaftsteuer befreite Genossenschaften und Vereine).
  • Die Gemeinden erhalten die Möglichkeit, für baureife aber unbebaute Grundstücke eine Grundsteuer C mit einem höheren Hebesatz einzuführen.
  • Die erste Hauptfeststellung nach neuem Recht erfolgt auf den Stichtag 1.1.2022, die darauf folgende Hauptfeststellung auf den 1.1.2029. Der Hauptfeststellungszeitraum beträgt damit sieben Jahre.
  • Die neuen Grundsteuerwerte sollen den Grundsteuerfestsetzungen durch die Kommunen ab dem 1.1.2025 zugrunde gelegt werden.
  • Die konkurrierende Gesetzgebungsbefugnis des Bundes wird festgeschrieben, unabhängig davon, ob die Voraussetzungen des Art. 72 Abs. 2 GG erfüllt sind.
  • Durch eine Änderung des Grundgesetzes wird den Ländern die Möglichkeit verschafft, abweichende Modelle einzuführen.

Folgen

Durch die neue Bewertung werden die Werte der Grundstücke gegenüber den bisherigen Einheitswerten erhebliche ansteigen. Bei Wohngrundstücken gilt dies insbesondere für Gebiete, in denen die Bodenwerte in den letzten Jahren angestiegen sind. Um dies auszugleichen wird zwar die Steuermesszahl, mit der der Grundstückswert multipliziert wird, erheblich abgesenkt, für Wohngrundstücke beispielsweise von bisher 3,5 vom Tausend auf 0,34 vom Tausend. Dass die Grundsteuerbelastung durch die neue Bewertung nicht ansteigt, kann dadurch jedoch nicht garantiert werden. Denn die Höhe der Steuerbelastung wird letztlich allein durch den Hebesatz bestimmt, den die Gemeinde beschließt. Solange die Grundsteuer bei vermieteten Grundstücken auf die Mieter als Teil der Betriebskosten umgelegt wird, dürften der Anhebung der Hebesätze politisch Grenzen gesetzt sein. Sollte die Umlagefähigkeit ganz oder teilweise abgeschafft werden, muss damit gerechnet werden, dass die Hebesätze erheblich angehoben werden, um die Wertsteigerungen der Immobilie abzuschöpfen.

Die tatsächliche Höhe der Miete spielt letztlich bei der Ermittlung des Grundstückswertes keine Rolle mehr, da stattdessen typisierte durchschnittliche Mieten angesetzt werden. Überwiegend wird daher der Grundstückswert in Zukunft von dem Bodenwert bestimmt. Wohngrundstücke mit einer guten Lage und relativ niedrigen Mieten werden deswegen im Verhältnis zu Wohngrundstücken mit hohen Mieten und einer schlechteren Lage benachteiligt. Innerhalb einer Gemeinde werden sich dadurch erhebliche Verschiebungen der Steuerlast ergeben.

Um diese Effekte zu vermeiden, wollen einige Länder wie insbesondere Bayern von der neuen Öffnungsklausel im Grundgesetz Gebrauch machen und ein wertunabhängiges Flächenmodell einführen.

Ermittlung des Grundstückswertes für Wohngrundstücke

Die Ermittlung des Grundstückswertes dürfte für Wohngrundstücke ohne übermäßigen Aufwand möglich sein. Erforderlich ist nur die Ermittlung der Wohnfläche, die Nettokaltmiete lt. Anlage 39 zum BewG, die für die Gemeinde geltende Mietniveaustufe, das Baujahr des Gebäudes, der Bodenrichtwert und die Grundstücksgröße.

Nach § 250 Abs. 2 BewG-E werden die Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke und das Wohnungseigentum im Ertragswertverfahren bewertet.

Dem Ertragswertverfahren liegt der Gedanke zugrunde, dass sich der Wert eines Grundstücks aus seinem nachhaltig erzielbaren Reinertrag ergibt. Im Ertragswertverfahren ist daher der auf den Bewertungsstichtag bezogene Barwert (Gegenwartswert) aller zukünftigen Erträge zu ermitteln. Hierbei ist allerdings zu beachten, dass die Nutzungsdauer eines Gebäudes – im Gegensatz zum Grund und Boden – begrenzt ist. Während die Erträge oder Ertragsanteile für ein Gebäude nur für die am Bewertungsstichtag verbleibende Restnutzungsdauer des Gebäudes kapitalisiert werden können, sind die dem Grund und Boden zuzurechnenden Anteile des Ertrags für eine unbegrenzte Nutzungsdauer als „ewige Rente“ zu kapitalisieren. Diesem Verfahren liegt die Überlegung zugrunde, dass ein Teil der Mieten für den Grund und Boden gezahlt wird und nach Ablauf der Restnutzungsdauer des Gebäudes nur der Wert des Grund und Bodens verbleibt. Im Ergebnis wird daher der jährliche Reinertrag des Grundstücks entsprechend der Restnutzungsdauer des Gebäudes kapitalisiert und der Wert des Grund und Bodens entsprechend der Restnutzungsdauer auf den Bewertungsstich tag abgezinst.

Für Wohngrundstücke wird nicht der tatsächliche Mietertrag berücksichtigt, sondern ein typisierter durchschnittlicher Sollertrag angesetzt, der vor allem von der von der Lage des Grundstücks abhängt. Dadurch soll eine weitestgehend automatisierte Feststellung von Grundsteuerwerten ermöglich werden. Den Unterschieden der einzelnen Grundstücksarten wird durch den Ansatz verschiedener Bewirtschaftungskosten und Liegenschaftszinssätze Rechnung getragen.

