Verwalter-Ausblick 2026

Der Bundesrat hat in der letzten Plenarsitzung vor der parlamentarischen Sommerpause am 11. Juli 2025 ein Gesetz des Bundestags zur Verlängerung der Mietpreisbremse um vier Jahre bis zum 31. Dezember 2029 gebilligt.

Die Regelung erlaubt es den Ländern, Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten auszuweisen, in denen bei Neuvermietungen die Miete maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf, mit Ausnahmen für Neubauten ab 2014.

Das Gesetz zur Mietpreisbremse gilt seit dem 01. Juni 2015; die Regelung war zuletzt bis zum 31. Dezember 2025 befristet.

Die auf fünf Jahre befristeten Sonderregelungen im Baugesetzbuch (BauGB) sollen dafür sorgen, dass künftig schneller geplant, genehmigt und gebaut werden kann.

Veränderung der Steuerlast durch die Reform

Die Analyse der normierten Veränderung der Grundsteuer zeigt, dass für die Mehrheit der Eigentümer die Steuerbelastung nach der Reform gestiegen ist. In rund 79 Prozent der Fälle steigt die Steuerlast von 2024 bis 2025 an oder bleibt nahezu gleich, während lediglich 21 Prozent eine Reduktion verzeichnen. Im Mittel ergibt sich eine Zunahme der Steuerbelastung um den Faktor 1,03 auf einer normierten Skala, wobei der Median bei 0,51 liegt. Dies weist auf eine tendenzielle Mehrbelastung bei einer großen Bandbreite hin: Die oberen zehn Prozent der Fälle verzeichnen einen Anstieg um mehr als 300 Prozent, die oberen fünf Prozent sogar um mehr als 410 Prozent.

Für die Eigentümer mit einem Rückgang der Steuerlast ergibt sich ein deutlich moderateres Bild: Hier liegt der Mittelwert bei –22 Prozent. Gleichzeitig fällt auf, dass die positiven Veränderungen (also Steuersteigerungen) wesentlich stärker streuen als die negativen. Bei den Fällen mit steigender Belastung liegt der Mittelwert bei 136 Prozent, mit Maximalwerten von bis zu 976 Prozent.

Mit der Verordnung zur Änderung der Gefahrstoffverordnung muss die Richtlinie (EU) 2023/2668 bis zum 21. Dezember 2025 umgesetzt werden.

Diese enthält Änderungen der EU-Asbestrichtlinie 2009/148/EG.

Da die meisten Regelungen der EU-Asbestrichtlinie bereits in der Gefahrstoffverordnung enthalten sind, müssen für eine vollständige Umsetzung nur noch zwei Vorschriften der Gefahrstoffverordnung geändert werden.

Die Regelungen der EU-Asbestrichtlinie werden dabei 1:1 in nationales Recht umgesetzt.

Verpflichtung für Bauherren und Auftraggeber: Sie müssen genau angeben, wann ihr Gebäude errichtet wurde, um die rechtlichen Anforderungen zu erfüllen.

Die Änderungen zielen darauf ab, das Risiko arbeitsbedingter Krebserkrankungen zu verringern und den Schutz der Beschäftigten vor gefährlichen Stoffen zu erhöhen.

Die Gasspeicherumlage wurde eingeführt, um die Kosten für das Befüllen von Gasspeichern in Deutschland zu decken. Diese Maßnahme wurde notwendig, um eine Gasmangellage im Krisenjahr 2022 zu verhindern, und hat seitdem eine wichtige Rolle bei der Sicherung der Gasversorgung in Deutschland gespielt. Ab dem 1. Januar 2026 wird sie abgeschafft.

Das ist ein wichtiger Schritt, um Verbraucherinnen und Verbraucher weiter zu entlasten – rund drei Milliarden Euro – und die Energiepreise in Deutschland zu stabilisieren. Gleichzeitig bleibt die Versorgungssicherheit gewährleistet.

Die Weitergabe der Entlastungen an die Endkunden wird überwacht. Damit wird sichergestellt, dass die Kunden direkt von einer niedrigeren Gasrechnung profitieren.

Die Bundesregierung hat damit eine der Maßnahmen des Energiepreis-Entlastungspakets und des Koalitionsvertrages umgesetzt. Der Bundestag hat das Gesetz zur Abschaffung der Gasspeicherumlage („Viertes Gesetz zur Änderung des Energiewirtschaftsgesetzes“) am 6. November 2025 beschlossen.

Koalitionsvertrag

„Die Förderfähigkeit des EH-55-Standards wollen wir zeitlich befristet zur Aktivierung des Bauüberhangs wiederherstellen.“

Die Bundesregierung will laut Ankündigung im November 2025 den Wohnungsbau ankurbeln und reaktiviert dafür eine vor Jahren abgeschaffte Neubauförderung. 800 Millionen Euro sollen zur Verfügung stehen, um ab Mitte Dezember 2025 wieder Effizienzhäuser mit dem Standard EH 55 zu fördern. Das sind Gebäude, die 55 Prozent der Energie eines Standardhauses verbrauchen.

Gefördert wird der Neubau im EH-55-Standard über zinsverbilligte Kredite der staatlichen Förderbank KfW – und zwar so lange, wie die Mittel ausreichen.

Voraussetzung ist neben dem Standard EH 55, dass die Wärme zu 100 Prozent mit erneuerbaren Energien erzeugt wird, etwa durch Wärmepumpen, Biogas oder Fernwärme. Häuser mit Öl- oder Gasheizungen sind damit ausgeschlossen. Beim Antrag muss zudem bereits eine gültige Baugenehmigung vorliegen.