Ermittlung des kapitalisierten Reinertrags

Nach § 254 BewG-E ergibt sich bei Wohngebäuden der Rohertrag des Grundstücks aus den in Anlage 39 zum BewG-E angegebenen monatlichen Nettokaltmieten je Quadratmeter Wohnfläche. Die Zahlen sind aus dem Mikrozensus des Statistischen Bundesamtes abgeleitet worden. Danach ist die Höhe der Miete von Bundesland, Gebäudeart, Wohnungsgröße und Baujahr des Gebäudes abhängig. Dadurch erübrigt sich in Fällen, in denen die Wohnung zu eigenen Wohnzwecken genutzt oder unentgeltlich überlassen wird, die Ermittlung einer üblichen Miete i.S. des § 79 Abs. 2 BewG.

Für Wohnungseigentum gelten die Nettokaltmieten für Mietwohngrundstücke. Für einen Garagenstellplatz (Einzelgarage/Tiefgarage) soll die Nettokaltmiete mit einem Festwert in Höhe von 35 €/Monat angesetzt werden.

Teil I der Anlage 39 zu § 254 BewG-E enthält folgende monatlichen Nettokaltmieten in EURO je Quadratmeter Wohnfläche (Auszug)

(Wertverhältnisse zum 1.Januar 2022):

Land

Gebäudeart

Wohnfläche

(je Wohnung)

Baujahr des Gebäudes

bis 1948

1949 bis 1978

1979 bis 1990

1991 bis 2000

ab
2001

Baden-
Württemberg

Einfamilienhaus

unter 60 m²

6,60

6,79

6,86

7,12

7,44

von 60 m² bis unter 100 m²

5,72

5,87

5,94

6,16

6,44

100 m² und mehr

5,74

5,90

5,96

6,18

6,46

Zweifamilienhaus

unter 60 m²

6,73

6,93

7,01

7,26

7,58

von 60 m² bis unter 100 m²

5,70

5,87

5,94

6,15

6,43

100 m² und mehr

5,50

5,66

5,72

5,92

6,20

Mietwohn-
grundstück

unter 60 m²

7,16

7,38

7,45

7,73

8,07

von 60 m² bis unter 100 m²

6,44

6,64

6,71

6,95

7,26

100 m² und mehr

6,34

6,54

6,60

6,84

7,15

Bayern

Einfamilienhaus

unter 60 m²

7,23

7,56

7,55

7,40

8,34

von 60 m² bis unter 100 m²

6,26

6,54

6,53

6,41

7,22

100 m² und mehr

6,28

6,56

6,55

6,43

7,24

Zweifamilienhaus

unter 60 m²

7,01

7,32

7,30

7,18

8,07

von 60 m² bis unter 100 m²

5,95

6,20

6,19

6,08

6,84

100 m² und mehr

5,72

5,98

5,97

5,86

6,60

Mietwohn-
grundstück

unter 60 m²

8,24

8,60

8,59

8,43

9,49

von 60 m² bis unter 100 m²

7,41

7,74

7,73

7,58

8,54

100 m² und mehr

7,30

7,61

7,61

7,47

8,42

Berlin

Einfamilienhaus

unter 60 m²

7,55

7,48

7,27

8,75

9,00

von 60 m² bis unter 100 m²

6,53

6,47

6,28

7,58

7,79

100 m² und mehr

6,55

6,49

6,31

7,60

7,81

Zweifamilienhaus

unter 60 m²

7,50

7,43

7,22

8,70

8,95

von 60 m² bis unter 100 m²

6,36

6,31

6,13

7,37

7,58

100 m² und mehr

6,13

6,07

5,91

7,10

7,31

Mietwohn-
grundstück

unter 60 m²

6,90

6,84

6,65

8,00

8,23

von 60 m² bis unter 100 m²

6,21

6,15

5,98

7,19

7,40

100 m² und mehr

6,12

6,06

5,88

7,09

7,29

Brandenburg

Einfamilienhaus

unter 60 m²

6,87

6,66

6,59

8,15

8,85

von 60 m² bis unter 100 m²

5,94

5,76

5,70

7,05

7,66

100 m² und mehr

5,96

5,78

5,72

7,08

7,68

Zweifamilienhaus

unter 60 m²

6,46

6,26

6,20

7,66

8,32

von 60 m² bis unter 100 m²

5,46

5,29

5,24

6,49

7,04

100 m² und mehr

5,27

5,10

5,06

6,26

6,79

Mietwohn-
grundstück

unter 60 m²

6,41

6,21

6,15

7,61

8,26

von 60 m² bis unter 100 m²

5,76

5,59

5,54

6,84

7,44

100 m² und mehr

5,68

5,51

5,45

6,75

7,32

 

Zur Berücksichtigung von Unterschieden im Mietniveau verschiedener  Gemeinden eines Bundeslandes sind diese Nettokaltmieten durch Ab- oder Zuschläge nach Teil II der Anlage 39 zum BewG-E anzupassen. Dabei handelt es sich um gemeindebezogene Mietniveaustufen, die auf der Eingruppierung nach § 12 Abs.3 des Wohngeldgesetzes i.V. mit § 1 Abs. 3 und Anlage 1 der Wohngeldverordnung beruhen.

Mietniveaustufen

Mietniveaustufe 1

- 22,5 %

Mietniveaustufe 2

- 10,0 %

Mietniveaustufe 3

+/- 0 %

Mietniveaustufe 4

+ 10,0 %

Mietniveaustufe 5

+ 20,0 %

Mietniveaustufe 6 und höher

+ 32,5 %

Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (vgl. § 8 Abs. 3 ImmoWertV) werden im Rahmen der Wertermittlung nicht berücksichtigt. Hierzu gehören z. B. Baumängel und Bauschäden, wirtschaftliche Überalterung, sowie Bodenverunreinigungen.

Das Ertragswertverfahren nach den §§ 252 bis 257 BewG-E stellt sich somit schematisch wie folgt dar:

 

 

Jährlicher Rohertrag (§ 254 BewG-E, Anlage 39 zum BewG-E)

./.

nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten (§ 255 BewG-E, Anlage 40 zum BewG-E)

=

jährlicher Reinertrag (§ 253 Abs. 1 BewG-E)

x

Vervielfältiger/Barwertfaktor (§ 253 Abs. 2, § 256 BewG-E, Anlage 37, 38 zum BewG-E)

=

Barwert des Reinertrags (§§ 252, 253 BewG-E)

+

abgezinster Bodenwert (§ 257 BewG-E, Anlage 41 zum BewG-E)

=

Grundsteuerwert (§ 252 BewG-E)

 

 

 

Bundesratsinitiative Berlins zur Abschaffung der Umlagefähigkeit der Grundsteuer: IVD fordert Entlastung der Mieter durch Senkung der Hebesätze

Der Berliner Senat beabsichtigt, die Umlagefähigkeit der Grundsteuer auf die Mieter abzuschaffen. Der IVD kritisiert dieses Vorhaben und plädiert dafür, stattdessen die Hebesätze zu senken.

Die Abschaffung der Umlagefähigkeit hätte für viele Vermieter fatale Konsequenzen. „Die Erzielung einer kostendeckenden Miete ist durch die Mietpreisbremse, die demnächst weiter verschärft werden soll, bereits erheblich eingeschränkt. Wie das Bundesverfassungsgericht am 20. August ausgeführt hat, ist die Mietpreisbremse zwar gerade noch verfassungsgemäß. Würde man aber die Verteilung der Belastung zwischen Mietern und Vermietern weiter zulasten der Eigentümer verschieben, wäre die verfassungsrechtlich gebotene Balance nicht mehr gewahrt“, kommentiert Jürgen Michael Schick, Präsident des Immobilienverband Deutschland, den Vorstoß des Landes Berlin im Bundesrat. Der finanzielle Spielraum, den die Bewirtschaftung der Wohnung Vermietern lässt, sei häufig extrem eng, da von der Miete der Kapitaldienst sowie die Instandhaltung finanziert werden müssen. Komme jetzt noch die Grundsteuer dazu, sei die Wirtschaftlichkeit nicht mehr gesichert.

Die Grundsteuer beruht auf dem Äquivalenzprinzip und stellt ein Entgelt für die Nutzung der gemeindlichen Infrastruktur dar. Daher ist es folgerichtig, dass die Grundsteuer von den Nutzern der Infrastruktur getragen wird. Eine einseitige Belastung der Vermieter würde die Grundsteuer hingegen zu einer besonderen Vermögenssteuer für vermietete Immobilien machen. Dann müsste man bei der Bemessung der Grundsteuer aber auch berücksichtigen, in welchem Umfang der Eigentümer das Grundstück mit Fremdmitteln finanziert hat, so Schick.

„Wenn der Berliner Senat wirklich an einer Verringerung der Kosten für Mieter interessiert wäre, sollte er einfach den Hebesatz senken“, sagt Schick. Mit einem Hebesatz von 810 Prozent hat Berlin einen der bundesweit höchsten Grundsteuer-Hebesätze und belegt damit Platz 22 unter den rund 11.000 deutschen Gemeinden.

Zu befürchten sei außerdem, dass einige Gemeinden die Hebesätze für die Grundsteuer weiter anheben, wenn die Steuer nicht mehr von den Bewohnern der Gemeinde getragen werden muss, sondern von den Vermietern, die möglicherweise in einer anderen Gemeinde wohnen. „Im Zuge der Grundsteuerreform ist ohnehin ein Anstieg der Grundsteuer zu befürchten, der nur durch eine Senkung der Hebesätze zu vermeiden ist“, warnt Schick.