Die novellierte Trinkwasserverordnung aus dem Jahr 2023 sieht ein Verbot von Bleileitungen vor.

Bis zum 12. Januar 2026 müssen alle Bleileitungen und auch Teilstücke vollständig entfernt oder stillgelegt werden.

Eigentümer und Vermieter stehen in der Pflicht. Bei Verstößen drohen Bußgelder von bis zu 25.000 Euro. Auch Schadensersatzansprüche wurden bereits durchgesetzt.

Verkäufer einer Wohnimmobilie trifft eine Offenbarungspflicht, wenn die Trinkwasserleitungen aus Blei bestehen. Verschweigt der Verkäufer dies, kann er zum Schadensersatz verpflichtet sein.

Die Frist kann auf Antrag beim Gesundheitsamt bis zum 12. Januar 2036 verlängert werden – auch dann, wenn bereits ein Auftrag an einen Installateur vergeben wurde, der jedoch aus Kapazitätsgründen erst nach dem 12. Januar 2026 ausgeführt werden kann.

Um die Investitionsbereitschaft von Eigentümern und Wohnungseigentümergemeinschaften zu steigern und den Aufbau von Lademöglichkeiten in Mehrparteienhäusern zu beschleunigen, will das BMV laut Mitteilung im Oktober 2025 den Ausbau finanziell unterstützen. Die Details der Förderung sollen Anfang 2026 veröffentlicht werden. Voraussetzung für die Umsetzung ist eine ausreichende Mittelausstattung im Bundeshaushalt.

Im Investitionspaket der Bundesregierung ist für Eigentümer und Verwalter vor allem der Aspekt zur Förderung der E-Mobilität relevant. Die Nationale Leitstelle Ladeinfrastruktur hat einen Leitfaden veröffentlicht, der Schritt für Schritt den Weg zur Ladelösung im Mehrparteienhaus erklärt.

Die Publikation vermittelt praxisnah die wesentlichen Grundlagen und zeigt konkrete Wege auf, wie das Potenzial der E-Mobilität an Wohngebäuden für die Energiewende erschlossen werden kann. Dabei geht es unter anderem um Bedarfsermittlung, Rechte und Zustimmungspflichten in Eigentümergemeinschaften sowie die Nutzung von Gemeinschaftseigentum und Abrechnungslösungen für geteilte Stellplätze.

Die Bundesregierung hat am 06. November 2025 den Entwurf für ein Kurzzeitvermietung-Datenaustausch-Gesetz beschlossen. Der Gesetzentwurf soll die im Mai 2024 in Kraft getretene EU-Verordnung in nationales Recht umsetzen. Vorgesehen ist unter anderem die Einrichtung einer zentralen digitalen Zugangsstelle bei der Bundesnetzagentur.

Dabei handelt es sich um eine Serviceplattform. Die Online-Vermarkter der Kurzzeitunterkünfte sollen die Buchungsdaten digital und automatisiert übermitteln können. Dazu berechtigte Behörden können diese Daten künftig direkt bei der zentralen Zugangsstelle abrufen. Die Bundesnetzagentur soll die Regeln und Pflichten aus der Verordnung durchsetzen dürfen, sodass Städte und Gemeinden Verstöße künftig einfacher erkennen und dagegen vorgehen können.

Bereits im September 2020 sorgte ein Urteil des Europäischen Gerichtshofs für Aufmerksamkeit. Die kurzzeitige Vermietung von regulären Mietwohnungen über Plattformen wie Airbnb darf demnach verboten werden. Das sei gerechtfertigt, verhältnismäßig und ein „zwingender Grund des Allgemeininteresses“, wenn Wohnraum knapp und teuer ist, entschied der EuGH in zwei Fällen.

Koalitionsvertrag

„Wir werden das Heizungsgesetz abschaffen. Das neue GEG machen wir technologieoffener, flexibler und einfacher. Die erreichbare CO₂-Vermeidung soll zur zentralen Steuerungsgröße werden. Den Quartiersansatz werden wir stärken. Die Sanierungs- und Heizungsförderung werden wir fortsetzen.“

Die Große Koalition will ein Gebäudeenergiegesetz, das flexibler und einfacher sein soll.

Doch was bedeutet das konkret? Eine Sprecherin des Wirtschafts- und Energieministeriums sagte dazu im November 2025 lediglich, Ziel der Bundesregierung sei es, so bald wie möglich einen Gesetzentwurf für das GEG vorzulegen.

Details sind bisher nicht bekannt. Bei der Förderung herrscht Uneinigkeit: Der Umweltminister möchte keine Änderungen, während die Wirtschaftsministerin Einschnitte andeutet.

Koalitionsvertrag

„Wir werden das Heizungsgesetz abschaffen. Das neue GEG machen wir technologieoffener, flexibler und einfacher. Die erreichbare CO₂-Vermeidung soll zur zentralen Steuerungsgröße werden. Den Quartiersansatz werden wir stärken. Die Sanierungs- und Heizungsförderung werden wir fortsetzen.“

Die Große Koalition will ein Gebäudeenergiegesetz, das flexibler und einfacher sein soll.

Doch was bedeutet das konkret? Eine Sprecherin des Wirtschafts- und Energieministeriums sagte dazu im November 2025 lediglich, Ziel der Bundesregierung sei es, so bald wie möglich einen Gesetzentwurf für das GEG vorzulegen.

Details sind bisher nicht bekannt. Bei der Förderung herrscht Uneinigkeit: Der Umweltminister möchte keine Änderungen, während die Wirtschaftsministerin Einschnitte andeutet.