Reform der Grundsteuer

Kernpunkte des Gesetzesentwurfs

  • Das Grundgesetz wird geändert. In Art. 105 Abs. 2 GG wird die konkurrierende Gesetzgebungsbefugnis des Bundes festgeschrieben, unabhängig davon, ob die Voraussetzungen des Art. 72 Abs. 2 GG erfüllt sind. In Art. 72 Abs. 3 GG wird der Katalog der Abweichungsbefugnisse der Länder um die Grundsteuer erweitert, so dass die Länder die Möglichkeit haben, eigenständige Grundsteuergesetze mit eigenständigen Bewertungsregelungen zu erlassen.
  • Das durch Bundesgesetz geregelte Bewertungsverfahren ist wertabhängig.
  • Die Grundsteuer wird weiterhin in einem dreistufigen Verfahren ermittelt: Feststellung des Grundsteuerwerts (1), Festsetzung des Grundsteuermessbetrags durch die Finanzämter (2) und Festsetzung der Grundsteuer durch die Kommunen als Steuergläubiger (3).
  • Die Hauptfeststellung nach neuem Recht erfolgt auf den Stichtag 1.1.2022, die darauf folgende Hauptfeststellung auf den 1.1.2029. Der Hauptfeststellungszeitraum beträgt damit sieben Jahre.
  • Die neuen Grundsteuerwerte sollen den Grundsteuerfestsetzungen durch die Kommunen ab dem 1.1.2025 zugrunde gelegt werden.
  • Mit der Ergänzung des 125b GG um einen Absatz 3 wird bestimmt, dass abweichendes Landesrecht der Erhebung der Grundsteuer frühestens für Zeiträume ab dem 1.1.2025 zugrunde gelegt werden darf. Bis dahin muss bundeseinheitlich das bisherige Grundsteuerrecht angewendet werden.
  • Unbebaute Grundstücke werden mit dem Bodenrichtwert bewertet.
  • Bei Wohngrundstücken (z.B. Ein-, Zweifamilienhäuser und Mehrfamilienhäuser) wird zur Ermittlung der Bemessungsgrundlage an die aus dem Mikrozensus des Statistischen Bundesamtes abgeleiteten durchschnittlichen Nettokaltmieten angeknüpft. Um Unterschiede zwischen den Gemeinden zu erfassen werden Zu- und Abschläge entsprechend den Mietniveaustufen gemacht.
  • Für gemischt genutzte Grundstücke sowie Geschäftsgrundstücke ist ausschließlich ein vereinfachtes Sachwertverfahren anzuwenden.
  • Die Gemeinden erhalten das Recht, für baureife aber unbebaute Grundstücke eine besondere Grundsteuer C zu erheben.
  • Das land- und forstwirtschaftliche Vermögen wird nach einem standardisierten, ertragswertorientierten Verfahren bewertet, und zwar bundeseinheitlich nach dem Eigentümerprinzip. Die land- und forstwirtschaftlichen Wohngebäude werden im Grundvermögen erfasst und der Grundsteuer B unterworfen.
  • Die Steuermesszahl, die auf den Grundsteuerwert anzuwenden ist, wird vor dem Hintergrund der angestrebten Aufkommensneutralität (Grundsteueraufkommen bundesweit derzeit etwa 14,7 Mrd. €) ausdifferenziert und beträgt bei den wirtschaftlichen Einheiten des Grundvermögens 0,34 v. T und bei den wirtschaftlichen Einheiten des land- und forstwirtschaftlichen Vermögens 0,55 v.T.
  • Die Steuermesszahl ermäßigt sich um 25 % für Wohngrundstücke, wenn es sich um öffentlich geförderten Wohnraum handelt oder sich die Wohnungen im Eigentum bestimmter Rechtsträger befinden (Gebietskörperschaften, gemeinnützige Wohnungsbaugesellschaften oder von der Körperschaftsteuer befreite Genossenschaften und Vereine).
  • Die erste Hauptfeststellung für die Grundsteuerwerte nach § 221 BewG-E wird auf den 1.1.2022 durchgeführt. Bei Fortschreibungen und Nachfeststellungen der Grundsteuerwerte sind die Wertverhältnisse im Hauptfeststellungszeitpunkt zugrunde zu legen (§ 227 BewG-E).
  • Die Bewertung des Grundbesitzes für Zwecke der Grundsteuer ab 1.1.2022 wird in einem neuen Siebenten Abschnitt des Bewertungsgesetzes geregelt (§§ 218 bis 266 BewG-E).

1. Unbebaute Grundstücke

Gemäß § 247 Abs. 1 Satz 1 BewG-E bestimmt sich der Grundsteuerwert unbebauter Grundstücke regelmäßig nach ihrer Fläche und den Bodenrichtwerten. Nach § 196 Abs. 1 Satz 1 BauGB sind aufgrund der Kaufpreissammlung (§ 195 BauGB) flächendeckend durchschnittliche Lagewerte für den Boden unter Berücksichtigung des unterschiedlichen Entwicklungszustands zu ermitteln. In bebauten Gebieten sind Bodenrichtwerte mit dem Wert zu ermitteln, der sich ergeben würde, wenn der Boden unbebaut wäre. Die Bodenrichtwerte sind von den Gutachterausschüssen (§§ 192 ff. BauGB) zum jeweiligen Hauptfeststellungszeitpunkt zu ermitteln, zu veröffentlichen und nach amtlich vorgeschriebenem Datensatz durch Datenfernübertragung den zuständigen Finanzämtern zu übermitteln.

2. Wohngrundstücke

Nach § 250 Abs. 2 BewG-E werden die Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke und das Wohnungseigentum im Ertragswertverfahren bewertet.

Dem Ertragswertverfahren liegt der Gedanke zugrunde, dass sich der Wert eines Grundstücks aus seinem nachhaltig erzielbaren Reinertrag ergibt. Im Ertragswertverfahren ist daher der auf den Bewertungsstichtag bezogene Barwert (Gegenwartswert) aller zukünftigen Erträge zu ermitteln. Hierbei ist allerdings zu beachten, dass die Nutzungsdauer eines Gebäudes – im Gegensatz zum Grund und Boden – begrenzt ist. Während die Erträge oder Ertragsanteile für ein Gebäude nur für die am Bewertungsstichtag verbleibende Restnutzungsdauer des Gebäudes kapitalisiert werden können, sind die dem Grund und Boden zuzurechnenden Anteile des Ertrags für eine unbegrenzte Nutzungsdauer als „ewige Rente“ zu kapitalisieren. Diesem Verfahren liegt die Überlegung zugrunde, dass ein Teil der Mieten für den Grund und Boden gezahlt wird und nach Ablauf der Restnutzungsdauer des Gebäudes nur der Wert des Grund und Bodens verbleibt. Im Ergebnis wird daher der jährliche Reinertrag des Grundstücks entsprechend der Restnutzungsdauer des Gebäudes kapitalisiert und der Wert des Grund und Bodens entsprechend der Restnutzungsdauer auf den Bewertungsstich tag abgezinst.

Für Wohngrundstücke wird nicht der tatsächliche Mietertrag berücksichtigt, sondern ein typisierter durchschnittlicher Sollertrag angesetzt, der vor allem von der von der Lage des Grundstücks abhängt. Dadurch soll eine weitestgehend automatisierte Feststellung von Grundsteuerwerten ermöglich werden. Den Unterschieden der einzelnen Grundstücksarten wird durch den Ansatz verschiedener Bewirtschaftungskosten und Liegenschaftszinssätze Rechnung getragen.

Ermittlung des kapitalisierten Reinertrags

Der Reinertrag eines Grundstücks ergibt sich aus dem Rohertrag des Grundstücks (§ 254 BewG-E) abzüglich der – nicht umlagefähigen – Bewirtschaftungskosten (§ 255 BewG-E). Die nicht abzugsfähigen Bewirtschaftungskosten für Verwaltung, Instandhaltung und Mietausfall ergeben sich pauschaliert aus der Anlage 40 in Abhängigkeit von der Grundstücksart und der Restnutzungsdauer. Zur Ermittlung des Barwerts ist der Reinertrag gemäß § 253 Abs. 2 BewG-E mit dem Vervielfältiger (Barwertfaktors) zu multiplizieren, der sich aus der Anlage 37 zum BewG-E ergibt. Maßgeblich für die Vervielfältiger, die aus der Anlage 1 zu § 20 ImmoWertV übernommen wurden, ist zum einen der Liegenschaftszinssatz und zum anderen die Restnutzungsdauer des Gebäudes. Liegenschaftszinssätze sind die Zinssätze, mit denen der Wert von Grundstücken je nach Grundstücksart durchschnittlich und marktüblich verzinst wird (§ 256 Abs. 1 BewG-E).

Die Restnutzungsdauer wird nach der wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer des Gebäudes und dem Gebäudealter zum Bewertungsstichtag ermittelt. Eine typisierende Regelung der Gesamtnutzungsdauer findet sich in Anlage 38 zum BewG-E. Bauliche Maßnahmen (z. B. im Rahmen einer Kernsanierung), aus denen sich eine wesentliche Verlängerung der wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer des Gebäudes ergibt, führen zu einer entsprechend verlängerten wirtschaftlichen Restnutzungsdauer. Beispielsweise kann von einer verlängerten wirtschaftlichen Restnutzungsdauer auszugehen sein, wenn nicht nur der Ausbau (u. a. Heizung, Fenster und Sanitäreinrichtungen) umfassend modernisiert wurde, sondern auch der Rohbau (Fundamente, tragende Innen- und Außenwände, Treppen, Dachkonstruktion sowie Geschossdecken) teilweise erneuert worden ist.

Gem. § 253 Abs. 2 Satz 5 BewG-E ist mindestens eine Restnutzungsdauer in Höhe von 30 % der wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer anzusetzen. Die Regelung macht bei älteren Gebäuden häufig die Prüfung entbehrlich, ob die restliche Lebensdauer infolge baulicher Maßnahmen wesentlich verlängert wurde.

Ermittlung des Rohertrags

Nach § 254 BewG-E ergibt sich bei Wohngebäuden der Rohertrag des Grundstücks aus den in Anlage 39 zum BewG-E angegebenen monatlichen Nettokaltmieten je Quadratmeter Wohnfläche. Die Zahlen sind aus dem Mikrozensus des Statistischen Bundesamtes abgeleitet worden. Danach ist die Höhe der Miete von Bundesland, Gebäudeart, Wohnungsgröße und Baujahr des Gebäudes abhängig. Dadurch erübrigt sich in Fällen, in denen die Wohnung zu eigenen Wohnzwecken genutzt oder unentgeltlich überlassen wird, die Ermittlung einer üblichen Miete i.S. des § 79 Abs. 2 BewG.

Für Wohnungseigentum gelten die Nettokaltmieten für Mietwohngrundstücke. Für einen Garagenstellplatz (Einzelgarage/Tiefgarage) soll die Nettokaltmiete mit einem Festwert in Höhe von 35 €/Monat angesetzt werden.

Teil I der Anlage 39 zu § 254 BewG-E enthält folgende monatlichen Nettokaltmieten in EURO je Quadratmeter Wohnfläche (Auszug)

(Wertverhältnisse zum 1. Januar 2022):

Land

Gebäudeart

Wohnfläche

(je Wohnung)

Baujahr des Gebäudes

bis 1948

1949 bis 1978

1979 bis 1990

1991 bis 2000

ab
2001

Baden-
Württemberg

Einfamilienhaus

unter 60 m²

6,60

6,79

6,86

7,12

7,44

von 60 m² bis unter 100 m²

5,72

5,87

5,94

6,16

6,44

100 m² und mehr

5,74

5,90

5,96

6,18

6,46

Zweifamilienhaus

unter 60 m²

6,73

6,93

7,01

7,26

7,58

von 60 m² bis unter 100 m²

5,70

5,87

5,94

6,15

6,43

100 m² und mehr

5,50

5,66

5,72

5,92

6,20

Mietwohn-
grundstück

unter 60 m²

7,16

7,38

7,45

7,73

8,07

von 60 m² bis unter 100 m²

6,44

6,64

6,71

6,95

7,26

100 m² und mehr

6,34

6,54

6,60

6,84

7,15

Bayern

Einfamilienhaus

unter 60 m²

7,23

7,56

7,55

7,40

8,34

von 60 m² bis unter 100 m²

6,26

6,54

6,53

6,41

7,22

100 m² und mehr

6,28

6,56

6,55

6,43

7,24

Zweifamilienhaus

unter 60 m²

7,01

7,32

7,30

7,18

8,07

von 60 m² bis unter 100 m²

5,95

6,20

6,19

6,08

6,84

100 m² und mehr

5,72

5,98

5,97

5,86

6,60

Mietwohn-
grundstück

unter 60 m²

8,24

8,60

8,59

8,43

9,49

von 60 m² bis unter 100 m²

7,41

7,74

7,73

7,58

8,54

100 m² und mehr

7,30

7,61

7,61

7,47

8,42

Berlin

Einfamilienhaus

unter 60 m²

7,55

7,48

7,27

8,75

9,00

von 60 m² bis unter 100 m²

6,53

6,47

6,28

7,58

7,79

100 m² und mehr

6,55

6,49

6,31

7,60

7,81

Zweifamilienhaus

unter 60 m²

7,50

7,43

7,22

8,70

8,95

von 60 m² bis unter 100 m²

6,36

6,31

6,13

7,37

7,58

100 m² und mehr

6,13

6,07

5,91

7,10

7,31

Mietwohn-
grundstück

unter 60 m²

6,90

6,84

6,65

8,00

8,23

von 60 m² bis unter 100 m²

6,21

6,15

5,98

7,19

7,40

100 m² und mehr

6,12

6,06

5,88

7,09

7,29

Brandenburg

Einfamilienhaus

unter 60 m²

6,87

6,66

6,59

8,15

8,85

von 60 m² bis unter 100 m²

5,94

5,76

5,70

7,05

7,66

100 m² und mehr

5,96

5,78

5,72

7,08

7,68

Zweifamilienhaus

unter 60 m²

6,46

6,26

6,20

7,66

8,32

von 60 m² bis unter 100 m²

5,46

5,29

5,24

6,49

7,04

100 m² und mehr

5,27

5,10

5,06

6,26

6,79

Mietwohn-
grundstück

unter 60 m²

6,41

6,21

6,15

7,61

8,26

von 60 m² bis unter 100 m²

5,76

5,59

5,54

6,84

7,44

100 m² und mehr

5,68

5,51

5,45

6,75

7,32

 

Zur Berücksichtigung von Unterschieden im Mietniveau verschiedener  Gemeinden eines Bundeslandes sind diese Nettokaltmieten durch Ab- oder Zuschläge nach Teil II der Anlage 39 zum BewG-E anzupassen. Dabei handelt es sich um gemeindebezogene Mietniveaustufen, die auf der Eingruppierung nach § 12 Abs.3 des Wohngeldgesetzes i.V. mit § 1 Abs. 3 und Anlage 1 der Wohngeldverordnung beruhen.

Mietniveaustufen

Mietniveaustufe 1

- 22,5 %

Mietniveaustufe 2

- 10,0 %

Mietniveaustufe 3

+/- 0 %

Mietniveaustufe 4

+ 10,0 %

Mietniveaustufe 5

+ 20,0 %

Mietniveaustufe 6 und höher

+ 32,5 %

 

Beispiel 1:

Einfamilienhaus in Berlin,  Baujahr bis 1948, Wohnfläche 120 qm.

 

Ermittlung der monatlichen Nettokaltmiete

   
 

Gesetzlich normierte durchschnittliche Nettokaltmiete für Berlin (Anlage 39 zum BewG-E, Teil I)

 

6,55 €/qm

+

Zuschlag für Berlin nach der Mietniveaustufe 4
(Anlage 39 zum BewG-E, Teil II)

10 %

0,65 €/qm

 

monatliche Nettokaltmiete

 

7,20 €/qm

 

Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (vgl. § 8 Abs. 3 ImmoWertV) werden im Rahmen der Wertermittlung nicht berücksichtigt. Hierzu gehören z. B. Baumängel und Bauschäden, wirtschaftliche Überalterung, sowie Bodenverunreinigungen.

Das Ertragswertverfahren nach den §§ 252 bis 257 BewG-E stellt sich somit schematisch wie folgt dar:

 

 

Jährlicher Rohertrag (§ 254 BewG-E, Anlage 39 zum BewG-E)

./.

nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten (§ 255 BewG-E, Anlage 40 zum BewG-E)

=

jährlicher Reinertrag (§ 253 Abs. 1 BewG-E)

x

Vervielfältiger/Barwertfaktor (§ 253 Abs. 2, § 256 BewG-E, Anlage 37, 38 zum BewG-E)

=

Barwert des Reinertrags (§§ 252, 253 BewG-E)

+

abgezinster Bodenwert (§ 257 BewG-E, Anlage 41 zum BewG-E)

=

Grundsteuerwert (§ 252 BewG-E)

 

2. Sachwertverfahren

Im Sachwertverfahren werden gemäß § 250 Abs. 3 BewG-E Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzten Grundstücke, das Teileigentum sowie die sonstigen bebauten Grundstücke bewertet.

2 a Grund und Boden

Gemäß § 258 Abs. 1 BewG-E erfolgt beim Sachwertverfahren die Wertermittlung für den Grund und Boden sowie der Gebäude gesondert. Sonstige bauliche Anlagen, insbesondere Außenanlagen, und der Wert der sonstigen Anlagen sind durch den Ansatz des Boden- und Gebäudesachwerts abgegolten. Zur Berücksichtigung von baulichen Außenanlagen (wie beispielsweise Außenstellplätze, Erschließung und Einfriedung) wurden die Normalherstellungskosten pauschal um 3 % erhöht. Der Bodenwert ist gem. § 258 Abs. 2 BewG-E mit dem Wert des unbebauten Grundstücks nach § 247 BewG-E anzusetzen.

Die Summe aus dem gesondert zu ermittelnden Bodenwert (§ 258 Abs. 2, § 247 BewG-E) und dem gesondert zu ermittelnden Gebäudesachwert (§ 259 BewG-E) ergibt gemäß § 258 Abs. 3 BewG-E den vorläufigen Sachwert. Dieser wird mit Hilfe einer Wertzahl (§ 260 BewG-E) an die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt angepasst wird.

 

2 b Gebäudesachwert

Bei der Ermittlung des Gebäudesachwerts ist von den Normalherstellungskosten gemäß der Anlage 42 zum BewG-E auszugehen (§ 259 Abs. 1 BewG-E). Die Differenzierung der Normalherstellungskosten entsprechend dem Baustandard erfolgt nach der Anlage 24 zum BewG. Da die Normalherstellungskosten auf dem Kostenstand 2010 ermittelt worden sind, müssen sie nach Maßgabe der zum Hauptfeststellungszeitpunkt einschlägigen Baupreisindizes angepasst werden (§ 259 Abs. 3 BewG-E).

Zur ‚Berücksichtigung der Wertminderung wegen Alters sind die Gebäudenormalherstellungswert entsprechend dem Alter des Gebäudes zu mindern (§ 259 Abs. 4 Satz 1 BewG-E). Die typisierte Gesamtnutzungsdauer ist der Anlage 38 zum BewG-E zu entnehmen. Bei der Alterswertminderung wird von einer linearen jährlichen Wertminderung ausgegangen (§ 23 Satz 2 ImmoWertV).

Zur Marktanpassung ist der vorläufige Sachwert an die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem örtlichen Grundstücksmarkt anzupassen. Im typisierten Sachwertverfahren nach §§ 258 bis 260 BewG-E werden hierfür  marktübliche Sachwertfaktoren als Wertzahlen gesetzlich vorgegeben (Anlage 43 zum BewG-E).

Nach § 251 Satz 1 BewG-E, muss der für ein bebautes Grundstück anzusetzende Wert mindestens 75 % des Werts betragen, mit dem der Grund und Boden allein als unbebautes Grundstück zu bewerten wäre (§ 247 BewG-E).

 

Einigung zur Grundsteuer nur zweitbeste Lösung

Offensichtlich ist Bundesfinanzminister Olaf Scholz (SPD) zu einem Kompromiss bei der Grundsteuerreform bereit. Danach soll es ein Bundesgesetz entsprechend dem von ihm vorgelegten Referentenentwurf mit dem Ertragswertmodell geben. Die Länder sollen jedoch durch eine Öffnungsklausel das Recht erhalten, ein eigenes Grundsteuergesetz zu erlassen.

„Dies ist nur die zweitbeste Lösung“ sagt Jürgen-Michael Schick, Präsident des Immobilienverbandes IVD. „Die beste Lösung wäre das Flächenmodell als Bundesgesetz. Es ist einfach, gerecht und vermeidet extreme Steuererhöhungen. Dies ist mit dem Bundesfinanzministerium und den SPD-geführten Ländern leider nicht zu machen. Daher begrüßen wir die Einigung. Wir hoffen, dass möglichst viele Länder das Flächenmodell einführen“, erklärt Schick. Statt eines Flickenteppichs an Einzelvorschriften sollten möglichst viele Länder Bayern folgen und sich für ein Flächenmodell entscheiden, sodass es „schlimmstenfalls“ zwei Modelle in Deutschland gibt.

„Möglicherweise könnte der in Bayern erarbeitete Gesetzesentwurf als Vorlage dienen“, ergänzt Schick. 

In den Ländern, in denen das bundesgesetzlich geregelte Ertragswertmodell gelten wird, dürften sich erhebliche Probleme ergeben. Die Ermittlung der maßgeblichen Werte wird Schwierigkeiten mit sich bringen. Vor allem bei Gewerberäumen tauchen die Schwierigkeiten bereits jetzt auf. Bei Wohnungen wird die Berücksichtigung der Bodenwerte dazu führen, dass die Grundsteuer gerade dort steigt, wo die Mieten bereits jetzt stark angestiegen sind. Vermieter, die weniger Miete nehmen als der Durchschnitt, sollen nach dem Modell von Scholz keine Möglichkeit haben, die niedrigeren Mieten nachzuweisen. „Dies ist nicht hinnehmbar. Die Bevorzugung einzelner Gruppen von Eigentümern durch eine ermäßigte Steuermesszahl kann diesen Nachweis nicht ersetzen und widerspricht dem verfassungsrechtlichen Gebot der Gleichbehandlung“, sagt Schick.   

Die geplante Grundsteuerreform

Nach dem Referentenentwurf des Bundesministers der Finanzen soll die Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer auch in Zukunft an den Wert des Grundstücks anknüpfen. Man spricht von einem wertabhängigen Modell (WAM).Maßgeblich sollen die Mieten und der Bodenwert des Grundstücks sein. Der entsprechende Gesetzesentwurf ist am 9. April veröffentlicht  worden. Im Mai wird der Vorschlag wahrscheinlich im Kabinett behandelt.

Einzelheiten des Referentenentwurfs

In § 25 Abs. 4 GrStG – E wird den Ländern die Möglichkeit eingeräumt, in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt für baureife Grundstücke einen besonderen Hebesatz festzusetzen. Als baureif gelten Grundstücke, die nach ihrer Art und Lage sowie nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften sofort bebaubar sind. Zivilrechtliche Gründe, die einer sofortigen Bebauung entgegenstehen, sollen unbeachtlich sein.

Die neuen Grundsteuerwerte sollen in den §§ 219 ff des BewG geregelt werden. Die Regelungen entsprechen den vorab veröffentlichten sogenannten Eckwerten und sind deshalb nicht überraschend. Unbebaute Grundstücke sollen nach § 247 BewG-E mit dem Bodenrichtwert bewertet werden. Im Ertragswertverfahren sind nach § 250 BewG-E sind zu bewerten: Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke, Wohnungseigentum, Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke und Teileigentum.

Für Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke oder Teileigentum ist abweichend davon das Sachwertverfahren nach §§ 258 bis 260 BewG– E anzuwenden, wenn sich für die wirtschaftliche Einheit auf dem örtlichen Grundstücksmarkt keine übliche Miete ermitteln lässt. Der Grundsteuerwert ergibt sich aus dem kapitalisierten Reinertrag nach § 253 BewG–E (Barwert des Reinertrags) und dem abgezinsten Bodenwert nach § 257 BewG– E. Mit dem Grundsteuerwert sind die Werte für den Grund und Boden, die Gebäude, die baulichen Außenanlagen und die sonstigen Anlage abgegolten.

Der Reinertrag des Grundstücks ergibt sich aus den Rohertrag (§ 254 BewG–E) abzüglich der Bewirtschaftungskosten (§ 255 BewG-E). Nach § 254 Abs. 2 BewG–E ermittelt sich der jährliche Rohertrag für Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke und Wohnungseigentum, auf der Grundlage der in der Anlage 39 dargestellten monatlichen Nettokaltmieten je Quadratmeter Wohnfläche einschließlich der in Abhängigkeit der Mietniveaustufen und Einwohnerzahlfestgelegten Zu- und Abschläge. Ein Nachweis, dass die tatsächliche Miete oder der tatsächliche Bodenwert niedriger ist, ist nicht vorgesehen.
Zur Ermittlung des abgezinsten Bodenwerts ist gemäß § 257 BewG-E vom Bodenwert nach § 247 BewG-E auszugehen. Der Bodenwert ist mit dem sich aus der Anlage 41 ergebenden Abzinsungsfaktor abzuzinsen. Maßgebend für den Abzinsungsfaktor sind der Liegenschaftszinssatz nach § 256 und die Restnutzungsdauer des Gebäudes nach § 253 Absatz 2 Satz 3 bis 6.

In Art. 16 wird in § 10 der Immobilienwertverordnung ein Absatz 3 eingefügt, der wie folgt lautet:

Die Bodenrichtwertzonen sind grundsätzlich so abzugrenzen, dass lagebedingte Wertunterschiede zwischen der Mehrheit der Grundstücke und dem Bodenrichtwertgrundstück nicht mehr als 30 Prozent beträgt.

Die Steuermesszahl soll grundsätzlich 0,34 vom Tausend betragen. Sie soll sich nach § 15 Abs. 2 GrEStG-E um 25 Prozent für Wohnungen ermäßigen, die im sozialen Wohnungsbau errichtet werden, die einer Wohnungsbaugesellschaft gehören, die mehrheitlich einer Gebietskörperschaft gehört, wenn zwischen der Wohnungsgesellschaft und der Gebietskörperschaft ein Gewinnabführungsvertrag besteht, oder die Wohnungsbaugesellschaft als gemeinnützig i.S. des § 52 AO anerkannt ist. Außerdem soll die Reduzierung der Steuermesszahl für Genossenschaften und Vereine gelten, die ihre Geschäftstätigkeit gem. § 5 Abs. 1 Satz 1 Nr. 10 a und B KStG beschränken und von der Körperschaftsteuer befreit sind. Dafür ist im Referentenentwurf die Möglichkeit gestrichen worden, eine tatsächlich niedrigere Miete nachzuweisen.

Der Länderfinanzausgleich soll für eine Übergangszeit von 2015 bis 2017  „eingefroren“ werden, d.h. er wird anhand der Bemessungsgrundlagen ermittelt, die für 2014 festgestellt worden sind. Für die Jahre 2018 und 2017 soll eine Übergangsregelung gelten, nach der die für 2024 festgestellten Beträge für 2028 noch zu 67 Prozent und für 2029 zu 33 Prozent zugrunde gelegt werden.  

Kompromiss

Allerdings konnten sich die Länder und auch die Abgeordneten bisher nicht auf dieses Modell einigen. Die Bedenken gehen vor allem dahin, dass es gegenüber dem derzeitigen Zustand zu einer erheblichen Verschiebung und Spreizung der Belastung kommen wird. Während einige Grundstücke geringer belastet werden, kommt es bei anderen zu einer erheblich höheren Belastung. Befürchtet wird, dass diejenigen, die von der höheren Steuer betroffen sind, heftig protestieren, während die anderen schweigen werden. Diese Verschiebung der Steuerbelastung ist zwar bei jeder Reform der Grundsteuer unausweichlich. Bei einem wertunabhängigen Modell würde die Abweichung gegenüber dem bisherigen Zustand dagegen sehr viel geringer ausfallen, so dass die sozialen Verwerfungen maßvoller ausfallen würden. Würde man bei einem wertabhängigen Modell den Bodenwert unberücksichtigt lassen, wäre der Effekt ebenfalls geringer als bei dem Verfahren des Referentenentwurfs, da die Bodenwerte schneller und stärker gestiegen sind als die Mieten und diesen deshalb vorauseilen.

Ein Kompromiss könnte darin bestehen, dass der Bundesgesetzgeber durch ein Bundesgesetz gemäß Art 125 a Abs. 2 Satz 2 GG den Ländern die Möglichkeit eröffnet, die Grundsteuer durch Landesgesetze zu regeln. Denkbar wäre auch, dass der Bundesgesetzgeber die Grundsteuer durch ein Bundesgesetz regelt und gleichzeitig den Ländern die Möglichkeit einräumt, abweichende Ländergesetze zu erlassen. Nach der Vorschrift kann durch Bundesgesetz bestimmt werden, dass das Bundesgesetz durch Landesrecht ersetzt werden kann.

Steuervereinfachung

Mit der Einführung eines wertabhängigen Modells verpasst der Gesetzgeber wieder einmal die Chance zu einer Steuervereinfachung. Das vorgeschlagene wertabhängige Modell wird zu vielen Rechtsstreitigkeiten führen, weil die vorgenommenen Pauschalierungen keinen Bürger überzeugen werden, der eine höhere Steuerzahlen soll. Nur um der Chimäre einer angeblichen Besteuerung nach der Leistungsfähigkeit nachzujagen, nimmt der Gesetzgeber eine komplizierte Regelung in Kauf, deren Verfassungsmäßigkeit darüber hinaus äußerst zweifelhaft ist.